Mál nr. 19/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 19/2011
Hunda- og kattahald.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 3. júní 2011, beindi, A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L og M, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við N og O, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní 2011, og athugsemdir álitsbeiðenda, dags. 30. júní 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2 í R sem skiptist í samtals 21 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur samtals 11 eignarhluta. Ágreiningur er um hunda- og kattahald gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
a. Að gagnaðilum sé óheimilt að halda hund og kött í húsinu.
b. Að gagnaðilar geri viðeigandi ráðstafanir til að fjarlægja hundinn og köttinn úr íbúð sinni.
Í álitsbeiðni kemur fram að á jarðhæð hússins sé aðalinngangur fyrir allar íbúðir hússins, þar sem gengið sé inn í forstofu sem geymir póstkassa allra íbúða í húsinu og dyrasíma. Inn af forstofunni sé stigahúsið með stiga og lyftu sem gangi um allar hæðir hússins. Vinstra megin við aðalinngang sé sorpgeymsla með sorpstokk sem gengur upp í stigahúsið, til notkunar fyrir allar íbúðirnar. Hægra megin við aðalinngang sé sameiginleg hjóla- og vagnageymsla, þar inn af séu sérgeymslur íbúða. Innangengt sé í hjóla- og vagnageymsluna frá stigahúsinu. Þá séu átta innbyggðar bílageymslur á jarðhæðinni. Inngangur í íbúðir séu baka til í húsinu, en gengið sé inn í þær af svölum á 2. og 3. hæð en af hellulagðri stétt á 1. hæð. Á lóð fyrir framan innganga í íbúðir á 1. hæð sé hljóðmön. Innan við hana sé leiksvæði barna. Sá hluti lóðar sé tyrfður og einnig meðfram hliðum hússins.
Álitsbeiðendur hafi alltaf verið fullvissir um að hunda- og kattahald væri óheimilt í húsinu og talið það mikinn kost og í mörgum tilfellum hafi það verið ein af forsendum fyrir kaupum á íbúðum í húsinu. Þegar fólk í íbúðarhugleiðingum hafi aflað sér upplýsinga hjá húsfélaginu varðandi leyfi fyrir hunda- og kattahaldi hafi það ávallt fengið svör um að slíkt væri ekki leyfilegt og fólk hafi virt það. Nýlega hafi orðið eigendaskipti á íbúð 0101 og hafi gagnaðilar keypt þá íbúð. Gagnaðilar haldi bæði hund og kött og hafi hvorki leitað eftir samþykki álitsbeiðenda né annarra íbúa fjölbýlishússins fyrir því. Gagnaðilar hafi fengið hundaleyfi hjá Heilbrigðiseftirliti R hinn 4. febrúar sl., og séu álitsbeiðendur mjög ósáttir við vinnubrögð heilbrigðisfulltrúa, þ.e. að veita leyfi til að halda hund án þess að kanna aðstæður til hlítar og án samþykkis annarra íbúa hússins. Á síðasta aðalfundi húsfélagsins hafi ágreiningurinn verið til umræðu og áskorun komið á framfæri við gagnaðila að fjarlægja hundinn og köttinn úr íbúðinni eigi síðar en 30. apríl 201l, en gagnaðilar hafi ekki orðið við því.
Álitsbeiðendur greina frá því að hunda- og kattahald hafi frá upphafi verið óheimilt i húsinu. Ekki hafi verið aflað samþykkis annarra eigenda hússins líkt og gert sé ráð fyrir í lögum samkvæmt þágildandi 1. málsl. 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fram kom að samþykki allra eiganda þurfti til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsi. Gagnaðilar hafi aldrei leitað samþykkis, hvorki álitsbeiðenda né annarra eigenda hússins.
Álitsbeiðendur árétta að hunda- og kattahald íbúa á þessu svæði sé ekki leyfilegt samkvæmt skipulags- og byggingarskilmálum fyrir P-hverfi, 2. áfanga og þinglýstum leigusamningi um lóð nr. 2 við X. Í umræddum leigusamningi segi í 15. gr.: „Athygli er vakin á að hunda- og kattahald íbúa á þessu svæði er ekki leyfilegt.“ Hér sé því um að ræða þinglýsta kvöð sem íbúum hússins beri að fara eftir. Kvöð þessi sé ótímabundin og hún hafi ekki verið afmáð úr þinglýsingarbók og sé því í fullu gildi. Ekki sé þörf á að hafa ákvæði um bann við hunda- og kattahaldi í húsreglum, þar sem lög um fjöleignarhús geri ekki ráð fyrir því. Aftur á móti þurfi að koma fram í húsreglum leyfi á hunda- og kattahald í húsinu, sbr. 5. tölul. 74. gr. fjöleignarhúsalaga. Með nýsamþykktum lögum nr. 40/2011 hafi lögum um fjöleignarhús verið breytt. Í þeim sé ekki að finna breytingu þannig að krafa sé gerð um að bann við hunda- og kattahaldi komi fram í húsreglum. Hunda- og kattahald sé þar af leiðandi lögum samkvæmt bannað í húsinu.
Heilbrigðisfulltrúi R hafi gefið út skráningarskírteini fyrir umræddan hund gagnaðila hinn 4. febrúar sl. Skráningarskírteinið hafi verið gefið út þrátt fyrir að samþykki annarra eiganda hússins lægi ekki fyrir, sbr. þágildandi 1. málsl. 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur telja hundahaldið ólögmætt og skráningarskírteini hundsins hafi ekki vægi við ákvörðun um lögmæti hundahalds samkvæmt fjöleignarhúsalögunum. Álitsbeiðendur vilja benda á að með ósk þeirra um álitsgerð kærunefndar húsamála sé ekki verið að óska eftir áliti um útgáfu skráningarskírteinisins sem slíks, heldur lögmæti hundahaldsins samkvæmt lögum um fjöleignarhús.
Álitsbeiðendur greina frá því að fyrir stuttu hafi verið samþykkt lög nr. 40/2011 um breytingu á lögum um fjöleignarhús. Með breytingunni segi í a-lið 1. gr. og b-lið 2. gr. breytingalaganna að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi um hvort halda megi hunda og/eða ketti í fjöleignarhúsi með sameiginlegan inngang eða stigagang. Álitsbeiðendur telja að fjölbýlishúsið falli undir ofangreint þar sem um sameiginlegan inngang og sameiginlegan stigagang sé að ræða. Auk þess sé annað sameiginlegt húsrými til staðar. Þá liggi fyrir að gagnaðilar hafi ekki aflað samþykkis 2/3 eigenda hússins. Af því leiði að hunda- og kattahald þeirra sé ekki heimilt.
Álitsbeiðendur telja að 1. mgr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús, sbr. b-lið 1. gr. laga nr. 40/2011, eigi ekki við í málinu. Ákvæðið geri meðal annars ráð fyrir að „[þ]egar hvorki er um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða, sbr. 33. gr. a, er samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu“. Þá ítreka álitsbeiðendur að inngangur og stigagangur sé sameiginlegur fyrir allar íbúðir hússins. Eigi það jafnframt við um íbúð gagnaðila. Aðkoma að húsinu sé inn á bílastæði við aðalhlið hússins þar sem aðalinngangurinn sé. Íbúar hússins noti aðalinnganginn á aðalhlið hússins og stigaganginn til að komast í íbúðir sínar sem séu með innganga á bakhlið hússins. Engir göngustígar eða tröppur séu á sameiginlegri lóð hússins frá aðalhliðinni/bílastæði að inngangi íbúða, þ.m.t. íbúð gagnaðila. Álitsbeiðendur vísa til þess að í 2. málsl. 1. mgr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús komi fram að þegar hvorki sé um að ræða sameiginlegan stigagang eða inngang, í skilningi 33. gr. a., til dæmis þegar sérinngangur sé í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf. Álitsbeiðendur telja íbúð gagnaðila ekki falla undir framangreint. Líkt og sjá megi af teikningum hússins sé inngangur í íbúð gagnaðila hvorki frá sameiginlegum útitröppum né sé um að ræða sérinngang í íbúð þeirra frá jarðhæð fjölbýlishússins. Vísa álitsbeiðendur þar aftur til teikninga með húsinu en þar komi glögglega fram að inngangur í íbúð gagnaðila sé á 1. hæð, þ.e. ekki sé um að ræða inngang frá jarðhæð.
Álitsbeiðendur vísa til ákvæða byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, með síðari breytingum. Í 4.24 gr. hennar megi finna skilgreiningu á hugtakinu jarðhæð en þar segi: „[þ]egar gengið er beint inn á hæð frá götu og aðalhlið og inngangur eru ekki niðurgrafinn“. Inngangur í íbúð gagnaðila sé ekki beint frá götu og ekki á aðalhlið hússins og íbúðin þ.a.l. ekki skilgreind sem íbúð á jarðhæð samkvæmt réttarreglum.
Í ljósi alls framangreinds telja álitsbeiðendur að 33. gr. b. laga um fjöleignarhús eigi ekki við um íbúð gagnaðila. Álitsbeiðendur telja að sameignin sé þannig úr garði gerð að ekki er hægt að koma í veg fyrir að íbúar verði varir við hunda- og kattahald í húsinu. Gagnaðilar þurfi að nota sameiginleg rými hússins, svo sem hjóla- og vagnageymslu, en geymsla íbúðarinnar sé inn af hjóla- og vagnageymslunni, sækja póst sinn í sameiginlega forstofa og líklega fari sorp frá þeim í sameiginlega sorpgeymslu sem sé innandyra með sorpstokk upp í stigaganginn. Benda álitsbeiðendur á að lengi hafi verið vandamál að sorplykt berist, í vissri vindátt, frá sorpgeymslunni upp í stigaganginn og sé það áhyggjuefni ef úrgangur frá hundum og köttum bætist við sorpið. Álitsbeiðendur greina frá því að baka til í húsinu sé sameiginleg tyrfð lóð sem sé hugsuð sem leiksvæði barna. Svæðið hafi verið nýtt af íbúum hússins og þar geti börn verið að leik, enda eina leiksvæði lóðarinnar. Svæðið sé ekki stórt og sé í mikilli nálægð við innganga í íbúðir á fyrstu hæð og hellulagðan stíg þar. Gagnaðilar hafi reglulega notað hellulagða stíginn þegar farið sé út með hundinn og gangi þá framhjá íbúðum á 1. hæð hússins og leiksvæði lóðarinnar. Telja álitsbeiðendur það óásættanlegt að börn og aðrir íbúar hússins geti ekki notað lóðina án þess að eiga á hættu að mæta hundinum. Verði að ætla að slíkt geti takmarkað notkunarrétt á sameign eigenda.
Þá benda álitsbeiðendur á að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsinu geti haft áhrif á heilsu núverandi íbúa jafnt og framtíðaríbúa hússins, til dæmis þá sem eru viðkvæmir eða með aðra heilsufarslega kvilla á borð við astma og ofnæmi. Með tilliti til þess telja álitsbeiðendur ekki forsvaranlegt að gagnaðilar haldi hund og kött í íbúð sinni. Stigar í stigahúsi séu teppalagðir og er bent á að ofnæmisvakar frá köttum séu prótein og berist auðveldlega með skófatnaði og öðrum fatnaði og loði þar með auðveldlega við yfirborð, bæði teppi, veggi og annað. Ofnæmisvakar frá köttum berast auðveldlega með fólki jafnvel þótt köttur komi ekki út úr íbúð, sbr. álit kærunefndar í málum nr. 48/1995 og nr. 25/2009. Álitsbeiðendur árétta að í athugasemdum með frumvarpi laga nr. 40/2011 segi: „Ekki er ætlunin að rýmka svo nokkru nemi reglur og skilyrði fyrir hunda- og kattahaldi með þessu frumvarpi. Í öllum meginatriðum eru fyrirmæli og reglur frumvarpsins í samræmi við gildandi reglur eins og þær hafa verið skýrðar og túlkaðar.“ Af þessu megi sjá að hin nýju lög eigi ekki að rýmka svo nokkru nemi reglur og skilyrði fyrir hunda- og kattahaldi í fjöleignarhúsum. Við túlkun ákvæða nýju laganna beri því að hafa hliðsjón af þessu. Í því sambandi vísa álitsbeiðendur til framkvæmdar og túlkunar kærunefndarinnar á lagareglum fjöleignarhúsalaganna um katta- og hundahald. Þá benda álitsbeiðendur á að verði katta- og hundahald leyft í íbúð gagnaðila, þrátt fyrir að samþykki annarra eigenda liggi ekki fyrir, þá sé hætta á því að með tímanum komi hundar og kettir í enn fleiri íbúðir hússins og umferð hunda á sameiginlegri lóð og leiksvæði barna aukist til muna. Slíkt fordæmi fyrir frekara hunda- og kattahaldi telja álitsbeiðendur í andstöðu við lög og þinglýsta kvöð á lóðinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í framlögðu minnisblaði frá S, bæjarlögmanni R, lýsi hún því yfir fyrir hönd bæjarfélagsins árið 2005 að bannið sem sett var gegn hunda- og kattahaldi í skipulagsskilmálum fyrir P-hverfi (upphaflega samþykktir í bæjarstjórn 25. janúar 1999) og í lóðarleigusamningum, skorti lagastoð og sé því að engu hafandi. Í kjölfarið hafi Heilbrigðiseftirlit R gefið út fjölmörg leyfi til hundahalds innan hverfisins og vinni það eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús. Gagnaðilar hafi fengið þessa yfirlýsingu staðfesta hjá S og leyfi til þess að leggja fram minnisblaðið. Hafi húsfélagið því verið upplýst um að hunda- og kattahald sé vissulega leyfilegt í P-hverfi, enda þurfi ekki annað en eitt símtal á bæjarskrifstofu R því til staðfestingar. Af þessu sé ljóst að álitbeiðendur halda því ranglega fram að hunda- og kattahald sé óleyfilegt í P-hverfi.
Af hálfu gagnaðila er á því byggt að samþykki annarra íbúa hússins sé óþarft sbr. b-lið 33. gr. laga um fjöleignarhús. Við túlkun og skýringu lagaákvæða sé farið eftir markmiði og tilgangi löggjafans með setningu viðkomandi laga. Markmið og tilgangur löggjafans með því að takmarka rétt fólks til dýrahalds í fjölbýlishúsum, sbr. ákvæði fjöleignarhúsalaga, séu alveg skýr. Markmiðið sé að vernda þá einstaklinga sem glíma við alvarlegt dýraofnæmi og geta af heilsufarsástæðum ekki búið í nánu samneyti við dýr. Talið sé að um 6% manna séu með dýraofnæmi og sé ekki nema lítill hluti þeirra með svæsið ofnæmi, sbr. athugasemdir með frumvarpi um breytingar á lögum um fjöleignarhús. Í þeim tilgangi að vernda þetta lága hlutfall fólks, sé dýrahald bannað í þeim íbúðum þar sem íbúar deila sameiginlegum inngangi með öðrum íbúum fjöleignarhúss í þeim skilningi að ekki sé innangengt í viðkomandi íbúðir á annan veg en að notast við hinn sameiginlega inngang. Það er nauðsynlegt væri að fara með dýrin í gegnum hinn sameiginlega inngang til þess að komast inn og út úr viðkomandi íbúðum og því hætt við að aðilar með alvarlegt dýraofnæmi, hitti dýrin þar fyrir. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús horfi málin öðruvísi við þegar íbúðir í fjölbýlishúsi hafa sérinngang. Með hliðsjón af markmiðsskýringu laganna breyti þá engu hvort til staðar sé sameiginlegur inngangur sem aðrir íbúar fjöleignarhússins deila. Svo framarlega sem dýrin þurfa aldrei að fara í gegnum hinn sameiginlega inngang, stigagang eða annað sameiginlegt rými sem staðsett sé innandyra, sé markmiðum takmörkunarákvæða um dýrahald fjöleignarhúsalaga náð. Við slíkar kringumstæður, þ.e. þegar um sérinngang sé að ræða inn í íbúð fjöleignarhúss, sé samþykkis annarra íbúa fjöleignarhússins ekki þörf fyrir dýrahaldi í þeirri íbúð, þótt sameiginlegur inngangur sé til staðar sem nýttur sé af íbúum annarra íbúða í húsinu. Gildi þá einu hvort íbúar íbúðar með sérinngang gætu einnig nýtt sér hinn sameiginlega inngang ef þeir vildu. Það sem máli skiptir sé það að ef íbúar viðkomandi íbúðar þurfa ekki að notast við hinn sameiginlega inngang til þess að ferja dýrin til og frá séreign, þegar þess er þörf, sé um sérinngang að ræða í viðkomandi íbúð í skilningi b-liðar 33. gr. laga um fjöleignarhús og því ekki þörf á samþykki annarra íbúa hússins þar sem að viðkomandi íbúð telst þá ekki deila hinum sameiginlega inngangi með öðrum íbúum hússins í skilningi a-liðar 33. gr. laga um fjöleignarhús, þó hann sé til staðar í húsinu og nýttur af íbúum annarra íbúða hússins.
Meginkjarni málsins sé því sá að um sérinngang í íbúð gagnaðila sé að ræða, líkt og aðrar íbúðir á fyrstu hæð, og gagnaðilar notist því ekki við hinn sameiginlega inngang sem íbúar á 2. og 3. hæð verða að nota til þess að komast inn og út úr íbúðum sínum og inn og út úr húsinu. Líkt og sjá megi á framlögðum málsgögnum, teikningum og ljósmyndum sé fjöleignarhúsið byggt í halla og því verði ekki neitað að til staðar sé sameiginlegur inngangur sem allar íbúðir hússins geta nýtt sér. En hinn sameiginlegi inngangur sé hins vegar hvorki nauðsynlegur íbúðum íbúa á 1. hæð né nýttur af öllum íbúum 1. hæðar. Stafi þetta af því að reginmunur sé á inngöngu í íbúðir á 1. hæð hússins og íbúða á 2. og 3. hæð. Munurinn sé sá að til þess að íbúar 2. og 3. hæðar geti átt innangengt og utangengt í íbúðir sínar verða þeir að fara í gegnum hinn sameiginlega inngang, þar sem staðsett sé lyfta, sem flytur þá til og frá 2. og 3. hæð. Íbúðir á 1. hæð hafi hins vegar sérinngang, hver fyrir sig af hellulagðri stétt sem liggi meðfram austurhlið hússins. Ef íbúðir 1. hæðar notist ekki við bíl þá sé aldrei þörf á því að fara í gegnum garðinn til þess að komast að bílastæðunum sem staðsett eru á vesturhlið hússins. Ef íbúar 1. hæðar vilja leggja leið sína á bílastæðið geta þeir annaðhvort labbað inn og út í gegnum hinn sameiginlega inngang eða labbað í gegnum lóðina meðfram hlið íbúðar gagnaðila eða af hinni hellulögðu stétt og niður gangstétt þá sem umlykur garð hússins og er í eigu Hafnarfjarðar og þaðan inn á bílastæðið. Óþarfi sé að taka fram að samkvæmt lögum um fjöleignarhús megi dýr ekki fara inn í sameign og sé þá átt við sameign sem sé innandyra en skv. 33. gr. c. laga um fjöleignarhús má ferja dýr til og frá séreign um sameign eða sameiginlega lóð, svo lengi sem þau eru í taumi undir stjórn eigenda. Gagnaðilar telja því að þeim sé heimilt að ganga í gegnum lóðina til þess að ferja dýrin inn og út úr bíl staðsettum á bílastæði hússins, kjósi þeir það, eða ganga af hellulögðu stéttinni og eftir fyrrnefndri gangstétt sem liggi umhverfis húsið.
Ljóst sé að dýrin stígi aldrei fæti inn fyrir hinn sameiginlega inngang eða aðra sameign sem staðsett sé innandyra, enda sé engin þörf á því. Innangengt sé í hina sameiginlegu hjóla- og vagnageymslu, utan frá, það sé því ekki þörf á því að fara í gegnum hinn sameiginlega inngang til þess að komast inn í hana eða sérgeymslur íbúðanna. Sömu sögu sé að segja með ruslageymsluna. Þá skipti það heldur ekki máli þar sem að dýrin stíga aldrei fæti inn í framangreinda sameign. Gagnaðili greinir frá því að hún nálgast að vísu póst sinn í póstlúgu sem staðsett sé ásamt öðrum póstlúgum í anddyri hússins, en þangað inn sé opið fyrir hvern sem er og opna þurfi aðra hurð til þess að komast inn í hinn eiginlega sameiginlega inngang. Skiptir þetta heldur ekki máli þar sem að dýrin stíga heldur aldrei fæti inn í þessa sameign.
Gagnaðili vísar til þess að skv. b-lið 33. gr. laga um fjöleignarhús sé samþykkis annarra eiganda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða, sbr. a-lið 33. gr., þ.e. þegar eigendur viðkomandi íbúðar þurfi ekki að nota sameiginlegan inngang né stigagang með öðrum íbúum, þó að hann sé til staðar, vegna þess að sérinngangur sé í viðkomandi íbúð. Sé talið upp í dæmaskyni, ýmist af jarðhæð eða sameiginlegum útitröppum: „Á það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum.“
Þar sem að þetta sé upptalning í dæmaskyni sé alveg ljóst að hér sé ekki um tæmandi talningu að ræða og því skipti hér engu hvort að sérinngangur íbúðanna á 1. hæð sé talinn af jarðhæð eða af 1. hæð fræðilega séð, svo lengi sem um sérinngang sé að ræða. Þá segi einnig í sömu grein: „Gildir það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt rými sé í húsinu.“
Af þessu sé því ljóst að engu skipti þó að annað sameiginlegt rými sé í húsinu, þ.e. sameiginlegur inngangur fyrir aðrar íbúðir hússins, ruslageymslur, hjóla- og vagnageymslur o.s.frv. Ljóst sé að um sérinngang sé að ræða í hverja íbúð fyrir sig á 1. hæð. Enginn annar inngangur sé í íbúðirnar og innan sérinngangsins taki við forstofa/anddyri. Því geti ekki verið um inngang af svölum eða annars konar inngang að ræða. Gagnaðilar vísa hér meðal annars til framlagðs söluyfirlits sem einn álitsbeiðanda, starfandi fasteignasali, sendi þeim fyrir hönd Fasteignarsölunnar T í tölvupósti 27. október 2010, en þar segi orðrétt: „Sér inngangur, forstofa með flísum á gólfi og skápum.“ Þá benda þau á að þess megi einnig geta að ef íbúar 1. hæðar fá gesti sem ber akandi að garði og kjósa að nota hinn sameiginlega inngang, þurfa þeir að hringja dyrabjöllu bæði þegar þeir koma og þegar þeir fara, til þess að láta hleypa sér inn í hinn sameiginlega inngang. Það að þurfa að hleypa gestum inn í sameiginlegan inngang með dyrabjöllu, þegar þeir eru á heimleið, undirstrikar það að um sérinngang sé að ræða inn í íbúðir á 1. hæð, en gestir 2. og. 3. hæðar komast óhindrað inn í hinn sameiginlega inngang á heimleið sinni.
Gagnaðilar benda á að Heilbrigðiseftirlit R hafi gefið út skráningarskírteini fyrir hinn umrædda hund. Vert sé að benda á að Heilbrigðiseftirlitið vinni út frá lögum um fjöleignarhús og njóta til þess atbeinis sérfræðinga í túlkun þeirra og beitingu. Þegar gagnaðilar hafi sótt um skráningarskírteini fyrir hundinn hafi verið aflað álits tilgreinds sérfræðings innan Heilbrigðiseftirlitsins og hafi honum verið greint skýrt frá aðstæðum og sýndar teikningar af húsinu. Hafi hann staðfest rétt gagnaðila til hundahalds og túlkun ákvæða laga um fjöleignarhús þess efnis að þegar hús skiptist í aðgreinda eignarhluta með þeim hætti að sérinngangur sé í viðkomandi íbúð og dýrin þurfa aldrei að fara í gegnum sameign sem staðsett sé innandyra, sé ekki þörf á samþykki annarra íbúa, þrátt fyrir að sameiginlegur inngangur, stigagangur eða annað sameiginlegt rými sé til staðar. Það skipti engu ef ekki sé þörf á að nota hann. Samrýmist niðurstaða þessi markmiðsskýringu takmörkunar ákvæðum laga um fjöleignarhús gegn dýrahaldi.
Þar sem gagnaðilar séu sannfærðir um að ekki sé þörf fyrir samþykki annarra íbúa hússins fyrir dýrahaldi þeirra, sbr. framangreind rök, hafi þau ekki aflað samþykkis annarra íbúa áður en dýrin komu, en skráningarskírteini hundsins ásamt framlögðu minnisblaði S hafi verið lagt fram á fyrsta húsfundi. Enginn íbúanna hafi haft samband til þess að lýsa því yfir að heilsufari þeirra sé stefnt í hættu vegna dýranna og engar kvartanir hafi borist vegna þeirra annars efnis en þess að á húsfundi þeim sem álitsbeiðendur vísa til, hafi verið skorað á gagnaðila að fjarlægja dýrin vegna þess að dýrahald væri bannað í húsinu á grundvelli laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum álitsbeiðanda ítreka þau fyrir kröfur sínar og rök. Jafnframt greina þau frá því að óundirritað minnisblað starfsmanns sveitarfélagsins sem gagnaðilar vísi til sé ekki yfirlýsing sveitarfélags sem slíks. Aðeins sé um að ræða vinnuskjal í formi minnisblaðs starfsmanns stjórnvalds sem hafi enga lagalega þýðingu. Þinglýstar kvaðir á eignum hafi réttaráhrif gagnvart þriðja aðila. Umrædd þinglýst kvöð um bann við katta- og hundahaldi sé í fullu gildi og hafi gagnaðilar ekki sýnt fram á að þeirri þinglýstu kvöð hafi verið aflétt eða hún afmáð úr þinglýsingabók. Afstaða einstakra bæjarstarfsmanna hafi þar enga þýðingu enda sé ljóst að óumdeilt sé að um þinglýsta kvöð sé að ræða.
III. Forsendur
Með lögum nr. 40/2011 um breytingu á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, sem tóku gildi 15. apríl 2011, var meðal annars fellt út ákvæði 13. tl. A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 en þar var kveðið á um að samþykki allra eigenda þurfi fyrir því að halda megi hunda og/eða ketti í húsi. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægði þó samþykki þeirra eigenda sem höfðu sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.
Núgildandi reglur um hunda- og kattahald er að finna í 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með síðari breytingum. Samkvæmt 33. gr. a. er hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Samkvæmt 33. gr. b. er samþykkis annarra eigenda ekki þörf í þeim tilvikum þegar hvorki er um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða. Á það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildir það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt húsrými.
Húsið X nr. 2 er þriggja hæða fjöleignarhús með kjallara. Í kjallara eru meðal annars átta bílskúrar í séreign og sérgeymslur íbúða, auk sameignarrýmis. Frá kjallara gengur stigi og lyfta um allar hæðir hússins. Hægt er að ganga inn í stigahúsið frá báðum hliðum, þ.e. bílastæðamegin og frá lóðinni. Íbúar á 1. hæð geta því bæði gengið beint frá lóðinni inn í íbúðir sínar eða inn í stigahúsið, út á lóðina og þaðan inn í íbúðirnar. Ekki er innangengt inn í íbúðirnar á 1. hæð frá stigahúsinu heldur frá lóðinni. Gengið er út á svalaganga til að komast í íbúðir á 2. og 3. hæð.
Ljóst er af gögnum málsins að gagnaðilar eru með sérinngang að íbúð sinni frá lóðinni þótt þau geti einnig farið inn og út um stigahúsið til að komast út á lóðina að íbúðinni. Er það álit kærunefndar að gagnaðilar þurfi ekki samþykki annarra eigenda hússins fyrir hunda- og kattahaldi á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda sé hvorki gengið með dýrin inn um stigahúsið né um annað sameignarrými. Kærunefnd bendir á að álit kærunefndar byggist eingöngu á túlkun laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með síðari breytingum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Reykjavík, 22. september 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson