Mál nr. 7/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 7/2011
Ákvörðunartaka: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 11. febrúar 2011, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Með bréfi kærunefndar, dags. 14. febrúar 2011, var álitsbeiðanda gefinn kostur á að bæta úr álitsbeiðni þar eð málatilbúnaður var ekki talinn uppfylla skilyrði 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hinn 18. febrúar 2011 barst bréf álitsbeiðanda þar sem frekari sjónarmiðum var komið á framfæri við nefndina en með símtali við hann 22. febrúar 2011 var honum gerð grein fyrir að þau sjónarmið væru ekki nægilega skýr. Frekari gögn bárust frá álitsbeiðanda 24. febrúar 2011. Þá barst 8. mars 2011 tölvupóstur frá F f.h. álitsbeiðanda um kröfur hans í málinu.
Gagnaðilum var með bréfi kærunefndar, dags. 8. mars 2011, gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 21. mars 2011, og athugasemdir f.h. álitsbeiðanda, dags. 25. og 27. mars 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. júní 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 58 í R sem skiptist í fimm eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara merkt 0001, geymslurými í kjallara og á 1. hæð merkt 0002, íbúð á 1. hæð merkt 0101, íbúð á 2. hæð merkt 0201 og íbúð í risi merkt 0301. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar 0001 en gagnaðilar eru eigendur annarra eignarhluta. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna lagnaframkvæmda.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna lagnaviðgerða, samkvæmt reikningi H ehf., eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi þurft að brjóta og rífa upp 20 m² af gólfefnum vegna sameiginlegs lagnavandamáls sem teljist til sameignar en reynt sé að „hengja“ hann á því að hann hafi ekki kallað eftir samþykki allra sem hann telji að hafi ekki verið unnt. Álitsbeiðandi hafi aðeins ætlað að brjóta sirka 10 cm forskalaðan steinvegg en þegar komið var á gólfið hafi það gefið sig og upp hafi komið mikill óþverri enda sameiginleg klóakleiðsla undir gólfplötu sem hafi verið örþunn. Álitsbeiðandi hafi þurft að setja helming af búslóð sinni í geymslu sem hafi kostað hann 70.000 kr. í einn og hálfan mánuð. Þá hafi hann þurft að flytja út í tvær vikur vegna mengunarhættu frá holræsinu og kaupa mat á matsölustöðum fyrir tvo að fjárhæð 250.000 kr. Fjarlægja þurfti sirka tvö tonn af grjótmulningi og í dag taki tvær til þrjár mínútur að fá kalt vatn vegna bilunar í vatnslögn.
Í umsögn H ehf. um verkið, sem fylgdi álitsbeiðninni, kemur fram að álitsbeiðandi hafi leitað til félagsins til að láta fjarlægja lítinn forskalaðan vegg. Við niðurrif á veggnum hafi komið í ljós að hann var fúinn og mikill raki til staðar í veggnum sem og öðrum inn- og útveggjum. Í kjölfarið hafi málið verið kannað frekar, til dæmis fenginn fagaðili til að meta ástand á skolpi og það myndað. Niðurstöður hafi leitt í ljós að skolpið var ónýtt og að skolprör hafi ekki haldið vatni og botninn farinn úr. Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið reynt að hafa samband við gagnaðila en það hafi gengið mjög illa. Reyndar hafi strax náðst samband við E á hæðinni fyrir ofan og hafi hann komið niður og séð hvert vandamálið væri og hafi verið sammála því að þetta þyrfti að laga. Hafi E spurt um kostnaðaráætlun þar sem hann hafi nýlega keypt íbúðina sína. Í fljótu bragði hafi fulltrúi H ehf. sagt honum að gróflega væri um að ræða 400.000 kr. á hverja íbúð. Ítrekað hafi verið reynt að hafa samband við aðra eigendur sem hafi gengið illa. Þó hafi náðst samband við son B og hann látinn vita af málavöxtum sem hafi ætlað að tilkynna móður sinni frá þessu vandamáli, en hún hafi verið erlendis og kom til baka í kringum 23. september 2010. Þá hafi verið náð sambandi við son þriðja eigandans, D, sem hafi ætlað að koma en gerði ekki. Hann hafi verið boðaður á fund en ekki mætt.
Þá kemur fram í umsögn H ehf. að þegar skolpvandamál, hita- og neyslulagnir af þessu tagi koma upp þá sé ekki fyrir neinn mann að búa við slíkar aðstæður og hafi álitsbeiðandi þurft að flytja út tímabundið vegna þessa. Mat þeirra hafi verið að ekki væri unnt að bíða með viðgerðir á lögnum og hafi verið litið svo á að með því að gera við þessar skemmdir strax væri verið að koma í veg fyrir frekari skemmdir á húsnæðinu. Ágreiningur hafi komið upp um skiptingu reiknings frá H ehf. til allra eigenda að X nr. 58 nema í tilfelli álitsbeiðanda sem hafi greitt allan efniskostnað við framkvæmdirnar.
Í skýringum álitsbeiðanda, mótteknum 18. febrúar 2011, bendir hann á að samkvæmt úttektarnótum sé hann búinn að kaupa fyrir 661.622 kr. sem skiptist annars vegar í eigin kostnað 321.787 kr. í nýrri eldhúsinnréttingu og nýju baðherbergi og hins vegar sameiginlegan kostnað 339.833 kr. sem liggi í gólfi og þvottahúsi. Hafi hann boðið gagnaðilum að hann tæki á sig þann kostnað auk kostnaðar samkvæmt hlutfallstölu eignarhlutans í reikningi H ehf. 300.864 kr. eða samtals 962.486 kr. Reikningur H ehf. hljóðar upp á 1.812.436 kr.
Í tölvupósti F hjá H ehf. 8. mars 2011 f.h. álitsbeiðanda er annars vegar gerð krafa um það að reikningi að fjárhæð 1.812.436 kr. beri að skipta milli allra eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta og hins vegar að reikningi vegna efniskaupa að fjárhæð 339.833 kr. sem þegar hafi verið greiddur að fullu af álitsbeiðanda beri að skipta eftir hlutfallstölu eignarhluta.
Í greinargerð gagnaðila eru gerðar athugasemdir við það að af álitsbeiðninni sé ekki ljóst hverjar kröfurnar séu og að framkvæmdaraðili umræddrar viðgerðar hafi gert kröfur fyrir hönd álitsbeiðanda, þ. á m. um skiptingu greiðslu milli eigenda sem honum hafi þegar verið greidd, enda ljóst að framkvæmdaraðili njóti ekki aðildar í máli þessu og hafi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta af úrlausn málsins.
Gagnaðilar gera eftirfarandi kröfur:
1. Að nefndin hafni kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennd verði skylda gagnaðila til að taka þátt í þeim kostnaði sem hann haldi fram að hafi hlotist af völdum leka í kjallara sem og að hafnað verði kröfu um bótaskyldu gagnaðila vegna afleidds tjóns af völdum lekans.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri einungis að taka þátt í kostnaði að fjárhæð 467.444 kr. vegna lagfæringa á kjallara sökum leka samkvæmt matsgerð, dags. 1. desember 2010, gerðri af I.
3. Til vara, ef talið verður að gagnaðilar skuli greiða kröfu um útlagðan kostnað vegna hins beina eða afleidda tjóns, að kröfur álitsbeiðanda verði lækkaðar verulega.
Fram kemur af hálfu gagnaðila að haustið 2010 hafi álitsbeiðandi leitað til H ehf. til þess að fjarlægja vegg í íbúð sinni við X nr. 58. Þegar hefjast átti handa við umræddan vegg hafi komið í ljós rakaskemmdir og að gera þyrfti við skolplögn vegna skemmda. Álitsbeiðandi hafi þá ráðist í framkvæmdir á sameigninni upp á sitt einsdæmi án þess að fyrir lægi samþykki annarra eigenda hússins. Lagt hafi verið í miklar framkvæmdir í umræddri íbúð en gólf íbúðarinnar hafi verið brotið upp, gert við skolplögn, fyllt upp í aftur og gólfið flísalagt að nýju að viðgerð lokinni. Auk vinnunnar við skolplögnina hafi verið framkvæmd viðgerð á milliveggjum frá baði og þvottahúsi, settur upp nýr milliveggur á baði, baðherbergi stækkað, sett upp ný eldhúsinnrétting og eldhúsi breytt, en telja verði þær framkvæmdir óskyldar þeirri viðgerð sem fram hafi farið á skolplögnum og ekki með nokkru móti geta fallið undir kostnað sameignarinnar.
Gerðar hafi verið athugasemdir við þann hátt sem hafður hafi verið á framkvæmdunum við kjallaraíbúðina og skolplögn á húsfundi, boðuðum af álitsbeiðanda, þann 30. september 2010, enda hafi ekki legið fyrir samþykki annarra eigenda fyrir þeim. Hins vegar hafi ekki verið ágreiningur um það að öðrum eigendum hússins beri að taka þátt í kostnaðinum heldur snúi hann að því hver sé hinn raunverulegi sameiginlegi kostnaður. Sökum þess að ekki hafi tekist að leysa úr ágreiningi milli eigenda hafi verið ákveðið samhljóða á húsfundi þann 30. nóvember 2010 að leita til Húseigendafélagsins og njóta ráðgjafar þeirra í þessu máli svo unnt væri að leysa ágreininginn og fá leiðbeiningar um matsmann. Jafnframt hafi verið ákveðið að niðurstöðu matsmanns yrði hlýtt er hún bærist. Húseigendafélagið hafi ráðlagt eigendum hússins að leita til óháðs matsmanns og samkvæmt ráðgjöf Húseigendafélagsins hafi verið leitað til J ehf. til að meta tjónið sem hafði orsakast af umræddum skemmdum á skolplögn. Reikningar vegna framkvæmdarinnar hafi verið yfirfarnir ásamt því að tjónið sem orðið af lekanum var metið. Samkvæmt því sem fram kom í mati J ehf. hafi álitsbeiðandi haldið því fram að vatn hefði flætt frá götu inn í íbúðina og að gólfefni, parket, hefði eyðilagst svo nauðsynlegt hafi orðið að fjarlægja það ásamt því að milliveggur hafi skemmst í vatnsflóðinu, en það sé í miklu ósamræmi við núverandi frásögn hans. Heildarkostnaður framkvæmdanna við sameignina samkvæmt útgefnum reikningum H ehf. sé 1.812.436 kr., en á þann kostnað geti húsfélagið ekki fallist og telur að um sé að ræða ofmat á kostnaði, auk þess hafi H ehf. verið fengið af álitsbeiðanda til að annast framkvæmdirnar en ekki af húsfélaginu. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns J ehf. sé heildarkostnaður sameignarinnar 467.444 kr. og því um að ræða mismun að fjárhæð 1.364.992 kr. sem talið sé að álitsbeiðandi verði að bera sjálfur.
Máli sínu til stuðnings vísa gagnaðilar til 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Enginn sameiginlegur fundur hafi farið fram vegna framkvæmda sem þegar hafa farið fram á X nr. 58 áður en þær hófust. Af þessu megi ljóst vera að um ólögmæta ákvarðanatöku var að ræða hjá álitsbeiðanda þegar hann hafi ákveðið að ráðast í þær framkvæmdir sem hann hafi þegar framkvæmt. Engu að síður hafi aðrir eigendur ekki vikið sér undan því að taka þátt í kostnaði, en samkomulag um raunverulegan kostnað framkvæmdanna hafi ekki náðst.
Þá benda gagnaðilar á að skv. 36. gr. sömu laga sé eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi óheimilt að taka upp á sitt einsdæmi ákvarðanir um sameiginleg málefni eða gera ráðstafanir vegna hennar nema svo sé ástatt sem segir í 37. og 38. gr. laganna. Ákvæði 37. og 38. gr. heimila eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi einungis að gera brýnar ráðstafanir til þess að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign þegar það þolir ekki bið, að uppfylltum skilyrðum ákvæðanna. Eiganda sé þá skylt að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn ber til skv. 37. gr., og að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði og skal framkvæmdin vera framkvæmd á þeim grundvelli, skv. 38. gr., en ekkert af framangreindu hafi verið gert í umræddu tilfelli. Sé því með öllu hafnað að aðstæður hafi verið með þeim hætti að álitsbeiðandi hafi orðið að grípa til úrræða, sbr. 37. eða 38. gr., og að aðstæður hafi heimilað undantekningu frá skýru ákvæði 36. gr. laganna. Ljóst sé að kostnaður sé mun hærri en búast mætti við af sambærilegri viðgerð hvað viðkomi kostnaði sameignarinnar og að gengið hafi verið mun lengra við framkvæmdir en nauðsyn bar til, sér í lagi í því ljósi að álitsbeiðandi hafði ekki samþykki annarra eigenda.
Það sé því með öllu ósannað að ástand skolplagnarinnar og íbúðarinnar hafi verið með þeim hætti að álitsbeiðandi hafi haft þann kost einan að fara í eins umfangsmiklar framkvæmdir og raun bar vitni, án samþykkis annarra eigenda. Einnig sé ósannað með hvaða hætti tjónið hafi orðið og hver sé raunveruleg orsök hinna meintu rakaskemmda í milliveggjum íbúðar álitsbeiðanda, en það sé til dæmis alþekkt að milliveggir, sem séu forskalaðir eins og kallað er, fúna gjarnan án nokkurs utanaðkomandi vatnstjóns enda vanti loftun undir múrhúðina.
Sé einkum litið til ósamræmis í frásögn álitsbeiðanda sjálfs varðandi það hvað hafi valdið tjóninu, að orsök tjóns álitsbeiðanda sé ósönnuð og þess að öðrum eigendum hússins hafi ekki verið gefinn kostur á að leita annarra tilboða í verkið eða að koma með öðrum hætti að ákvörðun um framkvæmdina í andstöðu við ákvæði fjöleignarhúsalaganna, verði að telja sem svo að ekki sé unnt að leggja neinn þann kostnað á sameignina sem sé umfram þann kostnað sem komi fram í áðurnefndri matsgerð J ehf. Álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að krefjast þess að húsfundur yrði haldinn á þeim tíma er skemmdin kom í ljós, afla sönnunar um það í hvaða ástandi skolplögnin var, hver hafi verið orsök tjónsins, hvort rekja mætti rakaskemmdirnar til skolplagnarinnar, sem og að fá mat á kostnaði, nauðsyn og umfangi framkvæmdanna hjá H ehf. áður en þær hófust og leggja það fyrir húsfélagsfund. Þannig hefðu aðrir eigendur hússins getað fengið verðtilboð í verkið og þá haft möguleikann á því að ná töluvert hagstæðari samningum um kostnað og ekki síður, meiri sátt um framkvæmdirnar. Gagnaðilar ítreka að þeir neita ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna og hafi ávallt samþykkt það að greiða kostnað vegna sameignarinnar en neiti hins vegar að greiða umfram hinn raunverulega kostnað. Gagnaðilar hafi, þrátt fyrir það hvernig var staðið að málum þessum, lagt sig fram við að koma til móts við álitsbeiðanda, meðal annars með því móti að óska eftir því að greiða H ehf. gegn framvísun reikninga þá fjárhæð sem óháður matsmaður mat sem eðlilegan kostnað vegna verksins, þ.e. 467.444 kr.
Lesa megi úr erindi álitsbeiðanda að hann geri kröfu um greiðslu á útlögðum kostnaði vegna afleidds tjóns á því tímabili sem hann gat ekki búið í íbúð sinni. Sé litið til þess að ósannað sé hvort tjón gagnaðila hafi verið með þeim hætti að hann hafi þurft að flytja úr íbúð sinni í þann tíma sem hann gerði, engin gögn séu lögð fram til stuðnings kröfu hans, svo sem kvittanir, og að lokum sé fjárhæð kröfunnar langt umfram það sem eðlilegt geti talist fyrir tveggja vikna tímabil. Verði því að hafna kröfu hans alfarið um greiðslu þess kostnaðar en ekki sé hægt að fallast á það að kostnaður vegna matarinnkaupa í tvær vikur fyrir tvo fullorðna einstaklinga geti með eðlilegum hætti numið 250.000 kr. Einnig komi hvergi fram í gögnum málsins hver hafi verið ástæða þess að búslóð álitsbeiðanda hafi verið í geymslu í um það bil 45 daga, en samkvæmt reikningum H ehf. hafi framkvæmdir staðið yfir við íbúðina, að frádregnum þeim tíma sem fór í að flytja hluta búslóðarinnar, frá 6. til 26. september 2010, eða um 20 daga og því ekki hægt að fallast á greiðslu fyrir tvöfalt það tímabil sem framkvæmdirnar hafi staðið yfir.
Í athugasemdum sem bárust frá F fyrir hönd álitsbeiðanda er því mótmælt sem fram komi af hálfu gagnaðila. Þau atriði sem fram komi í greinargerðinni séu þeim ekki til frádráttar og þau hafi ekki kynnt sér málið til hlítar. Mikið sé um rangfærslur og málið tekið úr samhengi. Einnig sé bent á út frá sanngirnissjónarmiðum hafi húsfélagið leitað eftir matsmanni, sem sé víst kunningi eiginmanns eins eiganda hússins, til að meta verkið og skiptingu á sameign, þar sé því ekki um dómskvaddan matsmann að ræða.
Haldinn hafi verið fundur í september 2010 en þar hafi enginn mótmælt framkvæmdunum fyrir utan son eins eigandans sem hafi talið boðun á fundinn ólöglegan.
III. Forsendur
Af hálfu gagnaðila eru gerðar athugasemdir við það að af álitsbeiðninni sé ekki ljóst hverjar kröfurnar eru og að framkvæmdaraðili umræddrar viðgerðar hafi gert kröfur fyrir hönd álitsbeiðanda enda ljóst að framkvæmdaraðili njóti ekki aðildar í máli þessu og hafi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta af úrlausn málsins. Kærunefnd telur að af álitsbeiðninni sé ljóst að krafa álitsbeiðanda lúti að því að viðurkennt sé að kostnaður vegna lagnaframkvæmda sé sameiginlegur. Með álitsbeiðninni fylgir yfirlit H ehf. um kostnaðinn samtals að fjárhæð 1.812.436 kr. og skipting hans samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta. Þá er H ehf. ekki aðili að málinu. Telur nefndin því að skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni séu uppfyllt enda má ráða af greinargerð gagnaðila að ljóst sé um hvað sé deilt í málinu.
Af gögnum málsins má ráða að ekki sé ágreiningur um að hin umdeilda viðgerð hafi að einhverju leyti tekið til sameiginlegra lagna hússins. Eru því hvorki forsendur né ástæður til að fjalla um að hve miklu leyti umræddar lagnir séu í sameign.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsfundur hafi verið haldinn 30. september 2010 eftir að framkvæmdum var lokið. Í athugasemdum F f.h. álitsbeiðanda kemur hins vegar fram að húsfundur hafi verið haldinn í september 2010 og þar hafi enginn mótmælt framkvæmdunum fyrir utan fulltrúa eins eigandans sem hafi talið boðun fundarins ólögmæta. Í málinu liggja ekki fyrir fundargerðir húsfunda í september 2010. Hins vegar liggur fyrir óundirrituð fundargerð frá 30. nóvember 2010 þar sem fram kemur að samþykkt hafi verið að fá hlutlausan aðila til að segja til um hvað rétt sé að greiða fyrir verkið. Af gögnum málsins má ráða að H ehf. vann verkið á tímabilinu 3.–26. september 2010.
Samkvæmt fundargerð aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 1. febrúar 2011 var niðurstaða matsgerðar J ehf. lesin upp og kynnt en niðurstaða hennar er sú að heildarkostnaður álitsbeiðanda af reikningi H ehf. 1.812.436 kr. sé 1.364.992 kr. og heildarkostnaður sameignar sé 447.444 kr. Gagnaðilar samþykktu að hlíta niðurstöðu matsgerðarinnar en álitsbeiðandi hafnaði henni. Álitsbeiðandi hefur handskrifað inn á matsgerðina ýmsar athugasemdir sem lúta aðallega að því að forsendur matsgerðarinnar séu ekki réttar.
Af gögnum málsins verður ekki ráðið að umræddar framkvæmdir væru þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994, eða húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðandi hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvörðunartöku gagnvart gangaðilum verði að telja að gagnaðilum sé rétt að neita greiðslu. Gagnaðilar hafa þó viðurkennt að taka þátt í kostnaðinum samkvæmt matsgerð J ehf. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar geta neitað að taka þátt í kostnaðinum umfram það.
Kærunefnd bendir á að frásögnum aðila ber ekki saman um staðreyndir málsins. Kærunefnd telur því ekki útilokað að við hefðbundna sönnunarfærslu sem fram fer fyrir dómi væri álitsbeiðanda unnt að færa sönnur fyrir staðhæfingum sínar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilar geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna lagnaviðgerða umfram það sem þeir hafa viðurkennt að greiða samkvæmt matsgerð J ehf.
Reykjavík, 10. júní 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson