Mál nr. 128/2022 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 128/2022

Lögmæti aðalfundar. Ákvarðanataka aðalfundar. Verkefni stjórnar. Tryggingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. desember 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. desember 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 23. desember 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. apríl 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 22 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 7 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 28. apríl 2022 sem og lögmæti ákvarðana sem teknar voru á fundinum.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 28. apríl 2022 sé ólögmætur.
2. Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundarins um þrif á stokkum sé ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um útskipti á viftum.
4. Að viðurkennt verði að hver stokkur sé í sameign sumra.
5. Að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar gagnaðila um að innheimta kröfur vegna framkvæmda við stokka og viftur með aðstoð C ásamt dráttarvöxtum sé ólögmæt.
6. Að viðurkennt verði að ákvörðun gagnaðila um að ógilda tryggingar fyrir húshluta nr. 7 og þar með hluta af húsreglum þess húshluta sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni segir að fjögur húsfélög séu í húsinu þar sem 22 íbúðir skiptist á þrjá stigaganga. Stjórn sé skipuð á aðalfundi fyrir hvert húsfélag. Húsfélög séu til fyrir hvern stigagang og sameiginlegt húsfélag allra húshluta snúist um viðhald og rekstur sameignar. Hlutverk húsfélags hvers stigagangs snúist um rekstur og viðhald innviða þeirra. Hver stigagangur hafi séð um sína innviði, svo sem rafmagn, heitt og kalt vatn, sameignir allra og sumra, tryggingar og húsreglur. 

Samkvæmt endurriti úr aðalfundi gagnaðila frá 26. ágúst 2021 hafi verið á dagskrá að yfirfara viftur í loftstokkum. Fundurinn hafi samþykkt áætlun um hreinsun á stokkum upp á um það bil milljón krónur. Samkvæmt fundargerð aðalfundar gagnaðila 28. apríl 2022 hafi hvorki verið kosinn ritari né gjaldkeri, einungis stjórnarmenn. Á aðalfundinum hafi eftirfarandi verið á dagskrá „Loftstokkar í öllum stigagöngum = D fer í tilboðsöflun í að skipta um allar mótora – það eru læti í þeim. Tilboðsöflun í loftstokkahreinsun á öllum í stigagöngum. Mótorar orðnir 20 ára gamlir.“ Eigendur hafi síðan fengið kröfu í heimabanka 6. október 2022. Aðeins 38% eigenda hafi mætt á aðalfundinn. Endanlegur kostnaður við hreinsun loftstokka og útskipti á viftum nálgist að öllum líkindum 4.000.000 kr., án þess að eigendur hafi verið upplýstir eða fengið að koma að ákvarðanatöku um það hvernig yrði staðið að vali á verktaka, framkvæmd, innheimtu og greiðsluskiptingu. Eigendur hafi aftur á móti fengið greiðslutilkynningu frá D með tölvupósti um skuld þeirra með tíu daga fyrirvara á greiðslu sem hafi verið umtalsverð, án skýringa um hvað þau væru að greiða fyrir eða hvernig verktaki hafi verið valinn eða hvenær hafi átt að fara í framkvæmdina eða hvernig ætti að rukka fyrir hana. Vifturnar hafi verið bilaðar árum saman og því engin bráð nauðsyn á að gera þetta á þennan hátt.

Stjórn gagnaðila hafi ákveðið að segja upp tryggingu fyrir húshluta nr. 7 og færa hana inn í tryggingu hans, án þess að eigendum hafi verið kynnt tilboð þar um.

Fjórir loftstokkar séu í húshluta nr. 7 og einangrun er á milli loftstokka á milli íbúða. Kostnaður vegna þeirra hafi verið jafnskiptur sem sameign sumra.

Ágreiningur sé um lögmæti aðalfundar gagnaðila þar sem gjaldkeri og ritari hafi ekki verið kosnir. Einnig hvort 38% eigenda hafi getað tekið ákvörðun um ógildingu á tryggingum og húsreglum í húshluta nr. 7. Þá sé ágreiningur um lögmæti þess að stjórnin hafi tekið ákvarðanir sem hafi ekki verið samþykktar heldur einungis „settar í tilboð“. Stjórnin hafi ákveðið að kostnaður við útskiptingu á viftunum væri hlutfallskiptur. Þá hafi skipting á hreinsistokkum verið ákveðin jafnhlutfallsskipt í sameign sumra. Hver stokkur sé í sameign sumra í húshluta nr. 7 og þær íbúðir sem nýti stokkinn og þar af leiðandi viftu séu í sameign sumra. Eigi kostnaðarskipting þannig að vera eins og um þrifin á stokkunum.

Ágreiningur sé um hvort stjórn gagnaðila hafi samkvæmt samþykktum á aðalfundum verið heimilt að taka ákvörðun um val á verktaka, kostnaðarskiptingu og hvernig staðið yrði að útskiptingu á viftum í stokkum og hreinsun án samráðs við aðra eigendur þar sem ljóst hafi verið að verkið yrði fjórum sinnum dýrara en búið hafi verið að kynna fyrir eigendum sem samþykkta áætlun árið 2021 en ekki verið framkvæmt. Einnig sé ágreiningur um hvort stjórn gagnaðila hafi haft heimild til að fela D að setja ógreiddar kröfur vegna framkvæmdanna í innheimtu hjá C ásamt dráttarvöxtum og innheimtukostnaði án þess að atkvæðagreiðsla þar um hafi átt sér stað á húsfundi.

Kröfur vegna viðhalds skuli vera lögum samkvæmt, þ.e.a.s. sameign sumra skuli vera sameign sumra. Álitsbeiðandi noti aðeins einn viftustokk og eina viftu. Hann þurfi að sammælast um hraða og viðhald á henni einungis með þeim sem noti hana líka. Því fari hann fram á að hlutur hans verði leiðréttur þar sem hann hafi verið krafinn um hlutfallskostnað allra af húshluta nr. 7 og gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann sé í þjónustu hjá D sem sjái um hefðbundin störf gjaldkera. Á aðalfundi hafi verið kosinn formaður ásamt tveim meðstjórnendum sem vinni í þágu gagnaðila. Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé aðeins kveðið á um að á aðalfundi skuli kjósa formann og aðra stjórnarmenn. Það sé gerð krafa um að endurskoðandi sé kosinn og hafi það verið gert þar sem tiltekinn eigandi hafi verið kosinn skoðunarmaður reikninga. Á aðalfundinn hafi aðeins mætt eigendur og umboðsmenn átta íbúða. Fundurinn hafi þó verið löglega boðaður og engar ákvarðanir teknar sem hafi krafist þess að betur yrði mætt, sbr. A og B liði 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Það hafi ekki verið nýtt að það hafi þurft að fara út í hreinsun á loftstokkum og kanna ástand á blásurum. Fyrri stjórn hafi verið búin að fá kvartanir um þetta mál. Það hafi verið ákveðið á aðalfundinum að D færi í tilboðsöflun við að skipta um alla mótora og  loftstokkahreinsun í öllum stigagöngum. Mótorar hafi verið orðnir 22 ára gamlir. Stjórnin hafi byrjað á að láta hreinsa loftstokkana og þá hafi komið í ljós að skipta hafi þurft um viftur þar sem þær hafi verið orðnar gamlar og ónýtar og gefið frá sér mikinn hávaða. Stjórnin hafi brugðist við með því að leita tilboða til að skipta þeim út strax þar sem um nauðsynlegt viðhald hafi verið að ræða. Það hafi líka haft áhrif á ákvörðun stjórnar að ganga þegar í málið að útskipting á viftunum hafi aðeins getað farið fram í góðvirði. Þegar reikningur hafi borist fyrir verkinu hafi stjórnin óskað eftir því að þjónustuaðili myndi skipta kostnaði miðað við lög um fjöleignarhús. Það hafi verið mat hans að lofstokkahreinsun væri jafnskipt en blásararnir sem hafi verið nýr búnaður skyldi vera rukkaðir hlutfallsskipt eftir stigagöngum en meginreglan sé sú að kostnaður sé hlutfallsskiptur, sbr. a-lið 45 gr., og túlka skuli undantekningar þröngt. Um nýja blásara hafi verið að ræða svo að ákveðið hafi verið að rukka hvern stigagang eftir eignarprósentu fyrir þá blásara sem hver stigagangur hafi fengið.

Á aðalfundinum hafi verið ákveðið að færa tryggingarnar af stigagöngunum yfir á stóra húsfélagið og hafi sú tillaga verið samþykkt með meirihluta. Venjan sé sú að tryggingar séu teknar fyrir heildarhús en ekki stigaganga. Á aðalfundinum hafi því verið ákveðið að taka fasteignatryggingu fyrir heildarhúsið og hafi stigagöngunum verið frjálst að segja upp sinni tryggingu. Aðalfundurinn hafi verið haldinn 28. apríl 2022. Allir íbúar hafi fengið fundargerðina senda með tölvupósti. D hafi farið í tilboðsöflun á tryggingum þegar eftir fundinn. Þá hafi komið í ljós að húshluti nr. 7 hafi verið með mjög góða tryggingu og betri en tilboðið hafi hljóðað upp á. D hafi náð samningi við tryggingafélagið um sömu kjör. Hvað sjálfsábyrgð varði þá hljóti það að vera vinnuregla að hver og einn sjái um sína sjálfsábyrgð. Það verði fest í húsreglu á næsta aðalfundi svo að það sé ekki óljóst. Skoðunarmaður frá tryggingafélaginu hafi tekið út húshluta 5 og 9 en ekki húshluta nr. 7 þar sem hann hafi þegar verið með tryggingu. Sameiginlega tryggingin hafi tekið gildi 1. nóvember og hafi því allir stigagangar haft nægan tíma til umhugsunar.

Vegna gjaldfallinna krafna hafi gagnaðili ekki vitað fyrr en þær hafi verið farnar í innheimtu til C. Hann sé í þjónustu hjá D sem fylgi sínum verkferlum. Í tilfelli þessu hafi þetta verið tekið úr innheimtu og ítrekað að þetta yrði greitt. Rætt verði um á næsta aðalfundi hvaða fyrirkomulag eigi að hafa við innheimtu á gjaldföllnum kröfum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hefð sem hafi viðgengist frá stofnun gagnaðila um kosningu ritara, gjaldkera og formann hafi verið breytt á síðasta aðalfundi. Hvorki liggi fyrir hverjir fari með fjármuni eigenda innan gagnaðila né í hverra umboði eftir téðan aðalfund. Ekki verði ráðið af fundargerð að neinum hafi verið veitt umboð þar um og ekki liggi fyrir hver sé prókúruhafi.

Vifturnar hafi verið búnar að vera mismikið bilaðar árum saman. Ekki hafi verið sýnt fram á að það hafi verið að valda tjóni. Því hafi ekki verið sýnt fram á að þarna hafi verið tekin ákvörðun til að koma í veg fyrir tjón. Hér sé talað um viðhald á viftum en á öðrum stað um nýjar viftur. Um sé að ræða viðhald á loftræstingu á sameign sumra.

Í fyrstu hafi stjórnin ákveðið að krefja alla eigendur um kostnað hlutfallsskipt á alla stigaganga eins og um sameign allra væri að ræða. Reikningar hafi verið sendir þannig út. Álitsbeiðandi hafi þá bent stjórninni á að stokkarnir væru mismargir í hverjum stigagangi og engin tenging á milli stigaganga. Þá hafi reikningarnir verið afturkallaðir og nýjir sendir út.

Það geti ekki réttlætt ákvörðun stjórnar að það hafi þurft að vinna verkið í góðviðri en það sé unnið úr körfubíl og því sé hægt að vinna á hvaða árstíma sem sé. Ekki hafi verið lögð fram nein gögn frá framkvæmdaaðila um annað.

Skýrt komi fram í lið 2 í 7. gr. laganna að lagnir sem einungis séu nýtanlegar af sumum séu í sameign sumra. Stokkarnir og vifturnar í húshluta 7 sé allar þannig að einungis þær íbúðir sem stokkarnir liggi um geti nýtt stokk og viftu. Eigendur sem nýti sameiginlega stokk og viftu þurfi jafnframt að koma sér saman um hraða viftunnar. Eftir að búið hafi verið að skipta um vifturnar hafi komið í ljós að stjórnin hafi ekki vitað að hraðastillar væru á viftunnum, enda hafi enginn þeirra kannað ástand þeirra fyrir ákvarðunatökuna.

Engin gögn hafi verið lögð fram um að hlutverk loftstokkahreinsunar hafi verið að meta vifturnar eða fyrirtækið hafi boðið þá þá þjónustu. Tveir unglingar hafi hreinsað stokkinn með ryksugu og engin gögn liggi fyrir um hæfi þeirra til að meta vifturnar.

Í um tíu ár hafi venjan verið sú að hver stigagangur tæki ákvörðun um sín tryggingamál. Þegar eigendur í húshluta nr. 7 hafi haft samband við tryggingafélagið hafi D verið búin að segja upp tryggingu þeirra í umboði stjórnar gagnaðila. Þar með hafi ákvarðanir eigenda í húshluta nr. 7 verið gerðar ógildar um fyrirkomulag trygginga og húsreglur tengdar þeim án aðkomu þeirra.

Álitsbeiðandi hafi fengið fundargerðina senda með tölvupósti 24. maí 2022, eða næstum mánuði eftir að aðalfundur hafi verið haldinn.

Við breytinguna á tryggingunum hafi eigendur í húshluta nr. 7 misst stjórn á þeim hluta er varði húsreglur og vald til að knýja eigendur til endurnýjunar á búnaði innan hverrar íbúðar, eins og til dæmis lekum blöndunartækjum eða ofnum. Eftir ákvarðanir stjórnar gagnaðila hafi vald eigenda í húshluta nr. 7 til að hafa ákvörðunarrétt á málum sem einungis þá varði verið tekið.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. og 4. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal kosning formanns og annarra stjórnarmanna fara fram á aðalfundi. Í 2. mgr. 66. gr. sömu laga segir að stjórnina skipi að jafnaði að minnsta kosti þrír menn og sé einn þeirra formaður sem kosinn skuli sérstaklega. Samkvæmt fundargerð aðalfundar sem haldinn var 28. apríl 2022 var formaður kosinn og þar að auki tveir stjórnarmenn. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við lögmæti fundarins á þeirri forsendu að gjaldkeri og ritari hafi ekki verið kosnir á fundinum. Lög um fjöleignarhús gera ekki ráð fyrir slíkri kosningu á aðalfundi og verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið I. Álitsbeiðandi telur að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar eða stjórnar gagnaðila um hreinsun á stokkum og útskipti á viftum, sbr. kröfur hans í liðum II og III.

Kærunefnd telur að ákvörðun um að skipta út viftum í húsinu sem og um hreinsun á loftstokkum falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þannig að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægi. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að einungis 38% eigenda hafi mætt á aðalfundinn 28. apríl 2022 en samkvæmt 1. mgr. 42. gr. sömu laga getur húsfundur tekið ákvarðanir samkvæmt D lið án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús skal í fundarboði greina þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna. Í fundarboði fyrir aðalfund sem skyldi haldinn 28. apríl 2022 var tilgreint að á dagskrá væru ákvarðanir um framkvæmdir á árinu 2022 og þar undir var loftstokkahreinsun tilgreind. Samkvæmt fundargerð aðalfundarins var ritað um téðan dagskrárlið að D færi í tilboðsöflun bæði við að skipta um alla mótora og loftstokkahreinsun á öllum í stigagöngum. Engar upplýsingar um niðurstöðu atkvæðagreiðslu varðandi þetta málefni er að finna í fundargerðinni og bendir kærunefndin á að rétt sé að bætt verði hér úr. Engu að síður virðist ekki um það deilt að tillagan hafi verið samþykkt á fundinum og verður það lagt til grundvallar við úrlausn málsins. Nefndin telur að fundurinn hafi verið bær til ákvörðunartöku um hreinsun á loftstokkunum, enda tilgreint í fundarboði að hún stæði til. Aftur á móti var ekki tilgreint í fundarboði að til stæði að taka ákvörðun um að skipta um viftur. Gagnaðili segir að byrjað hafi verið á því að hreinsa loftstokkana og þá komið í ljós að það þyrfti að skipta um vifturnar. Stjórn gagnaðila hafi leitað tilboða við að skipta þeim þegar út og það síðan verið gert. Álitsbeiðandi lýsir því að kostnaður vegna skiptanna og hreinsunarinnar nálgist að öllum líkindum 4.000.000 kr.

Í 1. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags sé rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að stjórnin geti látið framkvæma upp á eigin spýtur minniháttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þoli ekki bið. Þá segir í 3. mgr. að sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem gangi lengra en segi í 1. og 2. mgr. beri stjórninni, áður en í þær sé ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga þessara.

Kærunefnd telur að ákvörðun um að skipta út viftunum geti ekki fallið undir minniháttar viðhald og viðgerðir sem stjórnin geti látið framkvæma á eigin spýtur. Þá telur nefndin gögn málsins ekki staðfesta að um bráðnauðsynlega og brýna ráðstöfun hafi verið að ræða sem þyldi ekki bið. Telur nefndin því að stjórnin hafi ekki haft heimild til að taka þessa ákvörðun án þess að leggja hana fyrir húsfund. Bent skal á að á grundvelli 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús getur húsfélagið bætt úr þessu með því að boða til nýs húsfundar hið fyrsta. Að framangreindu virtu er kröfu álitsbeiðanda í lið II hafnað en fallist á kröfu hans í lið III.

Krafa álitsbeiðanda í lið IV snýr að því að viðurkennt verði að hver stokkur falli undir sameign sumra. Undir sameign fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, sem þjóna þörfum heildarinnar, sbr. 8. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Í húsinu eru loftstokkar í hverjum stigagangi. Nefndin telur að líta beri á loftræstikerfið sem heildstætt kerfi í sameign allra og því ekki tækt að líta á einstaka hluta þess sem sameign sumra, þ.e. sameign þeirra sem nýta hvern stokk. Er kröfu álitsbeiðanda hér um því hafnað.

Gagnaðili hefur upplýst að fallið hefur verið frá innheimtu með aðstoð C ásamt dráttarvöxtum. Fjallað verði um fyrirkomulag við innheimtu á gjaldföllnum kröfum á næsta fundi. Sem stendur er því ekki ágreiningur um fimmtu kröfu álitsbeiðanda og er henni því vísað frá.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að ákvörðun gagnaðila um að ógilda tryggingar fyrir húshluta nr. 7 og þar með hluta af húsreglum þess húshluta sé ólögmæt, sbr. kröfulið VI. Í fyrrnefndu fundarboði fyrir aðalfundinn 28. apríl var tekið fram að á dagskrá væri til umræðu og ákvörðunartöku rekstraráætlun vegna rekstrarársins 2022. Samkvæmt fundargerð fór fram atkvæðagreiðsla undir þessum lið um það hvort húsfélagið ætti að kaupa sameiginlega fasteignatryggingu og var það samþykkt með meirihluta atkvæða. Sá galli er aftur á móti á þessari ákvörðunartöku að tillaga um kaup á tryggingunni var ekki tilgreind í fundarboði og er ákvörðunin því ekki bindandi fyrir þá eigendur sem ekki sóttu fundinn fyrr en úr því hefur verið bætt. Nefndin telur að ákvörðun hér um falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd bendir jafnframt á að þrátt fyrir að tiltekinn stigagangur hafi þegar verið með fasteignatryggingu geti það ekki komið í veg fyrir að húsfundur taki ákvörðun um að keypt verði ein slík trygging fyrir húsið í heild. Ber þannig að fylgja lögmætum ákvörðunum húsfundar sem teknar eru hér um, þrátt fyrir að skiptar skoðanir kunni að vera á því fyrirkomulagi sem fyrir valinu verður, enda um að ræða sameiginlegan kostnað. Allt að einu er það svo í tilviki þessu að þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun um kaup á fasteignatryggingu fyrir húsið í heild, sbr. framangreint, er það niðurstaða nefndarinnar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið VI.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum III og VI.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað eða vísað frá.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson