Mál nr. 6/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 6/2009

Lagnir: Kostnaðarhlutdeild vegna viðgerðar. Kostnaður vegna lögfræðiaðstoðar. Lögmæti ákvarðanatöku um kostnaðarhlutdeild. Útgáfa greiðsluseðla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. mars 2009, mótt. 10. mars 2009, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 3.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð B og C, dags. 22. mars 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 22. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjórbýlið X nr. 3. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar og er gjaldkeri húsfélagsins.

Ágreiningur er um kostnað vegna lagnaviðgerða og lögfræðiaðstoðar, lögmæti ákvarðanatöku og um útgáfu greiðsluseðla.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða álitsbeiðanda útlagðan kostnað vegna endurnýjunar parkets að fjárhæð 283.749 kr.
2. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða álitsbeiðanda kostnað vegna lögfræðiaðstoðar við gerð álitsbeiðni samkvæmt málskostnaðarreikningi að fjárhæð 31.600 kr.
3. Að viðurkennt verði að ákvörðun um frávik frá kostnaðarskiptingarreglum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem tekin var á húsfundi 24. nóvember 2008, sé ólögmæt.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sem gjaldkera húsfélagsins sé heimilt að gefa út greiðsluseðla í nafni þess vegna parkets og málskostnaðar álitsbeiðanda, í samræmi við hlutfallstölur.

Í álitsbeiðni kemur fram að málsatvik séu þau að haustið 2008 hafi orðið vart við rakaskemmd í gólfi íbúðar álitsbeiðanda sem er kjallaraíbúð. Eftir skoðun sérfróðra aðila hafi komið í ljós að skólplögn undir húsinu var mölbrotin og ónýt. Húsfundur hafi verið haldinn 24. nóvember 2008 þar sem ákveðið hafi verið að fara út í framkvæmdir vegna þessa og samþykkt tilboð vegna verksins að fjárhæð 722.500 kr. Um hafi verið að ræða sameiginlega framkvæmd á kostnað allra eigenda en um þann þátt málsins sé ekki ágreiningur.

Ágreiningur standi um greiðsluskyldu húsfélagsins vegna parkets í íbúð álitsbeiðanda, en meðal annars hafi þurft að brjóta upp stofugólf vegna verksins. Á húsfundi 24. nóvember 2008 hafi verið lagt hart að álitsbeiðanda að samþykkja þá tilhögun að einum eiganda yrði sleppt við þátttöku í kostnaði og að greitt yrði sem samsvaraði 60% af kostnaði vegna parketsins og lagningar þess með vísan til „niðurfellingareglna tryggingafélaganna“, sem þó engar upplýsingar hafi legið fyrir um aðrar en orð fundarmanna. Við nánari eftirgrennslan eftir fundinn hafi álitsbeiðandi fengið þær upplýsingar að aðeins eitt tryggingafélag beiti slíkum reglum og þá aðeins í sérstökum tilvikum, þ.e. ef um sé að ræða ónýtt eða mjög illa með farið gólfefni, en slíkt eigi ekki við hér enda hafi parket á gólfi í íbúð álitsbeiðanda verið mjög vel með farið áður en tjón varð. Þá hafi fengist staðfest að það tryggingafélag sem sérstaklega hafi verið vísað til á fundinum beiti ekki viðkomandi niðurfellingareglum í slíkum tilvikum.

Á húsfundinum hafi orðið upplausn og fundarmenn tekist á með hrópum og köllum. Telur álitsbeiðandi sig ekki hafa skuldbundið sig við neitt tiltekið samkomulag sem feli í sér frávik frá lögum á fundinum enda komi skýrt fram í fundargerðum tveggja húsfunda að umræðum um parketið sé ekki lokið. Álitsbeiðandi hafi þvert á móti verið mótfallinn tillögunni eins og hún hafi verið sett fram, enda tillagan um beitingu óljósra niðurfellingareglna verið sett fram í því skyni einu að lækka kostnað þeirra sem hafi þurft að taka á sig hinn sameiginlega kostnað, að mati álitsbeiðanda. Niðurstaðan yrði því sú sama fyrir þá sem greiddu og ef allir hefðu tekið þátt í þessum kostnaði. Þess utan séu kostnaðarskiptingarreglur 43. og 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, ófrávíkjanlegar, sbr. 2. gr. Álitsbeiðandi sé því ekki bundinn af slíku samkomulagi hvort heldur sem hann hafi greitt með því atkvæði eður ei.

Á húsfundi 27. janúar 2009 hafi málið verið tekið fyrir að nýju án niðurstöðu. Álitsbeiðandi hafi meðal annars lagt fram álit lögfræðings Húseigendafélagsins sem hafi ekki fengið hljómgrunn. Eftir fundinn sendi álitsbeiðandi húsfélaginu bréf þar sem meðeigendum hafi verið gefinn kostur á og vikufrestur til að endurskoða afstöðu sína ellegar þyrfti álitsbeiðandi að leita til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Enginn árangur hafi orðið af bréfaskrifunum.

Álitsbeiðandi og eiginmaður hennar hafi lagt mikla vinnu í verkið og lagt fram sem samsvari a.m.k. 40 vinnustundum án þess að gera nokkra kröfu á húsfélagið þar um. Þau hafi meðal annars haft forgöngu um að útvega tilboð í verkið og sinnt ýmsum útréttingum fyrir húsfélagið. Áður en ráðist hafi verið í viðgerð og endurnýjun skólplagna rifu þau upp gólfefni sem var niðurlímt og sáu alfarið um þá framkvæmd með tilheyrandi kostnaði vegna leigu vinnuvélar og förgunar sorps. Eftir að skolpframkvæmd lauk hafi eiginmaður álitsbeiðanda lagt mikla vinnu í að pússa og skrapa gólf auk þess að steypa í það svo það væri klárt fyrir endurlögn gólfefnis. Keypt hafi verið parket sem var mun ódýrara en það sem fyrir var. Sams konar gólfefni og fyrir var hafi ekki fengist á landinu á þessum tíma. Upplýsingar hafi fengist hjá Z hf. á þessum tíma að sams konar gólfefni myndi kosta um það bil 16.000 kr. fermetrinn. Það verð sé í dag komið í 20.094 kr. Álitsbeiðandi hafi hins vegar tekið þá ákvörðun að kaupa ódýrara parket og horfa frá því að skáleggja það líkt og eldra parket hafi verið lagt, en við það hafi sparast nokkur fjöldi fermetra. Nýja parketið hafi kostað 4.723 kr. á fermetrann enda hafi álitsbeiðandi valið parket sem fékkst á 40% afslætti. Þá hafi fengist 20% afsláttur af undirlagsefni. Að verki loknu hafi þurft að mála rýmið/stofuna ásamt því að þrífa íbúðina og alla innanstokksmuni. Álitsbeiðandi hafi þannig lagt mikla vinnu af hendi og lagt út þónokkurn kostnað án þess að gera nokkra kröfu um endurgjald auk þess sem álitsbeiðandi hafi gætt þess í hvívetna að halda kostnaði gagnaðila í lágmarki. Þá hafi ekki verið gerð krafa um bætur vegna afnotamissis eða gistingar, enda álitsbeiðandi látið við una að búa í húsnæðinu á meðan framkvæmdum hafi staðið við afar þröngan kost.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi að húsfélag beri ábyrgð á því tjóni sem rekja megi til bilunar á sameiginlegum lögnum, jafnvel þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt. Um sé að ræða hlutlæga ábyrgð, þ.e. ábyrgð án sakar. Óumdeilt sé að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir tjóni þegar raki myndaðist í gólfi og síðar þegar gólfefni hafi verið rifið af vegna viðgerðar á skólplögnum, enda þurft að brjóta gólfið upp. Í 3. tölul. 43. gr. laganna komi einnig skýrt fram að tjón á séreign eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr., sé sameiginlegur kostnaður.

Með vísan til málavaxta auk 3. tölul. 43. og 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé húsfélaginu skylt að greiða álitsbeiðanda útlagðan kostnað vegna parkets og parketlagnar að fjárhæð 283.749 kr. Vísast jafnframt til álits kærunefndar í málum nr. 9/2004, 69/1996 og 46/2002 en þar komi meðal annars fram að 3. tölul. 52. gr. laganna taki einnig til afleidds tjóns. Eðlisrök leiði þá einnig til þess að húsfélagið greiði að sama skapi kostnað álitsbeiðanda við gerð álitsbeiðni, að fjárhæð 31.600 kr.

Með vísan til málavaxta auk 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé ákvörðun húsfélagsins um frávik frá kostnaðarskiptingarreglum laganna ólögmæt. Álitsbeiðandi sé þannig óbundinn af slíku samkomulagi hafi það komist á eða öðru slíku samkomulagi sem gert verði eftir atvikum án samþykkis álitsbeiðanda í nánustu framtíð.

Með vísan til málavaxta auk 2. tölul. 13. gr., 3. tölul. 43. gr., 47. gr., A-liðar 45. gr. og 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé álitsbeiðanda sem gjaldkera heimilt að gefa út greiðsluseðla í nafni húsfélagsins og innheimta þannig kostnað þennan af eigendum íbúða í samræmi við hlutfallstölur þeirra samkvæmt þinglýstum heimildum, að teknu tilliti til hlutdeildar álitsbeiðanda sjálfs sem félaga í húsfélaginu.

Í greinargerð tveggja eigenda, hér nefndir gagnaðilar, benda þeir meðal annars á að eigendaskipti hafi orðið í húsinu og að þetta mál hafi fjórar hliðar þar sem íbúðirnar eru fjórar, en eigendur hafi ekki getað skilað sameiginlegu svari.

Á húsfundinum 24. nóvember 2008 hafi annar gagnaðila borið upp þá tillögu að eigendur myndu samþykkja að kostnaður við lagfæringu gólfefnis myndi falla niður hjá fyrrverandi eigendum íbúðar 01.02, en þau hafi lent í sams konar frárennslisframkvæmdum í október 2005 þar sem hafi þurft að brjóta upp gólf og skipta út gólfefni. Þessi tillaga hafi verið bókuð samþykkt, en álitsbeiðandi hafi sagst þvinguð til þeirrar samþykktar og að upplausn hafi orðið á fundinum. Gagnaðilar kannist ekki við þessa upplausn heldur hafi verið ákveðið að fresta umræðum þar til síðar. Á þeim tíma er frárennslislögnin hjá fyrrverandi eigendum íbúðar 01.02 fór hafi álitsbeiðandi verið einna fyrst til að lýsa því yfir að hún ætlaði ekki að borga gólfefnið hjá þeim. Hinir eigendurnir sem hafi samþykkt að sleppa fyrrverandi eigendunum við þetta hafi gert það í því ljósi að á sínum tíma hafi þau greitt sjálf allt sitt parket og jafnframt unnið alla vinnuna sjálf, en húsfélagið hafi einungis greitt útlagðan efniskostnað sem þá hafi allir verið sáttir við. Gagnaðilar hafi því ekki átt von á að fá mörg hundruð þúsund króna reikning heldur talið að sanngirni yrði gætt vegna fyrra máls. Þar sem parketið sem fyrir var hafi verið 12–15 ára gamalt og ekki vel farið (en þar beri mönnum ekki heldur saman) hefði átt að fá matsmann á staðinn. Áttu gagnaðilar von á að eigendur hússins myndu einungis greiða þann kostnað sem næmi bætingu, þ.e. að þessir tveir, þrír eða fjórir fermetrar sem hafi verið brotnir upp yrðu lagfærðir og svo pússað saman, slípað og lakkað. Það yrði svo álitsbeiðanda að ákveða hvað yrði gert í framhaldinu á hans kostnað.

Með vísan til 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, ítreka gagnaðilar að þegar hér hafi verið komið sögu hafi ekki legið fyrir samþykki um kaup á parketinu og lögninni, samt sem áður hafi álitsbeiðandi keypt það og látið leggja það. Þetta hafi verið gert án þess að ræða við gagnaðila. Þá ítreka gagnaðilar að það eina sem hafi verið samþykkt á fundinum 24. nóvember hafi verið tilboðið frá Y þar sem tekið hafi verið fram að ekki væri um nein gólfefni að ræða. Allir hafi samþykkt tilboðið og skrifað undir en ekkert annað verið samþykkt og það komi skýrt fram í fundargerðinni að umræðum um parketið sé ekki lokið.

Gagnaðilar greina frá því að þeir hafi átt von á að fá boð um fund vegna parketsins, þ.e. hvaða leið ætti að velja, og hafi verið kannað hvernig þessum málum væri háttað hér og þar. Ekkert hafi heyrst frá álitsbeiðanda varðandi þessa hluti fyrr en gíróseðill hafi komið inn um bréfalúguna frá banka húsfélagsins í janúar upp á alla fjárhæðina, þ.e. bæði tilboðið frá Y og allan kostnað við parketið og lögnina. Eigendur hinna þriggja íbúðanna hafi orðið orðlausir yfir svona vinnubrögðum og framkomu því miðað við það sem hafi viðgengist í húsfélaginu sé þetta óskiljanlegt. Samt sem áður hafi álitsbeiðanda og maka verið boðið skriflega á fundinum 27. janúar 2009 að greiða 56% af parketinu og lögninni á því, en þau hafi ekki svo mikið sem haft fyrir að svara tilboðinu, en hafi ætlað að gera það samkvæmt maka álitsbeiðanda. En þetta tilboð hafi verið reiknað út samkvæmt munnlegum upplýsingum sem fengust hjá TM, VÍS og Verði. Þegar um gamalt parket sé að ræða að þá séu bættir fermetrarnir sem væru brotnir og svo pússað og slípað saman og allt lakkað eða ef ákveðið sé að skipta um allt parketið, þá sé það ákvörðun eiganda og háð samþykki annarra íbúðaeigenda, en þá sé það reiknað niður eftir aldri, 5% fyrir fyrstu fimm árin og svo 5% á ári eftir það og gagnaðilar hafi fengið þessa tölu út við að reikna það miðað við að þetta var u.þ.b. 15 ára parket.

Að lokum benda gagnaðilar á að í húsinu hafi flestir reynt að vera sanngjarnir og hver borgað sitt, en ekki elst við hússjóðinn sem sé tómur. Fólk hafi því reynt að fara auðveldar leiðir og sjá um sig sjálft. Því hafi margt verið gert á kostnað hvers eiganda fyrir sig.

Gagnaðilar gera sér ljóst að þeim beri að greiða samkvæmt lögum en í þessu húsfélagi hafi svo sannarlega ekki alltaf verið farið að lögum og finnst gagnaðilum sanngjarnt samkvæmt framangreindu og dæmi um kostnaðarhlutdeild vegna sambærilegs máls í húsinu að eigendur fái verulegan afslátt af parketi álitsbeiðanda. Jafnframt eigi svona ákvarðanir að vera sameiginlegar.

Þá telja gagnaðilar rangt hjá álitsbeiðanda að rukka sig um 25% vegna reiknings Y en eignarhlutfall gagnaðila sé 22,49%.

III. Forsendur

Kröfuliður 1

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Í málinu er óumdeilt að bilun kom upp í sameiginlegum lögnum sem húsfélagið bar ábyrgð á. Þá er ágreiningslaust að álitsbeiðandi varð fyrir tjóni af þeim sökum þar sem fjarlægja þurfti parket sem skemmdist vegna raka sem af því myndaðist svo og vegna viðgerðarinnar. Að mati kærunefndar er ekki í málinu ágreiningur um að kostnaðurinn bæði vegna viðgerðar á lögnum sem og vegna tjóns á parketi álitsbeiðanda sé sameiginlegur sem beri að greiða í samræmi við eignarhlutfall eigenda. Hins vegar er ágreiningur um umfang tjóns á parketi og fjárhæðir í því sambandi.

Gagnaðilar halda því fram að ekki hafi verið nauðsynlegt að skipta um allt parketið þar sem aðeins hafi þurft að brjóta upp 2–4 m² svæði. Þá hafi parket á gólfinu verið 12–15 ára gamalt og ekki vel farið. Gagnaðilar hafi átt von á fundarboði vegna framhalds málsins og því ekkert vitað fyrr en greiðsluseðill barst vegna nýs parkets. Í málinu liggja fyrir tvær fundargerðir, annars vegar frá húsfundi 24. nóvember 2008 og hins vegar frá húsfundi 27. janúar 2009. Í fyrri fundargerðinni kemur fram að umræður hafi orðið um parket í íbúð álitsbeiðanda. Einn eigenda gerði tillögu um að sleppa eigendum íbúðar 01.02 við kostnað við greiðslu parketsins, enda hefðu eigendur þeirrar íbúðar áður staðið einir að sambærilegri endurnýjun parkets í sinni íbúð af völdum leka sem hafði verið samþykkt af öllum íbúðareigendum. Af áritun á fundargerðina má þó ráða að óeining hafi í raun verið uppi á fundinum en fyrir neðan fundargerðina stendur síðan hótanir, öskur og læti og að álitsbeiðandi hafi verið þvinguð til að samþykkja eftir að hún hafi lagt til að fundi væri slitið. Í 3. lið seinni fundargerðarinnar er greint frá því að umræður um parketið og lögnina hafi farið fram, en ekki sé samkomulag um hvernig það mat fari.

Það er álit kærunefndar að greiðsluskylda gagnaðila á tjóni álitsbeiðanda sé ótvíræð. Hins vegar hafi ekki verið formlega að því staðið að meta hvert tjónið raunverulega var og hvernig það yrði bætt. Náist ekki samkomulag um það milli aðila verður álitsbeiðandi að afla sér sönnunar um það atriði með hefðbundnum hætti, svo sem vitnaleiðslum. Í því ljósi ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um greiðslu 283.749 kr. á hendur gagnaðilum.

Kröfuliður 2

Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né reglugerð um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, er kveðið á um heimild til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að húsfélaginu verði gert að greiða kostnað vegna lögfræðiaðstoðar við gerð álitsbeiðni.

Kröfuliðir 3 og 4

Í máli þessu er meðal annars deilt um hversu hátt hlutfall hverjum eiganda beri að greiða vegna parkets og lagnar þess vegna lagnaviðgerða í íbúð álitsbeiðanda. Telur álitsbeiðandi að ákvörðun sem tekin var á húsfundi um aðra kostnaðarskiptingu en ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gera ráð fyrir sé ólögmæt.

Kærunefnd fellst á með gagnaðila að skv. 2. gr. laganna þá séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg og að eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Kærunefnd fellst hins vegar ekki á að samkomulag eigenda um að sleppa einum aðila við greiðslu kostnaðar vegna sérstakra aðstæðna teljist frávik frá reglum laganna. Kærunefnd hefur einmitt bent á í álitsgerðum sínum, svo sem í máli nr. 12/1995, að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri framkvæmda að því marki sem þær leiði til lækkunar heildarkostnaðar þess verks sem til stendur að vinna við sameign. Ber því að hafna þessum kröfulið álitsbeiðanda. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið ber sömuleiðis að hafna síðasta kröfulið álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri öllum kröfum álitsbeiðanda í máli þessu.

Reykjavík, 22. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason