Mál nr. 12/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2011
Valdsvið stjórnar: Uppsögn húsvarðar. Leiga húsvarðaríbúðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. apríl 2011, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 2–12 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. maí 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. maí 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2–12 í R, sem er fyrir 60 ára og eldri. Húsið skiptist í samtals 134 eignarhluta, þar af eina húsvarðaríbúð. Ágreiningur er um valdsvið stjórnar.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
I. Að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar húsfélagsins að segja upp húsverði, breyta starfi húsvarðar og ráða í hans stað umsjónarmann í fjórar klukkustundir á dag án samþykkis húsfundar hafi verið ólögmæt.
II. Að óheimilt sé að leigja íbúð húsvarðar án samþykkis á húsfundar.
III. Að húsfélagið verði aðili að Húseigendafélaginu.
Í álitsbeiðni kemur fram að aðdraganda máls þessa megi rekja til fyrirvaralausrar uppsagnar húsvarðar í ágúst 2010. Ákvörðun þess efnis hefði verið tekin á fundi stjórnar húsfélagsins hinn 26. júlí 2010 og tilkynnt íbúum bréflega 21. ágúst 2010 en þá hafi verið búið að segja húsverðinum upp starfinu og var ekki óskað eftir að hann ynni uppsagnarfrestinn. Gagnaðili hafi skipt með sér störfum án launa og ráðið hreingerningarmenn. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi ekki farið að lögum í störfum sínum og vísar í 1. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings. Þar kemur fram að æðsta vald í málefnum húsfélagsins sé í höndum almenns fundar þess, húsfundar. Auk þess telur gagnaðili að önnur ákvæði laganna geti átt við í málinu. Að beiðni samtals 67 íbúa hafi húsfundur verið haldinn 9. september 2010.
Álitsbeiðandi upplýsir að kornið sem fyllti mælinn hafi verið boð á fund í hverju stigahúsi fyrir sig sem bar yfirskriftina „Spjall og kleina“. Þar hafi verið kynntur nýr umsjónarmaður sameignar og rætt hlutverk hans og verksvið. Hafi stjórnin sagt húsverðinum upp og ráðið umsjónarmann í fjögurra klukkustunda starf á dag án samþykkis eigenda.
Byggingaraðili hússins hafi upphaflega ráðið húsvörðinn og hafi hann fengið húsvörðinn á tímabili til að sýna íbúðirnar fyrir sig og hafi sumar þeirra verið keyptar á þeim forsendum. Í sölugögnum hafi meðal annars verið kynnt að í öllum íbúðum yrðu tveir neyðarhnappar sem tengdust íbúð húsvarðar og vaktmiðstöð.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að málið virðist snúast um valdsvið gagnaðila þar sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir áliti á því hvort stjórn húsfélags geti breytt stöðu húsvarðar í fjögurra klukkustunda starf umsjónarmanns að íbúum forspurðum. Gagnaðili telur að um misskilning álitsbeiðanda sé að ræða varðandi starfsheiti viðkomandi starfsmanns því þótt hann hafi verið nefndur umsjónarmaður fasteigna í fundarboði sem íbúum hafi verið sent þá sjáist á gögnum í málinu sem álitsbeiðandi lagði fram að raunverulegt starfsheiti sé húsvörður og starfslýsing í samræmi við það.
Um vald- og verksvið stjórnar vísar gagnaðili til 4. og 5. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Á grundvelli þessara greina hafi verið ráðinn húsvörður við stofnun húsfélagsins sem hafi áður verið starfsmaður byggingaraðila. Gerð hafi verið starfslýsing fyrir hann sem sé að finna í gögnum málsins frá álitsbeiðanda. Í starfslýsingu komi fram að húsvörður skuli annast ræstingu allrar sameignar. Þar komi einnig fram að hann skuli sinna neyðarkalli frá íbúum hvenær sem er nema þegar hann sé í sumarleyfi eða fjarverandi vegna veikinda og skuli sími hans tengdur neyðarsímum íbúða. Þetta ákvæði hafi verið í starfslýsingunni sem gilti meðan hann starfaði hjá byggingaraðila hússins. Gagnaðili greinir frá því að neyðarhnapparnir í íbúðunum hafi einnig verið tengdir sérstökum síma í íbúð húsvarðar og síma í anddyri stigahúss nr. Y sem væntanlega sé sú vaktstöð sem nefnd sé í auglýsingum söluaðila íbúðanna sem fylgdi álitsbeiðni. Þetta fyrirkomulag hafi ekki gengið upp því þrátt fyrir að kvöð um að sinna neyðarköllum væri í starfslýsingu húsvarðar hafi það komið fyrir að húsvörður hafi ekki svarað neyðarboði. Gagnaðili hafi því ákveðið að breyta svörun neyðarkalla þannig að nú berast boð frá neyðarhnöppum íbúða til Öryggismiðstöðvarinnar sem hringir síðan fyrst í húsvörð en sé hann ekki viðlátinn sé hringt í stjórnarmenn í ákveðinni röð. Sá galli sé á kerfinu að ekki sé hægt að koma boðum til Öryggismiðstöðvarinnar um það hvaðan neyðarboðin berast og því geti starfsmenn hennar ekki brugðist við með því að hringja í viðkomandi íbúð og gera síðan nauðsynlegar ráðstafanir. Náist aftur á móti ekki í neinn af framantöldum sendir Öryggismiðstöðin starfsmann á staðinn. Gagnaðili sjái því ekki annað en að með þessu fyrirkomulagi sé betur tryggt að neyðarköllum frá íbúum verði svarað.
Gagnaðili greinir frá því að ræstingum hafi ekki verið sinnt sem skyldi og því hafi hún ákveðið að ráða verktaka til að sinna þeim.
Þá greinir gagnaðili frá því að þegar nýr húsvörður hafi verið ráðinn hafi verið ákveðið að ræsting sameignar yrði áfram í höndum verktaka. Þar sem ræstingin hafi áður verið verulegur hluti af starfi húsvarðar hafi verið ljóst að ekki væri lengur um fullt starf að ræða. Af þeirri ástæðu hafi verið ákveðið að fastur starfstími hans yrði styttur og hann ráðinn í 50% starf en við fyrri starfslýsingu hafi verið bætt að hann skyldi annast slátt á lóð húseigenda. Ákveðið hafi verið að leigja íbúð húsvarðarins þar sem nýr húsvörður býr í eigin íbúð í húsinu og ekki hafi verið gerð krafa um að hann flytti í húsvarðaríbúðina.
Gagnaðili kveðst gera sér fulla grein fyrir því að æðsta vald í málefnum húsfélagsins sé í höndum húsfunda. Þess vegna hafi gagnaðili meðal annars ákveðið að halda fundi með íbúum hvers stigahúss fyrir sig til að kynna þessa ákvörðun og gefa íbúðareigendum kost á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Þar sem ekki allir eigendur hafi mætt á þessa fundi hafi gagnaðili sent bréf í allar íbúðirnar þar sem fram hafi komið það helsta sem þar hafði verið rætt, þar með taldar þær ákvarðanir sem gagnaðili hafði tekið varðandi húsvörð. Málið hafi því verið kynnt rækilega fyrir eigendum og því hafi þeir getað tekið það upp á aðalfundi félagsins og ákveðið að annar háttur yrði hafður á ef þeir teldu ástæðu til þess. Hvorki hefðu komið fram athugasemdir né tillögur um annað fyrirkomulag og skýrsla stjórnar þar sem meðal annars var gerð grein fyrir þessum málum hafi verið samþykkt samhljóða.
Gagnaðili greinir frá því að erfitt sé í svo stóru húsfélagi að hafa samráð við eigendur um öll mál sem taka þurfi ákvörðun um. Í því sambandi vísar gagnaðili til athugasemda við 70. gr. frumvarpsins sem varð að lögum nr. 26/1994.
Gagnaðili telur að eðlilega hafi verið staðið að málinu, íbúar hafi fengið fullnægjandi upplýsingar, skýringar og tækifæri til að taka ákvörðun um að öðruvísi skyldi staðið að málum. Af þeim sökum gerir gagnaðili þá kröfu að það verði staðfest.
Þá bendir gagnaðili á varðandi þá kröfu álitsbeiðanda að stjórn húsfélagsins verði gert að ganga í Húseigendafélagið og leita aðstoðar húsfundaþjónustu til að koma í veg fyrir frekari árekstra að gagnaðili geti ekki séð að það muni tryggja að ekki komi til ágreinings meðal eigenda. Ákvörðun um aðild að Húseigendafélaginu hljóti að vera eigenda sjálfra og sjái gagnaðili ekki hvernig kærunefnd húsamála eigi að taka afstöðu til þess enda séu engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem geri ráð fyrir því.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að tilgangur álitsbeiðninnar sé sá að fá úr því skorið hvort gagnaðili hafi brotið lög með því að leita ekki með formlegum hætti eftir samþykki íbúa, þ.e. með húsfundi og atkvæðagreiðslu, varðandi mikilvæg og afdrifarík mál eins og að breyta starfi húsvarðar í fjögurra klukkustunda starf. Álitsbeiðandi greinir frá því að málið snúist ekki lengur um fyrrverandi húsvörð og hans mál. Álitsbeiðandi furðar sig á því að unnt sé að vinna starf húsvarðar, að sjá um eign sem tilheyrir 134 íbúðum, á 20 klukkustundum á viku. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að þau hjónin hafi flutt í tilgreint húsnæði vegna þess öryggis sem hafi verið lofað í auglýsingum Y ehf. á íbúðum í X. Á þessum öryggisforsendum hafi þau keypt íbúðina í maí 2006. Þegar þau keyptu íbúðina hafi ekki verið búið að ráða húsvörð og því hafi staða hans ekki verið persónubundin hjá þeim hjónum.
Álitsbeiðandi bendir á að þegar leitað hafi verið til Öryggisþjónustunnar hafi hún það fyrir venju að byrja á að hringja í húsvörð. Þeir sem hafi þurft mest á persónulegri þjónustu að halda sakni fyrrverandi húsvarðar og því passi það ekki við það sem fram hafi komið um að hann hafi ekki sinnt þeim þætti starfsins. Varðandi þann þátt sem lúti að þrifum þá segi í fundargerð frá 7. október 2008 að dregið sé í efa að húsvörður komist yfir þrif og tekið fram að hann hafi í mörg horn að líta.
Að lokum ítrekar álitsbeiðandi kosti þess að ganga í Húseigandafélagið.
III. Forsendur
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu.
Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 fer stjórnin með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar getur stjórnin ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefur stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveður laun hans og önnur kjör og hefur eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Með sama hætti er stjórninni einnig heimilt að fela sjálfstæðum verktaka, til dæmis húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni, sbr. 4. mgr. sömu greinar.
Samkvæmt 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið, sbr. 2. mgr. 70. gr. Stjórninni ber hins vegar að leggja ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi svo sem segir í 3. mgr. 70. gr.
Af gögnum málsins má ráða að gert hafi verið ráð fyrir húsverði í húsinu frá upphafi og hverjar starfsskyldur hans væru. Kærunefnd telur að stjórn húsfélagsins hafi haft heimild til að segja upp húsverði og ráða annan í hans stað. Hins vegar er það álit kærunefndar að stjórn húsfélags geti ekki ákveðið að breyta starfsskyldum hans frá því sem verið hefur, svo sem verklýsingu og starfshlutfalli, heldur ber að taka ákvörðun um slíkt á húsfundi.
Í 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að ákvörðun um að leigja út húsvarðaríbúð ber að taka á húsfundi.
Þá er það ekki hlutverk kærunefndar að taka ákvörðun um að húsfélag gerist aðili að Húseigendafélaginu en í því sambandi er bent á 4. mgr. 69. gr. laganna. Er þessari kröfu því vísað frá kærunefnd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að segja upp húsverði en að stjórninni hafi verið óheimilt að breyta starfi húsvarðar og ráða í hans stað umsjónarmann í fjórar klukkustundir án samþykkis húsfundar.
Það er álit kærunefndar að ákvörðun um það að leigja út húsvarðaríbúð ber að taka á húsfundi.
Reykjavík, 22. september 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson