Mál nr. 3/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 3/1995

Endurskoðun: Ársreikningur. Lögmæti: Aðalfundur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 13. febrúar 1995, og viðauka við það bréf, dags. 8. mars 1995, vísuðu A og B til nefndarinnar ágreiningi milli þeirra og stjórnar húsfélagsins að X um stjórn og rekstur húsfélagsins.

Kærunefnd tók erindi þetta fyrir á 1. fundi sínum, þann 17. mars 1995. Samþykkt var að gefa álitsbeiðendum færi á að bæta úr annmörkum á erindi sínu, þar sem það uppfyllti ekki lagaskilyrði til að kærunefnd gæti tekið það til meðferðar. Með bréfi, dags. 30. mars 1995, barst kærunefnd síðan viðauki við fyrri bréf, þar sem farið var að tilmælum kærunefndar.

Á fundi kærunefndar 5. apríl sl. var samþykkt að veita gagnaðila færi á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 18. apríl 1995, hefur borist nefndinni.

Á fundi kærunefndar 19. apríl sl. var fjallað frekar um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

1. Á húsfélagsfundi 10. nóvember 1994 var stjórn húsfélagsins afhent áskorun, undirrituð af 1/4 hluta félagsmanna, þar sem óskað var eftir því, að stjórn félagsins hlutaðist til um að óvilhallur löggiltur endurskoðandi athugaði bókhald húsfélagsins svo langt aftur í tímann sem nauðsynlegt þætti. Ósk þessi stafaði m.a. af því, að áritun löggilts endurskoðanda á rekstrar- og efnahagsreikning húsfélagsins a.m.k. nokkur undanfarin ár er með fyrirvara, auk þess sem allt fjármagn húsfélagsins færi gegnum einkareikning gjaldkerans.

Óskað er álits kærunefndar á því hvort stjórn húsfélagsins beri að fara eftir áskorun 1/4 hluta félagsmanna og láta endurskoða reikninga húsfélagsins af löggiltum endurskoðanda aðallega allt til ársins 1990, en til vara til skemmri tíma.

2. Þá er því haldið fram af álitsbeiðendum að aðalfundur húsfélagsins 28. janúar sl. hafi verið ólögmætur. Röksemdir fyrir því séu þessar helstar:

Gjaldkeri húsfélagsins, sem búi að Y, hafi haft kosningarétt á húsfundi.

Engin rekstrar- eða framkvæmdaáætlun hafi verið lögð fram á fundinum, sbr. 7. tl. 61. gr. l. 26/1994.

Engin grein hafi verið gerð fyrir breyttum útreikningi á húsfélagsgjöldum í tilefni af gildistöku laga nr. 26/1994.

Laun gjaldkera og formanns hafi ekki verið ákveðin og svo virðist sem þeir taki ákvörðun um þau sjálfir.

Óskað er eftir áliti kærunefndar á lögmæti aðalfundar sem haldinn var 28. janúar 1995.

III. Sjónarmið gagnaðila.

1. Sjónarmið gagnaðila, stjórnar húsfélagsins X, eru þau að tillaga um að fenginn yrði löggiltur endurskoðandi til að fara yfir bókhald félagsins eins langt aftur í tímann og þurfa þætti hafi verið borin upp á aðalfundi félagsins 28. janúar sl. Hún hafi verið felld með miklum meirihluta þar sem sú endurskoðun sem fram færi væri nægjanleg og ekkert hafi komið fram, sem vekti grunsemdir um misferli eða illa meðferð á fjárreiðum félagsins. Það eina sem hægt hafi verið að gagnrýna væri að gjaldkeri hafi aðeins fært sem vaxtagjöld vexti af lánum, en vexti vegna annars, t.d. hita og rafmagns, hafi hann fært á viðkomandi reikning, í einni tölu. Þessari meðferð hafi nú verið breytt.

2. Þá er því haldið fram af gagnaðila að aðalfundur húsfélagsins 28. janúar sl. hafi verið löglega boðaður og löglegur hvað fundarsókn varðaði. Gjaldkeri hafi verið kosinn í stjórn og talið að hann hefði atkvæðisrétt sem stjórnarmaður. Þátttaka hans í atkvæðagreiðslum hefði ekki breytt neinu um úrslit, þar sem ávallt hafi verið mikill meirihluti fyrir öllum samþykktum.

Rekstrar- og framkvæmdaáætlun hafi ekki verið lögð fram nú, frekar en áður. Venjan hafi verið sú að á aðalfundi hafi verið rætt um hvað þyrfti og ætti að gera og þeim tillögum síðan vísað til stjórnar til nánari athugunar hvað varðaði fjármagn og forgang.

Umræða um skiptingu gjalda eftir breyttum forsendum vegna gildistöku nýrra laga um fjöleignarhús hafi ekki verið á dagskrá. Þetta atriði hafi farið framhjá mönnum og enginn nefnt þetta á aðalfundinum. Nú hafi verið gerður nýr útreikningur sem taki mið af hinum nýju lögum og húsgjöld verið lagfærð í samræmi við það.

Gjaldkeri hafi gegnt starfi sínu hjá húsfélaginu um langt árabil. Laun hans hafi verið ákveðin fyrir löngu og ættu að hækka í samræmi við önnur laun í landinu, miðað við launakjör V.R. Laun formanns hafi verið ákveðin á aðalfundi fyrir nokkrum árum og hafi verið óbreytt síðan. Á meðan annað hafi ekki verið ákveðið á aðalfundi hljóti laun formanns að vera óbreytt.

IV. Forsendur.

1. Stjórn húsfélags fer með sameiginleg málefni húsfélagsins í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, annarra laga og samþykkta og ákvarðanir húsfunda, sbr. 1. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun um endurskoðun bókhalds aftur í tímann af löggiltum endurskoðanda fellur ekki undir verksvið stjórnar, sbr. einkum 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994. Hér er um að ræða nokkuð viðamikla ákvörðun sem baka myndi húsfélaginu kostnað og skapa eigendum greiðsluskyldu, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Slíka ákvörðun þarf að taka á húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins beri ekki að láta endurskoða reikninga húsfélagsins af löggiltum endurskoðanda aftur í tímann, á grundvelli áskorunar 1/4 hluta félagsmanna.

Hvað varðar endurskoðanda, sem kosinn skal á hverjum aðalfundi til eins árs í senn, sbr. 6. tl. 61. gr. laga nr. 26/1994, nægir að 1/4 hluti félagsmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krefjist þess að hann sé löggiltur endurskoðandi, sbr. 2. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994. Ella þarf endurskoðandi ekki að vera löggiltur og undirritun löggilts endurskoðanda undir rekstrar- og efnahagsreikning um endurskoðun þv D¡ ekki nauðsynleg.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála vill að gefnu tilefni benda á að skv. 2. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 ber stjórn húsfélags að varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábatasaman og tryggan hátt. Telja verður að í því felist sú skylda að hafa sérreikning fyrir húsfélagið. Með þeim hætti verður einnig allt eftirlit og endurskoðun auðveldari, sbr. einnig 2. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994.

2. Félagsmenn í húsfélagi eru allir eigendur í viðkomandi fjöleignarhúsi og ekki aðrir, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994. Rétt til fundarsetu á húsfundum hafa aðeins félagsmenn, makar þeirra og sambýlisfólk auk umboðsmanna, sbr. 2.-3. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994. Kjörgengir til stjórnar húsfélags eru félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar, sbr. 3. mgr. 66. gr. laga nr. 26/1994.

Óumdeilt er að á aðalfundi þann 28. janúar 1995 hafði R atkvæðisrétt og var kosinn gjaldkeri. Hann mun hins vegar ekki fullnægja áðurnefndum skilyrðum um rétt til fundarsetu eða kjörgengi í stjórn, sbr. áðurnefnd lagaákvæði. Þegar af þessari ástæðu er það álit kærunefndar að umræddur aðalfundur hafi verið ólögmætur. Þær ákvarðanir sem teknar voru á aðalfundinum eru því ógildar.

Kærunefnd fjöleignarhúsa vill auk þess benda á að samkvæmt ákvæði 7. tl. 61. gr. hvílir sú lagaskylda á stjórn húsfélags að leggja fram á aðalfundi rekstrar- og framkvæmdaáætlun fyrir næsta ár. Í slíkri áætlun eiga kostnaðarliðirnir laun gjaldkera og formanns að koma fram, meðal annarra atriða.

V. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins X beri ekki að láta endurskoða reikninga húsfélagsins af löggiltum endurskoðanda aftur í tímann, á grundvelli áskorunar 1/4 hluta félagsmanna.

2. Það er álit kærunefndar að aðalfundur 28. janúar 1995 hafi verið ólögmætur og ákvarðanir teknar á þeim fundi því ógildar.

Reykjavík, 26. apríl 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Benedikt Bogason