Mál nr. 90/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. desember 2020

í máli nr. 90/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða leigu fyrir júlí og ágúst 2020. Einnig að varnaraðila beri að greiða reikninga vegna rafmagns og hita fyrir sama tímabil að fjárhæð 39.969 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 11. ágúst 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 31. ágúst 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 7. september 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. september 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki. Með tölvupósti kærunefndar, dags. 23. nóvember 2020, var varnaraðila send hljóðupptaka sem barst með kæru sóknaraðila. Með bréfi, dags. 25. nóvember 2020, bárust athugasemdir varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 27. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dagsettum sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. desember 2019 til 31. desember 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma og leigugreiðslur.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 15. janúar 2020 hafi borist kvörtun frá íbúa á neðri hæð hússins um að barn sóknaraðila væri að stappa á gólfum. Sóknaraðili hafi verið beðin um að taka á því sem hún hafi gert. Á móti hafi hún kvartað undan því að hundur nágrannans væri að gera þarfir sínar á teppalagðar tröppur fyrir framan útidyrahurð íbúðarinnar í sameiginlegum inngangi. Einnig hafi komið upp ágreiningur á milli sóknaraðila og íbúa á neðri hæð þar sem hann hafi neitað henni og fjölskyldu hennar um að hafa afnot af sameiginlegum garði hússins. Sambandið á milli þeirra hafi orðið slæmt og ástandið óbærilegt.

Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila 10. maí 2020 um að hún væri að leita að annarri íbúð og gefið leyfi til að auglýsa íbúðina á samfélagsmiðlum sem ekki hafi verið gert. Sóknaraðili hafi einnig gefið leyfi fyrir því að fólk kæmi og skoðaði íbúðina með varnaraðila ef þess þyrfti en til þess hafi ekki komið. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila 11. maí 2020 um bilaðan ofn en ekkert hafi verið gert í því. Þá hafi sóknaraðili 12. maí 2020 upplýst varnaraðila að hún væri komin með íbúð í öðru bæjarfélagi og myndi flytja um næstu mánaðamót og myndi því segja upp leigunni. Sama dag hafi varnaraðili svarað því til að hann væri líklega búinn að finna aðra leigjendur.

Varnaraðili hafi tilkynnt 17. maí 2020 að næstu leigjendur gætu komið á milli 15. júní og 1. júlí. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila 21. maí 2020 að íbúi neðri hæðar væri að ganga of langt með dónaskap. Ágreiningur hafi snúist um garðinn og nágranninn sagst vera kominn með lögfræðing í málið um það hver ætti lóðina. Nágranninn hafi oftast ekki verið í beinum samskiptum við sóknaraðila heldur rætt við mann hennar. Þann 24. maí 2020 hafi sóknaraðili hringt í lögregluna þar sem nágranninn hafði sent tvær manneskjur upp til hennar til þess að ógna henni. Lögreglan hafi rætt við fólkið á neðri hæðinni og þau lofað að láta sóknaraðila í friði en þetta hafi valdið henni miklum kvíða. Þegar hún hafi sagt varnaraðila frá atvikinu hafi hann tekið málstað nágrannans og ásakað mann sóknaraðila um að hafa hótað nágrannanum.

Varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að yfirgefa íbúðina 24. maí 2020 og hafi hún samþykkt að tæma íbúðina fyrir 1. júní 2020. Varnaraðili hafi þá spurt hvort hægt væri að útvega flutningsbíl 25. maí 2020. Samþykkt hafi verið að greiða leigu fyrir júní sem hafi þegar verið greidd. Varnaraðili hafi sagt að hann hefði leigt íbúðina frá 15. júní 2020 en síðar gert kröfu um leigu vegna júlí og ágúst. Vitað sé að hann hafi fengið beiðnir um að leigja íbúðina en hann hafi neitað að sýna, auglýsa og leigja hana. Þann 26. maí 2020 hafi varnaraðili spurt hver staðan væri og hvernig gengi að tæma og þrífa íbúðina. Næsta dag hafi sóknaraðili sagt að íbúðin væri nánast tóm og það ætti aðeins eftir að þrífa hana. Þá hafi varnaraðili spurt hvort íbúðin yrði ekki tilbúin það sama kvöld og sóknaraðili þá sagt að hún byggist við því. Varnaraðili hafi spurt hvort sóknaraðili gæti sent staðfestingu með tölvupósti um að hún ætli ekki að greiða frekari leigu sem hún hafi gert. Varnaraðili haft sagt um kvöldið að íbúðin væri ekki nógu vel þrifin og sóknaraðili þó boðist til að koma og gera betur. Sóknaraðili hafi beint því til varnaraðila 28. maí 2020 að hún hefði fengið reikning vegna leigu fyrir allan júní, auk hita og rafmagns, og varnaraðili svarað því til að hann myndi eyða þeim fljótlega en hann ekki gert það.

Þann 29. maí 2020 hafi sóknaraðili tilkynnt að hún væri búin að bæta úr þrifum og hún skilið lyklana eftir í eldhúsi íbúðarinnar, að ósk varnaraðila. Þann 2. júní 2020 hafi sóknaraðili beðið varnaraðila um að senda staðfestingu þess efnis að hún þyrfti aðeins að greiða leigu fyrir einn mánuð til viðbótar, þ.e. fyrir júní. Varnaraðili hafi sagt að hann hefði sent þann tölvupóst á tryggingafélagið. Maður sóknaraðila hafi hringt í varnaraðila til að fá staðfestingu á því að hann ætlaði ekki að krefja þau um leigu vegna þriggja mánaða. Símtalið hafi verið hljóðritað. Þar hafi varnaraðili sagt að hann myndi aðeins nýta einn mánuð í tryggingu þar sem nýir leigjendur hafi ætlað að flytja inn 1. júlí 2020. Í símtalinu hafi sóknaraðili farið fram á að ef nýju leigjendurnir myndu hætta við að þá myndi hann láta þau vita og þau myndu vilja leigja íbúðina sjálf aftur sem hann hafi ekki gert.

Ágreiningur hafi komið upp á milli aðila 8. júní 2020. Varnaraðili hafi krafið sóknaraðila um leigu út júní. Hún hafi þurft að taka yfirdráttarheimild til þess að greiða leiguna. Þá hafi hún þurft að loka á öll samskipti við varnaraðila þar sem hann hafi gert lítið úr perónulegum aðstæðum hennar.

Maður sóknaraðila hafi beðið varnaraðila 1. júlí 2020 um að lesa á rafmagnsmæli í húsinu svo að þau gætu gert hitaveitunni viðvart um að þau væru flutt úr íbúðinni. Hann hafi einnig beðið varnaraðila að fjarlægja kröfur úr heimabanka þeirra vegna leigu. Varnaraðili haft sagt að hann gæti ekki tekið kröfurnar út þar sem nýju leigjendurnir hefðu skyndilega hætt við og hann gæti ekki lesið af mælunum þar sem sóknaraðili væri enn bundinn við samning um að greiða leigu og innifalið í því væri hiti og rafmagn. Hann hafi sagt að hann hefði ekki getað látið þau vita að leigjendurnir hefðu hætt við og að sóknaraðili gæti sjálfri sér um kennt að hafa lokað á hann. Maður sóknaraðila hafi sagt varnaraðila að hann væri með hljóðupptökur þar sem hann hefði sagt að hann myndi ekki gera kröfu um meira en einn mánuð. Hann hafi einnig sagt að varnaraðili væri með tölvupóst sóknaraðila og símanúmer þannig að það væri ekki nægileg ástæða fyrir því að hann hefði ekki látið þau vita að leigjendurnir hefðu hætt við þótt hún hefði lokað á hann annars staðar. Varnaraðili hafi verið beðinn um að gera ekki kröfu í trygginguna þar sem sóknaraðili þyrfti að nota hana fyrir nýju íbúðina. Þegar maður sóknaraðila hafi sagt varnaraðila að hann hefði tvo mánuði til að finna leigjendur hafi varnaraðili sagt að svo lengi sem íbúðin stæði auð myndi hann taka af tryggingunni. Hann hafi þá verið spurður að því hvort þau fengju þá ekki að búa áfram í íbúðinni og honum bent á að þau gætu ekki búið þar nema þau fengju lyklana afhenta aftur. Varnaraðili hafi þá spurt hvort leiga hefði verið greidd en ekki hafi verið þörf á því þar sem varnaraðli hefði gengið að allri tryggingunni. Maður sóknaraðila hafi upplýst varnaraðila um að hann hygðist sækja lyklana og varnaraðili þá spurt hvort þau vildu gera þetta þannig. Maður sóknaraðila hafi svarað því neitandi en bent á að varnaraðili hefði ekki viljað koma til móts við þau. Einnig hafi varnaraðili verið spurður að því hvað hann vildi gera og hann viljað svara þeirri spurningu betur næsta dag.

Maður sóknaraðila hafi ítrekað beiðni um lykla 15. júlí 2020 þar sem aðrir leigjendur væri ekki að fara að flytja í íbúðina. Varnaraðili hafi þá spurt hvort sóknaraðili hygðist greiða leiguna eða hvort nota ætti trygginguna en maður sóknaraðila neitað að svara því. Þá hafi varnaraðili sagt að ef hann segði honum ekki hvað hann ætlaði að gera hvernig gæti hann þá búist við því að fá lykla. Maður sóknaraðila hafi spurt varnaraðila hvort hann hygðist ganga að tryggingunni og varnaraðili spurt hvers vegna hann hefði greitt trygginguna og hlaupist síðan undan samningi og búist við því að hún yrði ekki notuð.

Sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi flutt úr íbúðinni vegna íbúa neðri hæðar hússins sem hafi sýnt þeim ógnandi hegðun. Varnaraðili hafi forðast að svara því hvort hann hygðist ganga að tryggingunni. Varnaraðili hafi boðið að hann fengi greidda leigu og maður sóknaraðila bent á að hann gæti fengið greidda tryggingu frá konu sem hefði haft samband við varnaraðila sama dag vegna leigu á íbúðinni.

Þann 16. maí 2020 hafi varnaraðili sagt að hann væri að fara eftir reglum samningsins og að hann myndi nota trygginguna, fengi hann ekki greidda leigu. Maður sóknaraðila hafi ítrekað beiðni um lykla og varnaraðili sagt að þau fengju þá ef þau greiddu leigu. Varnaraðila hafi þá verið sagt að það skipti ekki máli hvort þau greiddu leigu eða ekki þar sem hann væri ekki búin að losa sóknaraðila undan leigusamningi og að hann ætli að nýta trygginguna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að á grundvelli 3. tölul. 5. gr. leigusamnings aðila hafi sóknaraðili sagt samningnum upp með tölvupósti 20. maí 2020. Í uppsögninni hafi verið tekið fram að hún tæki gildi 1. júní 2020 í samræmi við ákvæði leigusamningsins og 57. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Að þessum ákvæðum virtum ljúki uppsagnarfresti 31. ágúst 2020 og sóknaraðili sé skyldug til að greiða leigu til þess tíma.

Ekkert í framlögðum gögnum sóknaraðila sýni fram á að varnaraðili hafi leyst hana undan greiðsluskyldu leigu á uppsagnarfresti samningsins samkvæmt 5. gr. samningsins. Þvert á móti hafi hann gert sóknaraðila það ljóst að greiðsluskylda væri til staðar.

Tekið sé fram að hljóðupptökur, sem sóknaraðili hafi sent með erindi sínu, hafi verið teknar án vitundar varnaraðila og þar með hafi þeirra verið aflað með ólögmætum hætti, sbr. 48. gr. laga um fjarskipti, nr. 81/2003.

Varðandi það að varnaraðili hefði ekki leigt íbúðina til nýrra leigjenda þá hafi hann hafi sett íbúðina í söluferli eftir að sóknaraðili hafði yfirgefið hana áður en uppsagnarfresti hafi lokið. Breyti það engu um leiguskyldu sóknaraðila á húsaleigu á uppsagnarfresti, sbr. 14. og 15. gr. leigusamningsins.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna júlí og ágúst 2020. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Í 5. gr. leigusamnings aðila er kveðið á um að leigjanda sé heimilt að segja samningi aðila upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti ef forsendubrestur verði hjá honum þannig að honum sé ómögulegt að standa við skyldur sína samkvæmt samningnum. 

Samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. desember 2020. Í kæru segir að sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila 10. maí 2020 um að hún væri komin með aðra íbúð og varnaraðili gæti auglýst íbúðina til leigu. Sama dag hafi varnaraðili sagt að hann væri líklega kominn með aðra leigjendur. Vísar hvorugur aðila til sérstakrar uppsagnarheimildar í samningi aðila í samskiptum sínum.

Aðilar áttu í rafrænum samskiptum 24. maí 2020 þar sem varnaraðili spyr hvort það væri ekki best fyrir þau að fara og að það væri best fyrir alla úr því sem komið væri, en tók fram að sóknaraðili væri búin að greiða leigu til fyrsta júlí. Sóknaraðili svaraði og sagði að það væri planið og að þau væru búin að pakka mestöllu. Varnaraðili hafi þá bætt við að hún réði því hvað hún gerði þangað til og einnig spurði hann hvort það væri eitthvað mál að útvega flutningabíl næsta dag. Sóknaraðili greindi varnaraðila frá því 28. maí 2020 að hún hefði fengið reikning vegna leigu fyrir allan júnímánuð og fyrir hita og rafmagn. Varnaraðili svaraði samdægurs að hann myndi eyða honum fljótlega. Sóknaraðili segir að hún hafi skilað íbúðinni 29. maí 2020 og hefur varnaraðili ekki mótmælt því. Varnaraðili upplýsti með tölvupósti 2. júní 2020 að hann væri að öllum líkindum kominn með leigjendur frá 1. júlí.

Kærunefnd telur af framangreindum samskiptum aðila að þeir hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili gæti losnað fyrr undan tímabundnum leigusamningi þeirra en samið var um í upphafi. Í þessu tilliti ber til þess að líta að varnaraðili lagði til að þau myndu fara úr íbúðinni og fá flutningabíl í lok maí og tók við lyklum íbúðarinnar 29. maí 2020. Þess utan hefur því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila að þegar sóknaraðila varð ljóst að íbúðin yrði ekki leigð nýjum leigjendum og að varnaraðili hygðist krefja hana um leigu út þriggja mánaða uppsagnarfrest hafi hún óskað eftir lyklunum á ný en varnaraðili neitað því. Var sóknaraðila þannig ekki kleift að hafa afnot af íbúðinni á því tímabili sem varnaraðili telur nú til uppsagnarfrests. Að öllu framangreindu virtu er það því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu og leigutengd gjöld eftir 30. júní 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu og leigutengd gjöld vegna júlí og ágúst 2020.

Reykjavík, 3. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson