Mál nr. 27/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 27/2005
Skipting kostnaðar. Eignaskiptayfirlýsing.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. júní 2005, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 21, hér eftir nefnt gagnaðili.
Með bréfi, dags. 16. júní 2005, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum, kröfum og rökstuðningi fyrir þeim í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. júlí 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. júlí 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. ágúst 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. september 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 21, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um kostnaðaruppgjör vegna framkvæmda við dren og skólplagnir hússins og nýja eignaskiptayfirlýsingu.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að álitsbeiðandi verði ekki krafinn um kostnað vegna framkvæmda við dren- og klóaklögn samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrr en henni hefur verið þinglýst.
II. Að hlutfallstala einstakra eignarhluta að X nr. 21 vegna skólplagna sé önnur en hlutfallstala vegna hússins.
III. Að gólfflötur undir skápum í kjallara sem tilgreindir eru í drögum að eignaskiptasamningi sem sérnot 1. hæðar sé ekki tekinn með við útreikning sameignar í kjallara heldur séreignar 1. hæðar.
IV. Að kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda í framkvæmdum við dren- og klóaklögn takmarkist við samþykkt tilboð, 872.324 krónur, samanber húsfund 2. mars 2004.
V. Til vara er gerð sú krafa að óheimilt sé að setja það sem skilyrði fyrir undirritun eignaskiptayfirlýsingar fyrir X nr. 21 og því að leggja hana inn til þinglýsingar að uppgjör vegna framkvæmda við dren- og skólplagnir samkvæmt þeirri sömu eignaskiptayfirlýsingu eigi sér stað áður.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi selt eignarhluta sinn í kjallara hússins á árinu 2004. Samkvæmt kaupsamningi er það skilyrði fyrir síðustu greiðslu af íbúðinni og afsali eignarhlutans að gengið sé frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu og henni þinglýst. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki fengið umrædda eignaskiptayfirlýsingu í hendur til undirritunar og henni hafi ekki verið þinglýst. Álitsbeiðandi telur að aðrir eigendur hússins haldi yfirlýsingunni í gíslingu á þeirri forsendu að álitsbeiðandi skuldi húsfélaginu fé á grundvelli sömu yfirlýsingar og beiti fasteignasölu þeirri sem selt hafi eignarhluta álitsbeiðanda í húsinu til að innheimta kröfuna.
Forsagan sé sú að á árinu 2003 hafi verið farið af stað með framkvæmdir í húsinu án samþykkis álitsbeiðanda. Húsið hafi meðal annars verið háþrýsti-þvegið en engin drenlögn hafi verið og því hafi gólf kjallaraíbúðarinnar skemmst. Í ljós hafi komið að skólplögn var ónýt. Ákveðið hafi verið á húsfundi 19. febrúar 2004 að ráðast í framkvæmdir vegna þessa en eigandi eignarhluta á 2. hæð hafi krafist þess að skipting kostnaðar yrði samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðandi hafi samþykkt það enda ekki talið sig eiga annarra kosta völ. Álitsbeiðandi hafi krafist þess að fyrirfram yrði frágengið hvað framkvæmdirnar kæmu til með að kosta en þess hafi þó ekki verið getið í fundargerð. Á sama fundi hafi verið ákveðið að eigandi eignarhluta á 2. hæð tæki að sér að gera tillögu um hvaða tilboði skyldi tekið í gerð eignaskiptayfirlýsingar. Þegar upplýstist að eignarhluti álitsbeiðanda var til sölu hafi mikil áhersla verið lögð á að klára yfirlýsinguna og þrýst á álitsbeiðanda að samþykkja hvaðeina. Álitsbeiðandi hafi lítið tækifæri fengið til athugasemda við yfirlýsinguna.
Eigendur eignarhluta á 1. og 2. hæð hússins hafi krafist þess að verktaki við dren- og skólplögn gerði hverjum og einum eiganda reikning fyrir sínum hluta. Því hafi aldrei verið lagður fram einn reikningur vegna framkvæmdanna sem hægt hafi verið að taka afstöðu til, samþykkja eða hafna á grundvelli tilboðsins sem gert var. Álitsbeiðandi hafi fengið reikning fyrir 18% eignarhluta sínum í samræmi við gildandi hlutfallstölur. Reikningurinn hafi hins vegar verið fyrir dýrari framkvæmd en búið var að samþykkja þar sem bætt hafði verið við einum brunni án þess að leitað væri samþykkis álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi greitt reikninginn í samræmi við gildandi eignarhlutföll en ætli jafnframt að standa við þau orð sín að greiða í samræmi við nýja eignaskiptayfirlýsingu þegar hún er til orðin.
Húsfélagið hafi með ábyrgðarbréfi sumarið 2004 krafið álitsbeiðanda um eftirstöðvar vegna umræddra framkvæmda. Álitsbeiðandi telur að skuld við húsfélagið sé ekki til orðin enda umrædd eignaskiptayfirlýsing ekki orðin löggerningur með undirritun allra hlutaðeigandi og þinglýsingu. Álitsbeiðandi hafi ekki séð eignaskiptayfirlýsinguna frá því að hún var samþykkt hjá byggingarfulltrúa, hvað þá undirritað hana eða henni verið þinglýst. Álitsbeiðandi hafi skilað efnislegum athugasemdum til þess aðila sem gerði umrædda yfirlýsingu. Í fyrsta lagi um að gengið yrði úr skugga um stærð geymslu álitsbeiðanda og í öðru lagi um hlutfallstölu vegna framkvæmda við skólp- og drenlagnir. Rökin fyrir því að ekki sé sama hlutfallstala vegna skólpleiðslna og vegna hússins séu þau að sérstæðir bílskúrar í eigu 1. og 2. hæðar séu tengdir við umrædda skólplögn.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þess sé krafist að álitsbeiðandi standi við loforð sitt, að greiða fyrir framkvæmd vegna skólp- og drenlagnar samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sem staðfest sé með undirskrift hans í fundargerðarbók. Þegar ljóst hafi verið að mikilla framkvæmda væri þörf hefðu eigendur eignarhluta á 1. og 2. hæð óskað eftir nýrri eignaskiptayfirlýsingu þar sem hlutfallstölur yrðu endurskoðaðar. Álitsbeiðandi hafi sett eignarhluta sinn i sölu og viljað flýta framkvæmdum. Óvíst hafi verið að ný eignaskiptayfirlýsing myndi liggja fyrir áður og því hafi verið farið fram á að framkvæmdir yrðu greiddar í samræmi við nýjar hlutfallstölur. Það sé skráð í fundargerð húsfundar 19. febrúar 2004. Verktaki hafi lokið framkvæmdum í apríl 2004. Ekki hafi verið hægt að bíða með uppgjör við verktaka og því greitt samkvæmt eldri hlutfallstölum í trausti þess að álitsbeiðandi stæði við áðurgreint loforð.
Varðandi fyrstu kröfu álitsbeiðanda segir að það sé krafa gagnaðila að uppgjör fari fram samkvæmt skjali, dags. 21. apríl 2005, sem fylgi greinargerð þar sem einnig eru reiknaðir dráttarvextir af kröfunni. Bent er á að álitsbeiðandi hafi greitt aðrar tilteknar framkvæmdir í samræmi við nýjar hlutfallstölur.
Um aðra kröfu álitsbeiðanda segir að lagnir frá bílskúrum hafi ekki verið með í þessum framkvæmdum. Þær hafi verið endurnýjaðar árið 2003 á kostnað eigenda bílskúranna. Því er mótmælt sem fram kemur í tölvupósti, frá verktaka til álitsbeiðanda, sem er að finna í gögnum málsins, að verktaki hafi lagfært klósett í bílskúr við endurnýjun skólplagna hússins. Það komi hvergi fram á reikningum. Þá er vísað til yfirlýsingar leigjanda bílskúrsins sem fylgir greinargerð þar sem fram kemur að ekki hafi verið gert við klósett í íbúð í bílskúr árið 2004 þegar skólplögn hússins hafi verið endurnýjuð.
Varðandi þriðju kröfuna er vísað til eignaskiptayfirlýsingar sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt.
Um fjórðu kröfuna segir að henni sé hafnað þar sem í verksamningi sem allir eigendur hafi undirritað komi fram að magntölur geti breyst. Umræddur brunnur sé staðsettur við hlið inngangs í eignarhluta í kjallara og ekki hafi verið leitað samþykkis hjá neinum eiganda fyrir honum. Þegar leitað hafi verið skýringa hjá verktaka hafi hann sagt að brunnurinn væri settur samkvæmt ráðleggingum fagmanna/úttektaraðila. Annar kostnaður sem við hafi bæst sé vegna dúks til að verja austurhlið hússins fyrir vatni en þar hafi vatn endurtekið lekið inn í eina geymsluna. Fyrr um veturinn hafi verið brotinn upp hluti gólfs í geymslunni til að komast að því hvaðan læki. Verktakinn hafi tekið að sér að fylla upp í þetta brot um leið og önnur brot í þvottahúsi og kyndiklefa. Álitsbeiðandi telji sig ekki þurfa að borga 1.440 króna hlutdeild sína vegna þessa en líti þá fram hjá því að eigandi geymslunnar hafi pússað og málað gólf í þvottahúsi og kyndiklefa án þess að þiggja greiðslu sem gagngjald vegna steypunnar á geymslugólfið. Í ljósi þessa sé sanngjarnt að uppgjör fari fram samkvæmt endanlegri kostnaðartölu, 1.029.958 krónur.
Varðandi nýja eignaskiptayfirlýsingu kemur fram að sá sem vann verkið hafi hitt alla eigendur á stuttum fundi í húsinu og síðan sent eigendum drög til skoðunar. Gerðar hafi verið athugasemdir sem viðkomandi hafi tekið til skoðunar og síðan sent yfirlýsinguna til byggingarfulltrúa sem hafi samþykkt hana 5. maí 2004. Bent er á að álitsbeiðandi hafi ekki skilað inn athugasemdum vegna eignaskiptayfirlýsingar fyrr en 26. maí 2005.
Vegna fyrri reynslu sé talið að eina leiðin til að fá greitt það fé sem álitsbeiðandi skuldi sé að draga að skrifa undir og þinglýsa umræddum eignaskiptasamningi. Álitsbeiðandi hafi ekki brugðist við tilraunum til að innheimta kröfuna. Að ráði Húseigendafélagsins hafi verið haft samband við fasteignasöluna og gerð grein fyrir skuldinni til að tryggja að hún félli ekki á kaupanda íbúðarinnar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur það helst fram að álitsbeiðandi hafni kröfugerð gagnaðila, dags. 21. apríl 2005, reikningar vegna framkvæmda við skólp og dren að upphæð 173.415 krónur hafi þegar verið greiddir. Vísað er til 16. og 18. gr. fjöleignarhúsalaga varðandi réttindi eiganda í tengslum við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
Í athugasemdum gagnaðila við athugasemdir álitsbeiðanda kemur það helst fram að mestu tafir á gerð eignaskiptasamnings hafi verið vegna þess að álitsbeiðandi hafi ekki sætt sig við hlutfallstölu eignar sinnar. Töluverður dráttur hafi orðið á að sá sem tók að sér verkið hafi mælt upp aftur hluta af sameign og geymslu álitsbeiðanda þar sem erfitt hafi verið að ná í hann á þessu tímabili. Fram kemur að álitsbeiðandi hafi, eins og áður segir, greitt miðað við að hlutfallstala eignar í kjallara sé 18% en samkvæmt hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu sé hlutfallstalan 25,84%. Í bókun í fundargerðarbókinni segi að uppgjör skuli fara fram samkvæmt nýjum eignaskiptasamningi. Þegar hann hafi legið fyrir hafi álitsbeiðanda verið sent uppgjör því að mismun vegna breyttrar hlutfallstölu skuldi álitsbeiðandi eigendum eignarhluta á 1. og 2. hæð.
Bent er á að hluti álitsbeiðanda miðað við 18% hlutfallstölu hafi átt að vera 185.392 krónur. Nú sé hins vegar staðfest að álitsbeiðandi hafi greitt 173.415 krónur til verktaka og hafi því einn fengið afslátt af verkinu. Verktakinn hafi neitað að leggja fram sundurliðaða reikninga fyrir vinnu við verkið þar sem hann hafi þurft að standa í stappi við álitsbeiðanda og gefa honum afslátt.
Fram kemur einnig að allir eigendur hússins, þ.m.t. kaupandi að eignarhlut í kjallara, hafi fundað á umræddri fasteignasölu til að reyna að leysa málið. Álitsbeiðandi hafi ekki haft tíma til að mæta. Aðrir eigendur en álitsbeiðandi hafi samþykkt að fasteignasalan sæi um uppgjör og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar. Engin viðbrögð hafi komið frá álitsbeiðanda vegna þessa.
III. Forsendur
I.
Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. sömu laga.
Ofangreind ákvæði verður að túlka svo, orðalagi sínu samkvæmt, að þar sé átt við gildandi, þinglýst eignarhlutföll. Sú meginregla gildir því að þar til gengið hefur verið frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildir eldri eignaskiptayfirlýsing eða þinglýstar hlutfallstölur samkvæmt einstökum eignarheimildum. Kærunefnd telur hins vegar að eigendur geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu, vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar, fyrirhugaðar framkvæmdir. Í því sambandi verður hins vegar að gera strangar sönnunarkröfur, þess efnis að allir eigendur hafi samið sig undir slíkt fyrirkomulag.
Í fundargerð fundar húsfélagsins 19. febrúar 2004 segir „Uppgjör eigi sér stað samkv. nýjum eignaskiptasamningi“. Fram kemur í álitsbeiðni að álitsbeiðandi telur sig bundinn af því að greiða samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu þegar henni hafi verið þinglýst. Aftur á móti telur kærunefnd að ekki sé unnt að túlka fundargerðina svo að í henni felist skylda til að greiða samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu áður en henni hefur verið þinglýst. Því til stuðnings er bent á að drög þau sem nú liggja fyrir að umræddri eignaskiptayfirlýsingu eru ekki óumdeild svo sem síðar verður vikið að. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi verði ekki krafinn um uppgjör kostnaðar vegna framkvæmda við dren- og klóaklögn fyrr en nýrri eignaskiptayfirlýsingu hefur verið þinglýst.
Samkvæmt 16. gr. laga. nr. 26/1994 er skylt að gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur eignaskiptasamningur. Samkvæmt 2. og 3. mgr. 18. gr. sömu laga á sérhver eigandi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga og leiðréttinga þar á. Í greinargerð kemur fram að gagnaðilar hafi dregið að skrifa undir og þinglýsa umræddri eignaskiptayfirlýsingu til að knýja fram greiðslu frá álitsbeiðanda. Það samræmist ekki lögum að neita að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingu af óskyldum ástæðum eins og hér um ræðir.
II.
Óumdeilt er að tveir matshlutar, 01 og 02, standa á lóðinni X nr. 21. Matshluti 02 er bílskúrsbygging sem stendur sér, þ.e. er ekki áföst matshluta 01, íbúðarhúsinu. Þá hefur því ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila að skólpleiðslur séu sameiginlegar fyrir matshlutana tvo sem standa á lóðinni. Fram kemur í drögum þeim að eignaskiptayfirlýsingu sem er að finna í gögnum málsins að hlutfallstala eignarhlutanna þriggja í lóð sé önnur en hlutfallstala þeirra í matshluta 01. Það er álit kærunefndar að hlutfallstala vegna umræddra framkvæmda við skólplagnir sé hin sama og hlutfallstala í lóð á grundvelli samkomulags, samanber fundargerð 19. febrúar 2004, eftir að umræddri eignaskiptayfirlýsingu hefur verið þinglýst.
III.
Í drögum að eignaskiptayfirlýsingu kemur fram að eign 0101 hefur sérnotarétt af skápum sem eru í sameignarrými í kjallaragangi merkt 0006 og sé viðhald og umhirða skápanna á kostnað þeirrar eignar.
Hvorki í lögum nr. 26/1994 né greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar, sbr. álit nefndarinnar í málum nr. 6/2002, 36/2002, 24/2003, 41/2003 og 30/2004, felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar eða húss sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað. Með vísan til þessa er það álit kærunefndar að gólfflötur sem umræddir skápar í kjallara þekja skuli tekinn með við útreikning sameignar í kjallara.
IV.
Fram kemur að samþykkt tilboð vegna þeirra framkvæmda sem um ræðir hafi verið 872.324 krónur en endanlegur kostnaður sé 1.029.958 krónur. Meginástæða þess að endanlegur kostnaður er hærri en áætlað var er að settir voru tveir brunnar í stað eins. Ekki var talað við eigendur um þessa ráðstöfun en hún kemur fram á reikningi fyrir verkið. Viðgerð á gólfi í geymslu er jafnframt tíunduð á reikningi. Enginn eigenda virðist hafa gert fyrirvara við greiðslu reikninga þegar þeir voru greiddir miðað við eldri hlutfallstölur enda verður ekki annað séð en að verkið hafi verið eðlilegt og í þágu allra eigenda hússins. Líta verður því svo á að allir eigendur hafi samþykkt umrædda reikninga. Þá getur álitsbeiðandi ekki gert ágreining við gagnaðila vegna umframkostnaðar sem eftirlitsmaður við verkið stofnaði til án samráðs við eigendur hússins. Því er hafnað kröfu álitsbeiðanda um að kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda í framkvæmdum við dren- og klóaklögn takmarkist við samþykkt tilboð, 872.324 krónur.
Kærunefnd telur í ljósi niðurstöðu hér að ofan óþarft að taka afstöðu til varakröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi verði ekki krafinn um greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda við dren- og klóaklögn samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrr en henni hefur verið þinglýst.
II. Það er álit kærunefndar að hlutfallstala einstakra eignarhluta að X nr. 21 vegna skólplagna sé önnur en hlutfallstala vegna hússins.
III. Það er álit kærunefndar að sá gólfflötur sem skápar í kjallara í sérnotum 1. hæðar þekja skuli tekinn með við útreikning sameignar í kjallara.
IV. Hafnað er þeirri kröfu álitsbeiðanda að kostnaðarhlutdeild hans í framkvæmdum við dren- og klóaklögn takmarkist við samþykkt tilboð, 872.324 krónur, samanber húsfund 2. mars 2004.
Reykjavík, 13. september 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason