Mál nr. 30/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 30/1996
Hússtjórn, skylda til stjórnarsetu, lögmæti aðalfundar, atkvæðagreiðsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 2. apríl 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 38, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að Z nr. 9, hér eftir nefndur gagnaðili, um skyldu til setu í hússtjórn, lögmæti aðalfundar og tilhögun atkvæðagreiðslu.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. apríl sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 1. júní, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 5. sama mánaðar.
Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum þann 12. júní og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 38, er fjögurra hæða hús sem byggt var um 1980. Fjórar íbúðir eru á hverri hæð, nema á fyrstu hæð, þar sem þær eru þrjár. Fjöldi íbúða er því fimmtán og þar af eru fimm leigðar út.
Á aðalfundi húsfélagsins, sem haldinn var þann 20. feb. 1996, var lögð fram tillaga þess efnis, að hver hæð fyrir sig myndi taka að sér stjórn húsfélagsins, eitt ár í senn. Var tillagan samþykkt samhljóða á aðalfundinum og jafnframt að þetta árið yrði það 4. hæðin sem tæki að sér stjórnarsetu. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 4. hæð hússins og taldist samkvæmt þessari samþykkt kosinn í stjórn húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafði boðað forföll vegna anna og sat því ekki fundinn.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að viðurkennt verði að aðalfund húsfélagsins skorti vald til að kjósa félagsmann til stjórnarsetu að honum fjarverandi og án hans samþykkis.
2. Að aðalfundur húsfélagsins haldinn 20. febrúar sl. verði talinn ólögmætur.
3. Að viðurkennt verði að ekki hafi verið staðið rétt að atkvæðagreiðslu um tillögu um skipan í stjórn húsfélagsins.
Álitsbeiðandi kveðst hafa verið ósáttur við niðurstöðu fundarins, þar sem hann hafi ekki gefið kost á sér til stjórnarsetu, hvorki fyrir fundinn né á honum. Aðrir stjórnarmenn hafi hins vegar gefið kost á sér. Álitsbeiðandi telur að þau tólf ár sem hann hafi búið í húsinu hafi hann átt sæti í hússtjórn í samtals þrjú ár. Síðustu stjórnarsetu hafi lokið fyrir ári. Álitsbeiðandi hafi verið boðaður á stjórnarfund 28. febrúar sl. Á þeim fundi tilkynnti álitsbeiðandi að hann tæki ekki að sér stjórnarstörf að sinni, þar sem hann myndi leita álits hjá kærunefndinni um réttindi sín og skyldur í þessu efni.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að tilgangurinn með samþykkt aðalfundarins hafi verið að koma skipulagi á stjórnarsetu í húsfélaginu þannig að hún dreifðist jafnt milli íbúðareigenda. Til þessa hafi nokkrir aðilar borið hita og þunga af vinnu við stjórnunina. Kosning álitsbeiðanda sé því eðlileg miðað við ákvörðun um fyrirkomulag um stjórnarsetu í framtíðinni. Tíð stjórnarseta álitsbeiðanda hingað til geti ekki leitt til þess að álitsbeiðandi þurfi ekki að taka sæti í stjórn nú. Tillaga gjaldkera hafi í raun falið í sér kosningu fyrir þetta ár og stefnumörkun fyrir framtíðina og hafi verið samþykkt á löglegum aðalfundi.
III. Forsendur.
Í 1. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum og þarf ekki að stofna þau sérstaklega. Eigendur eru félagsmenn í húsfélagi og geta þeir ekki synjað þátttöku í því eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns, sbr. 2. mgr. 56. gr. laganna. Á eigendum hvíla margþættar skyldur til þátttöku í því starfi sem lög nr. 26/1994 gera ráð fyrir að fram fari á vegum húsfélagsins.
Samkvæmt 1. mgr. 66. gr. laganna skal vera stjórn í húsfélagi sem kosin er á aðalfundi, sbr. þó 1. mgr. 67. gr. Stjórn húsfélags skipa að jafnaði a.m.k. þrír menn og er einn þeirra formaður sem kosinn skal sérstaklega, sbr. 2. mgr. 66. gr. Samkvæmt 3. mgr. 66. gr. eru kjörgengir til stjórnar félagsmenn, makar þeirra, sambúðarfólk og nánir ættingjar.
Í lögum um fjöleignarhús er ekki fjallað um það hvernig félagsmenn skuli almennt skipta með sér þeim störfum sem þarf að sinna í þágu húsfélagsins en kærunefnd telur að vinnuframlag félagsmanna eigi sér nokkra stoð, t.d í 13., 34., 35. og 56. gr. laganna. Hins vegar er ekki að finna beina lagaskyldu á eigendur til að taka sæti í stjórn félagsins. Kærunefnd telur þess vegna að félagsmenn verði ekki almennt, gegn vilja sínum, knúnir til að taka sæti í stjórn húsfélags. Neitun eigenda leiðir hins vegar til þess að vinna við stjórnarstörf leggst á færri aðila þannig að jafnræðis er ekki gætt. Þá geta skapast vandræði við stjórnun húsfélaga ef eigendur neita almennt að taka stjórnarkjöri eða taka sæti í stjórn.
Í 75. gr. laga nr. 26/1994 er gert ráð fyrir að húsfélag geti sett sér húsfélagssamþykktir m.a. um stjórn þess, verkefni og valdsvið að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laganna standa því ekki í vegi. Eðlilegt væri að þar væri kveðið á um það fyrirkomulag sem húsfélagið óskaði að hafa á kosningu í stjórn, þannig að vinnuframlag skiptist sem jafnast milli eigenda. Samhliða væri í húsfélagssamþykktum unnt að kveða á um, hvernig bregðast skuli við neitun einstakra félagsmanna við stjórnarsetu, eftir atvikum með eðlilegri greiðslu í stað vinnuframlags viðkomandi, að gættu jafnræði félagsmanna.
Tillaga húsfundar þann 20. febrúar sl. laut að því að koma á ákveðnu fyrirkomulagi, þannig að stjórnarsetan skiptist sem jafnast milli aðila. Ekkert er því til fyrirstöðu, almennt séð, að koma á fyrirkomulagi sem miðar að þessu. Þá er ekkert því til fyrirstöðu að kjósa félagsmann í stjórn sem er fjarverandi á aðalfundi enda neiti hann ekki að taka kosningu.
Samkvæmt bókun aðalfundarins var formaður kosinn sérstaklega. Einn íbúa 4. hæðar gaf kost á sér sem ritari og annar sem varamaður. Nafns álitsbeiðanda er hins vegar ekki getið í fundargerðinni. Til að fullnægja formskilyrðum um stjórnarkjör verður að tilgreina nöfn þeirra aðila sem í kjöri eru hverju sinni. Kosning verður að fara fram og bóka þarf niðurstöðu hennar.
Svo sem hér hefur verið rakið telst kosning álitsbeiðanda í stjórn húsfélagsins ólögmæt bæði vegna synjunar hennar á stjórnarsetu svo og vegna formgalla við stjórnarkjör á aðalfundi.
Í gögnum málsins kemur fram að álitsbeiðandi hefur verið búsettur í húsinu í 12 ár og setið 3 ár í stjórn húsfélagsins. Kærunefnd telur sig ekki geta metið út frá fyrirliggjandi gögnum, hvort synjun álitsbeiðanda nú á því að taka stjórnarkjöri sé réttmætt m.t.t. jafnræðissjónarmiða. Til þess að slíkt mat gæti farið fram þyrfti að upplýsa hvernig stjórnarsetu annarra félagsmanna hefur verið háttað á umræddu tímabili þannig að ljóst sé hvort jafnræðis hafi verið gætt.
Til aðalfundar skal boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá og geta þeirra mála sem ræða á og meginefnis þeirra tillagna, sem leggja á fyrir fundinn. Tillaga um nýtt fyrirkomulag varðandi stjórnarsetu í húsfélaginu var kynnt félagsmönnum fyrir aðalfundinn. Af fundarboði aðalfundarins verður ekki annað séð en að löglega hafi verið staðið að fundarboðun og aðalfundurinn teljist því lögmætur.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að aðalfundur húsfélagins haldinn 20. febrúar 1996 hafi ekki getað kosið álitsbeiðanda í stjórn húsfélagsins gegn neitun hans.
Það er álit kærunefndar að kosning álitsbeiðanda í stjórn húsfélagsins sé ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að aðalfundur húsfélagsins, sé að öðru leyti lögmætur.
Reykjavík, 6. ágúst 1996
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson