Mál nr. 14/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2011

Eignarhald: Stigapallur og útidyrahurð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. apríl 2011, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. maí 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 8. júní 2011, athugsemdir gagnaðila, dags. 21. júní 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 3 í R, sem skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi neðri hæðar og gagnaðili er eigandi efri hæðar (rishæðar). Ágreiningur er um eignarhald á palli fyrir neðan stiga upp á rishæð og útidyrahurð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að rými/pallur fyrir neðan stiga upp á efri hæð (stærð 1 m²) sé í sameign og að álitsbeiðandi fái lykil að útidyrahurð til að komast inn í rýmið enda teljist pallurinn og útidyrahurðin í sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um 1 m² rými fyrir neðan stigann sem liggi upp á 2. hæðina að íbúð gagnaðila og að herbergi í eigu álitsbeiðanda. Gagnaðili gangi inn í húsið í gegnum útidyr á umræddu rými þar upp stigann og svo inn um dyr á sinni íbúð. Vinstra megin við pallinn sé hurð inn í íbúð álitsbeiðanda og hægra megin sé hurð að sameiginlegu þvottahús. Álitsbeiðandi telur umrætt rými vera í sameign beggja íbúðanna þar sem það sé ekki tilgreint í eignaskiptasamningi sem séreign gagnaðila. Gagnaðili telji hins vegar að umrætt rými sé séreign sín þar sem umræddur stigi sé skráður sem 2,9 m² hjá Fasteignamati ríkisins en ekki 1,9 m² eins og stiginn sé að frátöldum þessum 1 m² sem sé pallurinn fyrir neðan hann.

Þá greinir álitsbeiðandi frá því að hún eigi herbergi á efri hæð hússins og hún verði að nota stigann til þess að komast inn í herbergið. Í eignaskiptasamningi komi fram að stiginn sé séreign gagnaðila en ekki stigagangurinn, þ.e. rýmið sem sé 1 m² fyrir neðan stigann. Í eignaskiptasamningi sé ekki fjallað um anddyri hjá risíbúð en fjallað sé um anddyri fyrir íbúð á neðri hæð. Klárlega mætti kalla umrætt rými fyrir neðan stigann anddyri. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili haldi því fram að hurð álitsbeiðanda að umræddu rými hafi ekki verið á teikningum hússins og hún sé nýlega tilkomin. Þessu mótmælir álitsbeiðandi og greinir frá því að áður en umrædd hurð, sem sé eldvarnarhurð, hafi verið sett fyrir kaup gagnaðila, hafi verið þar rennihurð.

Loks greinir álitbeiðandi frá því að eignaskiptasamningurinn sé frá árinu 1981 en teikning af grunnfleti neðri og efri hæðar sé frá 1972 en þá hafi húsið verið einbýlishús. Þessar teikningar séu ekki í gildi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé stigahúsið 2,9 m² og í eigu gagnaðila. Í eignaskiptasamningi sé hins vegar fjallað um stiga og því sé ágreiningur hvort umræddur 1 m² fyrir neðan stigann sé í sameign eða ekki og þar með útidyrahurðin sem efri hæðin hafi aðgang að. Spurningin sé um orðlag, þ.e. stigi eða stigagangur. Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðanda hafi ekki verið bannaður aðgangur að þessu svæði. Augljóst sé af teikningum að hurðin sem álitsbeiðandi noti frá sinni íbúð inn í stigarýmið sé nýlega tilkomin. Við hlið hennar megi sjá rör sem enn standi upp úr gólfinu eftir ofninn sem var áður Ekki hafi verið gert ráð fyrir hurðinni í upprunalegri hönnun og skipulagi hússins og því telji gagnaðili ljóst að umræddir 2,9 m² séu séreign gagnaðila.

Af teikningu sem síðast hafi verið samþykkt hjá R sjáist að efri hæðin sé aðeins með innangengt frá umræddum palli inn í þvottahúsið en hurð sé að utanverðu fyrir neðri hæðina á norðurgafli hússins inn í þvottahúsið. Gagnaðili telur engin rök fyrir því að umrætt rými teljist til sameignar og að álitsbeiðandi eigi að fá lykil að útidyrahurðinni. Flöturinn fyrir neðan stigann sem sé um 1 m² sé í eigu gagnaðila samkvæmt Fasteignamati ríkisins og þegar talað sé um stigahús sem sé 2,9 m² sem sé nánast samanlagt stiginn og flöturinn sem deilt sé um í fermetrum. Þrjár útidyrahurðir séu á húsinu, ein fyrir álitsbeiðanda, ein fyrir gangaðila og svo er útidyrahurð fyrir álitsbeiðanda að sameiginlegu þvottahúsi. Telur gagnaðili eðlilegt að hann eigi sína útidyrahurð og sinn lykil án þess að þurfa að deila því með neðri hæð. Af þeirri ástæðu telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki þörf á að nota sína útidyrahurð líka.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að gagnaðili hafi ekki keypt íbúðina með sérinngangi og vísar til þess að í söluyfirliti, dags. 7. júlí 2009, komi fram að inngangur sé sameiginlegur. Inngangur inn í íbúð gagnaðila sé við hlið herbergis sem álitsbeiðandi eigi efst í stiganum og þar sé einnig rafmagnstafla fyrir húsið. Álitsbeiðandi segir að þau hafi ekki gert umrætt hurðargat líkt og gagnaðili gefi í skyn. Þarna hafi verið rennihurð og hún hafi verið þar svo til frá því að húsið var byggt, sbr. teikningu. Álitsbeiðandi hafi sett upp eldvarnarhurð af öryggisástæðum þar sem ekki hafi verið hægt að læsa rennihurðinni. Þetta hafi verið gert þegar efri hæðin fór á sölu en á tímabili hafi verið leigjendur í íbúðinni. Ofninn sem hafi verið við hlið hurðarinnar sé inni í þvottahúsi og hafi verið þar síðan gagnaðili keypti íbúðina. Þvottahúsið sé sameign beggja og hafa báðir eignarhlutar aðgang að þvottahúsinu um útidyrahurðina og frá pallinum.

Þá greinir álitsbeiðandi frá því að ekki sé vitað hvaðan Fasteignamat ríkisins hafi gefið sér þessar upplýsingar um fermetrafjölda, þ.e. þessa 2,9 m² sem gefnir séu upp sem eign gagnaðila. Þetta sé ekki í samræmi við eignaskiptasamninginn sem tilgreini aðeins stiga. Hafi yfirmaður hjá Fasteignamati ríkisins ekki getað svarað því hvaðan upplýsingarnar um fermetrana væru fengnar þegar álitsbeiðandi spurði að því. Álitsbeiðandi ítrekar að ljóst sé að álitsbeiðandi eigi herbergi fyrir ofan stigann, rafmagnstaflan fyrir ofan stigann sé fyrir allt húsið og íbúar neðri hæðar hafi alltaf getað gengið um eldvarnarhurðina sem áður hafi verið rennihurð. Þá telji álitsbeiðandi að stiginn sjálfur ætti í raun einnig að vera sameign.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að samkvæmt þeirri einu teikningu sem til sé af húsinu, dags. 2 júlí 1972, og samþykkt á fundi bygginganefndar hinn 13. sama mánaðar, hafi hvorki verið teiknað né samþykkt hurðarop eða dyr á vegg milli stigagangs efri hæðar og skála neðri hæðar og hafi því umræddar dyr verið gerðar í heimildarleysi og án samþykktar bygginganefndar R. Teikning af grunnfleti hússins sem álitsbeiðandi hafi sent nefndinni sé ekki í gildi. Sú teikning sé fölsuð með kroti sem álitsbeiðandi hafi sjálf gert máli sínu til stuðnings. Sú teikning sem hann hafi lagt fram sé á hinn bóginn rétt. Í söluyfirliti sé rangt farið með sameiginlegan inngang. Sé ljóst að íbúð álitsbeiðanda sé með sína forstofu og sinn inngang og íbúð gagnaðila með sinn inngang. Áréttar gagnaðili að hann greiði fasteignagjöld af 2,9 m² stigahúsi sem sé mjög nálægt stærð stigahússins þar sem umrætt rými sé.

Í viðbótarathugasemdum sínum segir álitsbeiðandi að hurðirnar séu ekki merktar inn á teikninguna sem samþykkt sé hjá byggingarfulltrúa enda séu þetta rennihurðir og það sem hún hafi krotað inn á sé einungis til ábendingar um að þarna séu hurðir, það sé augljóslega ekki fölsun. Rennihurðin sem ennþá sé á þessum sama vegg og skilur að skála neðri hæðar og svefnherbergi sé heldur ekki á teikningu en sé þar engu að síður. Ef rennihurðin væri ekki til staðar væri ekki unnt að komast úr skálanum inn í svefnherbergið.

Álitsbeiðandi bendir á að innra skipulag hússins sé einnig nokkuð frá því að vera eins og teikningarnar sýni, bæði efri og neðri hæð, enda séu þær frá árinu 1972. Þær hafi verið gerðar þegar það átti að byggja við stofuna sólstofu á neðri hæð og þegar anddyrið hafi verið sett að framanverðu. Sólstofan hafi ekki verið byggð og því sé innra skipulag ekki alveg eins og teikningarnar sýna, hvorki á neðri né efri hæð. Samkvæmt samtali álitsbeiðanda við byggingarfulltrúa gildi einu rennihurð eða hurðir, þarna sé hurðarop og samkvæmt lögum eigi að vera eldvarnarhurð milli sameignar og íbúðar. Byggingarfulltrúinn hafi einnig bent á að innra skipulag eldri íbúða, sérstaklega, og húsa sé í flestum tilvikum annað en á samþykktum teikningum. Samt sem áður séu þær samþykktar þar sem engar aðrar teikningar séu til. Þeir væru ekki að skipta sér mikið af breytingum inni hjá fólki. Við úttektir gilti yfirleitt það innra skipulag sem væri á þeim tíma þegar úttektin væri gerð. Þrátt fyrir þetta sé þessi veggur með rennihurðunum tveimur á teikningum þótt rennihurðirnar, sem þó hafi alltaf verið, séu ekki merktar. Álitsbeiðandi eigi án efa herbergi á efri hæð og ekki sé hægt að ganga úr séreign í aðra séreign nema um sameign. Ef gerð yrði eignaskiptayfirlýsing í dag yrði umrætt rými og stigi sameign. Þá hafi álitsbeiðanda verið á það bent hjá Fasteignamati ríkisins að skráningin hjá þeim studdist við teikningar en ekki eignaskiptasamning sem hefðu ekkert lögformlegt gildi.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur ennfremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í málinu liggur fyrir þinglýstur eignaskiptasamningur fyrir X nr. 3 í R, dags. 20. febrúar 1981. Í samningnum kemur fram að húsið sé ein hæð og rishæð, þ.e. ein íbúð á hvorri hæð. Þá sé bílskúr á lóðinni. Íbúð á neðri hæð er lýst svo: Anddyri, gangur, stofa, tvö herbergi, eldhús og baðherbergi. Með íbúðinni fylgir helmingur þvottahúss í norðausturhorni 1. hæðar, sérgeymsla í norðausturhorni rishæðar og bílskúr. Íbúðinni á rishæð er lýst svo: Stigi, gangur, stofa, herbergi, eldhús, bað og geymsla. Með íbúðinni fylgir helmingur þvottahúss í norðausturhorni 1. hæðar. Eignarhluti neðri hæðar er 66,2% en rishæðar 33,8%.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 6. tl. 5. gr. sömu laga falla hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, undir séreign fjöleignarhúss, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Kærunefnd telur að ekki beri að túlka ákvæði 1. tölul. 8. gr. svo að allir eigendur viðkomandi húss eigi að hafa lykil að öllum útidyrahurðum hússins, heldur eingöngu þeir eigendur sem eigi rýmið sem hurðin er að.

Þrjár útidyrahurðir eru á húsinu, þ.e. útidyrahurð neðri hæðar, útidyrahurð að rýminu sem um er deilt og útidyrahurð að sameiginlegu þvottahúsi. Þegar komið er inn umdeilt rými, þ.e. umræddan pall fyrir neðan stiga, er vinstra megin hurð inn í íbúð neðri hæðar og hægra megin hurð að sameiginlegu þvottahúsi. Stiginn upp á rishæð er beint á móti útidyrahurðinni. Við enda stigans er hurð að íbúð rishæðar, auk þess sem þar er hurð að geymslu neðri hæðar og rafmagnstafla hússins. Af framlögðum teikningum sem samþykktar hafa verið af byggingarfulltrúa verður ekki ráðið að gert sé ráð fyrir hurð úr íbúð neðri hæðar inn í rýmið en fyrir liggur að slík hurð er til staðar.

Það er álit kærunefndar með vísan til skýrs orðalags í eignaskiptasamningi hússins að stigi upp í ris falli undir séreign gagnaðila. Kærunefnd telur að umrætt rými fyrir neðan stigann sé hluti stigans en saman myndar það stigahúsið. Með vísan til þess telur kærunefnd að stigahúsið, þ.e. umrætt rými/pallur fyrir neðan stiga og stigi upp á efri hæð (stærð 1 m²) teljist séreign gagnaðila. Hins vegar liggur ljóst fyrir að álitsbeiðandi kemst hvorki að geymslunni sem er séreign neðri hæðar né að sameiginlegri rafmagnstöflu nema fara um stigahúsið. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi notið umferðarréttar um útidyr rishæðar. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi hafi umferðarrétt um stigahúsið. Í því felst ekki að gagnaðila beri að láta álitsbeiðanda fá lykil að útidyrahurðinni heldur ber gagnaðila að sjá til þess að álitsbeiðandi komist inn í stigahúsið. Eins og nú háttar til í húsinu kemst álitsbeiðandi inn í stigahúsið um hurð á íbúðinni og því er engin þörf á því að hann fari inn í stigahúsið um útidyrahurðina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að rými/pallur fyrir neðan stiga upp á efri hæð (stærð 1 m²) sé séreign gagnaðila en álitsbeiðandi hafi umgengnisrétt um rýmið. Í því felst ekki að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda lykil að útidyrahurðinni.

Reykjavík, 22. september 2011

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson