Nr. 62/2017 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 62/2017

Bílastæði fyrir framan bílskúr.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 31. júlí 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 11. september 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. janúar 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     C 50–72 er kjarni af [húsum], alls 12 eignarhlutar, sem standa á sameiginlegri lóð. Álitsbeiðandi er eigandi C 56 og gagnaðili eigandi C72. Gagnaðili hefur krafist þess að álitsbeiðandi hætti að leggja bifreið sinni fyrir framan bílskúr sem sé hluti af bílskúralengju fyrir C 52, 54, 56 og 70.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að honum sé heimilt að leggja bifreið sinni fyrir framan sinn eigin bílskúr.

Að viðurkennt verði að ekki sé heimilt að leggja fyrir framan bílskúrseiningu sem liggur sunnan megin á bílastæði. 

     Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu eigi allir eigendur eignarhluta í C 50–72 rétt á tveimur bílastæðum af þeim 24 sem skilgreind séu á mæliblaði og bílskúr teljist eitt bílastæði. Þannig eigi álitsbeiðandi fullan rétt á einu bílastæði til viðbótar við bílskúr sinn. Bílastæðið sem álitsbeiðandi leggi í sé skilgreint á mæliblaðinu sem hluti af þinglýstum heimildum um C 50–72 og bílskúrslengjan fyrir C 52, 54, 56 og 70 sé fyrir ofan bílastæðaplanið en komi ekki í staðinn fyrir þau bílastæði eins og hin bílskúrslengjan geri. Hin bílskúrslengjan flokkist þannig sem skilgreint bílastæði. Álitsbeiðanda sé því heimilt að leggja á bílastæðinu fyrir framan bílskúr sinni, eins og aðrir eigendur sem fengið hafi úthlutað stæði með samþykktum húsfélagsins.

     Þá vilji gagnaðili leggja bíl sínum fyrir framan bílskúr sinn sem sé sunnan megin á bílskúrsplaninu en það myndi hefta för þeirra bíla sem lagt sé norðan megin á bílskúrsplaninu. Bílskúrslengjan sunnan megin hafi komið í staðinn fyrir bílastæði 62–68 og engin bílastæði séu skilgreind fyrir framan þá skúra, sbr. mæliblað.

     Tekin hafi verið ákvörðun um núverandi fyrirkomulag á bílastæðum, hvar megi leggja og hvaða stæði séu merkt, á húsfundi en gagnaðili haldi fram að ákvörðunin standi ekki. Búið sé að skilgreina og úthluta öllum bílastæðum á planinu þannig að ef bílastæði álitsbeiðanda ætti ekki að flokkast undir skilgreint bílastæði og honum bannað að leggja þar myndi hann missa rétt á stæði sem hann eigi rétt á samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

            Í greinargerð gagnaðila segir að skýrt komi fram á mæliblaði hvar bílastæði séu og hvar ekki. Svæði fyrir framan bílskúr álitsbeiðanda hafi aldrei verið bílastæði. Árið 2008 hafi aftur á móti verið ákveðið að fjölga bílastæðum og gera lóðina fyrir framan bílskúrana vestan megin að bílastæðum en um leið hafi verið þrengt verulega að þeim sem eigi bílskúra austan megin á lóðinni. Á húsfundi 29. apríl 2008 hafi verið samþykkt að leggja fyrir framan bílskúra vestan megin í þeim tilgangi að fjölga bílastæðum á lóðinni. Í þeim tilgangi hafi hafi fjögur bílastæði við hlið á bílskúrum verið tekin eignarnámi og gerð að fimm gestastæðum. Hinum svokölluðu gestastæðum hafi því verið fjölgað úr 16 í 21 stæði við breytinguna þótt hennar sé hvergi getið í þinglýstum heimildum. Þá hafi verið hringlað með uppröðun á merkingum á bílastæðum án samþykkis allra. Öll bílastæðin 16 hafi verið merkt fyrir 29. apríl 2008. Telji gagnaðili breytinguna brot á 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

           III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að nýta svæði fyrir framan bílskúr sinn sem bílastæði. Þá krefst hann viðurkenningar á því að gagnaðila sé óheimilt að nýta svæði á sama hátt fyrir framan sinn bílskúr.

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir C 56, eign álitsbeiðanda, og C 54, dags. 20. desember 2000, eru samþykktar tvær bílskúrseiningar á sameiginlegri bílastæða- og bílskúralóð húsanna og tíu annarra eignarhluta. Þá segir að 6. júlí 1983 hafi verið samþykkt fjögurra skúra bílskúrslengja á lóðinni sem tilheyrir C 52, 54, 56 og 70 og 26. maí 1983 hafi verið samþykktar átta skúra bílskúrseiningar en aðeins sé búið að byggja fjóra af þeim skúrum sem tilheyri húsum nr. 64, 66, 68 og 72. Um bílastæði segir í kafla 5.2 í eignaskiptayfirlýsingunni að ekkert bílastæði sé á lóðinni. Hver matshluti eigi 1/12 hluta í bílastæða- og bílskúralóð C 26–48. Átta bílskúrar hafi verið byggðir á henni en sextán bílastæði séu á lóðinni og tilheyri tvö bílastæði þeim húsum sem ekki eigi bílskúr en eitt þeim húsum sem eigi bílageymslur.

Í eignaskiptayfirlýsingunni er greinilega ekki gert ráð fyrir bílastæðum fyrir framan bílskúra. Bílskúrseining álitsbeiðanda var ekki byggð á þeim stað sem gert er ráð fyrir á samþykktum teikningum heldur aftar á lóð þannig að framhlið hennar stendur þar sem bakhlið hennar ætti að vera samkvæmt teikningum. Telur álitsbeiðandi að vegna þessa eigi sá flötur sem á teikningu sé markaður sem bílskúr hans að teljast bílastæði hans.

Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Téð stæði sé ekki séreign álitsbeiðanda í eignaskiptayfirlýsingu enda þess ekki getið þar heldur aðeins bílskúrsins. Til skoðunar getur komið hvort stæðið sé séreign álitsbeiðanda á grundvelli eðlis máls þar sem það er fyrir framan bílskúr hans. Um er að ræða tvær bílskúrseiningar sem standa hvor á móti annarri. Eins og hér háttar til telur kærunefnd að vegna þrengsla sé ekki unnt að heimila eigendum beggja bílskúrslengja að leggja bifreiðum sínum fyrir framan bílskúra sína. Því sé ekki unnt að leiða af eðli máls að álitsbeiðanda væri það heimilt umfram gagnaðila og aðra eigendur bílskúrslengjunnar á móti.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að bílastæði á lóð séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Þá segir í 2. mgr. að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Á húsfundi 29. apríl 2008 var samþykkt að þeir sem ættu bílskúra í sömu einingu og álitsbeiðandi fengju einkastæði fyrir framan bílskúra sína, svo sem verið hafði, og lagt til að aðrir eigendur fengju merkt stæði á lóð.

Á húsfundinum voru aðeins viðstaddir fulltrúar sjö eignarhluta af 12. Tillögurnar voru þannig ekki samþykktar af öllum eigendum og þegar af þeirri ástæðu ekki lögmætar. Telur kærunefnd að bílastæði á lóð séu þannig óskipt og sameignleg.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja bifreið fyrir framan bílskúr sinn.

Reykjavík, 12. janúar 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson