Mál nr. 124/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 124/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr. og leigu vegna tímabilsins 19. til 31. ágúst 2022 að fjárhæð 35.650 kr.

Með kæru, dags. 17. nóvember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. desember 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð varnaraðila var ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2023. Þá reyndi nefndin árangurslaust að ná sambandi við varnaraðila símleiðis 13. og 15. mars 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi innan íbúðar varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa haft samband við varnaraðila vegna leigu hennar og vinkonu hennar á herbergi innan íbúðar hennar og þau komist að samkomulagi þar um.

Sóknaraðili og meðleigjandi hennar hafi flutt inn 14. júlí 2022 og varnaraðili boðið þær velkomnar og sagt þeim að vera eins og heima hjá sér. Þann 18. sama mánaðar hafi varnaraðili fengið greiddar 134.350 kr. sem hafi verið trygging og leiga fyrir hálfan júlímánuð. Þá hafi sóknaraðili og meðleigjandi hennnar greitt varnaraðila  85.000 kr. þann 29. júlí sem hafi verið leiga fyrir ágúst. Hann hafi viðurkennt að hafa móttekið greiðsluna með skilaboðum.

Varnaraðili hafi byrjað að hóta því að bera eigur þeirra út í ágúst eftir kvartanir þeirra vegna hávaða á nóttunni í tengslum við partýstand varnaraðila í stofunni og þegar þær hafi neitað að taka til eftir það.

Sóknaraðili hafi verið á næturvakt 18. ágúst og fengið símtal frá vinkonu sinni þar sem hún hafi lýst því að hún væri hrædd og hefði læst sig inni í herberginu vegna ógnandi hegðunar  varnaraðila. Næsta dag hafi varnaraðili bannað þeim að nota eldhúsið og sagt að þær mættu aðeins nota baðherbergið en að öðru leyti vildi hann ekki sjá þær. Hann hafi hótað að henda þeim út yrði þessum reglum ekki fylgt. Þær hafi þá hringt í vin sinn og spurt hvort þær gætu gist hjá honum. Þegar þær hafi verið að pakka niður hafi varnaraðili sagt þeim að skila lyklunum. Einnig að hann hafi ætlað að rukka þær fyrir allar skemmdir og þegar þær hafi óskað upplýsinga um hvaða skemmdir hafi hann sagt allar þær skemmdir sem hann fyndi. Hann hafi sagt að þær þyrftu að greiða kostnað vegna málunar vegna rispu á veggjum. Þær hafi sagt honum, eins og hann hafi vitað, að rispurnar hefðu komið til vegna gluggaskipta.

Varnaraðili hafi árangurslaust verið beðinn um að skila tryggingarfénu.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili skilaði herberginu 19. ágúst 2022. Hún kveðst hafa greitt varnaraðila 134.350 kr. þann 18. júlí 2022, sem hafi verið tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr. og leiga fyrir hluta júlímánaðar. Fyrir liggja gögn sem staðfesta þessa millifærslu. Þá hafi hún greitt leigu fyrir ágústmánuð með reiðufé og staðfesti varnaraðili með skilaboðum að hafa móttekið þá greiðslu. Fyrir liggur staðfesting á peningaúttekt að fjárhæð 85.000 kr. þann 29. júlí 2022. Sóknaraðili lýsir því að varnaraðili hafi með ólögmætum rift leigusamningnum 19. ágúst 2022, krafist þess að fá lyklana og neitað að endurgreiða tryggingarféð. Telur kærunefnd ekki forsendur til annars en að fallast á málatilbúnað sóknaraðila, enda hefur hann verið studdur gögnum.

Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð og þegar af þeirri ástæðu ber honum að endurgreiða það að fjárhæð 85.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 19. ágúst 2022 reiknast dráttarvextir frá 17. september 2022.

Þá er fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna 19. til 31. ágúst 2022 að fjárhæð 35.650 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 17. september 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða leigu að fjárhæð 35.650 kr.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson