Mál nr. 98/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 19. janúar 2023

í máli nr. 98/2022

A og B

gegn

C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A, og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 4. október 2022, beindi annar sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. nóvember 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. nóvember 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 5. desember 2021 til 5. júní 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða varnaraðila hafa upplýst við lok leigutíma að það væri eitthvað sem þyrfti að laga. Annar sóknaraðila hafi lagað það sem hann hafi getað lagað en beðið varnaraðila um að draga frá tryggingarfénu kostnað vegna þess sem hann ekki gat lagað. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að eftirstöðvar tryggingarfjárins yrðu endurgreiddar í september. Engin endurgreiðsla hafi þó átt sér stað og hafi varnaraðili sagt að hún hefði þurft að nota eftirstöðvar að frádregnum leiguvanskilum, eða 400.000 kr., í  greiðslu fyrir viðgerðir við húsið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi komið í íbúðina í tvö skipti árið 2021 og allt hafi virst í lagi, þótt undir lokin hafi íbúðin virst orðin ofhlaðin kæliskápum og ýmsu öðru dóti. Undir lok leigutímans hafi varnaraðili komið í íbúðina til að líta eftir og athuga hvort ekki væri allt í lagi með hlutina. Skemmst sé frá því að segja að henni hafi brugðið við að sjá það sem hafi blasað við. Sóknaraðilum hafi þá verið gerð grein fyrir því að það þyrfti að skila íbúðinni í sama ástandi og ásigkomulagi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma.

Varnaraðili hafi verið stödd erlendis þegar annar sóknaraðila hafi viljað skila íbúðinni og hún því fengið annan einstakling til að hitta hana og taka við lyklum. Sóknaraðila hafi jafnframt verið tilkynnt að varnaraðili kæmi til með að fara yfir íbúðina innan tveggja daga.

Fyrir liggi myndir frá upphafi leigutíma. Þá hafi allt verið nýmálað, hreint og í mjög góðu ástandi. Eins og tölvupóstsamskipti aðila beri með sér hafi þurft að kosta miklu til viðgerða og ítarlegrar hreingerningar.

Veggir hafi verið óhreinir og með dökkum blettum. Eldhús hafi verið sérlega óhreint og hafi þurft að ræsta ítarlega tvisvar eða þrisvar yfir flest þar. Þá hafi verið mikið lím á eldhúsbekk þar sem eitthvað hafi verið límt yfir gashelluborð.

Slíka límafganga hafi einnig verið að finna víðar, svo sem á veggjum, á gleri og póstum á millihurð. Stórar límmyndir hafi verið límdar á innanverða útihurð og á aðra herbergishurð, en þetta hafi skemmt hurðarnar verulega og ekki aðeins kostað fé að láta gera við heldur einnig töluverða fyrirhöfn sem varnaraðili hafi þurft að sjá um þar sem sóknaraðilar hafi málað yfir með einhvers konar lit sem hafi alls ekki verið réttur fyrir þær hurðar.

Í tveimur hurðalausum dyraopum hafi verið gengið þannig um að losnað (höggvist/ kvarnast) hafi úr steypu og þurft hafi að sparsla og mála til að laga dyraopin.

Eldhúsbekkur við vask í eldhúsi hafi verið ónýtur, allur undinn en sóknaraðilar hafi látið setja eitthvert undarlegt efni þar ofan á úr plasti og frágangur verið lélegur og alls ekki sæmandi því ástandi sem verið hafði.

Gler í opnanlegu fagi í stofu hafi verið brotið og svalahurð verulega illa farin svo að ekki hafi verið hægt að loka. Varnaraðili hafi fengið smið til að gera við til bráðabirgða svo að hægt yrði að loka en endanleg viðgerð ásamt glerskiptum í opnanlegt fag hafi enn ekki farið fram og muni því væntanlega hækka kostnað.

Parket á stofu hafi verið illa rispað og með brunaskemmd sem hafi verið reynt að laga með einhvers konar fylliefni sem hafi þó aðeins gert illt verra. Varnaraðili hafi þurft að slípa parketið og lakka það til að gera það ásættanlegt.

Gólfefni í aðalsvefnherberginu sé korkur en þar hafi verið ótrúlega margar skemmdir og til að gera það ástand ásættanlegt þurfi í raun helst að skipta um gólfefni. Það hafi þó ekki verið gert en látið duga að sinni að snyrta og lakka gólfið.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 630.000 kr. Í málatilbúnaði varnaraðila kemur fram að 255.200 kr. hafi verið ráðstafað vegna leiguvanskila fyrir tímabilið 1. maí til 3. júní 2022 og að 374.800 kr. hafi verið haldið eftir til að mæta kostnaði vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Ekkert í málatilbúnaði sóknaraðila gefur til kynna að því sé mótmælt að hluta tryggingarfjárins sé haldið eftir vegna leigu fyrir téð tímabil. Samkvæmt kæru snýr ágreiningur að endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins, þ.e. skaðabótakröfu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigusamningur aðila rann út 5. júní 2022 og benda gögn málsins ekki til annars en að íbúðinni hafi verið skilað þann dag, þrátt fyrir að varnaraðili krefjist aðeins leigu til 3. júní. Samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila gerði varnaraðili ýmsar athugasemdir við ástand hins leigða áður en leigutíma lauk. Sóknaraðilar létu framkvæma viðgerðir sem varnaraðili taldi ófullnægjandi. Ljóst er einnig af tölvupóstsamskiptum aðila 15. júní 2022 að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila. Í tölvupósti varnaraðila þann dag segir að hann sé svar hennar vegna beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins. Þannig liggur fyrir að varnaraðila mátti vera ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila og bar henni því að vísa honum til kærunefndar eða dómstóla innan fjögurra vikna, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem það var ekki gert ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 374.800 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 5. júní 2022 reiknast dráttarvextir frá 4. júlí 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 374.800 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. júlí 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 19. janúar 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson