Mál nr. 31/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 31/2005
Breyting á sameign til samræmis við upprunalegar teikningar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. júní 2005, mótteknu sama dag, beindi A hrl., vegna sjálfs sín og f.h. B og D, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið X nr. 55“, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. júlí 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. ágúst 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. september 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 51–55, alls 39 eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur tveggja herbergja í kjallara að X nr. 55, sem er matshluti 03 í húsinu, ásamt tilheyrandi sameign, alls 2,87% matshlutans samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, þinglýstri í mars árið 2002. Gagnaðili er „húsfélag“ X nr. 55, þ.e. ein húsfélagsdeild í umræddu húsi en þar eru alls þrettán eignarhlutar. Ágreiningur er um nýtingu sameiginlegs rýmis í kjallara X nr. 55 sem auðkennt er sem snyrting á upprunalegum teikningum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila sé skylt að hlutast til um að rými það í kjallara X nr. 55 sem á teikningu er auðkennt sem snyrting, 2,6 m2, 0015, verði innréttað sem sameiginleg snyrting til afnota fyrir alla eigendur. Kostnaðurinn verði greiddur úr sameiginlegum sjóði.
Í álitsbeiðni og meðfylgjandi gögnum kemur fram að eignarhluti álitsbeiðenda hafi verið keyptur þegar hann var í smíðum, samanber afsal, dags. 7. júlí 1962. Það hafi verið veruleg forsenda fyrir kaupum að afnot af snyrtingu fylgdu þar sem engin snyrting hafi verið ráðgerð í hinu keypta rými. Í afsali sé hinu selda svo lýst: „tvö herbergi í kjallara í húsinu nr. 55 við [X], sem eru hægra megin við stigann þegar gengið er niður ásamt hlutdeild í stigagangi og útiforstofu svo og í kyndiklefa, þvottahúsi, þur[r]kherbergi, sorpgeymslu, W.C. og sameiginlegum göngum í kjallara“.
Umrætt sameignarrými hafi hins vegar ekki verið innréttað sem snyrting. Álitsbeiðendur hafi farið þess á leit við gagnaðila að samþykkt verði að rýmið verði innréttað í samræmi við teikningu. Þeir hafi boðist til að innrétta það á sinn kostnað. Einnig hafi þess verið farið á leit, ef ekki yrði samþykkt að innrétta snyrtingu í sameign, að álitsbeiðendur fengju að innrétta snyrtingu í séreign sinni. Með bréfi, dags. 13. júní 2005, hafi öllum óskum álitsbeiðenda verið hafnað.
Með synjuninni sé afnotaréttur álitsbeiðenda af óumdeildri eign sinni verulega skertur, þar með talið einnig af séreign. Vísað er til 12. og 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila er bent á ákvæði 2. og 3. mgr. 30. gr., 31. gr., sbr. 19. gr. og 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 til stuðnings því að synjun gagnaðila á að innrétta sameiginlega snyrtingu í kjallara samræmist fjöleignarhúsalögum. Til umræddra framkvæmda þurfi a.m.k. samþykki einfalds meirihluta. Enginn eigenda, að gagnaðilum frátöldum, hafi verið samþykkur umræddri breytingu og því verði ekki í hana ráðist.
Varðandi tilvísun til 12. og 34. gr. fjöleignarhúsalaga segir að réttur eigenda til hagnýtingar á sameiginlegu rými sé takmarkaður að því leyti sem kveðið sé á um í lögunum. Húsfélag hafi úrslitavald um með hvaða hætti sameiginleg rými eru nýtt svo fremi það brjóti ekki í bága við ákvæði laganna, sbr. 4. mgr. 39. gr. Fyrir liggi ákvörðun húsfundar og henni verði ekki breytt nema með nýrri ákvörðun á húsfundi.
Því er hafnað að afnotaréttur álitsbeiðenda af hinu sameignlega rými hafi verið skertur með umræddri synjun. Ekki sé verið að meina álitsbeiðendum um afnot af rýminu heldur hafi verið tekin lögleg ákvörðun um með hvaða hætti hið sameiginlega rými skyldi hagnýtt. Bent er á að eign álitsbeiðenda sé tvær geymslur og ekki ætluð sem dvalarstaður. Því sé ekki sýnileg þörf fyrir snyrtingu í kjallaranum. Mótmælt er að snyrting í kjallara hafi verið veruleg forsenda fyrir kaupum á eigninni. Aldrei hafi verið innréttuð þar snyrting þó að gert sé ráð fyrir því á teikningum.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er lögð áhersla á að samkvæmt afsali fylgi hlutdeild í sameiginlegri snyrtingu. Engar takmarkanir séu á því hver verða skyldi nýting á rými álitsbeiðenda. Í öðrum stigahúsum fjöleignarhússins sé hliðstætt rými notað til íbúðar. Ítrekað er að ákvörðun húsfélagsdeildarinnar brjóti í bága við lög um fjöleignarhús. Vísað er til 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, um friðhelgi eignarréttarins.
III. Forsendur
Fjöleignarhúsið X nr. 51–55 telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, samanber einnig eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var í mars 2002. Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. 56. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Hvergi er í lögunum gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi. Í 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr og 3. mgr. 39. gr. enda beri þeir þá einir kostnaðinn. Gagnaðili er slík húsfélagsdeild og fellur ágreiningur i máli þessu undir umrædda grein laganna.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í 31. gr. sömu laga segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.
Óumdeilt er að þrátt fyrir að gert hafi verið ráð fyrir snyrtingu í umræddu rými í sameign hafi það í þau rúmu fjörutíu ár sem síðan eru liðin ekki verið innréttað í samræmi við það. Það er mat kærunefndar að til þess að breyta hagnýtingu umrædds sameiginlegs rýmis til samræmis við samþykktar teikningar og ráðast í þær breytingar sem því fylgja, þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Meiri hluti húsfélagsdeildarinnar hefur ekki samþykkt þetta og er það því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila sé skylt að hlutast til um að rými það í kjallara X nr. 55 sem á teikningu er auðkennt sem snyrting, 2,6 m2, 0015, verði innréttað sem sameiginleg snyrting til afnota fyrir alla eigendur.
Reykjavík, 13. september 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason