Mál nr. 24/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 24/2003

Eignarhald. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. maí 2003, beindi Berglind Halla Jónsdóttir, Flúðaseli 70, Reykjavík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Agnar Ásgrímsson, Flúðaseli 60, Þ. Eddu Guðgeirsdóttur, Flúðaseli 62, Unnstein  Guðmundsson, Flúðaseli 64, Ragnar Jónsson, Flúðaseli 66 og Önnu Braguina, Flúðaseli 68, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar  23. maí 2002.  Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003 en umfjöllun um málið frestað. Á fundi nefndarinnar 16. október 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða þrjú fjöleignarhús Flúðasel 60 – 68, sem er raðhús á tveimur hæðum, alls fimm eignarhlutar, Flúðasel 70- 72 sem er þrjár hæðir, alls fjórtán eignarhlutar og Flúðasel 74-76 sem er þrjár hæðir, alls fjórtán eignarhlutar. Á sameiginlegri lóð húsanna er niðurgrafin bílageymsla, sem er í sameign eigenda Flúðasels 64 og 70-76.  Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í Flúðaseli 70, en gagnaðilar eru eigendur raðhússins Flúðasel 60-68. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að kostnaði vegna leiktækja beri að skipta eftir hlutfallstölum.

2. Að skipta beri kostnaði vegna framkvæmda á lóð eftir hlutfallstölum.

3. Að rekstrarkostnaður vegna hita í gangstéttum og lýsingar sé jafnskiptur.

4. Að eigandi Flúðasels 64 geti ekki sagt sig úr lóðarsamfélagi Flúðasels 60-76.

5. Að gagnaðilar  beri kostnað vegna sérafnotaflata sem þeir hafi afmarkað sér á þaki bílskýlis á lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að stór hluti lóðarinnar Flúðasel 60-76 sé þak bílskýlis sem sé í eigu eigenda Flúðasels 70- 72 og 74 – 74, auk eiganda Flúðasels 64. Allir eigendur raðhússanna hafi markað sér sérafnotafleti á þaki bílskýlisins.

Álitsbeiðandi segir að leiktæki hafi verið keypt og þeim komið fyrir á þaki bílskýlisins. Kostnaði vegna þeirra hafi verið skipt eftir hlutfallstölum og allir eigendur verið samþykkir því, að eiganda Flúðasels 64 undanskyldum en hann líti svo á að hann hafi sagt sig úr umræddu lóðarsafélagi. Á fundi húsfélagsins 28. apríl 2003 hafi síðan komið fram athugasemdir frá tveimur raðhúsaeigendum sem hafi haft efasemdir um að kostnaðnum hafi verði skipt með réttum hætti og talið að skipta ætti honum jafnt.

Enn fremur kemur fram í álitsbeiðni að frá árinu 1996 hafi eigendur reynt að ná samstöðu um framkvæmdir á sameiginlegri lóð en án árangurs. Ágreiningur hafi fyrst og fremst staðið um það hvað af lóðinni teldist sameign og hvað séreign, m.a. hvernig eignarhaldi á bílskýli væri háttað. Einnig hafi verið ágreiningur um endurnýjun göngustíga og lagningu hitalagna í þá og lýsingu á lóðinni.

Álitsbeiðandi segir eiganda Flúðasels 64, hafa krafið lóðarfélagið um endurgreiðslu vegna framkvæmda á árunum í kring um 1980 sem hann hafi sjálfur þurft að bera kostnað af, en lofað hafi verið að yrðu greiddar úr sameiginlegum sjóði.

Í greinargerð halda gagnaðilar því fram að bílskýli á lóð hússins sé sameign sumra og þar af leiðandi beri eigendum þess að greiða viðgerðarkostnað á þaki þess. Gagnaðilar segjast engu að síður hafa tekið þátt í sameiginlegum kostnaði á lóðinni, þ.m.t. bílskýlinu, en þeir telji þær upphæðir sem þeir hafi þurft að inna af hendi vegna þess talsvert háar. Gagnaðilar benda á að þeir taki þátt í framkvæmdum við hús nr. 70-76, en íbúar þeirra taki ekki þátt í framkvæmdum við hús gagnaðila. Einnig benda gagnaðilar á að eigendur Flúðasels 74-76 hafi afmarkað sér sérafnotafleti um fjóra metra út frá húsinu.

III. Forsendur

1. Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga nr. 26/1994. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-lið 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C-lið 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B-lið er taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Í málinu liggur fyrir að húsfélagið festi kaup á leiktækjum, svo sem rólum og rennibraut, er standa á þaki bílskýlis húsanna. Kaup á leiktækjum falla hvorki undir B- eða C- liði 45. gr. laga nr. 26/1994 og ber því að beita meginreglu A-liðar 45. gr. laganna um kostnaðarskiptingu þeirra. Það er því álit kærunefndar að kostnaði vegna kaupa á leiktækjum beri að skipta eftir eignarhlutföllum eigenda í sameign.

2. Samkvæmt 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skiptist sameiginlegur rekstrar- og umhirðukostnaður lóðar jafnt milli eigenda. Viðhalds- og nýframkvæmdir geta hins vegar hvorki talist rekstrar- né umhirðukostnaður í skilningi ákvæðisins og ber því að skipta kostnaði þeirra samkvæmt meginreglu A-liðar 45. gr. laganna sem áður hefur verið rakin.

Af gögnum málsins verður ráðið að ágreiningur sé um skiptingu kostnaðar vegna lagfæringar á göngustígum sem liggja á sameignlegri lóð húsanna. Með vísan til þess sem að ofan er talið falla umræddar framkvæmdir undir meginreglu A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna framkvæmda við göngustíga á lóð hússins skiptist eftir eignarhlutföllum eigenda í sameign.

Í málinu er einnig ágreiningur um skiptingu kostnaðar við framkvæmdir og lagfæringar á þaki sameiginlegar bílageymslu sem er í plani við stóran hluta sameiginlegrar lóðar hússins. Gögn málsins bera það með sér að allir eigendur Flúðasels 70-72 og Flúðasels 74-46 eigi stæði í bílageymslunni sem og eigandi Flúðasels 64. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994 telst allt ytra byrði húss, útveggir þak, gaflar og útidyr, útitröppur og útistigar til sameiginar eigenda fjöleignahúss. Er ytra byrði bílageymslunnar, þ.m.t. þak hennar, því í sameigin eigenda hennar og bera þeir jafnframt kostnað vegna viðhalds sameignarinnar. Það er því álit kærunefndar að eigendur Flúðasels 70-72, 74-76 og Flúðasels 64 beri ábyrgð á kostnaði vegna viðhalds á þaki bílageymslunnar.

3. Eins og áður segir skiptist sameiginlegur rekstrar- og umhirðukostnaður lóðar jafnt milli eigenda.samkvæmt 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu er umdeilt hvort kostnaður vegna lýsingar á sameiginlegri lóð og kostnaður vegna upphitunar gangstétta sé jafnskiptur eða skiptist í samræmi við eignarhlutföll. Með hliðsjón af eðlilegri orðskýringu hugtökunum rekstrar- og umhirðukostnaður lóðar í 5. tölul. B-liðar 45. gr. er það mat kærunefndar að kostnaður vegna upphiturnar gangstétta og lýsinga á lóð falli undir rekstarkostnað í skilningi ákvæðisins. Það er því álit kærunefndar að umræddur kostnaður sé jafnskiptur.

4. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. fjöleignarhúsalaga fylgir hverri séreign hlutdeild í sameign skv. 2. og 3. tölul. 1. mgr. 10. gr. eftir ákveðinni hlutfallstölu, sbr. 14. gr. laganna. Í 3. mgr. 10. gr. kemur síðan fram að séreignarhlutum fylgi, eftir hlutfallstölum, réttindi og skyldur til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi þar sem öllum sameiginlegum málefnum skal til lykta ráðið.
Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. eru réttindi þau og skyldur, sem um ræðir í 2. og 3. mgr. 10. gr., órjúfanlega tengd séreignum og verða ekki frá þeim skilin. Í 56. gr. laga nr. 26/1994 segir enn fremur að allir eigendur fjöleignarhúss og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Þar kemur einnig fram að enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns.

Í málinu liggur fyrir að fjöleignarhúsin Flúðasel 60-76 standa á sameiginlegri lóð. Samkvæmt ákvæðum 10. gr., sbr. 56. gr. laga nr. 26/1994 ber þeim því að taka þátt í félagsskap allra eigenda um lóðina. Samkvæmt skýru orðalagi 2. mgr. 56. gr. sömu laga, sem á einnig við um félag um sameiginlega lóð sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna, er eigendum óheimilt á meðan þeir eiga eignarhluta sinn að ganga úr umræddum félagsskap. Það er því álit kærunefndar að eigandi Flúðasels 64 geti ekki sagt sig úr lóðafélagi um sameiginlega lóð Flúðasels 60-76.

5. Ekki er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérahnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Í ljósi þessa er það álit kærunefndar að gagnaðilar beri ábyrgð á viðhalds- og umhirðukostnaði við flötinn.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að kostnaði vegna leiktækja beri að skipta eftir hlutfallstölum.

2. Það er álit kærunefndar að skipta beri kostnaði vegna framkvæmda á lóð eftir hlutfallstölum.

3. Það er álit kærunefndar að rekstrarkostnaður vegna hita í gangstéttum og lýsingar sé jafnskiptur.

4. Það er álit kærunefndar að eigandi Flúðasels 64 geti ekki sagt sig úr lóðarsamfélagi Flúðasels 60-76.            

5. Það er álit kærunefndar að  gagnaðilar  beri kostnað vegna sérafnotaflata sem þeir hafi afmarkað sér á þaki bílskýlis á lóð hússins.

Reykjavík, 16. október 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson