Mál nr. 51/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í máli nr. 51/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 354.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 27. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. maí 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 29. maí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 7. janúar 2018 til 7. janúar 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leigusamningur aðila hafi átt að gilda til 7. janúar 2021 en vegna flutnings hennar til útlanda í ágúst 2019 hafi hún óskað eftir að leigutíma lyki fyrr. Í ljós hafi komið í júlí 2019 að varnaraðili hafði fundið nýja leigjendur til að taka við íbúðinni 1. ágúst 2019. Sóknaraðili hafi því losað íbúðina og komið innbúi sínu í geymslu.

Þegar sóknaraðili hafi óskað eftir upplýsingum um uppgjör tryggingarfjárins hafi hún fengið frekar óljós svör, að því undanskildu að ekkert væri eftir af því að lokinni greiðslu kostnaðar við viðgerðir og málningu á íbúðinni eftir brottför hennar. Engar upphæðir eða sundurliðanir hafi verið gefnar upp. Uppgjör hafi ekki enn farið fram. Í svörum varnaraðila vegna tryggingarfjárins hafi komið fram að hann hafi þurft málara til að mála íbúðina. Þessi staðhæfing sé dregin í efa, enda hafi íbúðin verið nýmáluð þegar hún hafi verið tekin á leigu í janúar 2015. Eðlilegt hefði því verið að fá fagaðila í þrifum á húsnæði til að framkvæma svonefnd flutningsþrif.

Ekki hafi borist skrifleg krafa í tryggingarféð. Tryggingarféð hafi haldist óbreytt frá því tímamarki sem sóknaraðili flutti í íbúðina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í tvö eða þrjú skipti hafi sóknaraðili nefnt að hún vildi fara úr íbúðinni þar sem hún hygðist flytja til útlanda. Henni hafi þá verið tjáð að hún væri með tímabundinn leigusamning sem væri óuppsegjanlegur.

Sóknaraðili hafi óskað eftir að skipta um skáp í svefnherbergi á eigin kostnað. Það hafi verið samþykkt að því gefnu að það yrði gert af fagmennsku. Það hafi ekki gengið eftir þar sem skápurinn hafi ekki passað í þar til gert rými í svefnherberginu og í leiðinni hafi hún rifið allt rafmagn í sundur og fjarlægt rofa á ljósi í svefnherbergi. Ekki hafi því lengur verið hægt að kveikja ljós öðruvísi en að skrúfa peruna í og úr perustæðinu. Þegar sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina hafi umræddur skápur verið farinn en í hans stað komin ónýt mubla.

Þegar íbúðinni hafi loks verið skilað hafi komið í ljós að veggir hafi meira og minna verið útboraðir, parket rispað eftir hund og kött, en sóknaraðili hafi haft dýrin í íbúðinni í leyfisleysi. Í eldhúsi hafi blöndunartæki verið ónýt og varnaraðili þurft að skipta þeim út.

Varnaraðili hafi leitað að nýjum leigjendum um miðjan júlí 2019 en sóknaraðili hafi ætlað að fara úr íbúðinni 1. ágúst 2019. Með svo stuttum fyrirvara fari enginn sem hafi gert löglegan og þinglýstan leigusamning. Bókari varnaraðila hafi farið í þá vinnu að auglýsa íbúðina, svara í síma og sýna íbúðina. Á þriðja tug fólks hafi verið áhugasamt um að leigja íbúðina. Varnaraðili hafi þurft að greiða fyrir vinnu vegna þessa. Sóknaraðila hafi verið tjáð að það væru ekki sterkir möguleikar á að hún fengi trygginguna endurgreidda þar sem hún hafi rift tímabundnum leigusamningi.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 354.000 kr. við upphaf leigutíma. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar, og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma aðila lauk 1. ágúst 2019 með samkomulagi og óumdeilt er að nýir leigjendur tóku þá þegar við íbúðinni. Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu en fyrir liggja rafræn samskipti aðila frá október 2019 þar sem rætt er um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Skrifleg krafa í tryggingarféð barst þannig ekki frá varnaraðila innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber honum að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. ágúst 2019 reiknast dráttarvextir frá 30. ágúst 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 354.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 30. ágúst 2019 til greiðsludags.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson