Mál nr. 34/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 34/2005
Breyting á sameign: Framhlið svala. Skjólveggur á lóð. Aukinn réttur til sameignar: Lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. júní 2005, mótteknu 8. júlí 2005, beindi S, X nr. 152, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við K, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili.
Með bréfi, dags. 11. júlí 2005, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. júlí 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. júlí 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. ágúst 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 152–174. Álitsbeiðandi og gagnaðili eru eigendur að sitt hvorum eignarhluta að X nr. 152. Ágreiningur er um þá framkvæmd gagnaðila að saga brott framhlið svala sinna og smíða timburskjólvegg á sameiginlegri lóð fjöleignarhússins út frá svölum eignarhluta síns og afmarka með því hluta lóðarinnar til eigin nota.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila sé skylt að rífa niður timburskjólvegg og verði gert að koma svölum í fyrra horf.
Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi framkvæmdanna í maí 2005 hafi gagnaðila verið gert ljóst að aðrir eigendur að X nr. 152 væru mótfallnir þeim. Á fundi eigenda eignarhluta í umræddum stigagangi, sem haldinn var þann 7. júní 2005, hafi verið farið fram á það við gagnaðila að hann aflaði sér allra tilskilinna leyfa er vörðuðu framkvæmdina, þ.m.t. skriflegs samþykkis íbúa umrædds stigagangs. Gagnaðili hafi hins vegar haldið framkvæmdum áfram og lokið við skjólvegginn.
Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að þegar hann festi kaup á umræddum eignarhluta í apríl árið 2004 hafi verið búið að girða í kringum svalir á jarðhæð í næsta stigagangi.
Á aðalfundi húsfélagsins X nr. 152–174, þann 9. maí 2005, hafi fyrirspurn gagnaðila þess efnis hvort mögulegt væri að setja afgirtan sólpall framan við íbúð hans, formlega verið tekin á dagskrá. Í fundargerð fundarins segi meðal annars: „Samþykkt að leyfa smíði sólpalls fyrir framan 152 í stíl við þá sem eru fyrir á þeim forsendum að húsið liggur við []gangstétt og er með önnur leyfi.“ Fundargerðin hafi síðan verið kynnt íbúum hússins á hefðbundinn hátt með því að hengja hana upp á vegg í öllum stigagöngum þess.
Eftir fyrrnefndan aðalfund og samtal við formann húsfélagsins X nr. 152–174, sem að mati gagnaðila lét í ljós að ekkert stæði í vegi fyrir framkvæmdunum þar sem heimild til framkvæmda hefði verið samþykkt á löglegum fundi, hafi gagnaðili talið að sér væri heimilt að hefja framkvæmdir við byggingu afgirts sólpalls. Framkvæmdir hafi hafist um mánaðamótin maí/júní 2005 og lokið u.þ.b. mánuði seinna.
Að mati gagnaðila er ákvörðunarréttur varðandi umrædda framkvæmd í höndum húsfélagsins X nr. 152–174, þar sem um sé að ræða breytingar er varða útlit hússins X nr. 152–174. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili á 39. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, auk 1. og 4. tölul. 8. gr. og 8. tölul. 5. gr. sömu laga. Því telur gagnaðili að hann þurfi ekki að afla sérstaks samþykkis eigenda í umræddum stigagangi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur hins vegar fram sú skoðun álitsbeiðanda að húsfélag hvers stigahúss fyrir sig sé sjálfstætt og sjái alfarið um sín mál og að ekkert sameiginlegt húsfélag sé til fyrir X nr. 152–174. Einungis sé starfandi sameiginlegt lóðarfélag til þess að sjá um daglegt viðhald lóðarinnar. Að mati álitsbeiðanda sé það ekki hlutverk lóðarfélagsins að gefa út leyfi fyrir garðframkvæmdum fyrir framan X nr. 152.
Þá segir að í fundarboði vegna nefnds fundar lóðarfélagsins hafi ekkert komið fram um smíði sólpalls við X nr. 152. Því hafi átt að vísa erindi gagnaðila frá. Bent er á að með því að byggja umræddan skjólvegg hafi gagnaðili tekið til sinna einkanota hluta af sameiginlegri grasflöt allra eigenda. Tekið er fram að eigendur að X nr. 152 hafi ekki gefið leyfi fyrir áður byggðum skjólgörðum á lóðinni.
III. Forsendur
Í gögnum málsins er að finna eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 152–156, þinglýst árið 2001. Á bls. 11 í þeirri eignaskiptayfirlýsingu segir: „Lóðin er 14989,0 m2 leigulóð í eigu [ ] við X nr. 152–174 í [ ]. Á lóðinni stendur húsið, [X] 152–174, (jöfn númer). Alls eru þetta 12 matshlutar og teljast þeir vera eitt hús. Lóðin er óskipt og eru ekki á henni neinir sérnotafletir.....“. Ljóst er því að X nr. 152–174 er eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 5. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði fjöleignarhúss, meðal annars útveggir, þak og gaflar í sameign allra eigenda hússins. Sama gildir um ytra byrði svala og stoð- og burðarviki þeirra, svo og svalahandrið skv. 4. tölul. 8. gr. sömu laga.
Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga.
Í 36. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Á upphaflegum teikningum af húsinu er ekki gert ráð fyrir afgirtum sólpalli. Þá breytir framkvæmdin ásýnd svala umrædds eignarhluta. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í framkvæmdunum felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og því þarfnist þær samþykkis allra eigenda hússins.
Í 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en í 1. mgr. 56. gr. sömu laga kemur fram að í öllum fjöleignarhúsum séu húsfélög og að ekki þurfi að stofna þau sérstaklega og formlega. Af gögnum málsins sést að á aðalfund húsfélagsins X nr. 152–174, sem haldinn var þann 9. maí 2005, mætti aðeins lítill hluti félagsmanna.
Því er ljóst að umrætt samþykki fyrrnefnds aðalfundar fyrir framkvæmdunum var hvorki í samræmi við kröfur 1. mgr. 30. gr., sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr., né 35. gr., sbr. 9. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að þegar af þeirri ástæðu liggi ekki fyrir lögmætt samþykki fyrir byggingu afgirts sólpalls við eignarhluta gagnaðila og því verði að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að taka beri til greina þá kröfu álitsbeiðanda að timburskjólveggur á sameiginlegri lóð verði rifinn og svölum komið í fyrra horf.
Reykjavík, 24. ágúst 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason