Mál nr. 6/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 6/2010

Vatnslögn í kjallara: Samþykki einfalds meirihluta eða 2/3 hluta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. mars 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 1, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 16. mars 2010, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 20. apríl 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1 þar sem eru 20 eignarhlutar. Ágreiningur er um samþykki vegna vatnslagna.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að einfaldur meirihluti eigenda nægi til að samþykkja tengingu vatnslagnar á 1. hæð.

Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur X nr. 1 hafi fengið íbúðir sínar afhentar í febrúar 2006 frá Íslenskum aðalverktökum. Í maí sama ár hafi íbúar fyrstu hæðar tekið sig saman um að byggja sólpalla sem gert hafi verið ráð fyrir á teikningum. Eigendur hafi verið sammála um útlit og gerð og verkið hafi verið unnið í sameiningu. Allir íbúar fyrstu hæðar hafi viljað fá vatn á pallana sína til að geta vökvað blóm. Úr hafi orðið að eigendur fyrstu hæðar hafi sett þar til gerða plastslöngu inn í húsið á austurenda en þar hafi nokkur göt verið á veggnum fyrir ýmislegt sem hægt væri að setja inn í húsið síðar. Eigendur fyrstu hæðar hafi lagt lögnina, tengt í sameiningu og skrúfað hana saman við vatnslögnina, en þar hafi verið gert ráð fyrir tengingu af þessu tagi. Áður hafi þeir ráðfært sig við pípulagningamann hússins, hvernig best væri að tengja og var farið eftir leiðsögn hans.

Álitsbeiðandi greinir frá því að rætt hafi verið við arkitekt hússins vegna þessa máls en hann hafi ekki talið neina þörf á að teikna þess lögn en færi byggingarfulltrúi fram á slíkt væri það auðsótt. Tveir eigendur fyrstu hæðar hafi farið á fund byggingarfulltrúa sem hafi ekki séð neitt athugavert við lögnina, en þar sem deila væri komin upp í húsfélaginu út af þessu hafi hann ekki viljað samþykkja þetta fyrr en niðurstaða húsfundar lægi fyrir.

Álitsbeiðandi bendir á að á þeim tíma er lögnin hafi verið lögð hafi þau verið nýflutt inn í húsið. Flestir hafi komið úr einbýli og því ekki verið kunnugt um að leggja þyrfti málið fyrir húsfund.

Að nokkrum tíma liðnum hafi eigendur fimm íbúða gert athugasemd við þetta þar sem eigendum fyrstu hæðar hafi láðst að leggja málið fyrir húsfund strax í byrjun. Til að halda frið hafi eigendur fyrstu hæðar aftengt lögnina og fjarlægt inni í húsinu og lagfært fyrir fund húsfélagsins sem haldinn var 29. október 2009.

Á húsfundinum hafi verið á dagskrá liðurinn „vatnslögn í kjallara – atkvæðagreiðsla“. Greint sé frá því í fundargerð að lögnin hafi verið aftengd vegna kröfu þar um og óskað sé eftir formlegu samþykki fyrir henni. Lagt var til á fundinum að samþykkt yrði að lögnin yrði tengd aftur. Atkvæðagreiðslan á fundinum vegna þessa liðar fór þannig að með voru 11 (56,67%) eigendur, 7 (34,14%) voru á móti og 1 (3,88%) sat hjá.

Þar sem samþykki allra hafi líklega verið nauðsynlegt en mögulega 2/3 náðist ekki nægilegur meirihluti (62,4%) og taldist tillagan því felld.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þar sem atkvæðagreiðslan hafi verið leynileg hafi stjórn húsfélagsins ekkert skriflegt um það hverjir séu á móti því tillögunni um að tengja vatnslögnina.

Gagnaðili hafi ráðfært sig við ýmsa lögfræðinga um þetta mál, þ.e. hvort nægi að einfaldur meirihluti sé þessu samþykkur eða hvort 2/3 atkvæða þurfi. Ýmist hafi gagnaðila verið bent á 2. eða 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þeir sem hafi bent á 3. mgr. 30. gr. laganna telja að hér sé um smávægilegar breytingar að ræða, enda gert ráð fyrir vatnsúrtaki á þeim stað sem vatnslögnin hafi verið tengd við og því sé gagnaðili sammála.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laganna nægja 2/3 hlutar eigenda sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

Í máli þessu liggur fyrir fundargerð og ljósmyndir af vettvangi. Það er álit kærunefndar að um mjög smávægilegar breytingar sé að ræða sem hafi ekki í för með sér neina röskun á hagsmunum annarra íbúa hússins. Því nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að einfaldur meirihluti eigenda X nr. 1 geti samþykkt tengingu vatnslagnar á 1. hæð.

Reykjavík, 20. apríl 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason