Mál nr. 132/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 132/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 60.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 14. desember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. janúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 15. janúar 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. janúar 2023, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 22. janúar 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. janúar 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa tekið upp á því upp á sitt einsdæmi að halda fjárhæðinni eftir til að borga fyrir meintar skemmdir sem sóknaraðili hafi ekki gengist við. Íbúðin hafi ekki verið í toppstandi. Hún sé í gömlu timburhúsi og hafi meintar skemmdir verið til staðar við upphaf leigutíma. Ekki hafi verið teknar myndir við upphaf leigutíma en varnaraðili hafi ekki getað sýnt fram á tjón sitt.

Sóknaraðili hafi gengist við tveimur skemmdum sem hafi verið kaffiblettur á borðplötu, sem hafi mátt þurrka af með tusku, og blett á rúmdýnu eftir gosdrykk, sem hefði verið nægjanlegt að senda í hreinsun. Öðru hafi ekki verið gengist við. Sóknaraðili geti lagt fram lýsingu frá fólki sem hafi hjálpað til við flutninga og séð skemmdirnar þegar hann hafi flutt inn. Kröfu sóknaraðila hafi verið hafnað með skriflegum hætti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa fengið frest til 6. desember 2022 til að skila íbúðinni. Hún hafi minnt hann á frágang. Þegar varnaraðili hafi sótt lyklana að kvöldi 6. desember hafi vantað perur í útiljós, allt hafi verið í myrkri og erfitt að ganga meðfram húsinu til að komast inn. Sóknaraðila hafi verið sagt að hann þyrfti að skipta um perurnar, það væri samkvæmt samningi. Hún hafi þegar séð að baðherbergið væri óhreint, þar á meðal salernið, og hafi sóknaraðila verið bent á það. Þegar aðilar hafi gengið um íbúðina hafi varnaraðili sagt að það þyrfti að þrífa þar sem þetta væri óásættanlegt. Sóknaraðili hafi sagst ekki hafa mikinn tíma en viljað reyna gera þetta sjálfur, en að hann kynni ekki að þrífa salerni og baðkar. Áður en varnaraðili hafi farið hafi sóknaraðili sagt að þrifi hann ekki betur yrði hún að láta gera það á hans kostnað þar sem þrifin væru óásættanleg. Sóknaraðili hafi verið með lyklana til hádegis 7. desember og sent skilaboð með afsökunarbeiðni og sagst ekki hafa haft tíma. Hann hafi heldur ekki haft tíma til að skipta um perur. Varnaraðili hafi síðan sent upplýsingar um gang mála, bæði varðandi það sem hafi þurft að þrífa og bæta.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að seinnipart dags 6. desember hafi varnaraðili bent á eitt og annað sem hún hafi viljað að sóknaraðili lagaði eða þrifi betur. Þar á meðal að það væri á ábyrgð sóknaraðila að skipta um ljósaperur en ein pera innanhúss hafi verið búin og tvær úti með E27 sökkli. Varnaraðili hafi yfirgefið íbúðina fljótlega eftir að hafa sett út á nokkra hluti. Sóknaraðili hafi þegar reynt að bæta úr þessu. Hann hafi tilkynnt með skilaboðum að hann gæti ekki fengið perurnar þar sem allt væri lokað en því hafi ekki verið svarað. Varðandi baðherbergið hafi hann sagt að salernið og baðkarið væri orðið það gamalt að það væri ekki hægt að þrífa það betur. Með tímanum eyðist húðin á svona hlutum og gulni þeir þá sem sé ekki hægt að þrífa.

Íbúðin sé almennt í slæmu ástandi, gólfefnið sé gamalt og veggir hafi ekki verið málaðir lengi ásamt fleiru. Sóknaraðili hafi reynt að þrífa eftir bestu getu og hafi íbúðinni verið skilað í betra ástandi en hún hafi verið í við upphaf leigutíma.

Næsta dag, eða 7. desember, hafi varnaraðili farið að setja út á helling af öðrum hlutum, sóknaraðili hafi til dæmis boðist til að laga rafmagnsrofann sem hafði brotnað en hann hafi verið orðinn gamall og plastið stökkt. Varnaraðili hafi neitað því og sett fyrir sig að það væri búið að skila íbúðinni og hún talað um að senda myndir af fleiri vanköntum sem hún hafi ekki minnst á deginum áður. Þeir hlutir sem hún hafi talið upp hafi verið í ólagi við upphaf leigutíma. Það hafi farið gosdrykkur í yfirdýnunni og léttilega hefði verið hægt að fara með hana í hreinsun í staðinn fyrir að kaupa nýja. Engir reikningar styðji kröfu varnaraðila.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili endurgreiddi 240.000 kr. 9. desember 2022 en heldur eftirstöðvunum eftir þar sem þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma sem og vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 30. nóvember 2022 og komust aðilar að samkomulagi um að íbúðinni yrði skilað 6. desember sama ár. Sóknaraðili hafnaði því að varnaraðili héldi tryggingarfénu eftir með rafrænum skilaboðum 9. desember 2022 og lagði hann inn kæru hjá nefndinni 14. sama mánaðar. Varnaraðili skilaði greinargerð í málinu og verður því litið svo á að ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hafi verið vísað til nefndarinnar innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra.

Varnaraðili kveður kröfu sína tilkomna þar sem þörf hafi verið á þrifum, hún hafi þurft að kaupa nýja yfirdýnu, rafmagnsrofa og gardínustöng. Einnig vegna ljósaperuskipta í útiljós, viðgerðar á ofni, álits pípara og vinnu við að skipta út rofanum og ljósaperum.

Sóknaraðili hafnar öllum kröfum. Ekki verður ráðið að sameiginleg úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma en sóknaraðili kveður sig hafa skilað íbúðinni í betra ástandi en hún hafi verið í þá. Hann kveður rafmagnsrofninn hafa verið gamlan og að nægilegt hefði verið að fara með yfirdýnuna í hreinsun, enda aðeins um að ræða blett á henni eftir gosdrykk. Samkvæmt gögnum málsins fóru aðilar sameiginlega yfir íbúðina við lok leigutíma og eftir þá yfirferð kveður sóknaraðili sig hafa þrifið íbúðina betur. Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt að nýju að því loknu og verður ekki annað ráðið en að þær myndir sem varnaraðili leggur fram hafi verið einhliða teknar af henni. Eru þær þannig ekki hluti af sameiginlegri úttekt. Þá styðja gögn málsins hvorki að yfirdýnan hafi verið ónýt né að sóknaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða á leigutíma. Samkvæmt 19. gr. a húsaleigulaga er leigjanda skylt að annast á sinn kostnað minniháttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum. Varnaraðili kveður ljósaperur hafa vantað í tvö útiljós og segir sóknaraðili að hann hafi ekki getað keypt þær þar sem búðin hafi verið lokuð. Er því óumdeilt að þurft hafi að skipta um perurnar og fellst nefndin á að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 4.000 kr. sem nefndin telur hóflega áætlaðan kostnað vegna þessa en engin gögn styðja fjárútlát vegna vinnu við að skipta þeim út. Að öðru leyti fellst nefndin ekki á kröfur varnaraðila.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 56.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 6. desember 2022 reiknast dráttarvextir frá 4. janúar 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 56.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. janúar 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson