Mál nr. 126/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 126/2020

Ákvörðunartaka: Rafmagnstengill í bílakjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 5. nóvember 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. nóvember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. desember 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. desember 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 72 eignarhluta. Í húsinu eru níu stigahús og þrjár bílageymslur. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð í húsi nr. 27. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að krefjast þess að álitsbeiðandi taki niður rafmagnstengil sem hún hefur sett upp við bílastæði sitt í sameiginlegri bílageymslu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að ólögmæt sé ákvörðun húsfundar um að álitsbeiðanda sé skylt að taka niður rafmagnstengil, sem settur var upp við sérmerkt bílastæði hennar í sameiginlegum bílakjallara hússins, og raflagnir sem tengjast honum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt rafbíl í lok árs 2016 og óskað eftir að setja rafmagnstengil við einkastæði sitt í sameiginlegri bílageymslu. Formaður gagnaðila hafi veitt leyfi fyrir því. Tengillinn hafi verið settur við stæðið, lagnir lagðar um bílageymsluna og tengillinn tengdur í séreignarmæli íbúðar hennar í rafmagnstöflu. Verkið hafi verið unnið af löggiltum rafvirkja á kostnað álitsbeiðanda í lok árs 2016. Um sé að ræða 13 Amper öryggi og lekaliða/var. Álitsbeiðandi hafi hlaðið bifreið sína í tæp fjögur ár án vandkvæða eða athugasemda gagnaðila.

Aðalfundur hafi verið haldinn 8. júní 2020 og hafi þar einn liður samkvæmt fundarboði verið „Rafbílavæðing“ sem hafi falist í því að setja rafmagn í öll bílastæði bílastæðahúsanna á kostnað gagnaðila. Sérstök rafbílanefnd hafi verið stofnuð sem í hafi setið þrír eigendur. Á aðalfundinum hafi komið fram tillaga frá nefndinni, fyrir hönd stjórnar, að ganga til samninga við fyrirtækið um uppsetningu rafhleðslukerfis. Verktími hafi verið áætlaður eitt ár og samkvæmt fundargerð hafi tillagan verið samþykkt þar sem tveir fundarmenn hafi kosið gegn tillögunni en aðrir samþykkt. Þeir eigendur sem vilji hlaða rafbíla þurfi að kaupa hleðslustöðvar af fyrirtækinu á 285.900 kr. eða á tilboðsverði 245.900 kr., sé stöð keypt samhliða uppsetningu rafmagns í bílastæði viðkomandi eigenda. Enn fremur þurfi eigendur að greiða 6 kr. pr. kílówattsstund ofan á verð kílówattsstundar sem í dag séu rúmar 14 kr. hjá ódýrustu rafveitunni sem þýði í tilfelli álitsbeiðanda 43% hærra raforkuverð en þegar hún noti einkatengil sinn. Þessu sé álitsbeiðandi mótfallin og vilji hún fá að hlaða rafbílinn sinn með þeim raftengli sem sé þegar til staðar.

Enn fremur hafi verið samþykkt undir liðnum „Rafbílavæðing“ samkvæmt fundargerð að þeir eigendur sem nú þegar séu með tengingar fái eitt ár til viðbótar til að nota þær og þurfi eftir það að taka þær niður. Þessu sé álitsbeiðandi ósammála. Í fundargerð hafi ekkert komið fram varðandi eignarhlutföll og fjölda fundarmanna vegna þessara samþykkta. Til upplýsinga hafi fjórir eigendur verið komnir með sambærilegan tengil í bílastæði sín fyrir aðalfundinn.

Álitsbeiðandi vilji ekki kaupa sér hleðslustöð fyrr en hún kaupi rafbíl með stærra batteríi og beri nauðsyn til að notast við hleðslustöð. Þangað til vilji hún geta notað sinn raftengil og sitt hleðslutæki sem hafi fylgt með bifreiðinni. Hún telji það einnig ósanngjarnt að geta ekki valið annan seljanda að hleðslustöð þegar þar að komi og neyðast til að kaupa rafhleðslustöð af tilteknu fyrirtæki því að það sé ekki hægt að nota neina aðra stöð í dag við þeirra kerfi þótt þeir hafi fullyrt annað. Til séu mun ódýrari stöðvar sem hún myndi vilja kaupa en geti ekki og telji því að um einokun sé að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segir að hver bílageymsla skiptist í 24 bílastæði sem hvert og eitt fylgi íbúðum í þremur stigahúsum, að því undanskildu að einn eigandi hafi afsalað rétti sínum til annars eiganda. Öllum kostnaði vegna bílageymslunnar sé skipt jafnt samkvæmt fjölda bílastæða í 24 hluta. 

Í kjallara hvers stigagangs sé lagnakompa/inntaksrými þar sem aðaltafla hvers stigagangs sé. Sér rafmagnsmælir sé fyrir hverja íbúð, bílageymsluna og sameign ásamt geymslum. Bílageymslan sé með sér mæli og sé sameiginlegum kostnaði samkvæmt honum skipt jafnt eftir fjölda bílastæða í bílageymslunni. Í sameign hvers bílakjallara sé að finna venjulega heimilistengla sem séu ætlaðir fyrir til dæmis ryksugur og önnur smærri raftæki. Kostnaður sem hljótist af þeirri notkun sé sameiginlegur. Húsið hafi verið byggt árið 2004 og hafi þá verið farið eftir gildandi löggjöf og byggingarreglugerð, meðal annars hvað hafi varðað inntök og raflagnir, en á þeim tíma hafi ekki verið gert ráð fyrir hleðslu rafmagnsbíla í íbúðarhúsum.

Tengill álitsbeiðanda sé tengdur beint inn í aðaltöflu stigagangsins, inn á sér rafmagnsmæli hennar. Stjórn gagnaðila á þeim tíma hafi veitt leyfi fyrir framkvæmdinni, án þess að hafa borið það undir húsfund, en á þeim tíma hafi engar reglur verið um hleðslu rafbíla í fjöleignarhúsum. Síðar hafi bæst við tveir íbúar sem hafi deilt sömu bílageymslu og óskað eftir að fá að setja upp sömu lausn og álitsbeiðandi. Stjórn gagnaðila hafi aftur samþykkt það með sama hætti og í tilfelli álitsbeiðanda.

Þann 24. ágúst 2019 hafi íbúi haft samband í gegnum Facebook-hóp gagnaðila og óskað eftir því að fá einnig að setja upp tengil fyrir rafmagnsbíl. Fleiri, sem hafi verið í sömu hugleiðingum, hafi fylgt í kjölfarið með sömu óskir. Stjórn gagnaðila hafi bent þeim á tiltekið fyrirtæki sem hafði séð um verkefni tengd rafmagni fyrir gagnaðila. Fljótlega hafi rafvirki frá því fyrirtæki upplýst formann gagnaðila um að hann myndi ekki taka að sér verk við uppsetningu tenglanna þar sem komnar væru nýjar reglur og leiðbeiningar frá Mannvirkjastofnun varðandi uppsetningu rafhleðslu fyrir rafbíla. Þar sé eindregið mælt með sérhæfðum hleðslustöðvum með bilunarstraumsrofa B og sé varað við notkun hefðbundinna tengla. Einnig hafi rafvirkinn haft áhyggjur af álagi á heimtaug hússins, yrði haldið áfram að fjölga bílum án þess að setja upp heildarrafkerfi fyrir kjallarana. Þess beri að geta að þá þegar hafði rafvirki verið kallaður til vegna bráðins tengils og hleðslutækis sem hafði verið að slá út, sem sé hættulegt og geti valdið eldhættu.

Til þess að afla frekari upplýsinga og leiðbeininga hafi stjórn gagnaðila haft samband við Mannvirkjastofnun. Starfsmaður þar hafi staðfest að stofnunin mæli eindregið með uppsetningu á heildarrafhleðslukerfi fyrir húsið sem dreifi álagi jafnt og verndi stofn/heimtaug hússins.  Einnig að hleðslustöðvar séu fasttengdar rafkerfi húsins og að ekki séu notuð hleðslutæki sem fylgi oft bílum og sé stundum nefnt neyðarhleðslutæki. Í kjölfarið af þessu hafi stjórn gagnaðila látið eigendur vita að ekki yrðu veitt leyfi fyrir fleiri tengingum fyrr en málin hefðu verið skoðuð frekar.

Þann 30. ágúst 2019 hafi auglýsing verið sett inn á Facebook-síðu gagnaðila þar sem óskað hafi verið eftir þremur einstaklingum til að móta með stjórninni framtíðarstefnu í rafbílavæðingu bílakjallaranna. Hópurinn hafi skilað af sér lokaniðurstöðu til stjórnar með bréfi, dags. 21. október 2019. Hópurinn hafi mælt með því að gengið yrði til samninga við tiltekið fyrirtæki um rafbílavæðingu bílakjallaranna og rekstur hleðslukerfis. Stjórn gagnaðila ásamt varamönnum hafi hitt hópinn skömmu síðar og farið yfir þau tilboð sem höfðu borist og rök hópsins fyrir vali á tilboði fyrirtækisins. Þann 18. nóvember 2019 hafi verið samþykkt á stjórnarfundi að ganga til samninga við það með fyrirvara um samþykki aðalfundar.

Fyrir aðalfundinn hafði stjórnin aflað álits lögmanns varðandi málið og fyrirtöku á aðalfundi. Lögmaðurinn hafi sent álit 5. mars 2020. Á þessum tíma hafi verið til meðferðar frumvarp til breytinga á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem hafi orðið að lögum nr. 67/2020, þar sem settar hafi verið reglur um hleðslubúnað í bílastæðum fjöleignarhúsa. Þótt lögin hafi ekki tekið gildi fyrr en 2. júlí 2020, hafði stjórn gagnaðila öðrum þræði hliðsjón af þeim ákvæðum til að koma í veg fyrir að þurfa fara í breytingar síðar með tilheyrandi kostnaði.

Aðalfundur húsfélagsins hafi verið auglýstur 26. maí 2020 og sé ekki ágreiningur um lögmæti boðunar. Hann hafi verið haldinn 8. júní 2020 og hafi fulltrúar 37 af 72 eignarhlutum mætt. Í fundargerð komi fram hvernig kynning og umræður hafi farið fram um tillögu stjórnar um að taka tilboðinu, sem hafi verið byggt á úttekt á áætlaðri framtíðarþörf hússins á hleðslubúnaði fyrir rafbíla og álagsstýringarbúnaði. Í tilboðinu hafi falist að hægt yrði að notast við þá heimtaug sem hafði verið til staðar því að eins og staðan væri hefði ekki verið talin þörf á að stækka hana. Kerfið hjá umræddu fyrirtæki tengist inn á aðaltöflur í miðjum stigagangi hvers bílakjallara. Aflmestu heimtaugarnar tengist inn á þessar aðaltöflur sem séu í miðju hvers kjallara þar sem ljós og annað í kjallara sé tengt inn á þær. 

Kerfið tengist inn á mæli sameignar og uppgjör sé þannig að sá sem sé með hleðslustöð fái lykil sem tengist við kort hans. Þegar íbúinn setji stöðuna af stað setji hann lykilinn að stöðinni og virkji hana. Fyrirtækið innheimti notkun og skili gagnaðila mánaðarlega og haldi eftir þóknun en það haldi utan um allt fyrir gagnaðila.

Í tillögu stjórnar hafi einnig falist að hvorki væri hægt að tengja inn á önnur kerfi né inn á sameiginlega rafmagnstöflu, þar með talda tengla. Jafnframt hafi tillaga um að þeir sem væru með tengingar í töflu og með eigin tengla, fengju eitt ár til að fjarlægja búnað og tengingar. Niðurstaða atkvæðagreiðslu á aðalfundinum um framangreinda tillögu stjórnar hafi farið þannig fram að tveir hafi verið á móti en 35 fundarmenn samþykkt.

Í framhaldi af aðalfundinum hafi bréf, dags. 12. júní 2020, verið sett í alla póstkassa og á Facebook-síðu gagnaðila. Með bréfinu hafi fylgt könnun til að hægt væri að átta sig á heildarfjölda þeirra sem hafi ætlað sér að kaupa hleðslustöðvar á sama tíma og kerfið yrði sett upp. Stjórnin hafi veitt svör og nánari útskýringar til þeirra sem höfðu haft samband varðandi málið. Jafnframt hafi því verið beint til þeirra, sem hafi verið með tengt í sinn mæli í sameiginlegri rafmagnstöflu, að fjarlægja lagnir og tengla fyrir hleðslu rafbíla og gagnaðili gefið eigendum eitt ár til þess.

Með umboð frá aðalfundi hafi stjórn gagnaðila skrifað undir verk- og þjónustusamning við umrætt fyrirtæki til tveggja ára og sé rafkerfið nú þegar komið í rekstur. Byrjað hafi verið á fyrsta hluta framkvæmda 31. júlí 2020 sem hafi verið klárað á nokkrum dögum. Þá höfðu gengið í gildi lög nr. 67/2020 um breytingu á fjöleignarhúsalögum, nr. 26/1994, með fyrirmælum er varði hleðslu á rafbílum og fleira því tengt, þannig að framkvæmd gagnaðila hafi þá orðið að uppfylla ákvæði laganna. Fyrst hafi verið settur upp grunnurinn að kerfinu og tengdar þær hleðslustöðvar sem íbúar hafi verið búnir að panta og kerfið sett í gang. Annar hluti sé áætlaður í vor og þá verði klárað að setja upp tengibox við öll bílastæði og gera þau klár fyrir hleðslustöðvar. Nú í nóvember 2020 hafi átta eigendur keypt hleðslustöð og nýti kerfið.

Gagnaðili hafi gætt að því að eiga fyrir framkvæmdum og þurfi íbúar ekki að leggja sérstaklega út fyrir uppsetningu sameiginlegs kerfis heldur sé það greitt úr sjóðum gagnaðila. Sú krafa að íbúar taki niður hefðbunda tengla snúi fyrst og fremst að öryggi og jafnræði á milli íbúa.

Til þess að gæta meðalhófs og koma til móts við þá sem hafi sett upp sér tengla hafi leyfi verið gefið til að nota þá áfram í eitt ár frá aðalfundi. Þess beri að geta að stjórn gagnaðila hafi hug á að leggja til að gagnaðili taki á sig kostnað við að aftengja tengil hjá álitsbeiðanda þegar frestur renni út. 

Gerð sé krafa um að kærunefnd viðurkenni að umrædd ákvörðun aðalfundar sé lögmæt og skuldbindandi fyrir álitsbeiðanda og að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað.

Um hafi verið að ræða lögmæta ákvörðun aðalfundar um eðlilegar og  nauðsynlegar endurbætur á sameiginlegu rafkerfi til að koma til móts við ört fjölgandi rafbílaeigendur í húsinu svo að öllum íbúum verði gert kleift að setja upp hleðslustöð, kjósi þeir svo. Samþykkið sé einnig byggt á því að nauðsynlegt sé að gera endurbætur á sameiginlegu rafkerfi til þess að uppfylla ákvæði laga um rafmagnsöryggi, brunavarnir og tilmæli Mannvirkjastofnunar um hleðslubúnað fyrir rafbíla.

Jafnframt sé á því byggt að til þessarar ákvörðunar aðalfundar þurfi einfaldan meirihluta eigenda miðað við fjölda eigenda og eignarhluta, sbr. 4. tölul. C-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, eins og ákvæðið hafi verið áður en lög nr. 67/2020 hafi tekið gildi, sbr. 5. tölul. B.-liðar 45. gr., þar sem segi að rekstrarkostnaður vegna rafmagns sé sameiginlegur. Þessi ályktun gagnaðila sé í samræmi við nýsamþykkt ákvæði 7. tölul. C-liðar 41. gr. breytingarlaga nr. 67/2020 þar sem skýrt sé tekið fram að við ákvörðun sem um ræði í þessu máli þurfi einfaldan meirihluta atkvæða.

Samkvæmt 42. gr. laganna geti húsfundur tekið ákvarðanir á grundvelli C- liðar 41. gr. án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn sem ekki sé ágreiningur um. Fyrir liggi að yfirgnæfandi meirihluti fundarmanna hafi samþykkt tillögu stjórnar. 

Því sé mótmælt að mælirinn sé einhvers konar „séreign“ álitsbeiðanda, enda mæli hann notkun séreignar hennar af því rafmagni sem komi inn í húsið í gegnum sameiginlega heimtaug. 

Þá sé því jafnframt mótmælt að það hafi myndast eins konar séreign úr sérafnotastæði álitsbeiðanda í bílakjallara, með rafmagnstengli og raflögnum sem tengt sé í sameiginlega rafmagnstöflu, í mæli sem mæli rafmagnsnotkun álitsbeiðanda. Vísað sé í tölvupóst starfsmanns Rafvirkja ehf., dags. 20. nóvember 2020, þar sem staðfest sé að ekkert í hönnun, lagnaleiðum, lögnum eða töflum, geri ráð fyrir sér tenglum að hverju bílastæði.

Augljóst sé að álitsbeiðandi geti ekki átt ríkari rétt en aðrir íbúar, en það liggi fyrir að það geti ekki fleiri eigendur tengst í sína mæla í rafmagnstöflur. Í þessu sambandi sé til þess að líta að álitsbeiðandi og aðrir sem tengt hafi beint í rafmagnstöflu, hafi ekki fengið samþykki húsfundar svo og til þess að tengingin sé í andstöðu við lög, reglur og fyrirmæli Mannvirkjastofnunar. 

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að eðlilegt hefði verið að leggja fram á húsfundi öll tilboð sem höfðu borist en ekki hafi verið í boði að bera saman eða sjá hvað aðrir hefðu verið að bjóða. Einnig hafi framkvæmdastjóri umrædds fyrirtækis verið fenginn á aðalfund sem sé í hæsta máta óeðlileg vinnubrögð og ólöglegt.

Álitsbeiðandi hafi óskað sérstaklega eftir því að fá send hin tilboðin eftir fundinn svo að hún gæti fullvissað sig um að hagstæðasta tilboðinu hefði verið tekið. Stjórn og formaður rafbílanefndar hafi aftur á móti ekki talið sig hafa heimild til að senda tilboðin.

Það séu lélegir viðskiptahættir að fá hagsmunaaðila, þ.e. framkvæmdastjóra fyrirtækisins, á aðalfund með söluræðu um eigið ágæti og leyfa honum síðan að vera viðstaddur atkvæðagreiðslu um eigið tilboð. Enn fremur séu eigendur skyldaðir til að kaupa eina „ríkisstöð“ af fyrirtækinu á dýru verði og virðast ekki geta keypt neitt annað því að það passi ekki við þeirra kerfi. Þarna sé engin samkeppni í gangi.

Það sé einnig óeðlilegt að stjórnin hafi undirbúið sig með því að kaupa lögfræðiálit á kostnað eigenda. Spurningarnar til lögfræðingsins hafi verið mjög leiðandi og settar fram til þess að fá ákveðin svör og verið til þess gerðar að klekkja á andsvari íbúa. Það hafi því vantað allt gagnsæi við þessa kostnaðarsömu framkvæmd.

Því sé hafnað að hleðslutæki sem fylgi með rafbílum séu hættuleg og geti valdið eldhættu og að þau séu neyðarhleðslutæki. Samkvæmt upplýsingum sem álitsbeiðandi hafi aflað fari hleðslutækið sem fylgi bílnum í hámark 10 Amper og sé því innan þeirra marka sem Mannvirkjastofnun mæli með varðandi hleðslu rafbíla með rafmagnstenglum í heimahúsum. Í tenglinum á hleðslutækinu sé hitaskynjari þannig að fari tengillinn eða klóin að hitna slái hleðslutækið af og fari niður í lágmarkshleðslu. Það þýði að straumurinn minnki og kólni og þá sé lágmarksbrunahætta. Inni í tækinu sé straum-, hita- og spennuvörn og sé það sama og í hleðslustöðvum. Það standist því ekki að hleðslutæki sé hættulegra en hleðslustöð.

Álitsbeiðandi hafi kostað allan búnað vegna rafmagnstengils og telji því að 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús eigi við. Enn fremur að 8. tölul. 8. gr. sömu laga eigi við varðandi það að tengillinn sé ekki í sameign.

Í athugasemdum gagnaðila segir að stjórn gagnaðila hafi lagt sig fram um að vanda sérstaklega til verka við undirbúning rafbílavæðingar í fjöleignarhúsinu vegna sífjölgandi eigenda sem hafi viljað tengjast rafkerfi hússins. Stjórnin hafi starfað innan þess verk- og valdsviðs sem ákvæði fjöleignarhúsalaga marki.

Niðurstaða af vinnu stjórnar og sérstakrar vinnunefndar hafi verið sú að leggja til að gengið yrði til samninga við fyrrnefnt fyrirtæki, að fengnu samþykki aðalfundar. Áður hafði nefndin sent bréf á söluaðila þar sem óskað hafi verið eftir tilboðum í lausn fyrir rafbílavæðingu bílakjallara og þeim boðið að skoða aðstæður. Flestir þeirra sem hafi lagt fram tilboð hafi skoðað aðstæður í bílakjöllurunum og rafkerfi hússins og gert tilboð eftir þá úttekt.

Með þessu megi segja að stjórn gagnaðila hafi í raun gert úttekt á áætlaðri framtíðarþörf fjöleignarhússins á hleðslubúnaði fyrir rafbíla, til skemmri og lengri tíma, þegar íbúar hafi óskað eftir að tengja rafmagnsbíla í aðaltöflu eins og álitsbeiðanda, eins og nú sé kveðið á um í 2. mgr. 33. gr. a fjöleignarhúsalaga. Jafnframt hafi verið gerð úttekt á þeim búnaði, þar á meðal álagsstýringarbúnaði og framkvæmdum sem séu nauðsynlegar til að mæta þeirri þörf.

Á aðalfundi 8. júní 2020 hafi tillaga stjórnar verið kynnt og rökstutt hvers vegna stjórnin hafi lagt til það tilboð umfram önnur tilboð. Fundarmenn hafi fengið tækifæri til að spyrja stjórnina ítarlega um tilboðið sem hafi legið til samþykktar og einnig önnur sem hafi borist. Álitsbeiðandi hafi hvorki óskað eftir því að stjórnin legði fram tilboð frá öðrum tilboðsgjöfum á aðalfundinum né mótmælt framsetningu kynningar á fundinum.

Stjórnin hafi óskað eftir því að fulltrúi fyrirtækisins kæmi á fundinn til að svara tæknilegum spurningum sem gætu komið frá eigendum. Það sé aftur á móti rangt að fulltrúinn hafi verið viðstaddur atkvæðagreiðslu, enda komi ekkert fram um það í fundargerð en hann hafi verið í anddyri húsnæðisins þar sem aðalfundur hafi verið haldinn og enga aðkomu haft að atkvæðagreiðslunni. Tekið skuli fram að fundarstjóri hafi boðið fundarmönnum að gengið yrði til atkvæðagreiðslu skriflega en fundarmenn ekki talið þörf á því, álitsbeiðandi þar á meðal.

Tillaga stjórnar um að ganga til samninga við fyrirtækið hafi verið samþykkt með yfirgnæfandi meirihluta á fundinum. Því sé mótmælt að fundurinn hafi verið ólögmætur þar sem ekki hafi verið fjallað um öll tilboð sem höfðu borist, enda hafi aðeins verið kosið um eitt tilboð án þess að nokkur hefði uppi athugasemdir fyrir fundinn eða á fundinum sjálfum.

Álitsbeiðandi hafi heldur ekki haft uppi mótmæli um lögmæti aðalfundar eða form hans, hvorki þegar hann hafi verið haldinn né síðar, ekki fyrr en í álitsbeiðni og athugasemdum til kærunefndar. Frekar megi lesa úr álitsbeiðninni að hún sé ósammála ákvörðun fundarins sem þurfi ekki að leiða til þess að fundurinn sé ólögmætur.

Það sé rétt að stjórn gagnaðila hafi ekki talið sig hafa heimild til að senda tilboð sem hafi borist með tölvupósti eins og álitsbeiðandi hafi óskað eftir. Henni hafi aftur á móti verið boðið að sjá öll gögn með vísan í 6. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga, með stjórnarmanni, en hún hafi ekki svarað því boði.

Stjórninni sé heimilt að leita utanaðkomandi sérfræðiþjónustu í formi lögfræðiálits í samræmi við 69. gr. Stjórnin hafi talið nauðsynlegt að fá álit lögfræðings til að stjórn gagnaðila gæti gætt hagsmuna allra íbúa og til að geta svarað spurningum sem gætu vaknað hjá íbúum þar sem engar sérstakar reglur höfðu þá verið um hleðslu rafbíla í fjöleignarhúsum.

Umrætt tilboð hafi falið í sér rekstur og uppsetningu á hleðslu- og álagsstýringarkerfi fyrir rafbíla, í samræmi við reglur sem Mannvirkjastofnun hafi gefið út. Það sé rangt að í fundargerð aðalfundar sé sönnun þess að ekki hafi verið hægt að kaupa aðrar hleðslustöðvar en af umræddu fyrirtæki, en það komi fram í fundargerð að hægt sé að kaupa hleðslustöðvar af öðrum. Íbúar geti þannig tengt aðrar hleðslustöðvar við kerfið, en þær sem fyrirtækið bjóði upp á, á samningstímanum, að uppfylltum tæknilegum skilyrðum. Þessi skilyrði séu til þess fallin að tryggja rétt samskipti á milli hleðslustöðvar og álagsstýringar annars vegar og rekstur greiðslukerfis fyrirtækisins hins vegar.

Það sé því ljóst að ekki sé hægt að tengja einfaldari gerðir hleðslustöðva vegna þeirra tæknilegu kvaða sem nauðsynlegar séu til þess að tryggja jafnan aðgang íbúa að rafmagni frá takmarkaðri heimtaug gagnaðila sem sé 100 Amper í stigagangi álitsbeiðanda, en aðeins 63 Amper í öðrum stigagöngum sama bílakjallara.

Með hliðsjón af þeim ákvörðunum sem aðalfundur hafi tekið skipti í raun ekki máli hvort hleðslutæki álitsbeiðanda sé hættulegt eða ekki. Álitsbeiðandi kunni að vera að misskilja grundvallaratriði að baki ákvörðun aðalfundar og af hverju nauðsyn beri til að setja upp kerfi til að álagsstýra ragmagni til hleðslu rafbíla íbúa. Álitsbeiðandi segi að hleðslutæki með rafbíl hennar fari í allt að 13 Amper og í athugasemdum hennar sé tekið fram að það fari í allt að 10 Amper. Það myndi væntanlega vera í lagi í heimahúsi eins og álitsbeiðandi haldi fram en munurinn sé sá að í þessu tilfelli sé um að ræða fjöleignarhús með mörgum eignarhlutum.

Það sé ekki ágreiningur um að hleðslubúnaðurinn sem álitsbeiðandi hafi sett upp sé hennar séreign. Ágreiningurinn snúist um það hvort álitsbeiðanda sé heimilt að tengja búnaðinn í sameiginlega rafmagnstöflu og hvort þar geti myndast einhvers konar séreign eða sérstakur réttur sem álitsbeiðandi njóti umfram aðra íbúa. Gagnaðili telji að 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við tengil sem íbúi hafi sett upp í sameign og tengt sjálfur inn á sameiginlega aðaltöflu hússins. Uppsetning álitsbeiðanda á tengli og hleðslutæki, sem tengt sé í sameiginlega aðaltöflu, breyti ekki þeirri sameign yfir í séreign álitsbeiðanda.

Gera verði greinarmun á hleðslubúnaði sem verði séreign hvers eiganda annars vegar og tengingum í sameiginlegt rafmagn hins vegar. Mótmælt sé tilvísun álitsbeiðanda í 8. tölul. 8. gr. og 1. mgr. 33. gr. a laga um fjöleignarhús, enda sé hún með hleðslubúnað sinn tengdan í kerfin annars staðar en ákveðið hafi verið af aðalfundi, sem sé kerfið sem sett hafi verið upp.

III. Forsendur

Í fjöleignarhúsinu sem um ræðir eru þrír bílakjallarar og eru þrjú stigahús um hvern bílakjallara. Hverri íbúð fylgir sérmerkt bílastæði í bílakjallara hússins. Óumdeilt er að árið 2016 fékk álitsbeiðandi heimild formanns stjórnar gagnaðila til þess að setja rafmagnstengil við bílastæði sitt og tengja hann við aðaltöflu stigagangsins og þaðan inn á sér rafmagnsmæli hennar. Greiddi hún sjálf fyrir tengilinn og uppsetningu hans og greiðir fyrir rafmagnsnotkunina. Virðist þetta hafa verið athugasemdalaust af hálfu annarra eigenda og nokkrir aðrir eigendur hafa gert slíkt hið sama með samþykki formanns stjórnar húsfélagsins.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar sem haldinn var 8. júní 2020 var gengið til atkvæðagreiðslu undir dagskrárliðnum „Rafbílavæðing“ um að taka tilboði tiltekins fyrirtækis um að leggja kapla og tengi að öllum bílastæðum í sameiginlegum bílakjöllurum hússins þannig að hver eigandi ætti möguleika á því að kaupa hleðslustöð til þess að hlaða rafmagnsbíla. Fram kom að hleðslustöðin yrði tengd við sameiginlegt rafmagn hússins þar sem hver notandi væri með lykil eða „app“ að henni. Fram kemur að til þess að geta nýtt kerfið þurfi viðkomandi að vera með hleðslustöð en ekki sé hægt að vera með tengil. Samkvæmt tillögunni var jafnframt lagt til að þeir eigendur sem væru þegar með rafmagnstengla við bílastæði sín yrðu að vera búnir að fjarlægja þá eftir eitt ár.

Samkvæmt 4. tölul. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, vegna framkvæmda sem greiðast að jöfnu, sbr. B-lið 45. gr. Í 1. mgr. 42. gr. segir að húsfundur geti tekið ákvarðanir samkvæmt C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Samkvæmt greinargerð gagnaðila voru fulltrúar 37 af 72 eignarhlutum mættir á fundinn. Tillaga um að ganga að tilboði fyrirtækisins var samþykkt með atkvæðum 35 fundarmanna en tveir voru á móti. Álitsbeiðandi segir að ekkert hafi komið fram í fundargerð um eignarhlutföll og fjölda fundarmanna. Aftur á móti byggir álitsbeiðandi ekki á að tilskilinn meirihluti hafi ekki legið fyrir en hún var sjálf viðstödd umræddan fund. Kærunefnd telur aðfinnsluvert að ekki sé bókað í fundargerð hverjir eða hversu margir eigendur hafi setið fundinn en það eitt leiði þó ekki til ógildingar á ákvörðunum hans.

Kærunefnd gengur út frá því að upplýsingar gagnaðila um fundarsókn séu réttar og yfirgnæfandi meirihluti hafi þannig samþykkt tillöguna. Á þeim tíma sem ákvörðun þessi var tekin höfðu núverandi ákvæði 33. gr. a-d laga um fjöleignarhús ekki tekið gildi. Þannig telur kærunefnd að hún hafi fallið undir framangreindan 4. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús og því sé ákvörðun gagnaðila um uppsetningu kerfisins lögmæt, sbr. einnig 1. mgr. 42. gr. sömu laga.

Álitsbeiðandi gengur út frá því að þetta hafi verið samþykkt, þrátt fyrir að það komi ekki skýrt fram í fundargerð. Álitsbeiðandi fékk leyfi stjórnar húsfélagsins á árinu 2016 til að setja upp búnað til að hlaða rafbíl sinn en á þeim tíma skorti reglur um hleðslu rafbíla og þróun búnaðar til hleðslu þeirra var rétt að hefjast. Að fengnu leyfi stjórnar húsfélagsins tengdi álitsbeiðandi sig inn í aðaltöflu stigagangsins og inn á sér rafmagnsmæli sinn. Stjórnin veitti síðan tveimur eigendum til viðbótar álíka heimild. 

Notkun rafbíla hefur aukist hröðum skrefum síðustu ár og þegar fleiri óskuðu eftir úrlausnum var ljóst að breyting þyrfti að verða á, auk þess sem fram var komið frumvarp til breytinga á lögum um fjöleignarhús til að mæta slíkum kröfum og stjórnin hafði hliðsjón af. Eftir undirbúning stjórnar samþykkti húsfundur að setja upp heildarrafhleðslukerfi fyrir húsið, sem dreifði álagi jafnt á heimtaug hússins og að hleðslustöðvar væru fasttengdar rafkerfi hússins. Í því sambandi var vísað til reglna og leiðbeininga Mannvirkjastofnunar sem hafði varað við notkun hefðbundinna tengla, auk þess sem höfð var hliðsjón af þeim kröfum sem gerðar voru samkvæmt frumvarpi.

Í álitsbeiðni kom fram að rafvirki hafi verið kallaður til vegna bráðins tengils og hleðslutækis sem hafði verið að slá út sem sé hættulegt og geti valdið eldhættu.

Ávörðun húsfundar hafði að markmiði að gæta ýtrasta öryggis í sameiginlegri bílageymslu. Til að ná því markmiði var eðlilegt að gera þá kröfu að eldri búnaður, sem tengdur var inn á aðaltöflu hússins og minna öryggi var í, yrði fjarlægður. Álitsbeiðandi telur að þar sem um séreignarbúnað hennar hafi verið að ræða sé ekki unnt að krefjast þess að hann beri að fjarlægja.

Með því að bjóða þeim sem eru með eldri tengingar að fjarlægja þær innan árs frá dagsetningu húsfundar var gætt eðlilegrar sanngirni gagnvart þessum aðilum til að aftengja búnað sinn við aðaltöflu hússins. Fellst kærunefnd á að aftengja megi búnaðinn við aðaltöflu. Kærunefnd fellst aftur á móti ekki á að álitsbeiðanda beri að fjarlægja séreignarbúnað sinn úr bílageymslunni nema sérstakar ástæður geri kröfu um slíkt en engin slík sjónarmið eru höfð uppi í málinu. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er kröfu álitsbeiðanda hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé skylt að aftengja búnað sinn fyrir 8. júní 2021. Álitsbeiðanda er ekki skylt að fjarlægja rafmagnstengil og lagnir að honum. 

Reykjavík, 15. febrúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson