Mál nr. 46/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 46/2023

Skaðabótaábyrgð eiganda: Tjón á séreign. Bætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 11. maí 2023, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls fjóra eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða reikning vegna vinnu iðnaðarmanns í íbúð álitsbeiðanda vegna tjóns sem gagnaðili olli.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur fyrir tjón sem gagnaðili olli á íbúð álitsbeiðanda, sbr. 2. tölul. 51. gr. laga um fjöleignarhús.

Í álitsbeiðni segir að um leið og álitsbeiðandi hafi komið heim kvöldið 2. desember 2022 hafi hann tekið eftir að gagnaðili, sem búi í íbúðinni fyrir ofan hann, hafði borað gat í loftið í íbúð álitsbeiðanda. Ætla megi að hann hafi verið að bora í gólfið á íbúð sinni og farið of langt, með þeim afleiðingum að það hafi myndast hola í loftinu inni á baðherbergi og múrverk úr loftinu hrunið um herbergið. Álitsbeiðandi hafi hringt á lögreglu sem hafi mætt á svæðið. Einnig hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að hann hefði valdið tjóni á íbúðinni, sem gagnaðili hafi viðurkennt fúslega um leið og honum hafi verið sýnd verksummerkin. Þá hafi gagnaðili kvaðst ætla að fá mann til að laga tjónið. Réttast hefði þó verið að koma málinu í formlegan farveg, tilkynna tjónið til vátryggingafélaga og fá skoðunarmann á vegum þeirra til þess að taka út tjónið og meta umfangið. Þann 5. desember hafi álitsbeiðandi óskað eftir upplýsingum um tryggingarfélag gagnaðila. Gagnaðili hafi sneitt fram hjá spurningu álitsbeiðanda og þess í stað talað um einhvern ónefndan málara, sem hafi verið málinu óviðkomandi. Daginn eftir hafi álitsbeiðandi kvaðst ekki hafa áhuga á því að tala við málara á vegum gagnaðila heldur hafi hann viljað fá vátryggingafélag til þess að senda skoðunarmann og gera úttekt á umfangi tjónsins. Á þessum tímapunkti hafi gagnaðili hætt að svara tölvupóstunum álitsbeiðanda. Með tölvupósti 12. desember hafi álitsbeiðandi tilkynnt að yrði gagnaðili ekki viljugur til þess að koma málinu í farveg hjá tryggingafélagi kæmi álitsbeiðandi til með að fá iðnaðarmann sem hann þekkti og treysti til að gera lagfæringar. Ekkert svar hafi borist. Þann 16. desember hafi álitsbeiðandi tilkynnt að hann kæmi til með að fá iðnaðarmann til að laga holuna. Gagnaðili hafi svarað daginn eftir en að mestu leyti hafi svarpóstur hans verið málavöxtum óviðkomandi, en undir lokin hafi hann ítrekað að hann væri tilbúinn að fá sinn iðnaðarmann til að laga tjónið. Álitsbeiðandi hafi ekki haft áhuga á því, svo daginn eftir, þann 18. desember, hafi hann sent bréf þess efnis að hann hygðist halda sig við það sem hann hefði tilkynnt, þ.e. að fá iðnaðarmann sem hann þekkti og treysti til þess að gera viðeigandi lagfæringar. Álitsbeiðandi hafi bókað iðnaðarmann sem hafi lagað tjónið í janúar 2023. Kostnaður vegna þessa hafi numið 50.699 kr.

Álitsbeiðandi hafi lagt út fyrir kostnaðinum í þeirri trú að gagnaðili myndi endurgreiða honum. Hann hafi ekki gert það, og þegar álitsbeiðandi hafi innt hann eftir því munnlega á stigagangi hússins hafi hann sagst ekki myndu gera það. Í huga gagnaðila virðist sem svo að hans aðkomu að málinu hafi lokið þegar álitsbeiðandi hafi hafnað þeirri tillögu hans að tjónið yrði lagfært af manni á hans vegum. Ákvæði fjöleignarhúsalaga kveði aftur á móti skýrt á um að eigandi séreignar beri skaðabótaábyrgð gagnvart öðrum eigendum hússins vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra, sérstaklega með tilliti til 2. tölul. 51. gr. laganna, þar sem tilgreint sé fjártjón sem verði á eignum við mistök við meðferð og viðhald séreignar. Það liggi enginn vafi á því að gagnaðili beri hér ábyrgð á því að bæta fyrir tjónið. Hann hafi viðurkennt það og játað fúslega. Það að álitsbeiðandi hafi ekki viljað að gagnaðili fengi að ráða hvaða aðili það yrði sem lagfærði tjónið hafi engin réttarleg áhrif á skaðabótaskyldu gagnaðila, sér í lagi í ljósi þess að álitsbeiðandi hafi margoft boðið honum að fengnir yrðu óháðir skoðunarmenn til þess að meta umfang tjónsins og sjá til þess að málinu yrði framfylgt með formlegum, þekktum leiðum.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af mistökum við meðferð hennar og viðhald.

Með tölvupósti 5. desember 2022 óskaði álitsbeiðandi eftir upplýsingum um tryggingarfélag gagnaðila sem gagnaðili svaraði með því að óska eftir símanúmeri álitsbeiðanda svo málari á hans vegum gæti verið í sambandi upp á tímasetningu fyrir lagfæringar. Álitsbeiðandi neitaði því og ítrekaði beiðni sína með tölvupóstum 6. og 7. desember. Engin viðbrögð bárust frá gagnaðila og ítrekaði álitsbeiðandi beiðni sína á ný 12. desember og kvaðst ætla að fá iðnaðarmann á eigin vegum fengi hann ekki umbeðnar upplýsingar, og að gagnaðili kæmi til með að fá reikning vegna þessa. Þetta ítrekaði hann 16. desember og næsta dag sagði gagnaðili að hann væri enn tilbúinn með iðnaðarmann til að ganga þegar í verkið. Álitsbeiðandi neitaði því og fékk iðnaðarmann á hans vegum til að lagfæra tjónið. Krefst hann þess að kærunefnd viðurkenni að gagnaðila beri að greiða reikning að fjárhæð 50.699 kr. vegna þeirrar vinnu.

Óumdeilt er að gagnaðili olli tjóni á lofti í baðherbergi í íbúð álitsbeiðanda og að hann beri skaðabótaábyrgð vegna þess á grundvelli framangreinds lagaákvæðis. Gögn málsins sýna ekki að vinna og efniskostnaður samkvæmt þeim reikningi sem álitsbeiðandi leggur fram hafi verið úr hófi. Þá styðja engin gögn það, með tilliti til skyldu álitsbeiðanda til að takmarka tjón sitt, að fjártjónið hefði orðið minna hefði iðnaðarmaður á vegum gagnaðila sinnt verkinu. Verður því að fallast á kröfu álitsbeiðanda í málinu. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur að fjárhæð 50.699 kr.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson