Mál nr. 38/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2009
Hagnýting séreignar: Gistiheimili.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.
Upphaflega var óskað greinargerðar D ehf. og eftir að sú beiðni hafði verið ítrekuð með bréfi, dags. 22. desember 2009, barst greinargerð E, f.h. D ehf. sem á eina íbúð að X nr. 27. Þá var með bréfi kærunefndar, dags. 5. janúar 2010, óskað greinargerðar B, f.h. C ehf., sem barst 19. janúar 2010. Var þannig tryggt að gagnaðila, auk E, f.h. D ehf., væri gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk framangreindra gagna voru athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. janúar 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 3. maí 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 27, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar en gagnaðili er eigandi fjögurra íbúða. Ágreiningur er um meintan rekstur gistiheimilis í húsinu.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
Að gagnaðila verði gert að fara eftir þeim tilmælum sem hann hefur fengið varðandi rekstur gistiheimilisins og að þeim rekstri verið tafarlaust hætt.
Í álitsbeiðni kemur fram að kærðar séu þær breytingar sem gerðar hafa verið á notkun hússins sem sé íbúðarhúsnæði. Undanfarin ár hafi einn aðili, gagnaðili, keypt íbúðir í húsinu, ýmist í eigin nafni eða í nafni C ehf. Þessum íbúðum hafi hann breytt í gistiheimili og séu sýnileg merki þess að á þær eru komnar sérstakar hurðir með númerum, og sé rekið, að því er virðist, sem útibú frá gistiheimilinu S.
Álitsbeiðandi telur framangreindan rekstur með öllu óleyfilegan, eins og fram komi í gögnum málsins. Rekstrinum fylgi mikil óþægindi fyrir aðra íbúa hússins, gestir komi með hávaða á öllum tímum sólahrings og sífelldur umgangur sé í göngum og stigum. Auk þess valdi þetta því að aðrar íbúðir í húsinu falli verulega í verði. Yfir þessu hafi ítrekað verið kvartað og hafi gagnaðili fengið skilmerkileg tilmæli frá yfirvöldum um að reksturinn sé óleyfilegur á þessum stað og honum beri að hætta, sem hann hafi hingað til i öllu skellt skollaeyrum við.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að C ehf. hafi keypt fjórar af átta íbúðum sem í húsinu eru, frá árinu 2007. Þessar íbúðir leigi C ehf. út en reki þar ekki gistiheimili. Það sé rangt að gagnaðili eða aðrir á vegum hans hafi keypt eignir í húsinu eins og álitsbeiðandi haldi fram.
Gagnaðili segir að þessum íbúðum hafi ekki verið breytt frá því C ehf. keypti þær og ekki um það sótt til byggingarfulltrúans í R. Það eina sem C ehf. hafi beitt sér fyrir og framkvæmt sé að bæta brunaöryggi í húsinu og hefja almennt viðhald þess. Keypt hafi verið slökkvitæki og reykskynjarar sem settir hafi verið upp í sameign, á stigapöllum, endurbætur gerðar á dyrasímum í húsinu og nú síðast sprunguviðgerðir á húsinu að utan. Allt hafi þetta verið samþykkt með formlegum hætti á húsfundum.
Hvað varðar „sérstakar hurðir með númerum“ segir gagnaðili að húsið hafi verið byggt um 1960 og allar forstofuhurðir íbúðanna hafi verið frá þeim tíma. Þegar rætt hafi verið um brunavarnir í húsinu og úrbætur í þeim efnum hafi C ehf. lagt til að eigendur myndu sameinast um að endurnýja þær allar. Það hafi ekki verið samþykkt svo C ehf. hafi tekið þá ákvörðun að endurnýja forstofuhurðir sinna íbúða og setja þar brunavarðar hurðir. Þær séu merktar með númeri íbúðar.
Álitsbeiðandi hafi fjallað um umgang í göngum og stigum. Gagnaðili bendir í því tilliti á að eina leiðin til þess að komast í íbúðir C ehf., sé að ganga um stiga og palla. Álitsbeiðandi hafi aldrei kvartað við C ehf. út af því.
Varðandi fullyrðingu álitsbeiðanda um „skilmerkileg tilmæli frá yfirvöldum um að rekstur C í húsinu sé óleyfilegur“ segir gagnaðili að meðfylgjandi hafi verið afrit af bréfi skipulags- og byggingaryfirvöldum R, dags. 29. júlí 2008, svo og afrit af bréfi sama aðila til lögreglunnar í R, dagsett sama dag, þar sem fram komi hvert svar C ehf. hafi verið vegna sömu kvörtunar á árinu 2008. Í framhaldi af þessum bréfum hafi mætt í húsið fulltrúi skipulags- og byggingaryfirvalda og lögreglumaður sem eftirlit hefur með leyfisskyldri starfsemi. Gagnaðili hafi tekið á móti þeim, sýnt þeim íbúðir C ehf. í húsinu og svarað spurningum þeirra. Frá heimsókn þeirra hafi C ehf. ekkert erindi fengið frá þeim, hvorki munnlegt né skriflegt.
C ehf. krefst þess að félagið hafi fulla og óskerta heimild til þess að nýta eign sína, íbúðirnar að X nr. 27, í samræmi við lög og reglur sem þar um gilda á hverjum tíma.
Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann meðal annars á að gagnaðili svari ekki á neinn hátt því sem fram kemur í þeim gögnum sem álitsbeiðandi hafi lagt fram. Hann hafi einungis sagt: „Þessar íbúðir leigir C út en rekur þar ekki gistiheimili.“ Þetta telur álitsbeiðandi vera merkingarlaust, í gistiheimilum séu vissulega leigð út herbergi, stúdíó og íbúðir, spurningin sé einungis til hve langs tíma í einu.
Álitsbeiðandi telur að meðfylgjandi gögn ættu að taka af allan vafa um það hvers konar starfsemi C ehf. reki að X nr. 27. Hér sé um að ræða útskrift af netauglýsingu gistiheimilisins á íbúðum sem séu greinilega ætlaðar til skammtímaleigu. Ekki sé tekið fram hvar íbúðirnar séu staðsettar, en þar sem um nokkrar þeirra sé sagt „right next door to our guesthouse“. Staðsetning íbúðanna samsvari einnig eignum C ehf. í húsinu. Athyglisvert sé að um þessar íbúðir, en ekki hinar tvær, sé tekið fram „Minimum length of stay: 7 nights“. Álitsbeiðandi telur að þessi munur sé gerður til þess að reyna að fela þá staðreynd að íbúðirnar að X nr. 27 séu reknar sem útibú frá gistiheimilinu. Auglýsingin skýri einnig hvers vegna númer hafi verið sett á íbúðarhurðirnar.
Í athugasemdum gagnaðila bendir hann meðal annars á að hann leigi út fjórar íbúðir sínar í umræddu húsi, sbr. húsaleigulög, nr. 36/1994. Leigutími miðist við viku eða lengri tíma eins og tilgreint sé í lögunum. Netauglýsingar sem álitsbeiðandi hafi vísað til sýni þetta vel, en þar sé þessi tími sjö dagar sem lágmarksleigutími áréttaður sérstaklega.
Gagnaðili fellst ekki á það sem álitsbeiðandi segir, þ.e. að ástand leiguhúsnæðis komi þessu máli ekki við, sérstaklega hvað varðar brunavarnir og almennt viðhald.
III. Forsendur
Samkvæmt 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, gilda lögin ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gilda þau ekki um skammtímaleigu á húsnæði þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Í málinu liggur fyrir að gagnaðili auglýsir íbúðir sínar til leigu til skemmri tíma, allt niður í viku í senn. Leiga til svo skamms tíma er ekki húsaleiga á grundvelli húsaleigulaga heldur sala gistingar, sbr. meðal annars lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/2007, og reglugerð nr. 585/2007 um sama efni. Aðila greinir á um hvort þau yfirvöld sem sinna eftirliti samkvæmt framangreindum reglum hafi heimilað starfsemi gagnaðila. Álitsbeiðandi vísar til bréfs byggingarfulltrúa, dags. 29. júlí 2008, en gagnaðili fullyrðir að í kjölfar þess hafi eftirlitsaðilar kannað málið og ákveðið að aðhafast ekki frekar.
Kærunefnd fjallar aðeins um ágreining aðila um réttindi og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna, en tekur ekki afstöðu til þess hvort ákvæði húsaleigulaga, skipulagslaga eða annarra laga takmarki rétt gagnaðila til sölu gistingar í húsi.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Samkvæmt greininni eru athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.
Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda. Var þar meðal annars litið til þess að starfsemin væri eingöngu stunduð að degi til.
Í þeim málum þar sem reynt hefur á heimild til rekstur gistiheimilis í fjöleignarhúsi hefur í öllum tilvikum verið um að ræða atvinnuhúsnæði eða hús þar sem bæði eru íbúðir og atvinnurekstur. Hefur kærunefnd í þeim tilvikum ætlað aðilum allrúmt svigrúm til þess að stunda slíka starfsemi.
Í öðrum tilvikum hefur kærunefnd ætlað aðilum allrúma heimild til útleigu einstakra eignarhluta í fjöleignarhúsi. Loks hefur kærunefnd í fyrri álitum talið það standast að til dæmis stéttarfélög geti ráðstafað íbúðum í sinni eigu til skamms tíma í senn til einstakra félagsmanna sinna.
Í því máli sem hér er til úrlausnar er hins vegar um að ræða húsnæði sem eingöngu er ætlað til íbúðar. Þá er ekki um að ræða útleigu íbúðarhúsnæðis í skilningi laga heldur í raun sölu á gistingu. Í húsinu eru átta íbúðir en gagnaðili selur gistingu í fjórum þeirra, allt niður í viku í senn. Þannig er hálft húsið, sem aðeins er ætlað til íbúðar, í raun lagt undir umfangsmikinn atvinnurekstur þvert gegn því sem aðrir eigendur hússins máttu með réttu vænta. Það er álit kærunefndar að umfang starfsemi gagnaðila sé slíkt að með henni sé gengið of langt gegn rétti annarra eigenda til að fá notið eigna sinna í friði og í samræmi við það sem þeir máttu reikna með. Breytingin hafi í för með sér verulega meira ónæði og röskun en vænta má í sambærilegu húsi og því þurfi samþykki allra eigenda hússins til að heimila starfsemina.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að selja gistingu í öllum fjórum eignarhlutum sínum í húsinu án samþykkis annarra eigenda.
Reykjavík, 3. maí 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason