Mál nr. 5/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 5/2006
Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. janúar 2006, mótteknu 18. janúar 2006, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 17. maí 2006, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. júní 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. ágúst 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 38 í Reykjavík, sem er tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðili eigandi að íbúð á 2. hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu bílastæðis á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að álitsbeiðanda sé heimilt að leggja í bílastæði sem ekki er fyrir framan bílskúr gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé milli aðila um bílastæði við húsið. Það bílastæði sem er fyrir framan bílskúr gagnaðila sé hans. Hins vegar sé deila um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að leggja í það stæðið sem ekki stendur fyrir framan bílskúrinn en gagnaðili telji sig eiga bæði stæðin. Álitsbeiðandi telur að sér sé heimilt að leggja í það bílastæði sem ekki sé fyrir framan bílskúr gagnaðila sbr. eignaskiptayfirlýsingu X nr. 38, dags. 26. janúar 2001.
Gagnaðili hafnar kröfu álitsbeiðanda. Hann upplýsir að lóðin X nr. 38 sé hluti af heildarlóðinni nr. 36–42 sbr. lóðarleigusamning frá 13. ágúst 1984. Þar hafi verið reist fjögur raðhús ásamt bílskúrum og sé ein íbúð í hverju þeirra nema í húsinu nr. 38 en þar hafi verið útbúin tveggja herbergja íbúð á 1. hæð. Fyrir liggi eldri þinglýst eignaskiptayfirlýsing frá 13. ágúst 1984 um X nr. 38 sem hafi gildi og taka verði með í reikninginn við úrlausn þess ágreinings sem hér um ræðir enda sé vísað til hennar í afsölum aðila málsins. Eignaskiptayfirlýsing þessi hafi ekki verið afnumin eða upphafin, hvorki með nýrri eignaskiptayfirlýsingu frá 2001 né nokkrum öðrum gerningi. Í hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki falist nein eignayfirfærsla eða stofnun á bílastæðarétti fyrir íbúð þá sem álitbeiðandi á nú en enginn slíkur réttur hafi fylgt íbúðinni samkvæmt yfirlýsingunni frá 1984. Stofnun og niðurfelling réttinda yfir fasteignum verði að byggjast á traustum, skýrum og ótvíræðum heimildum. Að minnsta kosti verði að túlka og meta réttarstöðu aðila þessa máls með hliðsjón af báðum eignaskiptayfirlýsingunum, forsögunni, samningum og þeim forsendum sem til grundvallar voru lögð og gengið hafi verið út frá þegar húsinu var skipt og eftir hafi verið farið hingað til af þeim sem hlut eiga að máli. Íbúðirnar séu með sérinngang og ekkert sameiginlegt rými sé innan húss. Lóðinni hafi verið skipt þannig að framlóðin tilheyri aðalíbúðinni á 2. og 3. hæð en baklóðin íbúðinni á 1. hæð. Í eignaskiptayfirlýsingunni frá1984segi um íbúðina á 1. hæð að henni fylgir hvorki réttur til bílskúrs eða bílastæðis inn á lóð. Þessi yfirlýsing hafi verið grundvöllurinn, kjölfestan, að góðum samskiptum og friði í húsinu og markað skýrt réttarstöðu íbúðareigenda þess frá upphafi. Hafi eigendur virt hana og farið eftir henni í hvívetna, í stóru og smáu, bæði fyrir og eftir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar 2001 eða þar til álitsbeiðandi hafi viljað öðlast nýjan og meiri rétt frá því sem fyrri eigendur áttu. Með eignaskiptayfirlýsingunni frá 2001 hafi eignaskiptayfirlýsingin frá 1984 verið uppfærð til samræmis við lögin frá 1994 um fjöleignarhús og reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar. Hins vegar hafi svo sem áður segir verið fráleitt ætlunin að gjörbreyta réttarstöðu eigenda og eigna- og afnotaskiptingu húss og lóðar frá því sem áður gilti. Sé eitthvað í þá veru hægt að lesa út úr 2001 yfirlýsingunni þá séu það mistök að mati gagnaðila og misskilningur. Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, nr. 910/2000, sbr. 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, skal sá er annast gerð eignaskiptingar meðal annars gera glögga grein fyrir því ef í henni felst yfirfærsla á eignarétti, afsal réttinda o.fl. Í eignaskiptayfirlýsingunni 2001 sé engin slík greinargerð. Af því megi draga þá ályktun að slíkt hafi alls ekki hangið á spýtunni. Sá sem haldi því fram að réttur hans til bílastæða hafi aukist endurgjaldslaust á kostnað meðeiganda eins og álitsbeiðandi byggir á, beri sönnunarbyrðina fyrir því og að sameigandinn þurfi að þola samsvarandi réttarrýrnun.
Í eignaskiptayfirlýsingunni frá 2001 sé þess ekki getið að hún upphefji þá frá 1984, enda hafi það örugglega ekki verið tilgangurinn eða meiningin. Þessar tvær yfirlýsingar verði því að túlka saman enda sé í skjölum vísað til þeirra beggja svo ekki verði um villst. Álitsbeiðandi geti varla verið í góðri trú enda sé í afsali til hans vísað til yfirlýsingarinnar frá 1984 sem sé enn gagn um skiptingu hússins nr. 38 og réttindi og skyldur eigenda þess innbyrðis.
Álitsbeiðandi bendir á í athugasemdum sínum að heildarlóðin nr. 36–42 sé í óskiptri sameign og sé leigulóð í eigu Reykjavíkurborgar. Á lóðinni sé kvöð um sex bílastæði samkvæmt lóðarleigusamningi og á mæliblaði. X nr. 36 og 38 skeri sig frá húsunum nr. 40 og 42 að því leyti að húsin nr. 36 og 38 séu stærri auk þess sem tvær íbúðir séu í húsi nr. 38. Af þeirri ástæðu virðist strax í upphafi hafa verið sett kvöð um tvö bílastæði framan við þessi hús. Hins vegar sé bara kvöð um eitt bílastæði fyrir framan hvort húsið nr. 40 og 42. Tekur álitsbeiðandi fram að ágreiningur aðila lúti að því hvort annað stæðið fyrir framan húsið nr. 38, þ.e. stæðið sem ekki sé framan við bílskúrinn, sé sameign eða séreign.
Álitsbeiðandi áréttar sjónarmið sitt um að engin breyting hafi orðið á réttarstöðu eignarhluta í húsinu með hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu hvað varði hið umþrætta bílastæði. Réttur álitsbeiðanda hafi því ekki verið aukinn með henni. Með vísan til meginreglu 33. gr. laga um fjöleignarhús, um að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameign nema annað sé ákveðið í þinglýstum heimildum, hvílir sönnunarbyrði um að gagnaðili njóti sérafnotaréttar af bílastæðinu á honum en ekki álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hins vegar ekki lagt fram nein þinglýst gögn þar sem segi að hann njóti sérafnotaréttar af stæðinu.
Álitsbeiðandi er ósammála þeirri fullyrðingu að eignaskiptayfirlýsingunni frá 2001 hafi ekki verið ætlað að koma alfarið í stað yfirlýsingarinnar frá 1984 enda liggi það í hlutarins eðli með tilliti til efnis, umfangs og innihalds og óþarft að taka slíkt fram berum orðum. Enga þýðingu hafi þó láðst hafi að afmá eldri yfirlýsinguna úr þinglýsingabókum. Álitsbeiðandi telji reyndar að hugleiðingar um þetta hafi enga þýðingu í málinu enda yfirlýsingarnar eins að efni til eins og gerð hafi verið grein fyrir að framan. Þá sé ljóst að jafnvel þó litið væri svo á að ósamræmi væri á milli eldri og yngri yfirlýsingarinnar gilti hin yngri samkvæmt almennum skýringarreglum og eðli máls.
Rétt þyki að mótmæla sérstaklega ummælum gagnaðila um að álitsbeiðandi sé að reyna að öðlast nýjan og meiri rétt en þinglýstar heimildir, heimildarmenn og forsagan segi til um. Engin gögn liggi fyrir í málinu um að hið umþrætta bílastæði hafi verið notað með öðrum hætti en sem sameign. Þvert á móti benda þinglýstar heimildir og öll gögn til þess að þannig hafi stæðið verið notað. Engar deilur hafi verið um afnot hins umþrætta bílastæðis fyrr en gagnaðili flutti í húsið og tók að halda fram ríkari rétti til afnota þess en öll þinglýst gögn benda til að hann eigi.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir séreign fjöleignarhúss hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga fellur meðal annars undir sameign fjöleignarhúss öll lóð húss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Í skiptalýsingu fyrir húsið X nr. 38, frá 13. ágúst 1984, og þinglýst var á eignina, segir að íbúð álitsbeiðanda fylgir hvorki réttur til bílskúrs eða bílastæðis inni á lóð. Aftur á móti segir í sömu yfirlýsingu um íbúð gagnaðila að henni tilheyri bílskúrinn á lóðinni svo og réttur til bílastæðis inni á lóð í samræmi við lóðarleigusamning og skilmála.
Þann 26. janúar 2001 var undirrituð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir hús og lóð við X nr. 36–42. Þar segir meðal annars undir liðnum „X 38, þar sem fjallað er um eign gagnaðila að eigninni fylgi sérafnotaréttur af um 130,5 m2 lóðarparti á framlóð ... að lóðarmörkum, að frádregnu sameiginlegu bílastæði á framlóð, sbr grunnmynd 1. hæðar.“ Undir liðnum „Bílskúr X 38, 203-3028, mbl. 06, eign gagnaðila segir: að eigninni fylgi sérafnotaréttur af bílastæði fyrir framan bílskúrsreit.“
Það er álit kærunefndar að þrátt fyrir að í eignaskiptayfirlýsingu frá janúar 2001 sem þinglýst var á eignina segi ekki berum orðum að hún komi í stað eldri eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið þá sé hún gildandi heimild um eignarhald aðila og skiptingu eignarinnar milli þeirra. Breytir þá engu þótt eldri eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið aflýst.
Á lóðaruppdrætti er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum. Gagnaðili telst eigandi þess bílastæðis sem er fyrir framan bílskúr hans eins og 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 kveður á um og skýrlega kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni. Hvað hitt bílastæðið varðar þá er afdráttarlaust kveðið á um það í eignaskiptayfirlýsingunni að það sé í sameign. Af því leiðir að báðum aðilum er heimilt að leggja bílum í stæðið. Ber því að taka kröfu álitsbeiðanda þess efnis til greina.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílastæði á lóð hússins annað en það sem er fyrir framan bílskúr gagnaðila er í sameign.
Reykjavík, 28. ágúst 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason