Mál nr. 35/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2022

Lóð. Uppsetning girðingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 26. apríl 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. maí 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, mótteknar 16. maí 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 48 en gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 50. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að setja upp girðingu á lóð hússins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp girðingu á lóðinni og að henni beri að fjarlægja hana.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi reist girðingu án þess að óska leyfis allra eigenda en hún haldi því fram að henni sé heimilt að girða af helming lóðarinnar sem hús nr. 50 standi á án samþykkis eigenda húss nr. 48. Hún noti afgirta svæðið til hundaræktunar. Á húsfundi hafi verið komist að niðurstöðu um að þetta væri óheimilt og að gagnaðila bæri að fjarlægja girðinguna.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafi fengið leyfi eiganda neðri hæðar húss nr. 48 en það hafi farist fyrir að fá leyfi eigenda efri hæðar. Girðingin hafi verið sett upp til bráðabirgða þar til búið yrði að laga húsið að utan. Enginn hafi búið á efri hæðinni og gagnaðili talið að álitsbeiðandi væri leigjandi.

Sé lóðin umhverfis húsið sameiginleg þá sé afgirti hlutinn ekki nema í mesta lagi um 15-20%. Gagnaðili sé hundaræktandi með að meðaltali tvö got á ári sem flokkist ekki undir stórrækt.

Gagnaðili telur að álitsbeiðanda komi ekki við hvort það sé girðing á grasbletti sem tilheyri húsi nr. 50, en hann geti haft áhrif á það hvernig girðingin sé á lóðamörkunum.

Gagnaðili hafi gengið út af fundinum sem álitsbeiðandi hafi vísað til.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að lóðin sé sameiginleg og að allir aðrir eigendur séu mótfallnir girðingunni og hundunum. Ekki hafi verið nægilegt að afla samþykkis frá einum eiganda í húsi nr. 48.

Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé rangt að allir aðrir eigendur séu mótfallnir girðingunni og hundum. Þá eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Í 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að um sameign sumra sé að ræða þegar það komi fram eða ráða megi af þinglýstum heimildum að svo sé.

Í eignaskiptayfirlýsingu húss nr. 48, innfærðri til þinglýsingar 22. mars 2004, segir að húsið sé sambyggt húsi nr. 50 og að húsin séu jafn stór. Lóð húss nr. 48 sé að birtu flatarmáli 184,2 fermetrar. Um íbúð álitsbeiðanda segir að hlutfallstala í lóð sé 50,83%. Fram kemur að lóðin Sunnubraut 48 sé leigulóð en samningur hafi verið gerður frá 21. maí 1969 til 75 ára. Sambærileg ákvæði er að finna í eignaskiptayfirlýsingu húss nr. 50. Þá eru lóðir húsanna hvor með sitt landnúmerið. Þannig liggur fyrir að íbúð álitsbeiðanda fylgir einungis hlutdeild í þeirri lóð sem tilheyrir húsi nr. 48.

Þannig standa hús nr. 48 og 50 hvort á sinni lóðinni en þau teljast þó eitt hús í skilningi 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Húsið og lóðin eru sem ein heild og framkvæmdir á lóð annars húshlutans hefur áhrif á útlit heildarhússins. Af þeim sökum telur kærunefnd að gagnaðila sé ekki heimilt að girða af hluta lóðar, án þess að ákvörðun þar um sé tekin á lögmætum húsfundi. Því til stuðnings má vísa til ákvæðis 3. mgr. 39. gr. þess efnis að þegar um sameign sumra sé að ræða eigi aðrir sem hagsmuna hafa gæta, svo sem vegna útlitsatriða, rétt á að eiga og taka þátt í ákvörðun þar um. Fellst kærunefnd því á kröfu álitsbeiðanda um að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um að setja upp girðingu á lóð húshluta nr. 48 og beri gagnaðila því að fjarlægja hana.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson