Mál nr. 25/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 25/2005
Skipting sameiginlegs kostnaðar: Sameiginleg lóð nokkurra fjöleignarhúsa
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. maí 2005, mótteknu 13. maí 2005, beindi A, f.h. húsfélagsins N nr. 12–22, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið N nr. 2–26 og B 1–21“, hér eftir nefnt gagnaðili.
Með bréfi, dags. 19. maí 2005, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. maí 2005, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. júlí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginlega lóð nokkurra fjöleignarhúsa. Ekkert hús stendur á lóðinni og er hún einungis útivistarsvæði, umlukin þeim húsum sem eiga hlutdeild í henni. Álitsbeiðandi er húsfélagið N nr. 12–22 en gagnaðili „húsfélagið N nr. 2–26 og B nr. 1–21“, félag um hina sameiginlegu lóð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna umhirðu hinnar sameiginlegu lóðar.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að kostnaði vegna umhirðu sameiginlegrar lóðar N nr. 2–26 og B nr. 1–21 eigi fyrst að skipta á þau húsfélög sem hlutdeild eiga í lóðinni samkvæmt eignarhluta þeirra í lóðinni en hvert húsfélag skipti síðan þeim kostnaði sem í hlut þess fellur jafnt á milli eigenda innan hvers húsfélags.
Í álitsbeiðni kemur fram að við skiptingu kostnaðar vegna umhirðu hinnar sameiginlegu lóðar hafi verið beitt þeirri aðferð að skipta kostnaðinum jafnt í samræmi við heildarfjölda eignarhluta í öllum húsfélögunum. Álitsbeiðandi heldur því fram að fyrst skuli skipta kostnaði í samræmi við eignarhlutdeild einstakra húsfélaga í lóðinni. Þeim kostnaði sem fellur á hvert húsfélag skuli síðan skipt jafnt í samræmi við fjölda eignarhluta í hverju húsfélagi fyrir sig.
Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram að hinum sameiginlega kostnaði skuli skipt jafnt í samræmi við fjölda eignarhluta í húsfélögunum en eignarhlutar í þeim fjöleignarhúsum sem hlutdeild eiga í lóðinni séu samtals 111. Bent er á að allir eignarhlutar og íbúar þeirra hafi jafnan aðgang að og möguleika á að nýta hina sameiginlegu lóð.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Ákvæði fjöleignarhúsalaga um skiptingu sameiginlegs kostnaðar gilda því ótvírætt um sameiginlega lóð fjöleignarhúsanna að N nr. 2–26 og B nr. 1–21.
Það er meginregla fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laganna. Í B- og C-lið 45. gr. er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B-lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu og samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan, hver sem hann er, skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Samkvæmt 5. tölulið B-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga skiptist kostnaður við umhirðu lóðar að jöfnu. Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að kostnaður við umhirðu sameiginlegrar lóðar fjöleignarhúsanna að N nr. 2–26 og B nr. 1–21 skiptist að jöfnu milli allra þeirra eignarhluta sem hlutdeild eiga í lóðinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna umhirðu sameiginlegrar lóðar fjöleignarhúsanna að N nr. 2–26 og B nr. 1–21 skiptist að jöfnu milli allra þeirra eignarhluta sem hlutdeild eiga í lóðinni.
Reykjavík, 26. júlí 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason