Mál nr. 5/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 5/2010
Leigusamningur: Tímabundinn eða ótímabundinn.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. mars 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. mars 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. mars 2010, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 10. maí 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 30. apríl 1989, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 14 í R. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. desember 1988 til 31. desember 2009. Ágreiningur er um gildi forleiguréttar.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur milli aðila.
Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar á leigusamningi aðila, dags. 30. apríl 1989. Í 1. mgr. 5. gr. samningsins segir: „Leigusamningur þessi er tímabundinn, og er upphafsdagur hans 1. desember 1988 og lokadagur 31. desember 2009. Leigusamningurinn er þó uppsegjanlegur á leigutímanum, af hálfu leigutaka, með sex mánaða fyrirvara. Leigusala er skylt að senda leigutaka skriflega tilkynningu, minnst sex mánuðum og mest níu mánuðum fyrir lokadag leigusamnings þessa, óski hann ekki eftir að framlengja leigutímann. Leigutaki hefur þó forleigurétt á húsnæðinu að leigutíma loknum. Vilji leigutaki neyta forleiguréttarins skal hann tilkynna leigusala það innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning leigusala skv. framansögðu.“ Gagnaðili hafi engu að síður sent álitsbeiðanda bréf, dags. 5. febrúar 2010, þar sem segi meðal annars: „Þar sem leigutími er útrunninn og leigutaki hefur ekki tilkynnt leigusala um vilja sinn til að nýta forgangsrétt sinn til áframhaldandi leigu telst réttur hans samkvæmt húsaleigulögum fallin (sic.) niður.“
Álitsbeiðandi telur að þar sem húsaleigulög, nr. 36/1994, hafi verið samþykkt eftir upphafsdag umrædds samnings, séu þau frávíkjanleg hvað atvinnuhúsnæði varði. Af þeirri ástæðu að gagnaðili hafi ekki tilkynnt álitsbeiðanda innan umsaminna tímamarka að hann óski ekki eftir framlengingu leigutímans, krefjist álitsbeiðandi þess að ákvæði 3. málsl. 1. mgr. 5. gr. samningsins skuli halda og honum því frjálst að nýta forleigurétt sinn. Gagnaðili hafi krafist leigu og álitsbeiðandi greitt hana jafn skilvíslega eftir að leigutíma lauk og fyrir það.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að þar sem forsendur fyrir frekari leigu húsnæðisins að X nr. 14b hafi breyst, þ.e. gagnaðili hyggst nýta húsnæðið undir eigin atvinnustarfsemi, hafi álitsbeiðanda verið sagt upp með lögbundnum fyrirvara. Húsaleigusamningurinn hafi verið útrunninn. Álitsbeiðandi hafi engan áhuga sýnt á að framlengja eða semja um nýjan samning á tilskildum tíma. Gagnaðili hyggst ekki leigja húsnæðið áfram. Uppsögnin hafi verið með lögbundnum sex mánaða fyrirvara og taki gildi 1. mars 2010.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því að húsaleigulög, nr. 36/1994, eigi við um samning aðila á þeirri forsendu að lögin séu frávíkjanleg varðandi atvinnuhúsnæði hafi verið samið um annað.
Samkvæmt leigusamningi hafi gagnaðila borið að tilkynna álitsbeiðanda, áður en samningurinn rann út, að hann óski ekki eftir því að framlengja samninginn. Það hafi hann ekki gert og því hafi álitsbeiðandi mátt líta svo á að samningurinn framlengdist ótímabundið. Samkvæmt samningnum hafi álitsbeiðandi átt forleigurétt að hinu leigða húsnæði. Þar sem gagnaðili hafi ekki nýtt ákvæði 3. málsl. 1. mgr. 5. gr. samningsins sé forleiguréttur álitsbeiðanda ekki háður neinum skilyrðum samkvæmt samningnum, öðrum en þeim að greiða umsamda leigu skilvíslega. Því til staðfestingar hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda greiðsluseðil fyrir gjaldfallinni leigu eftir að meint samningslok hafi átt að hafa átt sér stað og hafi hann verið greiddur. Því verði að líta svo á að með kröfu um áframhaldandi greiðslu leigugjalds, og móttöku greiðslu, hafi gagnaðili fallið frá uppsögn leigusamningsins og samþykkt áframhaldandi gildi hans. Engar vanefndir hafi orðið af hálfu álitsbeiðanda sem geti réttlætt lok leigusamnings.
III. Forsendur
Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, gilda lögin bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Þau ákvæði laganna sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði gilda einnig um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði. Í 2. mgr. 2. gr. kemur fram að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og gildi aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið. Í greinargerð segir að með ákvæðinu sé lagt til að aðilar að leigusamningi um atvinnuhúsnæði hafi óskorað samningsfrelsi, innan venjulegra marka, um það hvernig þeir hagi samningum sínum og ákvæði frumvarpsins komi aðeins til álita ef aðilar hafi ekki samið um annað og eftir því sem við geti átt. Í 87. gr. húsaleigulaga er fjallað um gildistöku laganna og segir þar að eldri samningar skyldu endurskoðaðir í samræmi við ákvæði laganna fyrir 1. mars 1995.
Aðilar endurskoðuðu ekki samning sinn. Ákvæði hans fara ekki í bága við húsaleigulög, nr. 36/1994, og verður hann því lagður til grundvallar í lögskiptum þeirra. Samkvæmt samningnum bar gagnaðila að tilkynna álitsbeiðanda minnst sex mánuðum og mest níu mánuðum fyrir lokadag leigusamnings að hann hygðist ekki framlengja leigutímann. Það gerði gagnaðili ekki og er það því álit kærunefndar að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur milli aðila.
Reykjavík, 10. maí 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson