Þróun fasteignaverðs á Íslandi - skýringar og tillögur.
.
Iðnaðar- og viðskiptaráðuneyti
Nr. 31/2005
Þróun fasteignaverðs á Íslandi – skýringar og tillögur
Í dag var kynnt skýrsla nefndar um þróun fasteignaverðs á Íslandi (pdf-skjal - 574 Kb), sem skipuð var af iðnaðar- og viðskiptaráðherra Valgerði Sverrisdóttur, í framhaldi af samþykkt þingsályktunar um málið.
Starf nefndarinnar hefur verið yfirgripsmikið, þar sem sambærileg könnun hefur ekki farið fram hér á landi áður. Í skýrslunni er leitað svara við því hvers vegna fasteignaverð hefur þróast með misjöfnum hætti á landinu og hvaða leiðir eru til úrbóta. Jafnframt var höfð hliðsjón af fasteignaverði í alþjóðlegum samanburði.
Í alþjóðlegum samanburði OECD ríkja hefur meðal íbúðaverð á Íslandi hækkað lítið á tímabilinu 1995 – 2002, eða um 2,6% á meðan meðalhækkun OECD var 4%. Í sumum löndum hefur íbúðaverð þó farið lækkandi. Árið 2004 var verð á íbúðum í Reykjavík um meðaltal þess sem gerðist í Evrópu þó mikill munur sé á verði íbúða í Vestur- og Austur-Evrópu. Sé horft á verð á íbúðum innan Evrópu í samanburði við landsframleiðslu á mann virðist verðlag á Íslandi í jafnvægi árið 2004 og endurspegli í raun þá hagþróun og verðmætasköpun sem orðið hefur.
Sveiflur á íbúðaverði hér á landi eru hins vegar með því allra mesta sem gerist innan OECD eða tæp 10% og geta slíkar sveiflur skapað samsvarandi aukna áhættu á íbúðamarkaði. Orsakir þeirra má m.a. að einhverju leyti rekja til hagsveiflna, verðlags- og gengismála og smæðar hag- og gjaldeyriskerfisins. Á sama tíma hafa húsnæðisskuldir vaxið og eru nú með því mesta innan OECD, en á móti kemur að eignir hafa einnig hækkað. Auknar skuldir auka hins vegar áhættu á fasteignamarkaði og kunna að magna hugsanlegt samdráttarskeið þegar þar að kemur. Raunverð íbúðarhúsnæðis á Íslandi hefur hækkað árlega um 1,1% frá árinu 1960 til 2004.
Frá árinu 1990 til 2004 hefur raunhækkun þeirra verið mest á Vesturlandi um 63%, því næst á höfuðborgarsvæðinu um 52%, Suðurnesjum um 47%, Suðurlandi um 44%, Norð-Austurlandi um 30%, Austurlandi um 24% og Norð-Vesturlandi um 1%, en á Vestfjörðum hefur húsnæðisverð lækkað um 28% að raungildi. Hvað varðar greiningu á áhrifaþáttum íbúðaverðs kemur í ljós að hagvöxtur, tekjur og mannfjöldi eru lykilþættir í þróun íbúðaverðs. Fjarlægð frá þéttbýli virðist einnig skipta miklu máli, þar sem þéttbýlið hefur tilhneigingu til að þrýsta upp raunverði fasteigna í nágrannasveitarfélögunum. Góðar samgöngur hafa veruleg jákvæð áhrif á íbúðaverð og sjá má dæmi þar um á Vesturlandi þar sem íbúðaverð hefur hækkað hvað mest m.a. vegna tilkomu Hvalfjarðarganga. Sömu áhrif má sjá frá stórverkefnum s.s. uppbyggingu stóriðju til hækkunar á verði íbúða m.a. á Vesturlandi og Austurlandi. Þetta stafar af auknum hagvexti vegna slíkra verkefna á viðkomandi svæði, auknum umsvifum, mannafla og auknum fjölbreytileika atvinnulífs og starfa.
Mikil umbreyting hefur átt sér stað í sjávarútvegi og landbúnaði með fækkun mannafla í þessum greinum, sem einnig hefur haft sín áhrif. Á sama tíma hefur gildi aukinnar menntunar vaxið verulega og það að einstaklingar og atvinnulíf hafi aðgengi að framhalds- og háskólamenntun á viðkomandi svæði til að stuðla að framþróun og uppbyggingu staðbundinnar þekkingar og atvinnutækifæra. Sterkar vísbendingar eru einnig fyrir því að miklar gengissveiflur skaði samkeppnis- og útflutningsgreinar og geti haft mismunandi áhrif á landsbyggðina annars vegar og höfuðborgarsvæðið hins vegar og einnig á fasteignamarkaðinn, en orsakir slíkra sveiflna má m.a. rekja til smæðar gjaldeyriskerfisins.
Aukin atvinnuþátttaka kvenna og kröfur um fjölbreytileika hafa einnig áhrif á búsetu fólks. Ráðstöfun opinberra fjármuna vegna rekstrar opinberra stofnana virðist meiri á höfuðborgarsvæðinu en tekjuöflun opinberra aðila á svæðinu gefur tilefni til. Með slíkum tilfærslum á fjármunum á milli svæða landsins, frá landsbyggð til höfuðborgar, má færa fyrir því rök að slíkt styrki svæðisbundinn hagvöxt á höfuðborgarsvæðinu en dragi úr honum á landsbyggðinni.
Eðlilegt kann að vera að einhver munur sé hér á vegna eðli höfuðborgar, en tæplega í þeim mæli sem vísbendingar eru um. Tillögur nefndarinnar snúa að sjö megin þáttum er stuðla eiga að auknum hagvexti og treysta þannig forsendur fyrir hækkun húsnæðisverðs á einstaka landssvæðum, en þeir eru:
Stuðla að byggðakjörnum á landsbyggðinni, m.a. með vaxtarsamningum og efla innri gerð þjóðfélagsins s.s. með bættum samgöngum. Jafnframt verði starfsemi framhaldsskóla og háskóla efld á einstaka svæðum.
Stuðlað verði að frekari atvinnuuppbyggingu á landsbyggðinni, s.s. stóriðju sé þess kostur, þar sem slíkar framkvæmdir efli mjög hagþróun og fjölbreytileika viðkomandi svæða.
Dregið verði úr gengissveiflum eins og kostur er þrátt fyrir annmarka smæðar gjaldeyriskerfisins og aukið verði við umsvif hins opinbera á landsbyggðinni til að draga úr rekstrarlegu ójafnvægi opinberra aðila á höfuðborgarsvæði annars vegar og landsbyggðar hins vegar.
Nefndina skipuðu: Baldur Pétursson, iðnaðar- og viðskiptaráðuneyti, sem jafnframt var formaður, Stefán Jón Friðriksson, fjármálaráðuneyti og Óskar Páll Óskarsson, félagsmálaráðuneyti. Nefndin réði Vífil Karlsson til að annast helstu rannsóknir verkefnisins, en auk þess störfuðu með honum Jón Bek, Guðmundur Ólafsson og Magnús Árni Skúlason.
Reykjavík 13. desember 2005.