Mál nr. 22/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 22/2005
Eignarhald, kostnaður vegna viðhalds: Sólskáli á svölum.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. apríl 2005, mótteknu 27. apríl 2005, beindi H f.h. A, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2–6, hér eftir nefnt gagnaðili.
Með bréfi, dags. 2. maí 2005, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum, kröfum og rökstuðningi fyrir þeim í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð E, f.h. gagnaðila, dags. 1. júní 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. júní 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. júlí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2–6. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta að X nr. 6 en gagnaðili er húsfélagið X nr. 2–6. Ágreiningur er um eignarhald á sólskála á svölum álitsbeiðanda og greiðslu kostnaðar vegna viðgerðar hans.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að sólskáli á svölum eignarhluta álitsbeiðanda sé hluti af ytra byrði fjöleignarhússins X nr. 2–6 og sé því í sameign allra eigenda hússins.
II. Að kostnaður vegna viðgerða á sólskála á svölum eignarhluta álitsbeiðanda, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður fjöleignarhússins X nr. 2–6.
Í álitsbeiðni kemur fram að hefðbundnar utanhússviðgerðir á fjöleignarhúsinu X nr. 2–6 standi yfir. Byggður hafi verið lokaður sólskáli yfir hluta svala eignarhluta álitsbeiðanda í kringum árið 1990. Þáverandi eigendur hafi samþykkt bygginguna og árið 1996 hafi verið sótt um byggingarleyfi vegna þeirra og sé það leyfi enn í gildi. Álitsbeiðandi telur að sólskáli við íbúð hans sé hluti af ytra byrði hússins. Því teljist sólskálinn til sameignar, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og kostnaður vegna viðgerða á honum til sameiginlegs kostnaðar hússins í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Álitsbeiðandi byggir einnig á því að í vafatilvikum séu jafnan löglíkur fyrir því að um sameign sé að ræða og því beri að líta svo á sem sólskálinn sé í sameign allra eigenda.
Í álitsbeiðni er vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 34/1995. Þar séu aðstæður sambærilegar og í máli því sem hér um ræðir. Kærunefnd hafi komist að þeirri niðurstöðu að viðkomandi eiganda bæri alfarið skylda til að kosta framkvæmdir sjálfur og ljúka þeim. Hins vegar færi um kostnaðarskiptingu eftir að verkinu væri lokið eftir almennum reglum fjöleignarhúsalaga.
Ekki sé ágreiningur um að byggingu umrædds sólskála hafi lokið árið 1990 og fyrir liggi staðfesting á að byggingarleyfi fyrir honum hafi verið veitt árið 1996.
Í greinargerð gagnaðila kemur hins vegar fram það álit að álitsbeiðandi hafi aldrei lokið við gerð sólstofunnar á þann hátt að viðhaldsábyrgð hafi færst yfir á sameign, þar sem ekki hafi verið byggt samkvæmt lögum, reglum og fagmennsku. Ef svo hefði verið hefði ekki þurft að ráðast í heildarendurnýjun hennar nú. Gagnaðili hafni því reyndar að sólstofan verði nokkru sinni á ábyrgð sameignar þegar að viðhaldi kemur. Vísað er til 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús því til stuðnings að um séreign álitsbeiðanda sé að ræða.
Tekið er fram að það sé skoðun byggingafræðinga að ekki svari kostnaði að fara í viðhaldsframkvæmdir á umræddri sólstofu. Hún sé of illa farin og heildarendurnýjun því nauðsynleg. Ástand hennar megi rekja til lélegra vinnubragða við smíði og ónógrar efnisþykktar í burðarvirki. Því er hafnað að aðstæður hér séu sambærilegar og í máli nr. 34/1995. Ekki sé hægt að jafna saman stækkun svala og byggingu sólskála.
Það sé krafa gagnaðila að sólskáli á svölum eignarhluta álitsbeiðanda verði ekki talinn hluti af ytra byrði hússins en til vara að hann verði þá fyrst talinn til ytra byrðis þess þegar nauðsynlegum úrbótum á burðarvirki samkvæmt uppdráttum löggilts burðarþolshönnuðar hefur verið lokið á kostnað álitsbeiðanda. Jafnframt er það krafa gagnaðila að allur viðhalds- og framkvæmdakostnaður vegna sólstofunnar sé sérkostnaður álitsbeiðanda en til vara að umræddur kostnaður verði þá fyrst sameiginlegur kostnaður þegar nauðsynlegum úrbótum á burðarvirki er lokið á kostnað álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er því hafnað að lögum og reglum sem giltu þegar umrædd sólstofa var byggð hafi ekki verið fylgt. Gagnaðili hafi ekki sýnt fram á það. Mat byggingarfræðinga á ástandi sólskálans skipti ekki máli í tengslum við hvort um sameign eða séreign er að ræða. Bent er á að eignaskiptasamningur fyrir húsið hafi verið gerður árið 2001 og sé hlutfall eignarhluta álitsbeiðanda í heildarhúsinu miðað við að sólstofan sé hluti hans og öll gjöld, bæði opinber gjöld og gjöld til húsfélagsins, greidd í samræmi við það.
Í athugasemdum gagnaðila er bent á varðandi þá staðhæfingu álitsbeiðanda að ósannað sé að lögum og reglum hafi ekki verið fylgt við byggingu umræddrar sólstofu að hjá byggingafulltrúa sé einungis að finna útlits- og grunnmyndir arkitektsins. Af skýrslu verkfræðistofu sem fylgdi greinargerð sé ljóst að ekki hafi verið farið að lögum og reglum um bygginguna. Einnig er bent á að þegar, eins og um ræði í máli þessu, sótt er um byggingarleyfi eftir að framkvæmd er lokið geti byggingaryfirvöld ekki tekið neina ábyrgð á gerð og uppbyggingu hennar enda engar úttektir framkvæmdar. Bent er á að í yfirlýsingu húsfélagsins sem fylgdi byggingarleyfisumsókn sé tekið fram að húsfélagið geri ekki athugasemd við að sólstofan fái að standa enda valdi sú tilhögun bygginga sem sýnd sé á teikningum ekki skemmdum á sameign eða öðrum íbúðum í húsinu.
III. Forsendur
Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.
Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í 8. gr. laganna er fjallað nánar um sameign og kemur fram í 1. tölul. að allt ytra byrði fjöleignarhúss, meðal annars útveggir, þak og gaflar, sé í sameign allra eigenda hússins, í 3. tölul. að sama gildi um ytri gluggaumbúnað, bæði á séreignarhlutum og sameign, og í 4. tölul. að ytra byrði svala og stoð- og burðarviki þeirra, svo og svalahandrið, falli undir sameign.
Í eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2001 vegna fjöleignarhússins X nr. 2–6 kemur ekkert fram um umræddan sólskála. Álitsbeiðandi segir sólskálann reiknaðan inn í hlutfallstölu eignarhlutans og öll gjöld greidd miðað við það. Gagnaðili hefur ekki mótmælt því. Þá liggur fyrir í gögnum málsins samþykkt byggingarleyfi vegna sólstofunnar frá árinu 1996, þ.e. eftir að hún var byggð. Með umsókn um byggingarleyfi fylgdi yfirlýsing húsfélagsins og verður að túlka hana þannig að húsfélagið hafi veitt samþykki fyrir framkvæmdinni.
Með vísan til þess sem að framan segir er það niðurstaða kærunefndar að umrædd sólstofa sé nú hluti af ytra byrði hússins X nr. 2–6 og telst því til sameignar hússins. Af því leiðir, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga, að kostnaður sá er hlýst af nauðsynlegum viðgerðum og jafnvel endurbyggingu á þessum hlutum er sameiginlegur kostnaður.
Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda þess efnis að ytra byrði umrædds sólskála sé hluti af ytra byrði fjöleignarhússins X nr. 2–6 og því sameign allra eigenda hússins. Einnig er það álit kærunefndar að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrði sólskálans, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda fjöleignarhússins.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að sólskáli sé hluti af ytra byrði fjöleignarhússins X nr. 2–6 og því sameign allra eigenda hússins.
II. Það er álit kærunefndar að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrði sólskálans, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda fjöleignarhússins.
Reykjavík, 24. ágúst 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason