Mál nr. 6/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 6/1996
Valdsvið hússtjórnar: sjónvarpsmál, frestun húsfundar. Aðalfundur: tímasetning.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 4. febrúar 1996, beindi Húsfélagið X nr. 6-8, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 8, hér eftir nefndur gagnaðili, um valdsvið hússtjórnar o.fl.
Erindið, sem móttekið var 6. febrúar var lagt fram á fundi nefndarinnar 7. sama mánaðar. Kærunefnd óskaði eftir lagfæringum á álitsbeiðni, þar sem hún uppfyllti ekki skilyrði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fyrir málsmeðferð nefndarinnar. Með bréfum, dags. 22. og 28. febrúar, lagfærði álitsbeiðandi erindi sitt. Á fundi nefndarinnar þann 13. mars sl. var samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 25. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 10. apríl, þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 6-8 var byggt um 1974. Í húsinu eru 46 íbúðir, auk húsvarðaríbúðar í eigu húsfélagsins. Ágreiningsefnið í máli þessu lýtur að þremur atriðum.
1. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að taka ákvörðun um kaup á magnara við loftnetskerfi hússins fyrir útsendingar Stöðvar 3, án samþykkis húsfundar.
Á stjórnarfundi þann 8. nóvember 1995 ákvað stjórn húsfélagsins að kaupa magnara við loftnetskerfi hússins til að íbúar gætu notið útsendingar Stöðvar 3, sem sett hafði upp örbylgjuloftnet, íbúum að kostnaðarlausu. Í bókun stjórnarfundar segir svo um liðinn "Sjónvarpsmál": "Ákveðið hefur verið að skipta aftur í Sky-Movies úr Sky-One vegna fjölda áskorana. Til þess að ná Eurosport þarf auka nema. Spurning hvort það sé í verkahring húsfélagsins. Sjónvarpsklúbbi verður falið að sjá um áframhaldandi rekstur disksins. Tekið hefur verið tilboði Stöðvar 3 um ókeypis örbylgjuloftnet á blokkina. Stjórnin tekur um það ákvörðun að magnari fyrir Stöð 3 verði keyptur. Beðið hefur verið um tilboð í fjölrásamagnara fyrir Stöð 3, ca. 1000 á íbúð, og rukka það ekki sérstaklega."
Stjórnin telur að hér sé um minni háttar viðhald að ræða, sbr 70. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kostnaðurinn hafi verið áætlaður um kr. 50.000 og loftnetskerfi falli undir sameign skv. 8. lið 8. greinar laganna. Þá telur stjórn húsfélagsins sér skylt að sjá til þess að íbúar hafi aðgang að Stöð 3 á sama hátt og Stöð 2 og Ríkissjónvarpinu.
Þá kemur fram það sjónarmið stjórnar að teljist hún ekki hafa heimild til ákvörðunartöku af þessu tagi þá nægi 50% greiddra atkvæða á félagsfundi til að gera ákvörðunina löglega.
Gagnaðili heldur því fram að hvorki húsfundur né stjórn húsfélags geti tekið ákvarðanir um framkvæmdir í sjónvarpsmálum sem miði að því að setja upp móttökubúnað fyrir erlendar stöðvar eða Stöð 3. Þessu sjónarmiði til staðfestu megi vísa til álitsgerðar kærunefndar í málinu nr. 17/1995. Í samræmi við þann úrskurð nefndarinnar sé starfandi sjónvarpsnefnd í húsinu. Telur gagnaðili að sú nefnd eigi að afgreiða mál um nýframkvæmdir í sjónvarpsmálum. Gagnaðili tekur fram að með þessu sjónarmiði sé hann ekki að taka afstöðu til framkvæmda og breytinga í sjónvarpsmálum hússins. Gagnaðili telur að ákvörðun stjórnar frá 8. nóvember 1995 í sjónvarpsmálum sé ólögmæt, m.a. með vísan til bókunar af fundinum. Þeir gallar sem séu á bókuninni leiði til þess að ákvörðun stjórnarinnar sé ólögmæt.
2. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að fresta boðuðum húsfundi þann 2. janúar 1996 um óákveðinn tíma.
Þann 26. desember 1995 auglýsti stjórn húsfélagsins almennan félagsfund um verklegar framkvæmdir. Samkvæmt fundarboði skyldi fjallað um væntanlegar skýrslur um ástand hússins. Um var að ræða úttektarskýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins um gæði steypu- og málningarviðgerða sem fram fóru árin 1994 og 1995, auk almennrar úttektar á ástandi steypuvirkis hússins. Skýrslan barst í desember en var ekki fullnægjandi að mati stjórnarinnar. Þá var fyrirhugað að leggja fram álitsgerð Málarafélags Y um gæði málningarvinnu frá sama tíma. Skýrslunni var lofað í fyrstu viku janúar 1996 en hafði ekki borist, þrátt fyrir ítrekuð loforð. Þar sem skýrslurnar höfðu ekki borist fyrir fundinn frestaði stjórnin honum um óákveðinn tíma.
Gagnaðili bendir á að umræddur fundur, sem hafi verið boðaður þriðjudaginn 2. janúar hafi átt að fjalla um fleiri mál en umræddar skýrslur. Gagnaðili upplýsir að hann stundi vinnu á þriðjudagskvöldum og hafi fundur þetta kvöld valdið honum verulegu óhagræði. Umrætt sinn hafi hann fengið mann til að leysa sig af við vinnu sína til að geta sótt fundinn. Afboðun fundarins hafi komið það seint að ekki hafi verið unnt að afturkalla þá ráðstöfun. Því hafi hann mótmælt frestun fundarins og dregið í efa að formanni stjórnar hafi verið heimilt að fresta fundinum á eigin spýtur og svo seint sem raun varð.
Gagnaðili vekur athygli á því að þrátt fyrir að umæddar skýrslur hafi ekki borist hafi verið haldnir tveir húsfundir síðan, þ.e. 5. og 19. mars.
3. Að viðurkennt verði að ákvæði húsreglna um að aðalfund skuli halda fyrir aprílok ár hvert verði talið gilda en ekki ákvæði í eldri húsreglum.
Í álitsbeiðni kemur fram að á félagsfundi 21. nóvember 1995 hafi verið samþykktar húsreglur þar sem m.a. var kveðið á um að halda aðalfund fyrir lok apríl ár hvert. Atkvæðagreiðslu um eina grein reglnanna hafi hins vegar verið frestað. Í eldri húsreglum var kveðið á um að halda skyldi aðalfund fyrir lok febrúar.
Stjórn húsfélagsins hafi áformað að halda aðalfund húsfélagsins í apríl, þegar lokið hafði verið frágangi ársreikninga.
Gagnaðili kveðst ekki hafa krafist þess að aðalfundur yrði haldinn í febrúar. Hann hafi hins vegar gert athugasemdir við að tímasetning aðalfundar væri sett í húsreglur sem lagðar voru fyrir félagsfund þann 21. nóvember sl. Telur hann óeðlilegt að húsreglur fjalli um tímasetningu aðalfundar, þar sem hún sé bundin í lögum um fjöleignarhús. Þá telur hann að ákvæði eldri húsreglna gildi þar til nýjar húsreglur hafi verið lögformlega samþykktar en í þeim eldri, sem séu frá 1976, segi að halda skuli aðalfund í febrúar.
III. Forsendur.
1. Á fundi í stjórn húsfélagsins, sem haldinn var 8. nóvember 1995, var tekin ákvörðun um að kaupa magnara fyrir Stöð 3. Kostnaður var áætlaður kr. 1000 á íbúð og skyldi greiðast úr hússjóði.
Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers konar ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Einnig getur stjórnin látið framkvæma minni háttar viðhald og viðgerðir eða bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki þola bið, sbr. 1.-2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur að ákvörðun um kaup á magnara fyrir Stöð 3, sé ráðstöfun sem gengur lengra en áðurnefnt lagaákvæði gerir ráð fyrir að sé á valdi stjórnar húsfélagsins. Þá bar ekki svo brýna nauðsyn til, að ekki mætti leggja málið fyrir húsfund til ákvörðunar. Ber því að fallast á það með gagnaðila að stjórn húsfélagsins hafi verið óheimilt að taka ákvörðun um áðurnefnd kaup, án samþykkis húsfundar.
Fram kemur í málinu að sett hefur verið upp örbylgjuloftnet, eigendum að kostnaðarlausu, til að ná sjónvarpsútsendingum Stöðvar 3. Að auki var nauðsynlegt að setja upp magnara, og var kostnaður við það áætlaður kr. 50.000. Kærunefnd telur að slíkur móttökubúnaður sem hér um ræðir, sé svo almennur og útbreiddur í húsum sem þessu, að hann geti talist venjulegur búnaður og því geti einfaldur meirihluti húsfundar tekið um slíkt ákvörðun, svo bindandi sé fyrir minnihlutann.
2. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 skal stjórn boða til almenns húsfundar. Svo sem fram kemur í málinu, var ákveðið að halda húsfund 2. janúar 1996. Aðalefni fundarins skyldi vera umræða um ástand hússins, en óskað hafði verið eftir tilteknum skýrslum fagmanna í því sambandi. Fram kemur að þessara gagna var vænst fram á síðustu stundu en þau bárust ekki og var það ástæða þess að fundinum var frestað með svo skömmum fyrirvara.
Í lögum um fjöleignarhús er ekki að finna sérstök ákvæði um frestun húsfunda og gilda því um það atriði almennar reglur félaga og fundarskapa. Samkvæmt þeim hefur stjórn heimild til að fresta fundi, liggi til þess lögmætar ástæður. Fallast verður á það mat stjórnar að fundurinn hefði verið gagnslítill þar sem áðurnefndar skýrslur lágu ekki fyrir. Það er því álit kærunefndar að hússtjórn hafi eins og á stóð verið heimilt að fresta fundinum umrætt sinn.
3. Í 59. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að aðalfund húsfélags skuli halda ár hvert fyrir lok aprílmánaðar. Eigendum er óheimilt að skipa málum með öðrum hætti, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Hins vegar er heimilt að kveða nánar á um tímasetningu aðalfundar í húsfélagssamþykktum, sbr. 1. mgr. 75. gr., þar sem segir að í húsfélagssamþykktum geti m.a. verið fjallað um stjórn húsfélags, verkefni þess og valdsvið. Rétt er að slíkt ákvæði sé í húsfélagssamþykkt en ekki í húsreglum. Til setningar sérstakra húsfélagssamþykkta þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nema um sé að ræða atriði sem samþykki allra þarf til, sbr. 7. tl. B-liðar 41. gr.
Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd var tillaga um tímasetningu aðalfundar borin upp á löglega boðuðum húsfundi 21. nóvember 1995 og samþykkt samhljóða. Kærunefnd telur því að ákvörðun húsfundar um tímasetningu aðalfundar skuli gilda, en ekki ákvæði eldri húsreglna.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi verið óheimilt að taka ákvörðun um kaup á magnara við loftnetskerfi hússins fyrir útsendingar Stöðvar 3, án samþykkis húsfundar.
2. Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að fresta boðuðum húsfundi þann 2. janúar 1996 um óákveðinn tíma.
3. Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar um tímasetningu aðalfundar skuli gilda, en ekki ákvæði eldri húsreglna.
Reykjavík, 29. apríl 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson