26. júlí 2005 Félags- og vinnumarkaðsráðuneytið

Mál nr. 32/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 32/2005

Eignarhald. Umgengnisréttur. Hagnýting séreignar. Breytingar í samræmi við samþykktar teikningar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. júní 2005, mótteknu næsta dag, beindi A hdl., f.h. L ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við V ehf. og B, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila V ehf., dags. 5. júlí 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. júlí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. júlí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 0101 á fyrstu hæð hússins, gagnaðili B er eigandi eignarhluta 0201 í risi hússins og gagnaðili V ehf., einkahlutafélag gagnaðila B, er eigandi eignarhluta 0102 á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um mörk eignarhluta álitsbeiðanda og gagnaðila V ehf. á fyrstu hæð hússins, um eignarhald og umgengnisrétt í kjallara, um breytta hagnýtingu á eignarhluta álitsbeiðanda og um „útlitsbreytingar“ á húsinu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að eignamörk milli eignarhluta álitsbeiðanda, 0101, og eignarhluta gagnaðila V ehf., 0102, á fyrstu hæð hússins séu með þeim hætti sem fram kemur á teikningu H arkitekts, dags. 12. apríl 2005.

II. Að viðurkennt verði að kjallari sé í séreign álitsbeiðanda að öllu leyti nema því að kyndiklefi sé í sameign og hafi gagnaðilar einungis takmarkaðan rétt til umgengni um hann en ekki lyklavöld.

III. Að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta eignarhluta sínum í íbúðarhúsnæði án samþykkis gagnaðila.

IV. Að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir því að opna fyrir „blindaða“ glugga á húsinu á nýjan leik.

Í álitsbeiðni og gögnum sem henni fylgja kemur fram að samkvæmt sameignarsamningi, dags. 17. október 1978, skiptist eignarhlutar þannig að eignarhluti álitsbeiðanda er „Verzlun á fyrstu hæð allur kjallari ásamt viðbyggingu (nú fiskverzlun) 56,2% allrar húseignarinnar“. Eignarhlutar gagnaðila eru annars vegar „Verzlun á fyrstu hæð suðausturhorni ásamt hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefi)“ og hins vegar „Rishæð ásamt hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefa) 27 % allrar húseignarinnar“. Ekki hafi verið gerður nýr eignaskipta-samningur. Á lóðinni séu tveir matshlutar, þ.e. matshluti 01, húsið sjálft og matshluti 02, „geymsla“ í eigu álitsbeiðanda og gagnaðila B. Ekki sé ágreiningur um matshluta 02. Í Landskrá fasteigna sé eignarhluti álitsbeiðanda skráður með fastanúmer þ, þ.e vörugeymsla 01-0001, verslun 01-0101 og geymsla 02-0101. Eignarhluti gagnaðila V ehf. sé skráður með fastanúmer æ, þ.e. iðnaður 01-0102, en eignarhluti gagnaðila B sé skráður með fastanúmer ö, þ.e. íbúð 01-0201 og geymsla 02-0102.

Varðandi kröfulið I segir að eignarhlutar í húsinu hafi gengið kaupum og sölum í gegnum tíðina en með kaupsamningi, dags. 22. desember 2000, hafi E ehf. keypt alla eignarhlutana þrjá af S ehf. Eignarhluta þann sem nú er í eigu álitsbeiðanda, 0101, hafi E ehf. misst á uppboði, sbr. uppboðsafsal til álitsbeiðanda, dags. 3. febrúar 2005. Eignarhluta 0102 sem nú er í eigu gagnaðila V ehf. hafi þeir misst á uppboði, sbr. uppboðsafsal, dags. 22. febrúar 2005, en uppboðskaupandi hafi selt gagnaðila V ehf. eignarhlutann með kaupsamningi, dags. 14. janúar 2005, sbr. afsal, dags. 1. mars 2005.

Þegar eignarhlutarnir tveir voru seldir á uppboði hafi veggur skilið þá að og eignamörkin verið tilgreind þar. Eignamörkin hafi verið nákvæmlega á þeim stað sem fram kemur á áðurnefndri teikningu H, arkitekts. Stuttu eftir að aðilar málsins keyptu eignirnar hafi álitsbeiðandi ákveðið að taka niður vegginn milli eignarhlutanna og setja upp fullnægjandi brunavarnarvegg. Fyrir mistök hafi veggurinn ekki verið settur upp á sama stað heldur aðeins inn á eignarhluta gagnaðila þannig að eignarhluti gagnaðila minnkaði. Þegar álitsbeiðandi hafi ætlað að láta lagfæra þessi mistök og færa vegginn á réttan stað hafi gagnaðili mótmælt og haldið því fram að eignarhluti hans væri stærri og því ætti veggurinn að vera á öðrum stað en hann var á. Í gólfinu sjáist hins vegar far eftir vegginn þar sem hann var og eignamörkin liggi.

Fyrst eftir að ágreiningurinn kom upp hafi gagnaðili talið að eignarhluti hans næði að dyragati, aðeins lengra inn á eignarhluta álitsbeiðanda en veggurinn náði, en nú sé svo komið að hann telji að eignarhlutinn nái alveg út að gafli hússins. Í eignarheimildum fyrir húsið sé eignarhluta gagnaðila á fyrstu hæðinni lýst sem verslun á fyrstu hæð suð-austurhorni. Álitsbeiðandi telji að þar sem tekið sé fram að eignarhlutinn sé í suðausturhorni sé ekki hægt að líta svo á að eignarhlutinn nái alveg yfir fyrstu hæðina innst í húsinu. Næði eignarhlutinn gafla á milli hefði orðið „horn“ ekki verið notað. Það sé fyrst í afsali, dags. 1. febrúar 1992, sem tilgreind sé fermetrastærð eignarhluta gagnaðila en þar segi: „Nánar tilgreint er um að ræða 32,9 fm verslunarpláss ásamt geymslu í kjallara (áður kyndiklefi). Hið selda er 16,80% af húseigninni allri samkvæmt sameignarsamningi dags. 17.10.1978.“ Sá hluti sem álitsbeiðandi telji að tilheyri gagnaðila séu tæpir 30 fermetrar.

Varðandi kröfulið II segir að í eignarheimildum fyrir eignarhluta gagnaðila 0102 komi fram að eignarhlutanum fylgi hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefi). Í eignarheimildum fyrir eignarhluta álitsbeiðanda komi hins vegar fram að kjallarinn fylgi eignarhluta álitsbeiðanda. Sömu lýsingu sé að finna í sameignarsamningi fyrir húsið frá 1978. Með vísan til þess telur álitsbeiðandi að allur kjallari hússins sé í eigu álitsbeiðanda en kyndiklefinn sé í sameign og hafi gagnaðili einungis takmarkaðan aðgangsrétt að honum en ekki lyklavöld þegar hann þurfi að komast að lögnum sem þar eru.

Varðandi kröfulið III kemur fram að álitsbeiðandi telur að ekki þurfi samþykki gagnaðila til að breyta hagnýtingu eignarhlutans í íbúð. Húsið standi við götu sem að meginstefnu til sé íbúðargata og í umsögn Borgarskipulags, dags. 9. maí 2001, sé mælt með því að húsinu verði alfarið breytt í íbúðarhúsnæði. Bent er á að á meðan húsið var í eigu E ehf. hafi verið gerður samningur á milli þeirra og Reykjavíkurborgar, dags. 25. júní 2002, en samkvæmt honum hafi E ehf. verið greiddar bætur og lögð sú skylda á þá að breyta notkun húsnæðisins í íbúðarhúsnæði og/eða gistiheimili samkvæmt samþykki skipulags- og byggingarnefndar fyrir 31. maí 2005. Teikningar hafi verið gerðar í samræmi við það og byggingarleyfi veitt á grundvelli þeirra, þ.e. að breyta eignarhlutunum tveimur í þrjár íbúðir, en ekkert orðið úr framkvæmdum þar sem E ehf. hafi misst eignirnar á uppboði. Ekki sé því hægt að miða skiptingu eignarhlutanna við þær teikningar sem gerðar voru í þessu sambandi.

Álitsbeiðandi telji að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstakri takmörkun í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélags-samþykktum, öðrum þinglýstum gögnum eða skipulagi svæðisins. Þvert á móti hafi borgaryfirvöld krafist þess að húsnæðinu yrði breytt í íbúðarhúsnæði. Þá feli fyrirhugaðar breytingar ekki í sér röskun á lögvörðum hagsmunum annarra eigenda hússins og séu því ekki háðar samþykki þeirra, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, og því beri að fallast á að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis annarra eigenda hússins. Kröfu sinni til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 1. mgr. 26. gr., sbr. 3. mgr. 57. gr., laga nr. 26/1994, álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála í sambærilegum málum og Hrd. 505/2004 sem og bréfs borgarlögmanns, dags. 25. mars 2002, bréfs borgarstjóra, dags. 23. apríl 2002, samnings Reykjavíkurborgar og E ehf., dags. 25. júní 2002, og fundargerða skipulags- og byggingaryfirvalda sem fylgi álitsbeiðni.

Varðandi kröfulið IV segir að af hálfu álitsbeiðanda sé á því byggt að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir því að opna „blindaða“ glugga á húsinu á ný. Um sé að ræða þrjá glugga á norðurhlið hússins á fyrstu hæð og tvo glugga á suðurhlið í kjallara. Vísað er til teikninga H, arkitekts, dags. 12. mars 2005, í því efni. Gert sé ráð fyrir gluggum á þessum stöðum en á einhverjum tímapunkti hafi verið fyllt upp í þá. Ekki liggi fyrir að leyfi byggingaryfirvalda hafi verið leitað þegar fyllt var upp í gluggana. Þá hafi teikningar þar sem blindaðir gluggar eru opnaðir á ný verið samþykktar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. febrúar 2003. Með vísan til þess telur álitsbeiðandi að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir því að opna fyrir blindaða glugga á nýjan leik. Til vara telur álitsbeiðandi að hann geti á lögmætum húsfundi tekið ákvörðun um þetta atriði á grundvelli d-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þar sem eignarhluti hans sé yfir 50%.

Í greinargerð gagnaðila V ehf. kemur fram að þess er krafist að viðurkennt verði að eign félagsins á fyrstu hæð hússins nemi 16,80 hundraðshlutum af húsinu í heild eins og fram komi í gögnum sem lögð hafi verið fram af álitsbeiðanda. Gera verði ráð fyrir að þær stærðir sem fyrir liggja í sameignarsamningi, dags. 17. október 1978, séu þær stærðir sem miða eigi við. Samkvæmt því ætti gagnaðili V ehf. að eiga um 57 fermetra í eigninni sem styðji þá kröfu sem uppi hafi verið allan tímann að félagið eigi allan austurhluta fyrstu hæðar.

Vísað er til útprentunar úr Landskrá fasteigna þar sem fram kemur að tilgreining eignarhluta álitsbeiðanda sé „verslunarhúsnæði á 1. hæð v-hluta götuhæðar og hl í kjallara“. Í afsali fyrir eignarhluta álitsbeiðanda dagsett 29. júní 1984 segi að seldur sé vesturhluti hússins en tilgreint að eigendur austurhluta hafi aðgang að kyndiklefa. Í afsölum fyrir eignarhluta álitsbeiðanda dagsettum 20. apríl 1990 og 30. júlí 1990 sé einnig fjallað um vestur- og austurhluta hússins. Þá sé í afsali fyrir eignarhluta álitsbeiðanda dagsett 18. október 1991 sagt að hluti álitsbeiðanda sé suðvestur endi byggingarinnar sem staðfesti enn frekar þá kröfu gagnaðila að austurhluti byggingarinnar sé eign hans.

Þá beri einnig að líta til gagna frá gagnaðila en á teikningu frá árinu 1976 komi fram að efnalaug sé í austurhluta fyrstu hæðar með allri austurhliðinni ásamt inngangi á norðurhlið. Telur gagnaðili óhjákvæmilegt að líta svo á að hann eigi 16,80 hundraðshluta hússins í austurhluta þess eins og fjöldi framlagðra gagna sýni. Í afsali dagsett 13. október 1948 sé selt og afsalað verslunarhúsnæði á neðstu hæð með inngangi suðaustan við húsið ásamt bakherbergi, snyrtiherbergi og bakdyrainngangi. Þessi hluti sé 20 hundraðshlutar eignarinnar. Þetta komi einnig fram í afsölum dagsettum 26. apríl 1961 og 6. júní 1969. Umræddur austurhluti hússins hafi aldrei verið skilinn í sundur samkvæmt framlögðum gögnum og því hljóti afsal dagsett 27. desember 1978 að vera um það sama enda væntanlega byggt á áðurnefndri teikningu frá 1976. Þessi teikning hafi legið fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar álitsbeiðandi keypti húsið og hafi hann því mátt vita að eignarhluti gagnaðila næði yfir allan austurhluta hússins.

Bent er á að álitsbeiðandi byggi rétt sinn á nauðungarsöluafsali og geti því ekki eignast betri rétt en þinglýstar eignarheimildir segi til um. Samkvæmt veðbókarvottorði hafi verið selt verslunarhúsnæði á fyrstu hæð vesturhluti hússins. Gagnaðili eigi því austurhluta hússins sem merkt sé efnalaug á áðurnefndri teikningu frá 1976. Engar þinglýstar heimildir séu til þess efnis að gagnaðili eigi ekki allan austurhluta hússins frá norðri til suðurs enda engar heimildir til um að þeim hluta hússins hafi verið skipt.

Vísað er til söluyfirlits vegna eignar álitsbeiðanda þar sem segir að undanskilið í sölunni sé 31,6 fermetra rými í norðausturhorni hússins. Það bendi eindregið til þess að álitsbeiðandi hafi gert sér grein fyrir að eignarhluti gagnaðila væri meðfram allri austurhlið hússins. Þá lýsingu á eignarhluta gagnaðila að um sé að ræða verslun í suð-austurhorni hússins telur gagnaðili ranga. Þar sé aðeins átt við inngang í umrætt húsnæði en ekki legu þess í húsinu. Bent er á að gögn þau sem álitsbeiðandi hafi lagt fram séu ekki samhljóða um þetta.

Ekkert sé fram komið í málinu sem sýni að veggur sá sem álitsbeiðandi fullyrðir að hafi staðið í húsinu hafi í raun staðið þar. Þann tíma sem gagnaðili hafi átt eignarhluta í húsinu hafi ekki staðið veggur þar sem álitsbeiðandi haldi fram að hann hafi staðið. Álitsbeiðandi hafi lokað fyrir aðgang gagnaðila með því að setja vegg þar sem honum hentaði í það skipti og reynt með því að minnka eignarhluta gagnaðila í u.þ.b. 18 fermetra.

Verði ekki orðið við aðalkröfu gagnaðila um mörk eignarhlutanna er þess til vara krafist að mörk eignarhlutanna séu í samræmi við teikningu, dags. 13. október 2002, sem samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum. Þessi teikning hafi einnig legið fyrir við kaup álitsbeiðanda en líta verði til þess að hún sé gerð að frumkvæði eigenda alls hússins á þeim tíma. Gagnaðili telji að hann eigi a.m.k. þann hluta hússins sem fram kemur á umræddri teikningu.

Varðandi kröfulið II segir að þess sé krafist að viðurkennt verði að gagnaðili eigi rétt til umgengni, óhefta för og aðgang um kyndiklefa, rafmagnstöflur og rafmagnsinntak samkvæmt almennum reglum. Þá geri gagnaðili kröfu til þess að eiga 40 hundraðshluta af rými sem sagt er óútgrafið á teikningu frá 1976. Segir að almenna reglan sé sú að sameigendur eigi óhefta umgengni um svo mikilvæga staði í húsi sem kyndiklefar, pípuinntök, geymslur og rafmagnsinntök séu. Engir mikilvægari hagsmunir séu fyrir hendi sem eigi að stöðva þá för. Þá sé grunnur og allar undirstöður byggingarinnar sameign allra í húsinu og því eigi gagnaðilar 43,8 hundraðshluta af rými því sem sagt sé óútgrafið á teikningu frá 1976 í samræmi við heildareignarhluta í húsinu.

Varðandi kröfulið III segir að krafa um breytta nýtingu eignarhluta álitsbeiðanda hafi mikil áhrif á lögvarða hagsmuni gagnaðila og sé því háð samþykki allra eigenda hússins eða a.m.k. tveggja þriðju hluta þeirra, sbr. 5. tölulið A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 eða 9. tölulið B-liðar sömu greinar. Gagnaðili telji að krafa álitsbeiðanda falli undir annað hvort þessara ákvæða og því geti álitsbeiðandi ekki breytt hagnýtingu eignarinnar í andstöðu við gagnaðila þar sem hann eigi 43,8 hundraðshluta hússins.

Varðandi kröfulið IV segir að gagnaðili telji að ekki sé heimilt að opna blindaða glugga á neðri hæð og allra síst með þeim aðferðum sem þegar hafi verið viðhafðar en álitsbeiðandi hafi nú þegar sagað mun stærri göt en sem nemi hinum blinduðu gluggum og lengt þá umtalsvert. Til þessa þurfi samþykki allra eigenda eða a.m.k. 2/3 hluta þeirra.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram varðandi kröfulið I að af hálfu álitsbeiðanda sé því alfarið hafnað að eignarhluti gagnaðila á fyrstu hæð nemi 57 fermetrum. Í eignaskiptasamningi sé hvergi fjallað um fermetrastærðir heldur einungis tekið fram að rishæðin sé 27 hundraðshlutar og eignarhluti álitsbeiðanda 56,2 hundraðshlutar en hlutfall þriðja eignarhlutans sé ekki tilgreint heldur eignarhlutanum einungis lýst. Af hálfu álitsbeiðanda sé á því byggt að líta verði til lýsingar á eignarhlutunum en ekki til hlutfallstalna sem fram komi í skiptasamningnum þar sem hlutfallstölu vanti alveg fyrir einn eignarhlutann og svo virðist sem í fyrstu afsölum eftir gerð skiptasamnings hafi verið ályktað að hann væri því 16,80 hundraðshlutar eða þar til að byrjað hafi verið að setja fermetrastærð eignarhlutans inn í eignarheimildirnar.

Þessu til stuðnings er á það bent að Ó.E. hafi keypt eignarhluta gagnaðila á uppboði, sbr. uppboðsafsal, dags. 23. janúar 1991, og síðan selt HH eignarhlutann með afsali, dags. 1. febrúar 1992. Í afsalinu sé sérstaklega tilgreint að verið sé að afsala 32,9 fermetrum til HH og séu það 16,80 hundraðshlutar hússins. Það styðji það sjónarmið álitsbeiðanda að hundraðshlutatalan hafi frá upphafi verið röng. Það sé síðan HH sem selji S eignarhlutann með afsali, dags. 27. júní 1997, en S eignist síðar allt húsið. Með vísan til þess að eignarhlutinn hafi ávallt verið tilgreindur í suðausturhorni auk þess sem fermetrastærð hans sé í nokkrum tilvikum tilgreind sem rúmir 30 fermetrar sé á því byggt að eignarhlutinn geti á engan hátt verið 57 fermetrar eins og gagnaðili haldi fram. Hvergi nokkur staðar sé að finna gögn þess efnis að eignarhlutinn sé 57 fermetrar.

Af hálfu álitsbeiðanda er ítrekuð sú krafa að eignamörkin liggi þar sem veggur var eins og fram komi á teikningu H og staðfest sé með yfirlýsingu sem fylgi athugasemdum álitsbeiðanda. Eignarhluti gagnaðila sé því um 30 fermetrar. Hinum megin við þessi eignamörk, þ.e. í eignarhluta álitsbeiðanda, séu síðan tvö önnur rými, annað u.þ.b. 12 fermetrar og hitt tæpir 4 fermetrar. Öll bakhlið hússins sem gagnaðili hafi gert kröfu til nemi því u.þ.b. 46 fermetrum. Krafa gagnaðila geti því ekki átt við nein rök að styðjast. Þá geti gagnaðili aldrei átt meira en hann keypti en í afsali til hans, dags. 1. mars 2005, segi að eignarhlutinn sé 32,9 fm. Bent er á að eftir að eignaskiptayfirlýsingin var gerð hafi verið gerð viðbygging við eignarhluta álitsbeiðanda og grafinn út kjallari í hans eigu sem ekki komi fram í eignaskiptasamningnum, sbr. afsal, dags. 29. júní 1984, og afsal, dags. 20. apríl 1990, og teikningu samþykkta vegna kjallararýmis frá 27. maí 1997.

Þá sé í greinargerð gagnaðila vísað til makaskiptasamning, dags. 26. apríl 1961, og afsals, dags. 6. júní 1969. Af hálfu álitsbeiðanda sé á því byggt að þessir samningar geti ekki verið grundvöllur skiptanna í dag enda sé lýsingu sem þar kemur fram hvergi að finna í eignarheimildum síðar né í skiptasamningi eignarinnar. Þessir samningar hafi enda verið gerðir áður en skiptasamningur um eignina var gerður.

Varðandi tilvísun gagnaðila til söluyfirlits sem stafi frá álitsbeiðanda segir að þar sé prentvilla. Í söluyfirlitinu standi norðausturhorn en eigi að standa suðausturhorn. Álitsbeiðandi hafi talið að það rými sem afmarkað væri með veggnum væri 32,9 fermetrar en í ljós hafi komið að það væri tæpir 30 fermetrar. Þeir fermetrar sem upp á vanti miðað við þá tilgreiningu geti á engan hátt réttlætt að eignarhluti gagnaðila sé öll bakhliðin enda yrði hann þá um 46 fermetrar.

Ítrekað er að veggur hafi staðið á þeim stað sem álitsbeiðandi heldur fram þegar eignarhlutarnir tveir voru seldir á uppboði. Þessu til stuðnings er vísað til yfirlýsingar, dags. 8. júlí 2005, frá G.S., f.h. P ehf., en hann hafi rekið veitingastað að X. Upphaflega hafi leigusamningur hans verið við E ehf. sem átt hafi báða eignarhlutana sem um er deilt. Eftir að E ehf. misstu eignarhluta sinn til álitsbeiðanda á uppboði greiddi P ehf. leiguna fyrir það rými sem álitsbeiðandi heldur fram að sé sín eign til álitsbeiðanda og leiguna fyrir það rými sem álitsbeiðandi heldur fram að tilheyri gagnaðila til annars leigusala. Staðfesti G.S. í yfirlýsingunni að eignamörkin hafi verið nákvæmlega þar sem veggurinn var og hið leigða í samræmi við það.

Varðandi varakröfu gagnaðila er því alfarið hafnað að leggja eigi teikningu frá 13. október 2002 til grundvallar enda myndu eignarhlutarnir tveir sem um er deilt verða þrír við það. Teikningin sé frá þeim tíma þegar E áttu húsið en þeir hafi aldrei ráðist í þær breytingar sem teikningin feli í sér og hafi byggingarleyfið fallið úr gildi áður en eignarhlutarnir tveir voru seldir á uppboði.

Varðandi kröfulið II segir að kröfu gagnaðila sé alfarið hafnað. Í öllum eignarheimildum komi fram að álitsbeiðandi eigi allan kjallarann, m.a. í eignaskiptasamningi sem og kaupsamningi, dags. 22. desember 2000, þegar S selji alla eignarhlutana þrjá til E ehf. Ekki sé um óútgrafið rými að ræða heldur hluta af kjallaranum sem sýndur var og seldur álitsbeiðanda við uppboðið. Vísað er til samþykktrar teikningar frá 27. maí 1997 þessu til stuðnings. Búið hafi verið að grafa kjallarann út þegar S seldi alla eignarhlutana þrjá til E með kaupsamningi, dags. 22. desember 2000. Þar sé tilgreint, sem og í öðrum eignarheimildum, að kjallarinn fylgi eignarhluta álitsbeiðanda. Þá geti gagnaðili ekki átt rétt á óheftum aðgangi að kyndiklefa því þá væri verið að takmarka séreignarrétt álitsbeiðanda á óviðunandi hátt og skerða persónulegan rétt hans.

Varðandi kröfulið III er vísað til rökstuðnings í álitsbeiðni. Ekkert komi fram um á hvaða lögvörðu hagsmunum gagnaðila sé verið að brjóta. Gagnaðili hafi frá upphafi lýst sig mótfallinn öllu sem álitsbeiðandi ætli sér í húsnæðinu og sé þetta hluti af því. Þinglýst sé yfirlýsingu á alla eignarhlutana í húsinu um að breyta eigi því í íbúðarhúsnæði/gistiheimili fyrir 31. maí 2005 og hafi það því ekki átt að geta dulist gagnaðila við kaupin. Einnig sé vísað til yfirlýsingar í uppboðsafsali, dags. 22. febrúar 2005, þannig að kvöðin hvíli áfram á eigninni.

Varðandi kröfulið IV segir að nauðsynlegt sé að kærunefnd fari á vettvang og skoði aðstæður. Umræddir gluggar séu sitt hvorum megin í húsinu og gert hafi verið ráð fyrir þeim í upphafi og á samþykktum teikningum. Á einhverjum tímapunkti hafi einhverju efni verið skellt yfir gluggana en gluggarnir séu enn til staðar með gluggakörmum og gleri og opið að þeim að innanverðu og þeir sýnilegir en að einhverju leyti ekki eins sýnilegir eða missýnilegir að utan. Hafi álitsbeiðandi á einum stað sagað aðeins lengra niður en ekki brotið út. Álitsbeiðandi telji að honum sé það heimilt án samþykkis gagnaðila enda sé um smávægilegar breytingar að ræða sem geti skipt sköpum um öryggi íbúa hússins. Umræddur gluggi sé á hlið hússins niður við götu og snúi að bílastæði og geti því varla skert á nokkurn hátt hagsmuni gagnaðila. Þessu til stuðnings er vísað til álits kærunefndar nr. 5/2002.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvar mörk eignarhluta á fyrstu hæð fjöleignarhússins X eru. Álitsbeiðandi telur að þau liggi þar sem tiltekinn veggur, sem skipti austurhluta hússins í tvo hluta, er sagður hafa verið, sbr. teikningu H arkitekts, dags. 12. apríl 2005, og eignarhluti gagnaðila V ehf. takmarkist því við suðausturhorn fyrstu hæðarinnar. Gagnaðili telur hins vegar að eignamörkin liggi eins og fram kemur á teikningu, dags. í nóvember 1976, sem samþykkt var í byggingarnefnd 12. júní 1980. Eignarhlutinn taki því yfir allan austurenda hæðarinnar, það svæði sem merkt er efnalaug á teikningunni.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála liggur óslitin röð eignarheimilda vegna beggja eignarhlutanna á fyrstu hæðinni.

Húsið X var samkvæmt gögnum málsins samþykkt sem íbúðar- og verslunarhúsnæði í byggingarnefnd Reykjavíkur hinn 27. júní 1946 og var í fyrstu í eigu eins aðila, K.J. Hann afsalaði E.J. helming eignarinnar hinn 29. mars 1947 og var eignin þá í óskiptri sameign þeirra tveggja. Með kaupsamningi, dags. 25. nóvember 1947, seldu þeir K.J og E.J. M eignarhluta í húsinu. Í afsali vegna sölunnar, dags. 13. október 1948, segir að hið selda sé: „verzlunarhúsnæði á neðstu hæð hússins ásamt bakherbergi, snyrtiherbergi og bakdyrainngangi – allt í norðurhlið hússins. Inngangur í búðina er frá þvergötu, sem liggur suðaustan við húsið, en hið selda er nánar afmarkað með rauðum strikum á afriti af teikningu hússins sem fylgir afsali þessu.“ Þessa teikningu er ekki að finna hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík.

Með afsali, dags. 6. júlí 1948, seldu þeir K.J. og E.J. MA hf. annan eignarhluta í húsinu. Í afsalinu segir: „við seljum [ ] húseignina [X] að undanskildu því, sem M hefur þegar keypt, samkvæmt kaupsamningi, dags. 25. nóv. 1947, og að undanskilinni þakhæð og kjallara undir bílskúr. Bílskúrinn fylgir með í kaupunum.“ Þar með hafði húsinu verið skipt í þrjá eignarhluta.

M afsalaði hinn 26. apríl 1961 S.R.I. eignarhluta sinn en hann afsalaði P.P. hann hinn 6. júní 1969. P.P. afsalaði síðan G.K. eignarhlutann hinn 6. mars 1972. Lýsing eignarhlutans í þessum afsölum er með sama hætti og í áður tilvitnuðu afsali til M, dags. 13. október 1948.

Í sameignarsamningi um húsið, dags. 17. október 1978, segir: „Húseignin skiptist í þrjá eignarhluta sem eru: 1. Rishæð ásamt hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefa) 27% allrar húseignarinnar. 2. Verzlun á fyrstu hæð allur kjallari ásamt viðbyggingu (nú fiskverzlun) 56,2% allrar húseignarinnar. 3. Verzlun á fyrstu hæð suðausturhorni ásamt hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefi).“ Hér er því eignarhluta gagnaðila V ehf. í fyrsta skipti lýst með þeim hætti að um verslun í suðausturhorni sé að ræða.

Með afsali, dags. 27. desember 1978, afsalaði G.K. J.F. „verzlun á fyrstu hæð suð-austur horni, ásamt hlutdeild í geymslu í kjallara (áður kyndiklefi) [ ] Hið afsalaða er 16,80 % húseignarinnar [ ] samkvæmt eignarhlutasamningi dags. 17. okt. 1978.“ Lýsing eignarinnar í næsta afsali, til Ó.G., dags. 27. október 1987, er með sama hætti. Með uppboðsafsali dags. 23. janúar 1991 var afsalað „þingl. eign [Ó.G.]“. Í næsta afsali, dags. 1. febrúar 1992, segir einnig: „Nánar tilgreint er um að ræða 32,9 fm. verslunarpláss ásamt geymslu í kjallara (áður kyndiklefi).“ Með afsali, dags. 27. júní 1997, seldi HH S: „[ ] suðausturhorn, verslunarhúsnæði á 1. hæð [ ]“. E ehf. keyptu með kaupsamningi, dags. 22. desember 2000, af S alla húseignina að X, m.a. „verslunarhúsnæði á 1. hæð, s-austurendi, merkt 01 01-02“. Með uppboðsafsali, dags. 22. febrúar 2005, er LM ehf. afsalað „Fasteignin [X], 0102“. Með afsali dags. 1. mars 2005 er V ehf. afsalað „[X] í Reykjavík, nánar tiltekið 32,9 fm. birt stærð, verslunarhúsnæði á 1-hæð s-austur endi, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum“.

Kærunefnd hefur einnig kynnt sér teikningar af fasteigninni hjá byggingarfulltrúa. Á upprunalegri teikningu frá árinu 1946 eru tvö rými meðfram austurhlið hússins en ekki veggur sá sem álitsbeiðandi vísar til. Slíkan vegg er ekki heldur að finna á eldri teikningum af samþykktum breytingum. Hins vegar er á ódagsettri teikningu sem synjað var samþykkis á fundi byggingarnefndar hinn 25. mars 1999 teiknaður inn veggur á þessum stað. Segir á teikningunni að um sé að ræða raunteikningu. Samkvæmt gögnum frá byggingarfulltrúa var sótt um stækkun lóðarinnar en umsókn um samþykki fyrir raunteikningu hafði verið dregin til baka. Erindinu var synjað þar sem það samræmdist ekki skipulagi.

Í málinu liggur einnig fyrir yfirlýsing G.S., f.h. P ehf., þar sem hann staðfestir að þegar hann var leigutaki að allri fyrstu hæðinni í húsinu hafi mörk eignarhlutanna verið með þeim hætti sem álitsbeiðandi heldur fram. Þá hefur kærunefnd staðreynt á vettvangi greinileg ummerki eftir umræddan vegg. Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að það sé í samræmi við fyrirliggjandi sameignarsamning og síðari eignarheimildir vegna eignarhluta á fyrstu hæð að X að mörk eignarhlutanna séu eins og fram kemur á teikningu H arkitekts, dags. 12. apríl 2005.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd getur ekki útilokað að með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi yrði niðurstaða önnur.

II.

Aðilar deila annars vegar um inntak réttar gagnaðila til umgengni um fyrrum kyndiklefa í kjallara sem er í sameign allra eigenda hússins en verður einungis komist að í gegnum séreign álitsbeiðanda og hins vegar um hvort allur kjallari hússins sé að öðru leyti í séreign álitsbeiðanda eða hvort gagnaðilar eigi 43,8 hundraðshluta af rými sem sagt er óútgrafið á teikningu frá 1976.

Óumdeilt er að fyrrum kyndiklefi hússins er í sameign eigenda þess. Umgengnisréttur leiðir af eðli máls og reglum eignarréttar þegar háttar til eins og í máli þessu. Slíkur umgengnisréttur felur í sér kvöð á meðferð og nýtingu séreignar álitsbeiðanda sem leiðir til þröngrar túlkunar á honum. Umgengnisréttinn skal því ekki túlka víðtækar en nauðsynlegt er og honum aðeins beitt af nauðsyn. Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að gagnaðilar hafi takmarkaðan rétt til umgengni um kyndiklefa í sameign en ekki lyklavöld.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir einnig að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr.

Í gögnum málsins kemur fram að samþykkt hafi verið að stækka jarðhæð hússins hinn 13. janúar 1977 og á ný hinn 12. júní 1980 þar sem stækkunin hafi ekki verið byggð þegar hún var fyrst samþykkt. Hinn 27. maí 1997 hafi verið samþykkt notkun „óútgrafins“ rýmis í kjallara, undir stækkuninni, fyrir frysti og lager. Fram kemur í athugasemdum álitsbeiðanda að umrætt rými undir stækkuninni hafi verið grafið út og sé nú hluti af kjallaranum sem sýndur var og seldur álitsbeiðanda við uppboðið.

Eignaskiptasamningur um húsið frá árinu 1978 er til orðinn áður en umrædd stækkun er byggð en eins og áður er fram komið liggur fyrir kærunefnd óslitin röð eignarheimilda vegna eignarhlutanna tveggja á fyrstu hæð hússins. Í öllum eignarheimildum vegna eignarhluta álitsbeiðanda eftir að nýting umrædds rýmis var samþykkt kemur fram að álitsbeiðandi eigi kjallarann. Í eignarheimildum vegna eignarhluta gagnaðila V ehf. á sama tímabili er kjallarans hins vegar ekki getið, einungis sagt að eignarhlutinn sé seldur með öllu sem fylgir og fylgja ber. Með vísan til þess sem á undan segir er það álit kærunefndar að allur kjallari fjöleignarhússins X, að frátöldum kyndiklefa sem er sameign, sé séreign álitsbeiðanda.

III.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð er fyrir gert í upphafi, hafi þær í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir m.a.: „Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna).“

Af þessu má ráða að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Gagnaðili byggir á því að þær breytingar á hagnýtingu húsnæðisins sem álitsbeiðandi hefur í hyggju hafi mikil áhrif á lögmæta hagsmuni hans án þess að nánar komi fram í hverju þau áhrif felast. Telur kærunefnd að hagnýting eignarhluta sem íbúðarhúsnæði sé almennt ekki til þess fallin að valda öðrum eigendum meira ónæði en atvinnustarfsemi. Umrætt fjöleignarhús er samþykkt sem íbúðar- og verslunarhúsnæði og er eignarhluti í risi nýttur til íbúðar.

Fyrirhuguð breyting gagnaðila á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting á hagnýtingu muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðanda að honum sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis gagnaðila að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

IV.

Í 1. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í eigu ákveðins eiganda, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 28. gr., geti hann ráðist í framkvæmdir að fengnum nauðsynlegum byggingarleyfum, enda taki hann sanngjarnt tillit til annarra eigenda við framkvæmdir og kosti kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki.

Í máli þessu er deilt um heimild eiganda til að fjarlægja efni sem sett hefur verið yfir glugga, sem þegar hafa verið byggðir í samræmi við samþykktar teikningar, til að hylja þá að utanverðu. Með vísan til grunnraka tilvitnaðs lagaákvæðis er það álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki annarra eigenda fyrir því að opna á ný blindaða glugga í samræmi við samþykktar teikningar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að það sé í samræmi við fyrirliggjandi sameignarsamning og síðari eignarheimildir vegna eignarhluta á fyrstu hæð að X að mörk eignarhlutanna séu eins og fram kemur á teikningu H arkitekts, dags. 12. apríl 2005.

Það er álit kærunefndar að kjallari sé í séreign álitsbeiðanda að öllu leyti nema því að kyndiklefi sé í sameign og hafi gagnaðilar einungis takmarkaðan rétt til umgengni um hann en ekki lyklavöld.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að breyta eignarhluta sínum í íbúðarhúsnæði án samþykkis gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir því að opna fyrir „blindaða“ glugga á húsinu á nýjan leik.

Reykjavík, 26. júlí 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason

Efnisorð

Kærunefnd húsamála

Mál nr. 32/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Efnisorð

Hafa samband

Skilaboðin hafa verið send ráðuneytinu til afgreiðslu.