Nr. 34/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 24. júní 2019
í máli nr. 34/2019
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 708.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 2. september 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 21/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfur sóknaraðila verði lækkaðar verulega.
Með kæru, dags. 29. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. maí 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. maí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2017 til 31. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hún hafi haft íbúðina á leigu frá árinu 2016 en varnaraðili haft þann hátt á að gera aðeins leigusamning til eins árs í senn. Fyrir upphaf leigutíma hafi sóknaraðili innt af hendi tryggingu í formi sjálfskuldarábyrgðar þriðja aðila. Þegar samningslok hafi nálgast hafi varnaraðili tilkynnt að fjárhæð leigunnar myndi hækka úr 260.000 kr. í 298.000 kr. Það hafi verið of há leiga fyrir sóknaraðila en varnaraðili hafi verið reiðubúinn að framlengja leigutíma um einn mánuð svo að henni gæfist færi á að finna sér nýja íbúð, þ.e. til 1. júlí 2018.
Með erindi, dags. 12. júní 2018, hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila um nýtingu forgangsréttar á grundvelli 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Aðila hafi fyrst greint á um gildi tilkynningar, þ.e. hvort hún hafi borist við lok umsamins leigutíma eins og lög áskilji. Með tölvupósti fasteignasala 20. júní 2018 hafi sóknaraðila verið tilkynnt að varnaraðili hefði ákveðið að taka eignina úr leigu og nýta hana í eigin þágu. Þannig ætti forgangsréttur sóknaraðila ekki við.
Aðilar hafi deilt um forgangsréttinn en eftir tilkynningu varnaraðila um að hann hygðist höfða útburðarmál hafi sóknaraðili ákveðið að verða við kröfu um rýmingu húsnæðisins. Íbúðin hafi verið rýmd í lok júlímánaðar og lyklum skilað til varnaraðila 6. ágúst 2018. Þann 5. september hafði tryggingarfénu ekki enn verið skilað og 2. október hafi greiðsluáskorun verið send varnaraðila með kröfu um endurgreiðslu þess ásamt vöxtum. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 16. október 2018 vegna kostnaðar sem hafi komið til vegna ólögmætrar notkunar á íbúðinni, leigugreiðslna fyrir júlí og ágúst 2018 og tjóns sem varnaraðili hafi orðið fyrir vegna kaupa á nýjum læsingum í hurð íbúðarinnar.
Sóknaraðili hafni öllum kröfum varnaraðila og telji sig hafa staðið í fullum skilum að því er leigugreiðslur varði og ekki valdið neinu tjóni á eigninni. Þvert á móti telji hún sig eiga skaðabótakröfu á hendur varnaraðila þar sem í ljós hafi komið að hann hafi aldrei nýtt íbúðina til eigin nota heldur leigt hana þriðja aðila. Forgangsréttur sóknaraðila hafi þannig verið hafður af henni með sviksamlegum hætti. Rangt sé sem segi í erindi varnaraðila, dags. 16. október 2018, að ítrekaðar tilraunir hafi verið gerðar til að finna sóknaraðila og koma til hennar skilaboðum. Símanúmer hennar hafi ætíð verið réttilega skáð og fulltrúi varnaraðila hafi margsinnis átt í sms og tölvupóstsamskiptum við sóknaraðila. Þá hafi varnaraðila verið kunnugt um hagsmunagæslu lögmanns sóknaraðila.
Ljóst sé að varnaraðili eigi ekkert tilkall í tryggingarféð. Krafa um endurgreiðslu tryggingarfjárins sé byggð á skýrum ákvæðum laga, sbr. sérstaklega 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Íbúðinni hafi verið skilað til varnaraðila í umsömdu ástandi eftir venjulega notkun sóknaraðila af húsnæðinu. Þá hafi hún staðið í skilum á öllum leigugreiðslum síðastliðinna tveggja ára við lok tímabilsins og sé öllum sjónarmiðum um mögulega bótaskyldu hafnað. Varnaraðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð, hvorki vegna meintra vanefnda né bótaskyldu.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að leigusamningur hafi verið undirritaður 1. júní 2017. Sóknaraðili hafi haft íbúðina á leigu samkvæmt tímabundnum leigusamningi til 31. maí 2018. Því hafi verið um að ræða endurnýjun á samningssambandi aðila. Samningurinn hafi verið til tólf mánaða og sóknaraðili átt að skila lyklum og íbúðinni í umsömdu ástandi 31. maí 2018. Leigugjald hafi verið ákveðið 260.000 kr. á mánuði og átt að breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs.
Fyrir milligöngu leigumiðlara, sem hafi komið á viðskiptum aðila og annast skjalagerð, hafi verið samið um að sóknaraðili fengi að leigja íbúðina í einn mánuð í viðbót gegn tafarlausri greiðslu sem hafi verið innt af hendi. Samkvæmt þessu hafi sóknaraðili átt að afhenda íbúðina 30. júní 2018 en hún ekki gert það.
Þrátt fyrir mikinn eftirrekstur af hálfu varnaraðila í byrjun júlí hafi ekkert fararsnið verið að sjá á sóknaraðila. Þolinmæði varnaraðila hafi að lokum brostið og hann lagt fram kröfu um útburð sóknaraðila úr íbúðinni hjá héraðdómi 11. júlí 2018.
Þann 25. júlí 2018 hafi lögmaður sóknaraðila tilkynnt lögmanni varnaraðila að hún myndi rýma og afhenda hina leigðu íbúð fyrir lok þess mánaðar. Í trausti þessara orða hafi varnaraðili afturkallað útburðarbeiðni sína. Sóknaraðili hafi hins vegar ekki rýmt íbúðina á tilsettum tíma heldur yfirgefið hana 6. ágúst 2018. Hún hafi ekki gert varnaraðila viðvart heldur skilið íbúðina eftir opna. Engir lyklar hafi fundist í íbúðinni, hvorki að ytri né innri hurðum né heldur að póstkassa. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi varnaraðila ekki tekist að ná sambandi við sóknaraðila, hvorki í síma, sem hafi verið lokaður, né með tölvupósti. Sóknaraðili hafi ekki skipt um lögheimili fyrr en í febrúar 2019 eins og sjá megi af staðfestingu Þjóðskrár.
Viðskilnaður sóknaraðila hafi verið hræðilegur. Íbúðin hafi í raun verið í niðurníðslu, óhrein og skemmdir á hurðum, veggjum og gólfi. Í íbúðinni hafi verið mikill fjöldi af svörtum plastpokum, fullum af drasli og sorpi. Einnig hafi pokar verið úti á svölum. Ísskápurinn hafi verið fullur af mat. Eftir að varnaraðili hafði árangurslaust reynt að ná sambandi við sóknaraðila hafi ekki verið um annað að ræða en að farga þessu. Varnaraðili hafi því fengið sendibíl og komið þessu öllu í Sorpu.
Þar sem engir lyklar hafi fundist að einu eða neinu hafi varnaraðili neyðst til að kaupa nýjar skrár í allar hurðir og fá mann til að skipta þeim út.
Sóknaraðili hafi síðast greitt leigu fyrir júní 2018 en hvorki fyrir júlí né ágúst.
Varnaraðili hafi byggt kröfur sínar á því að honum hafi verið heimilt að ganga að tryggingarfénu til tryggingar á réttum efndum leigusamningsins. Ógreidd leiga og kostnaður varnaraðila vegna vanefnda sóknaraðila nemi samtals mun hærri fjárhæð en tryggingarféð nægi til að bæta.
Það sé meginreglan að leigusala beri að tilkynna leigutaka skriflega hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Leiði þetta af ákvæðum 4. mgr. sömu greinar laganna. Þessi kvöð hljóti þó að takmarkast af því hvort honum sé unnt að koma slíkri tilkynningu til leigutaka.
Sóknaraðili hafi ekki haft neitt réttarsamband við varnaraðila eftir að hún hafði yfirgefið íbúðina. Í leigusamningnum sé í 1. gr. gerð grein fyrir því hvernig aðilar geti haft samband hvor við annan. Þar komi fram símanúmer sóknaraðila og netfang. Þegar forsvarsmenn varnaraðila hafi reynt að hringja í uppgefið númer hafi þeir fengið tilkynningu um að númerinu hefði verið lokað. Póstar sem sendir hafi verið á uppgefið netfang hafi ekki heldur komist í hendur sóknaraðila þar sem netfanginu hafði verið lokað. Sóknaraðili hafi ekki gefið varnaraðila upp nýtt heimilisfang og hún verið skráð með lögheimili að hinu leigða til 6. febrúar 2019.
Varnaraðili hafi því enga færa leið átt til að koma tilkynningum eða öðrum erindum til sóknaraðila. Hann hafi verið útilokaður frá því að koma slíkri tilkynningu, sem nefnd sé í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, til sóknaraðila. Útilokað sé að leigutaki geti hindrað leigusala í því að ganga að tryggingarfé með því einfaldlega að láta sig hverfa. Ekki hafi verið um vanrækslu að ræða af hálfu varnaraðila heldur hafi honum hreinlega verið meinað að koma tilkynningum til sóknaraðila.
Lögmaður sóknaraðila hafi ekki gefið í skyn á einn eða annan hátt að honum hafi verið falið að taka við slíkum tilkynningum til umbjóðanda hans. Tilkynning til hans hefði því ekki fullnægt kröfum lagaákvæðis. Ekkert hafi heyrst í lögmanninum um lok leigumálans fyrr en í október 2018 þegar hann hafi sent varnaraðila greiðsluáskorun. Þeirri áskorun hafi umsvifalaust verið svarað.
Það sem skipti meginmáli hér sé að sóknaraðili hafi í raun aldrei skilað af sér íbúðinni. Henni hafi borið að boða forsvarsmenn varnaraðila til að koma og taka við lyklum að íbúðinni og fá staðfestingu þeirra á því að henni hefði verið skilað. Það hafi hún ekki gert og stungið af frá öllu saman og hvorki gefið upp nýtt aðsetur né upplýsingar um það hvar og hvernig mætti koma til hennar skilaboðum. Meta verði ákvæði 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga með hliðsjón af þessum aðstæðum.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga beri að greiða húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir einn mánuð í senn. Samsvarandi ákvæði sé að finna í 8. gr. leigusamningsins. Leigugjald fyrir júlí 2018 hafi numið 266.808 kr. og verið í gjalddaga fyrsta dag þess mánaðar. Leigugjaldið fyrir ágúst 2018 hafi numið 266.925 kr. og verið í gjalddaga fyrsta dag þess mánaðar. Samtals hafi því gjaldfallnar ógreiddar leigugreiðslur numið 533.733 kr. þegar varnaraðili hafi aftur fengið umráð eignar sinnar.
Í lokamálslið 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segi að leigusala sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutíma og við lok hans. Þurfi hann hvorki leyfi leigusala til þessa né þurfi að liggja fyrir niðurstaða um bótaskyldu hans. Varnaraðila hafi því tvímælalaust verið heimilt að ráðstafa af tryggingarfénu til að gera upp vanskil leigugreiðslna sóknaraðila.
Vegna vanefnda sóknaraðila hafi varnaraðili neyðst til að leita til dómstóla til að fá hann borinn út úr eigninni. Í aðfararbeiðninni hafi sú krafa verið gerð að gerðin færi fram á kostnað sóknaraðila. Þetta hafi verið neyðarúrræði sem varnaraðili hafi gripið til en slíkum málarekstri fylgi óhjákvæmilega nokkur kostnaður. Reikningur lögmanns varnaraðila, bæði vegna áfallins og útlagðs kostnaðar, hafi numið 195.700 kr. Þessi kostnaður hafi eingöngu fallið til vegna vanefnda sóknaraðila. Tryggingarféð hafi staðið til tryggingar greiðslu slíks kostnaðar og því hafi varnaraðila verið heimilt að ganga að því fé til að greiða þennan kostnað.
Nokkur kostnaður hafi fallið á varnaraðila vegna þess hvernig sóknaraðili hafi farið frá íbúðinni. Ekki sé hér tilgreindur stórfelldur kostnaður varnaraðila af því að lagfæra íbúðina og hreinsa, enda hafi forsvarsmenn varnaraðila staðið sjálfir í þeim framkvæmdum að mestu. Beinn kostnaður varnaraðila vegna viðskilnaðar sóknaraðila, þ.e.a.s. vegna flutnings og förgunar og vegna skipta á skrám, hafi samtals numið 149.945 kr.
Beinn og óumdeildur kostnaður varnaraðila vegna vanefnda sóknaraðila hafi því samtals numið 879.378 kr. Það sé mun hærri fjárhæð en nemi tryggingarfjárhæðinni. Því sé ljóst að varnaraðila hafi verið heimilt að ganga að henni allri. Um leið liggi fyrir að sóknaraðili eigi ekki rétt á að fá neinn hluta hennar endurgreiddan.
Varakrafa varnaraðila um lækkun krafna sóknaraðila styðjist við ákvæði lokamálsliðar 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sem veiti leigusala skýlausan rétt til að ganga að tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu. Viðurkennt sé að sóknaraðili hafi ekki farið úr íbúðinni fyrr en 6. ágúst 2018. Leigugjald vegna ágúst hafi þá verið fallið í gjalddaga. Jafnframt hafi leigugjald vegna júlí verið ógreitt. Með vísan til þessa ákvæðis laganna sé því ljóst að varnaraðila verði ekki gert að endurgreiða sóknaraðila fjárhæð hinnar vangreiddu leigu.
IV. Niðurstaða
Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 708.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Leigutíma átti að ljúka 31. maí 2018 en samkvæmt samkomulagi aðila var hann framlengdur um einn mánuð, þ.e. til 30. júní 2018.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innnan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingafénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Óumdeilt er að sóknaraðili yfirgaf íbúðina 6. ágúst 2018 og að varnaraðili hafi þannig verið með umráð íbúðarinnar frá þeim tíma.
Síðasta greiðsla sem sóknaraðili innti af hendi var vegna leigu vegna júní 2018. Telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa hluta af tryggingarfénu til greiðslu á leigu vegna tímabilsins 1. júlí til 6. ágúst 2018, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Í leigusamningi aðila kemur fram að mánaðarleg fjárhæð leigunnar sé 260.000 kr. og að hún miðist við vísitölu neysluverðs í júní 2017. Í greinargerð varnaraðila segir að leiga fyrir júlí 2018 hafi numið 266.808 kr. og fyrir ágúst sama ár 266.925 kr. Þannig er fallist á að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 318.471 kr. af tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu. Kærunefnd lítur svo á að krafa um leigu eftir 6. ágúst 2018 sé krafa um leigubætur og lúti reglum 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga um tilkynningarfrest.
Varnaraðili heldur tryggingarfénu jafnframt eftir á þeirri forsendu að hann hafi þurft að höfða útburðarmál á hendur sóknaraðila og vegna þessa hafi stofnast kostnaður sem sóknaraðila beri að greiða. Þá hafi ástandi hins leigða við lok leigutíma verið ábótavant.
Eins og áður greinir var húsnæðinu skilað 6. ágúst 2018. Varnaraðili segir að honum hafi reynst ómögulegt að ná sambandi við sóknaraðila og af þeirri ástæðu hafi hann ekki getað gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan tilskilins frests. Leggur hann ekki fram gögn því til stuðnings, svo sem kvittun fyrir að ekki hafi tekist að senda tölvupóst á uppgefið netfang sóknaraðila. Þá sýna gögn málsins að varnaraðila var kunnugt um að tiltekinn lögmaður annaðist um málefni sóknaraðila vegna leigunnar, enda höfðu þeir verið í samskiptum vegna málsins. Þar sem gögn málsins bera ekki með sér að varnaraðili hafi reynt að gera skriflega kröfu í tryggingarféð fellst kærunefnd ekki á þessa málsástæðu hans.
Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila 389.529 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. september 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 389.529 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. september 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 24. júní 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson