Mál nr. 27/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 27/2011

Ákvarðanataka: Svalalokanir, endurnýjun handriða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. júlí 2011, beindu, A lögmenn f.h., B, C, D og E, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 27, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð F hdl., f.h. gagnaðila, dags. 5. september 2011, athugasemdir lögmanns álitsbeiðenda, dags. 23. september 2011, og athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 7. október 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. nóvember 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 27 í R, byggt árið 1960, alls 42 íbúðir. Ágreiningur er um lögmæti ákvarðana er lúta að framkvæmdum á handriðum og vegna svalalokana á húsinu.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun um framkvæmdir á handriðum og svalalokanir hafi verið ólögmæt.

Í álitsbeiðni er greint frá aðalfundi húsfélagsins 26. maí 2009. Þar hafi verið lagðar fram teikningar G arkitekta sem hafi sýnt húsið með nýjum svalahandriðum og svalalokunum. Á teikningunum sé gert ráð fyrir töluverðum breytingum á handriðum og að þau séu sérstaklega hönnuð til að geta borið svalalokanir sem hægt sé að bæta ofan á handriðin sé óskað eftir því.

Álitsbeiðendur bendir á að í fundargerð sé ekki greint frá því hversu margir hafi mætt. Þar komi fram að gjaldkeri hafi kynnt fyrirhugaðar framkvæmdir og nokkur umræða hafi skapast um fyrirkomulag þeirra. Lagt hafi verið fyrir fundarmenn samþykki til undirritunar fyrir svalalokunum í samræmi við byggingarnefndaruppdrátt G arkitekta. Samþykkt hafi verið að stjórnin fengi heimild til sækja um byggingaleyfi fyrir svalalokunum og heimild til að bjóða verkið út. Þegar útboði yrði lokið yrði boðað til húsfundar og niðurstaða borin undir atkvæði. Framkvæmdir væru gerðar á grundvelli teikninga frá G arkitektum. Á fundinum hafi legið fyrir eyðublað til undirritunar fyrir þá sem voru samþykkir því að svalalokanir yrðu gerðar samkvæmt fyrirliggjandi byggingarnefndaruppdráttum G arkitekta. Hafi fulltrúar 22 íbúða skrifað undir. Dagana á eftir hafi fulltrúar stjórnar húsfélagsins gengið með sams konar eyðublað í íbúðir og hafi þá sex aðrir íbúar ritað undir, þ.m.t. fulltrúi íbúðar húsvarðar sem sé í eigu húsfélagsins. Áhersla sé lögð á að í fundargerðinni komi hvergi fram að samþykki hafi verið veitt fyrir endurnýjun handriða á grundvelli teikninga G arkitekta. Það er aðeins hafi verið greidd atkvæði um framkvæmdirnar í heild. Þá hafi þarna verið samþykkt að veita stjórn heimild til að fá byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum þ.e. fyrir bæði endurnýjun handriða og svalalokunum í samræmi við framlagðar teikningar frá G arkitektum.

Á aðalfundi húsfélagsins 5. ágúst 2010 hafi verið lögð fram tillaga stjórnar um heimild til að semja við H ehf. þar sem tilboð þess hafi verið hagstæðast. Í fundargerð komi fram að sú tillaga, þ.e. að gangast við tilboði H ehf. í allt verkið, bæði endurnýjun handriða og svalalokana, hafi verið samþykkt án mótatkvæða. Hins vegar komi ekki fram hversu margir viðstaddra hafi greitt atkvæði eða hvort einhverjir hafi setið hjá. Komið hafi fram fyrirspurn um hvort ekki þyrfti aukið meirihlutasamþykki fyrir framkvæmdum en formaður hafi svarað að samkvæmt lögfræðiáliti væri einfaldur meirihluti nægilegur. Íbúi íbúðar 5b, þ.e. einn álitsbeiðanda, hafi lýst yfir í lok fundar efasemdum um að einfaldur meirihluti dygði til.

Hinn 12. janúar 2011 hafi verið haldinn húsfundur. Í fundargerð komi fram að nokkrir íbúar hafi haldið fram að þeir hefðu verið blekktir til að rita undir samþykki fyrir framkvæmdunum og að þeir hafi talið að þeir hafi verið að veita samþykki fyrir því að íbúar hefðu möguleika á svalalokunum en ekki að veita samþykki fyrir endurnýjun handriða eða að takast á hendur skuldbindingu um að taka þátt í endurnýjun þeirra. Formaður stjórnar hafi ritað í fundargerð að hann hafi bent fundarmönnum á að undirskrift væri bindandi og það þýddi ekki að skipta um skoðun eftir einhver ár og hundsað þar með athugasemdir fólksins. Álitsbeiðandi hafi komið með athugasemdir um að unnt væri að endurnýja handriðin án svo mikilla útlitsbreytinga og á ódýrari hátt. Í fundargerðinni sé hins vegar bókað að slíkt sé ekki til umræðu og athugasemdirnar hafðar að engu.

Á fundinum hafi verið atkvæðagreiðsla um að stjórnin gengi til samninga við verktakann I ehf., vegna tilboðs í framkvæmdir á handriðum og svalalokunum, þar sem þau hafi metið að H ehf., væri ófært um að ljúka verkinu. Hafi 18 íbúar verið með og 2 á móti. Í fundargerð komi fram að þrjár íbúðir, sem höfðu vitað um framkvæmdirnar, hafi verið seldar og væru nýju íbúar þeirra bundnir af fyrri undirskriftum á eyðublaðinu frá aðalfundinum 26. maí 2009. Álitsbeiðandi telur vandséð hvernig nýju íbúarnir geti talist með til atkvæða því vart hafir þurft að leggja tillögu um að fá heimild til að leita eftir samningi við nýjan verktaka fyrir nýjan fund ef íbúar væru bundnir af fyrra samþykki. Þar fyrir utan sé vart hægt að færa fyrir því rök að samþykki fyrir því að veita stjórninni heimild til að ganga til samninga við verktaka um framkvæmdir feli í sér samþykki fyrir framkvæmdinni sjálfri, sem þurfi að sjálfsögðu að bera undir félagsfund sérstaklega áður en veitt sé heimild til að gangast til samninga við verktaka.

Aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn á ný 19. apríl 2011 og fram hafi farið miklar umræður um framkvæmdir á handriðum og svalalokanir. Lögmaður álitsbeiðenda hafi flutt erindi og fært rök fyrir því að samþykki allra, í það minnsta samþykki 2/3 íbúa, þyrfti fyrir framkvæmdum sem húsfélagið hafði þá þegar hafið á bæði handriðum og vegna svalalokana. Enda verði breytingin á útliti hússins að teljast um meiriháttar. Þá hafi annar lögmaður setið fundinn sem lögfræðilegur ráðgjafi húsfélagsins og haldið erindi.

Á fundinum hafi eftirfarandi fimm tillögur verið bornar undir fundarmenn:

a)        Að fundurinn áréttaði og staðfesti allar fyrri fundarsamþykktir, ákvarðanir, ályktanir og viljayfirlýsingar húsfélagsins viðvíkjandi viðgerðir og endurbætur og lokanir á svölum og handriðum o.fl. Atkvæðagreiðslan hafi verið sú að 13 fundarmenn samþykktu en 11 voru á móti.

b)        Að ítreka og samþykkja hönnun, uppdrætti, útlit og útfærslu, sbr. a) lið sem byggingarnefnd R hafi veitt leyfi fyrir. Hafi 13 samþykkt og 11 verið á móti.

c)        Að staðfesta þær ráðstafanir og samninga, sem gerðir hafa verið á grundvelli a) og b), þ.m.t. verksamning við I ehf. Hafi 14 samþykkt en 11 verið á móti.

d)        Að staðfesta fyrri ákvarðanir um fjármögnun framkvæmda og greiðslutilhögun, þ.e. að hver fjármagni sína hlutdeild við verklok. Hafi 14 samþykkt og 12 verið á móti.

e)        Að staðfesta heimild húsfélagsins til að taka yfirdráttarlán til að standa straum af framkvæmdakostnaðinum á verktímanum og ráðstafana komi til vanskila. Hafi 14 samþykkt en 11 verið á móti.

Þá er greint frá því í álitsbeiðni að með umsókn um byggingaleyfi, dags. 2. október 2009, hjá byggingarfulltrúa R, hafi vantað samþykki þriggja íbúa. Hafi það verið mat byggingafulltrúans að miðað við teikningar sem lagðar voru fram með umsókninni að samþykki allra væri nauðsynlegt. Þar sem ekki hafi tekist að fá samþykki allra hafi teikningunum verið breytt þannig að ekki hafi verið gert ráð fyrir svalalokunum á efstu hæð hússins og hafi byggingarfulltrúinn þá gefið út byggingarleyfi. Hins vegar hafi nýju breyttu teikningarnar aldrei verið lagðar fyrir húsfund og því hafi byggingarleyfið verið gefið út á grundvelli samþykkis fyrir allt annarri teikningu. Álitsbeiðendur telja vinnubrögð byggingafulltrúans verulega ámælisverð og brot á 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010, um mannvirki. Hefði honum mátt vera ljóst að samþykki íbúa, sem fylgdi umsókninni, hafi verið eldra en breyttar teikningar sem sýndu húsið án svalalokana á efstu hæð hússins.

Álitsbeiðendur telja samþykki allra nauðsynlegt fyrir þeim framkvæmdum sem þegar hafi verið ráðist í á handriðum, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Framkvæmdirnar feli í sér verulegar breytingar á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir á upphaflegum teikningum, enda hafi húsfélagið þurft að leita til G arkitekta og byggja framkvæmdirnar á þessum nýju teikningum. Hafi húsfélagið þurft að fá sérstakt byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum hjá byggingarfulltrúa R en slíkt leyfi sé aðeins nauðsynlegt þegar um breytingar á upphaflegum teikningum er að ræða.

Álitsbeiðendur vísa í greinagerð Húseigendafélagsins, þar sem fram komi að það sé mat húsfélagsins að um tvíþætta ákvörðun hafi verið að ræða, þ.e. endurnýjun á handriðum og hvort heimilt sé að setja upp svalalokanir. Þá segi að stjórn húsfélagsins hafi metið útlitsbreytingu á handriðum það smávægilega að ákvörðun um endurnýjun handriðanna falli undir 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig meginreglu D-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Því dugi einfaldur meirihluti á húsfundi til að samþykkja slíka breytingu. Álitsbeiðendur telja hins vegar að hvorki aðalfundur né húsfundur hafi fengið tækifæri til að greiða atkvæði um endurnýjun á handriðum. Allar tillögurnar hafi miðast við svalahandrið með svalalokunum og því beri að líta svo á að samþykki allra hefði þurft fyrir framkvæmdinni enda um meiriháttar framkvæmd að ræða. Aðeins ein teikning hafi verið borin undir aðalfund. Það hafi verið teikning G arkitekta en hönnun handriðanna samkvæmt þeirri teikningu byggir alfarið á því að þau handriði standi undir og þoli þunga svalalokana. Án svalalokunarkerfis þyrftu handriðin ekki að vera eins efnismikil og raun ber vitni. Svalalokun sé því ástæða hás kostnaðar. Lokun sem minnihluti eigenda hyggst taka þátt í.

Ef ekki verði fallist á að samþykki allra íbúðareigenda sé nauðsynlegt fyrir umræddum framkvæmdum, verði a.m.k. að telja að samþykki 2/3 íbúa, sbr. 3. tölul. B- liðar. 41. gr. laga nr. 26/1994 sé nauðsynlegt. Núverandi handrið séu byggð eftir samþykktri teikningu frá 1959, þau séu lögleg og í samræmi við byggingarreglugerðir. Augljóst sé að þær breyti ekki aðeins ytra útliti hússins verulega og heildar hönnunarstíl, heldur séu meiri líkur en minni að vandamál skapist vegna vatns sem muni safnast saman á svölum og geti ekki runnið óhindrað fram af svölunum þar sem handriðið nái nánast niður í svalagólfið.

Þegar tillögur er varði framkvæmdina hafi verið bornar undir aðalfundi og/eða húsfundi hafi hlutfall þeirra sem samþykktu tillögur sem tengdust framkvæmdunum aldrei náð 2/3 hlutfalli íbúa, hvort sem miðað sé við fjölda íbúða eða eignarhluta og þar af leiðandi séu hvorki skilyrði A- né B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 uppfyllt. Þá verði að telja að atkvæðagreiðsla á aðalfundi þann 19. apríl sl. hafi verið með öllu marklaus hvað varði endurnýjun á handriðum, þar sem í tillögum hafi falist staðfesting og/eða ítrekun á fyrri samþykktum, viljayfirlýsingum, samningum o.fl. sem tengdust umræddum verkframkvæmdum félagsins en atkvæðagreiðsla um endurnýjun handriða ein og sér hafi aldrei farið fram á löglega boðum húsfélagsfundi.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að íbúum hafi lengi verið ljóst að endurnýja þyrfti svalahandriðin. Í fréttabréfi stjórnar frá apríl 2005 sé fundið að því að nokkrum handriðum hafi verið breytt án samráðs við aðra íbúa og settar hafi verið upp gegnsæjar plötur í stað nets. Slíkur frágangur sé algjörlega óásættanlegur þar sem plöturnar geti valdið mannskaða ef þær losna. Þá sé fjallað um nauðsyn þess að taka heildstætt á málinu. Það hafi svo verið gert á húsfundi 4. desember 2006 þar sem rætt hafi verið um að skipta þyrfti út handriðunum. Í fréttabréfinu komi einnig fram að strangt til tekið eigi að sækja um leyfi til byggingarnefndar til að breyta handriðum.

Hinn 26. maí 2009 hafi verið haldinn aðalfundur. Auk hefðbundinna aðalfundarstarfa hafi verið á dagskrá fundarins að „kynna tilboð vegna fyrirhugaðra framkvæmda og fjármögnun þeirra“. Í fundargerð sé bókað, að gjaldkeri hafi gert grein fyrir framkvæmdum og að nokkrar umræður hafi orðið um fyrirkomulag. Fram hafi komið tillaga um að verkið yrði boðið út og hafi hún verið samþykkt. Þá sé bókað að samþykkt hafi verið heimild til stjórnar til að sækja um leyfi fyrir svalalokunum og heimild til að bjóða verkið út. Þegar útboðum sé lokið verði boðað til húsfundar og niðurstaðan borin undir atkvæði. Þetta verði gert á grundvelli framlagðra teikninga G arkitekta.

Á fundinum hafi legið frammi sérstakt eyðublað þar sem eigendur hafi ritað nafn sitt, kennitölu og viðkomandi íbúð. Yfirskrift þessa eyðublaðs hafi verið að undirritaðir eigendur samþykktu að gerðar væru svalalokanir við húsið samkvæmt fyrirliggjandi byggingarnefndaruppdráttum G arkitekta. Á fundinum hafi allir fundarmanna, alls eigendur 27 eignarhluta skrifað undir, þ.e. 65,32%. Auk þess hafi eigendur 14 eignarhluta, sem ekki voru á fundinum, ritað nöfn sín á lista næstu daga. Samþykki Y hafi legið fyrir en framkvæmdastjóri þess hafi faxaði slíkt beint til byggingafulltrúa. Samkvæmt fundargerð hafi enginn greitt atkvæði gegn tillögunni. Samkvæmt þessu hafi eigendur 41 eignarhluta af 42 samþykkt umræddar framkvæmdir.

Í fréttablaði stjórnar í júní 2009 sé vísað til aðalfundarins og gerð grein fyrir viðgerðum á húsinu. Fram komi að búið sé að teikna nýju handriðin og að næsta skref sé að fara með teikningar til byggingarfulltrúa til samþykktar. Þá verði farið í útboð og niðurstöður síðan kynntar íbúum.

Í maí 2010 hafi íbúar verið upplýstir í fréttabréfi stjórnar um að fengist hefði samþykki byggingafulltrúa fyrir nýjum handriðum og svalalokunum. Samþykktin hefði verið í samræmi við þær tillögur sem kynntar hefðu verið árið áður, að því frátöldu að ekki hefði fengist samþykki fyrir þaki á svalir 11. hæðar. Í fréttabréfi í júní 2010 hafi komið fram upplýsingar um að útboð væri hafið og tilboð yrðu opnuð 9. júlí. Þá hafi enn fremur verið ítrekað að svalalokun væri háð ákvörðun hvers og eins enda um sérkostnað að ræða.

Á lista um þau tólf tilboð sem bárust í verkið komi upphæðir annars vegar í málningu og handrið og hins vegar í svalalokun fram. Fyrirtækið H ehf. hafi verið með lægsta boð, næst hafi komið I ehf. Þriðja lægsta tilboðið hafi komið frá J ehf. Gagnaðili telur að í álitsbeiðni sé aðeins getið um heildarupphæð tilboða þegar því sé gert skóna að framkvæmdin útheimti samþykki allra. Slík framsetning sé villandi þar sem útgjöld gagnaðila lúta aðeins að handriðunum en kostnaður vegna svalalokunar sé kostnaður hvers og eins auk þess sem þá sé alveg horft framhjá fjölda eignarhluta í húsinu.

Boðað hafi verið til aðalfundar 5. ágúst 2010 og meðal dagskrárliða hafi verið: „Kynning á tilboðum vegna fyrirhugaðra framkvæmda og tillaga stjórnar um að tilboði H ehf. verði tekið ásamt tillögum um fjármögnum framkvæmdanna.“ Jafnframt hafi verið boðað að tekin verði til umræðu tillaga eigenda íbúðar 5-A sem send hafi verið til stjórnar, en hún sé svohljóðandi: „Leggja til að kosning um val á verktaka vegna endurnýjunar á handriðum og svalalokunum verði ekki bindandi, fyrr en annar kostur á endurnýjun handriða með áætluðum kostnaði hefur verið ræddur (sambærilegt og X nr. 25) og atkvæði um það greitt hvort fá eigi tilboð í sambærilega framkvæmd“.

Fram komi í fundargerð að fyrirspurn hafi verið um öryggisatriði varðandi handrið og hvort skipta þyrfti út öllum handriðum. Svar formanns hafi verið þess efnis að samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa yrði að skipta út alls staðar. Þá hafi verið bókað að gerð hafi verið grein fyrir útboði á framkvæmdum og að miklar umræður um málið hafi verið, fyrirspurnum svarað um framkvæmdina og fjármögnun þeirra. Þá hafi stjórnin lagt fram tillögu um heimild til að semja við H ehf. sem hafi verið samþykkt án mótatkvæða.

Fram hafi komið spurning hvort ekki þyrfti 2/3 hluti atkvæða til að samþykkja framkvæmdina sem hafi verið svarað með vísan til lögfræðiálits þess efnis að einfaldur meirihluti dygði. Bókuð hafi verið yfirlýsing eins eiganda þar sem þetta hafi verið dregið í efa. Fulltrúar 24 eignarhluta eða 58,88% hafi mætt.

Í fréttabréfi stjórnar í ágúst 2010 hafi komið fram efasemdir um möguleika verktakans til að ljúka verkinu og því yrði ekki samið við hann. Þar af leiðandi yrði gengið til samninga við næstu tilboðsgjafa með fyrirvara um samþykki húsfundar.

Á dagskrá húsfundar 12. janúar 2011 hafi meðal annars verið til umfjöllunar, kynning á verktaka vegna framkvæmda á múrviðgerðum, málun og skiptingu á handriðum, auk tillaga stjórnar um að gengið yrði til samninga við I ehf. Fram hafi komið í fundarboði að einfaldur meirihluti atkvæða nægði til að skrifa undir verksamning um þessar framkvæmdir.

Af fundargerð sjáist að rætt hafi verið um framkvæmdirnar og á ágreiningur risið. Það sjónarmið hafi komið fram að stjórnin hefði dulbúið framkvæmdirnar og farið á bak við íbúa hússins. Þessu hafi verið andmælt. Þá hafi verið bókað að undirskrift væri bindandi og ekki væri unnt að skipta um skoðun eftir einhver ár. Loks hafi verið gengið til atkvæðagreiðslu um að gengið yrði til samninga við verktakann I ehf. Hafi 18 eigendur samþykkt en 2 verið á móti. Umboð hafi legið frammi frá einum eiganda sem samþykkti tillöguna.

Hinn 19. apríl 2011 hafi verið haldinn aðalfundur þar sem þetta mál hafi verið á dagskrá undir liðnum: „Framkvæmdir við svalahandrið o. fl. Stjórn húsfélagsins ber upp fimmþætta tillögu: [...]“ Þessar tillögur eru áður reifaðar í álitsbeiðni. Hjá gagnaðila greinir frá því að 14 hafi samþykkt e-lið en 11 verið á móti. Álitsbeiðendur greina hins vegar frá því að 14 hafi verið samþykkir en 12 á móti.

Í fundarboði hafi verið vísað til álits lögfræðinga Húseigendafélagsins en þar komi fram að samþykki einfalds meirihluta eigenda á fundinum nægi til að taka ákvörðun um framangreindar ákvarðanir. Þá sé það mat félagsins að í raun liggi fyrir bindandi ákvarðanir um ofangreint og að húsfélagið geti bakað sér bótaábyrgð bæði inn á við og út á við verði horfið frá þeim. Því verði ekki aftur snúið nema með afdrifaríkum afleiðingum og að viðlagðri bótaskyldu. Það sé einnig álit félagsins að einstakir eigendur sem séu á móti geti bakað sér ábyrgð vegna tilrauna til að stöðva framkvæmdir með hótunum í garð verktakans o. fl.

Gagnaðili ítrekar að um langahríð hafi verið brýn þörf á að breyta handriðunum og færir gagnaðli nánari rök fyrir því. Sú lausn sem G arkitektar hafi lagt til, hafi falist í því að hækka handriðið í löglega hæð og nota þykkara efni í rammann. Að öðru leyti sé útlit rammans látið halda sér nema að stoðir séu soðnar í plötu sem síðan sé boltuð í gegnum um svalagólfið. Í upphaflegri útfærslu gangi stoðir beint niður í svalagólfið sem auki líkur á frostskemmdum. Það að nota upprunalega þykkt á efni í rammann hefði aldrei verið samþykkt af byggingarfulltrúa og því hafi ekki komið til álita við endurnýjun hvað svo sem liði svalalokun. Því sé hins vegar ekki að leyna að komast hefði mátt af með eitthvað grennra efni í stoðir en gert hafi verið ef ekki væri hugað að svalalokunum. Sá mismunur á kostnaði sé hins vegar óverulegur. Þá hefði það verið mikill ábyrgðarhluti af stjórninni að gera ekki ráð fyrir þeim möguleika að loka mætti svölunum síðar við framkvæmdina enda hefði þá þurft að byrja á styrkja rammann og jafnvel skipta honum út á ný.

Útfærsla G arkitekta hafi gengið út á að halda útliti hússins eins og unnt hafi verið. Hún hafi verið unnin í samráði við erfingja arkitekts hússins og hlotið samþykki byggingarfulltrúa. Útlitsbreyting vegna þessa teljist smávægileg að mati gagnaðila. Bent er á að frágangur handriða á X nr. 25 hafi ekki hlotið samþykki byggingarfulltrúa.

Á aðalfundi húsfélagsins 26. maí 2009 hafi verið ljóst að samþykkt hafi verið, án mótatkvæða, tillaga stjórnar um að „verkið“ yrði boðið út. Enginn vafi geti leikið á því að þar hafi hvort tveggja verið átt við endurnýjun handriða og svalalokun. Hafi það verið í samræmi við fundarboðið þar sem fram komi að kynna átti tilboð vegna fyrirhugaðra framkvæmda en þau tilboð hafi öll verið vegna beggja framangreindra verkþátta. Þá hafi sömuleiðis verið samþykkt án mótatkvæða heimild stjórnar til að sækja um leyfi fyrir svalalokunum og heimild til að bjóða verkið út. Þótt bókunin mætti vera skýrari sé ljóst að þar sé einnig átt við svalahandrið enda hafi stjórn gagnaðila verið ljóst, að sú framkvæmd útheimti einnig samþykki byggingarfulltrúa.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að tilskilinn meirihluti eigenda hafi samþykkt, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, að ráðast í breytingu á handriðum í samræmi við teikningu G arkitekta. Breytingin krefjist samþykkis einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga laganna enda sé um nauðsynlega endurnýjun að ræða. Tillaga þessi hafi síðan hlotið stuðning meirihlutaeigenda á aðalfundi 19. apríl 2011 en í því felist staðfesting núverandi eigenda á fyrri samþykkt þessa efnis. Þá hafi verið samþykkt án mótatkvæða á aðalfundi húsfélagsins 5. ágúst 2010 að semja við H ehf. Stjórnin hafi síðan ákveðið að ganga til samninga, með fyrirvara um samþykki húsfundar, við þann verktaka sem hafi verið með næst lægsta tilboðið vegna efasemda um getu lægstbjóðanda til að ljúka verkinu. Á húsfundi sem haldinn hafi verið 12. janúar 2011 hafi verið samþykkt með 18 atkvæðum gegn 2 að ganga til samninga við þann verktaka. Enginn vafi sé því á að réttilega hafi verið staðið að þessari ákvörðunartöku.

Eigendum standi til boða að framkvæma svalalokun á eigin kostnað. Óumdeilt sé að þessi framkvæmd feli í sér breytingu á sameign og á útliti enda hafi ekki verið gert ráð fyrir slíkri útfærslu á samþykktum teikningum hússins. Gagnaðili bendir á að þágildandi kærunefnd fjöleignarhúsa hafi í álitsgerðum svo sem í máli 50/2005 talið að samþykki allra eigenda húss þyrfti fyrir lokun svala en með hliðsjón af niðurstöðu úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. janúar 2011, telur gagnaðili að breyting á útliti hússins vegna lokunar svala teljist ekki veruleg í skilningi 30. gr. laga nr. 26/1994. Þar af leiðandi nægi samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að samþykkja slíka breytingu sbr. 3. tölul. 1. mgr. B- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili bendir á að lokun svala leiði til minna viðhalds í framtíðinni en lekavandamál hafi komið upp við svaladyr og glugga.

Í 2. mgr. 42. gr. laganna segi að sé um að ræða ákvarðanir sem falli undir B- lið 41. gr. þá verði a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni. Á aðalfundi húsfélagsins 26. maí 2009 hafi setið fulltrúar 27 eignarhluta af 42 og þeir hafi samþykkt, án mótatkvæða, að heimila stjórn húsfélagsins að sækja um leyfi fyrir svalalokunum og heimild til að bjóða verkið út. Ákvörðun um lokun svala hafi því verið tekin af löglega tilskildum meirihluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi.

Þrátt fyrir að þess gerist ekki þörf vegna lögmætis ákvörðunartökunnar telur gagnaðili rétt að benda á að eigendur 14 eignarhluta hafi skrifað undir samþykki sitt við henni í kjölfar fundarins. Aðeins einn aðili, þ.e. einn álitsbeiðanda, hafi ekki gert það. Í lögum um fjöleignarhús sé gert ráð fyrir því að ákvarðanir varðandi málefni húsfélagsins séu teknar á húsfundi en ekki með þeim hætti að safnað sé undirskriftum eigenda. Að mati gagnaðila gegnir öðru máli þegar fyrir liggur löglegt samþykki húsfundar. Þá geti eigendur samþykkt að gerast aðilar að því samþykki eftir á og líta megi til þess þegar vilji eigenda hússins sé skoðaður.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að óumdeilt sé að viðgerð og/eða endurnýjun á handriðum hafi verið nauðsynleg og rætt hafi verið um það um nokkurt skeið en stjórn gagnaðila hafi virt að vettugi ófrávíkjanlegar reglur laga nr. 26/1994, sbr. 2. gr. þeirra við ákvarðanatökuna. Þar með hafi stjórnin ekki sinnt lögbundnu hlutverki sínu skv. 70. gr. sömu laga. Vísar gagnaðili sérstaklega til 3. mgr. 70. gr. í því samhengi.

Hins vegar megi sjá á tölvupóstsamskiptum eins álitsbeiðanda við fyrrverandi formann gagnaðila, dags. 28. janúar 2008, að hugmyndir hafi verið uppi um að setja upp samskonar handrið og voru fyrir. Um sé að ræða handrið samkvæmt tillögum eins álitsbeiðenda og séu sambærileg þeirri lausn sem X nr. 25 réðust í árið 2003. Kostnaður við það yrði töluvert lægri. Þegar ný stjórn hafi hins vegar tekið við hafi ekki verið til eðlilegrar og lýðræðislegrar umræðu að taka aðrar tillögur til skoðunar en þær sem stjórnin lagði til. Svalalokanir séu vel mögulegar fyrir innan handrið en ekki ofan á líkt og tillögur stjórnar miði við. Þá séu handriðin mjög áþekk þeim sem hafi verið fyrir, lögleg á allan hátt og í samræmi við núgildandi byggingareglugerð. Þannig miði þessi tillaga við að viðhalda ytra útliti hússins á bestan hátt enda sé hér um að ræða sögulegt hús í R. Samkvæmt tillögunum séu handriðin léttari og umfangsminni, auk þess sé bæði auðvelt að setja upp eða fjarlæga svalalokanir. Þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í sé þannig að erfitt sé að fjarlæga svalalokun þegar hún sé á annað borð komin upp.

Tillaga stjórnarinnar hafi einungis miðað við að svalahandrið gætu borið þunga svalalokana og sé því beinlínis haldið fram í greinagerð gagnaðila að umfang handriðanna sé meira en ella einmitt til að geta borið þær. Ákvörðun sem samþykkt hafi verið á aðalfundi 26. maí 2009, sem framkvæmdirnar byggja á, miðist því sérstaklega við það að ný svalahandrið gætu borið svalalokanir. Óumdeilt sé að svalalokanir breyti ytra útliti hússins verulega auk þess sem ekki hafi verið gert ráð fyrri slíkri lokun á upphaflegum teikningum. Því sé alveg ljóst að samþykki allra eigenda fyrir framkvæmdunum hafi verið nauðsynlegt.

Þegar ljóst hafi verið að húsfélagið fengi ekki byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni nema með samþykki allra íbúa, hafi stjórn húsfélagsins látið breyta teikningum G arkitekta sem hafði verið bornar undir húsfund 26. maí 2009 og lögð til samþykktar. Nýju teikningarnar sem byggingarleyfið hafi meðal annars verið gefið út fyrir, hafi aldrei verið bornar undir húsfund og þá ný ákvörðun aldrei verið samþykkt á grundvelli þeirra. Eðli málsins samkvæmt sé það ekki grundvöllur nýrrar ákvörðunar að staðfesta fyrri ákvörðun um endurnýjun handriða eins og gert hafi verið á aðalfundi 19. apríl sl. þar sem ekki sé hægt að staðfesta ákvörðun sem aldrei hafi verið tekin.

Stjórnin hafi lagt áherslu á að samkvæmt lögfræðiáliti þurfi aðeins samþykki einfalds meirihluta fyrir framkvæmdunum, þrátt fyrir að slíkt álit hafi aldrei komið fyrir augu íbúa hússins. Þannig hafi íbúar verið i raun blekktir og þeim talin trú um að ákvörðun um framkvæmdir væri lögmæt og bindandi. Því megi ætla að samþykki fjölmargra íbúa sé byggt á röngum og villandi upplýsingum.

Álitsbeiðendur telja að úrskurður skipulags- og byggingarmála, dags. 27. janúar 2011, lúti ekki að sambærilegu máli. Sé það einkum vegna þess að framkvæmdin hafi ekki verið hliðstæð, þ.e. gert sé ráð fyrir að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af íbúa ef hann á annað borð óski eftir svalalokun. Þeir sem óska ekki eftir svalalokun þurfi því ekki að greiða neitt. Í þeirra tilviki sé hins vegar öllum íbúum gert skylt að gangast undir háar fjárskuldbindingar vegna endurnýjunar á handriðum sem eiga að þola svalalokanir sem aðeins örfáir íbúar vilja. Að auki hafi verið gert ráð fyrir svalalokunum á upphaflegum teikningum í tilvitnuðu máli en í tilviki álitsbeiðenda byggist framkvæmdirnar á nýjum teikningum.

Í athugasemdum gagnaðila, dags. 7. október 2011, er vísað til langs og vandaðs undirbúnings að endurnýjun handriða. Óumdeilt sé að þessi endurnýjun hafi verið nauðsynleg enda augljós slyshætta af umbúnaði svalanna. Að mati gagnaðila megi sjá að í hvívetna hafi verið gætt hagsmuna eigenda um að hafa framkvæmdina sem ódýrasta, að endurnýjun yrði varanleg og sæmdi húsinu sem best og yki verðgildi þess. Síðast en ekki síst að gæta þess að allur umbúnaður svala sé í fullu samræmi við byggingarreglugerð.

Augljóslega hafi mátt endurnýja handriðin með öðrum og ódýrari hætti eins og álitsbeiðendur bendi á. Það hafi hins vegar verið mat gagnaðila, eftir ítarlegar ráðleggingar fagaðila og með fyrrgreind atriði að leiðarljósi, að afla samþykkis húsfundar fyrir þeirri leið sem farin hafi verið.

Gagnaðili mótmælir fullyrðingum álitsbeiðenda um að hann hafi ekki virt reglur laga nr. 26/1994 við ákvörðunartöku og ítrekar það sem fram kemur í greinargerð sinni máli sínu til stuðnings.

Gagnaðili andmælir því að aldrei hafi verið borið undir húsfund til ákvörðunar framkvæmdir á handriðinu einar og sér heldur hafi allar umfjallanir og ákvörðun miðast við að handriðið gæti borið þunga svalalokana. Segir gagnaðili að það sé enginn vafi á að á húsfundi 26. maí 2009 hafi verið samþykkt að bjóða út bæði endurnýjun handriða sem og svalalokanir. Sérstaklega sé bent á að svalalokanir séu á kostnað hvers og eins og því engin þörf á að bjóða það út sérstaklega nema í tengslum við „verkið“ í heild.

Það að nota upprunalega þykkt á efni í svalarammann hefði aldrei verið samþykkt af byggingarfulltrúa og því hafi slíkt ekki komið til álita. Þetta hafi verið alveg óháð áformum um að loka svölunum. Hugmyndir álitsbeiðenda, eins og þær að vel hefði mátt byggja svalalokanir innan við léttara svalahandrið séu óraunhæfar, enda myndi slíkt fyrirkomulag augljóslega óprýða húsið.

Tilskilinn meirihluti eigenda hafi samþykkt, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, að ráðast í breytingu á handriðunum í samræmi við teikningu G arkitekta enda hafi nægt til þess samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Ítrekað er að breyting á útliti hússins vegna lokunar svala geti ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. janúar 2011. Þar af leiðandi nægi samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Ákvörðun um lokun svala hafi verið tekin af löglega tilskildum meirihluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi 26. maí 2009.

Varðandi þá staðhæfingu að gert hafi verið ráð fyrir svalalokunum á upphaflegum teikningum í máli Sóleyjarrima 1-7 verði að benda á að í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála segi meðal annars í niðurstöðu: „Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30. gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endalega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarrima 1-7.“ Að öðru leyti ítrekar gagnaðili það sem fram kemur í greinargerð.

III. Forsendur

Á aðalfundi húsfélagsins X nr. 27, sem haldinn var 26. maí 2009, var samþykkt að veita stjórn félagsins heimild til að sækja um leyfi fyrir svalalokunum og heimild til að bjóða verkið út. Jafnframt var fært til bókar að boðað yrði til húsfundar að loknu útboði til að bera niðurstöðu útboðsins undir atkvæði. Þá kom fram í bókun fundarins að þetta verði gert á grundvelli framlagðra teikninga G arkitekta. Samkvæmt gögnum málsins voru eigendur 27 íbúða á fundinum og rituðu 26 af þeim undir samþykki sitt fyrir því að gerðar yrðu svalalokanir við húsið samkvæmt fyrirliggjandi byggingarnefndaruppdráttum G arkitekta frá 10. maí 2009. Jafnframt samþykkti formaður húsfélagsins framkvæmdina vegna íbúðar húsfélagsins. Í málinu er komið fram að gert var ráð fyrir að hver og einn eigandi fyrir sig tæki ákvörðun um lokun svala og fjármagnaði þá framkvæmd.

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, verður ekki ráðist í endurbætur eða framkvæmdir nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Ef framkvæmdin hefur í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó getur ekki talist veruleg þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því samþykkir, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í málinu er óumdeilt að nauðsynlegt er að endurnýja svalahandrið hússins. Jafnframt liggur fyrir að upprunaleg svalahandrið eru lægri en 1,2 m og því fullnægja þau ekki öryggiskröfum samkvæmt grein 202.15 í byggingarreglugerð, nr. 441/1998. Af þeim sökum þarf að endurhanna handriðin og því er óhjákvæmilegt að þessi framkvæmd hafi áhrif á útlit hússins. Þá er þess að gæta að svalalokun er fyrirbyggjandi með tilliti til viðhalds auk þess sem hún eykur verulega notagildi eignarinnar fyrir þá sem kjósa að ráðast í slíka framkvæmd. Að þessu gættu og þegar virt er samkvæmt teikningum sú breyting sem lokun svala hefur á útlit hússins verður hún ekki talin það veruleg að samþykki allra hafi þurft til að ráðast í framkvæmdina. Á fyrrgreindum fundi í húsfélaginu 26. maí 2009 var mættur helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Því var fullnægt kröfum 2. mgr. 42. gr. laganna um fundarsókn. Jafnframt fékk tillaga um svalalokanir meira en 2/3 hluta atkvæða bæði miðað við fjölda og eignarhluta og var hún því samþykkt, sbr. B-lið 1. mgr. 41. gr. laganna.

Á húsfundi 12. janúar og 19. apríl 2011 var samþykkt með einföldum meirihluta atkvæða að taka tilboði I ehf. í verkið. Þar sem sá verksamningur var í samræmi við fyrri ákvörðun um heimild fyrir eigendur íbúða til að loka svölum, sem tekin hafði verið lögum samkvæmt, þurfti ekki aukinn meirihluta til að standa að þeirri ráðstöfun. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á kröfu álitbeiðenda um að viðurkennt verði að ákvörðun um framkvæmdir á handriðum og svalalokanir hafi verið ólögmæt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun gagnaðila um heimild fyrir eigendur íbúða í húsinu um svalalokun og um endurnýjun handriða hafi verið lögmæt.

Reykjavík, 24. nóvember 2011

Kristrún Heimisdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson