Mál nr. 23/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 23/2023
Tjón í séreign vegna stíflu í stofnlögn.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 5. mars 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið , hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júlí 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða húsfélagsdeild sem samanstendur af tíu eignarhlutum í fjöleignarhúsinu B. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð en gagnaðili er húsfélagsdeild í húshluta nr. 3. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda sem varð vegna stíflu í stofnlögn.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að svara beiðni álitsbeiðanda um að hefja framkvæmdir.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að viðurkenna ábyrgð sína og greiðsluskyldu vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni segir að vatnstjón hafi orðið 26. desember 2022 í íbúð álitsbeiðanda. Hann hafi tilkynnt tjónið til gjaldkera með tölvupósti og óskað eftir afstöðu gagnaðila til þess hver bæri ábyrgð vegna tjónsins. Í stuttu máli hafi svarið verið á þá leið að þetta kæmi gagnaðila ekki við. Samkvæmt skoðunarskýrslu hafi tjónið komið til vegna stíflu í stofnlögn undir botnplötu hússins sem hafi leitt til þess að flætt hafi upp úr eldhúsvaski á fyrstu hæð og vatnið leitað undir parket og yfir parket um meirihluta íbúðar.
Álitsbeiðandi hafi óskað eftir húsfundi til að fá formlegt svar vegna tjónsins og fundur loks verið haldinn 26. janúar 2023. Á þeim fundi hafi álitsbeiðandi ítrekað beiðni sína um að fá leyfi til viðgerða vegna tjónsins og hafi svar formanns og gjaldkera verið að ekki væri hægt að taka afstöðu til þess þar sem þeir hafi þurft að skoða málið. Frá 26. janúar 23 hafi álitsbeiðandi sent á annan tug tölvupósta til gjaldkera og annað eins af smáskilaboðum til formanns en engin svör fengið, en í þessum samskiptum hafi álitsbeiðandi óskað eftir svari svo unnt sé að hefja viðgerðir. Hann hafi einnig árangurslaust óskað eftir afriti af fundargerð húsfundarins.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir nefndina.
Samkvæmt gögnum málsins kom upp stífla í stofnlögn undir botnplötu hússins með þeim afleiðingum að vatn flæddi upp úr eldhúsvaski í íbúð álitsbeiðanda á 1. hæð og olli tjóni á parketi.
Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp og fleira, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu eða á lóð þess, undir sameign eigenda. Tekið er fram í ákvæðinu að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsinu eða á lóð þess séu í sameign allra. Ekkert bendir til annars í málinu en að téð stofnlögn sem stíflaðist sé í sameign.
Í 1. gr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórnin fari með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Álitsbeiðandi kveður stjórn gagnaðila ekki hafa brugðist við beiðnum hans um viðgerðir í séreign hans vegna tjónsins og fer fram á viðurkenningu á því að svara beri beiðnum hans. Ljóst er að húsfundur hefur verið haldinn vegna málsins en álitsbeiðandi kveður það engu hafa breytt, þar sem formaður og gjaldkeri hafi sagst þurfa að skoða málið. Ekkert hafi heyrst síðan þá og ítrekaðar beiðnir hans séu enn óafgreiddar. Stjórn ber skylda til að annast um sameiginleg málefni gagnaðila á milli funda, sbr. 1. mgr. 69. gr. Í því felst m.a. að sjá umvarðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar milli funda þannig að hún fái sem best þjónað sameigendum, þörfum eigenda og að hagnýting hússins sé með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist, sbr. 1. mgr. 57. gr. Sömu skyldur og að framan greinir eiga við um húsfélagsdeildir og stjórnir þeirra þegar um er að ræða hagsmuni sem falla undir verksvið þeirra, sbr. 3. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af þessu og hagsmunum álitsbeiðanda er fallist á að gagnaðila beri að taka afstöðu til beiðni álitsbeiðanda um að hefja framkvæmdir. Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm. Þá segir að í annan stað byggist ábyrgð eiganda á hlutlægum grunni þegar 3. töluliðurinn eigi við. Þessi bótaregla sé aftur á móti ekki nándar nærri eins rúm og víðtæk. Ábyrgðin sé einskorðuð við bilun á búnaði séreignar og lögnum.
Ekki verður ráðið út frá gögnum málsins hver orsök stíflunnar er en gögn málsins benda ekki til annars en að um sé að ræða stíflu í sameiginlegri lögn sem gagnaðili og/eða húsfélagið B beri ábyrgð á, sbr. framangreindur 3. tölul. 52. gr. Nefndin tekur þó ekki afstöðu til þess hvort það sé gagnaðili sem húsfélagsdeild eða húsfélagið B sem beri ábyrgðina. Verður því að hafna seinni kröfu álitsbeiðanda eins og hún er framsett.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið I.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í lið II.
Reykjavík, 6. júlí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson