Mál nr. 20/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 20/2011
Kvöð: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. júní 2011, beindi Húseigendafélagið f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 28. júní 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júlí 2011 og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. júlí 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25, R, sem skiptist í 22 eignarhluta. Í bílageymslu eru 22 bílastæði, merkt 1-22. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0301 og bílastæðis nr. 12. Gagnaðilar eru annars vegar eigendur íbúðar 0401 og bílastæðis nr. 6 og hins vegar íbúðar 0502 og bílastæðis nr. 5. Ágreiningur er um bílastæði.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé skylt að virða fyrirmæli í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu X nr. 25 og skipta um bílastæði við álitsbeiðanda. Skuli annar gagnaðila skipta um bílastæði við álitsbeiðanda og skuli hlutkesti ráða því hvort bílastæði nr. 5 eða 6 verði fyrir valinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi, ásamt eiginmanni sínum, keypt íbúð í húsinu vorið 2010. Hverri íbúð fylgi sérafnotaréttur af einu bílastæði. Í eignaskiptayfirlýsingunni sé að finna teikningu sem sýni legu bílastæðanna í bílageymslu.
Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið komi fram að hreyfihamlaðir skuli hafa forgang að bílastæðum nr. 5 og 6 í bílageymslu. Eigendur þessara bílastæða sem ekki séu hreyfihamlaðir skuli skipta um stæði við hreyfihamlaða íbúa hússins ef þeir óski þess. Bílastæði nr. 5 og 6 séu staðsett við inngang hússins úr bílageymslunni og fylgi sérafnotaréttur af þeim íbúðum gagnaðila.
Álitsbeiðandi kveðst hafa viðurkennt skírteini og merki (stæðiskort) sem veiti rétt til að leggja ökutæki í bílastæði sem merkt séu hreyfihömluðum. Muni það álitsbeiðanda miklu að geta lagt bíl sínum nær innganginum.
Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðilar hafi hvorugir viljað hlíta fyrirmælum eignaskiptayfirlýsingarinnar og hafi báðir hafnað óskum álitsbeiðanda um að skipta við hann um bílastæði.
Álitsbeiðandi hafi upphaflega leitað til stjórnar húsfélagsins um milligöngu í málinu. Hússtjórnin hafi tekið málið upp á húsfundi 16. september 2010 þar sem gagnaðilar hafi verið viðstaddir. Hafi hvorugur þeirra samþykkt að skipta um bílastæði við álitsbeiðanda. Þá virðist formaður húsfélagsins ekki hafa áttað sig á því að eignaskiptayfirlýsingin leggi kvöð á eigendur bílastæða nr. 5 og 6, sem hvorki stjórn húsfélagsins né húsfundur, geti ákveðið að verði ekki virt. Hafi formaður húsfélagsins meðal annars farið fram á læknisvottorð til staðfestingar á hreyfihömlun álitsbeiðanda, til viðbótar við stæðiskort fyrir hreyfihamlaða sem þá hafi legið fyrir. Álitsbeiðandi kveðst hafa útvegað læknisvottorð og það hafi verið lagt fram eftir húsfundinn, en hafi ekki haft áhrif á afstöðu gagnaðila.
Álitsbeiðandi kveðst hafa leitað álits byggingafulltrúa sem í kjölfarið hafi bent gagnaðilum á það skriflega að þeim bæri, samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, að skipta um bílastæði við álitsbeiðanda. Þrátt fyrir það neiti gagnaðilar enn að skipta um bílastæði.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hvorugt bílastæðanna sé nýtt af hreyfihömluðum íbúum. Byggir álitsbeiðandi kröfu sína á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins og henni til stuðnings sé vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila, eigenda íbúðar 0401 og bílastæðis nr. 6, kemur fram bílastæði nr. 6 fylgi í dag íbúð sem hjón á níræðisaldri eiga en þau séu ekki hreyfihömluð. Hafi eigendur skipt á umræddu bílastæði við hjón sem séu að flytja í húsið en eiginmaðurinn sé mjög veikburða og noti tvær hækjur þegar hann þurfi að hreyfa sig. Þannig sé fyrirséð að álitsbeiðandi fái ekki aðgang að umræddu bílastæði.
Í greinargerð gagnaðila, eigenda íbúðar 0502 og bílastæðis nr. 5, kemur fram að annar gagnaðila hafi lent í slæmu vinnuslysi árið 2001 og verið á hækjum í nokkrar vikur eftir það. Hafi þau ákveðið að kaupa íbúð í umræddu húsi og fengið úthlutað stæði nr. 5. Hafi hann þurft að fara í aðgerðir á hnjám árið 2009 og 2010. Hinn gagnaðila hafi í janúar 2010 greinst með ólæknandi krabbamein í lungum og víðar. Hún sé öryrki vegna sjúkdómsins og þurfi að fara vikulega í lyfjameðferðir. Eftir þær sé hún oft mjög veik á eftir og mjög hreyfihömluð. Hún sé nú að sækja um stæðiskort vegna þessa. Þau greina frá því að öllum íbúum hússins sé kunnugt um veikindi konunnar og ætti álitsbeiðanda einnig að vera kunnugt um þau. Þá hafi þau skilað læknisvottorði til formanns húsfélagsins vegna bílastæðis.
Álitsbeiðandi áréttar að stæðiskort fyrir hreyfihamlaða veiti heimild til að leggja ökutæki í bílastæði sem ætlað sé fyrir fatlaða. Lögreglustjóra sé falið að meta það sjálfstætt hverju sinni, m.a. á grundvelli vottorðs frá lækni, hvort umsókn um stæðiskort fyrir hreyfihamlaða verði samþykkt. Álitsbeiðandi ítrekar að þrátt fyrir að lögð hafi verið fram gögn um heilsufar og sjúkrasögu gagnaðila liggi ekki fyrir staðfesting á þörf þeirra til þess að nýta stæði fyrir hreyfihamlaða (stæðiskort). Hvorugir gagnaðila hafi stæðiskort hreyfihamlaðra í bílum sínum. Álitsbeiðandi, sem handhafi slíks stæðiskorts, hljóti því að eiga forgang að umræddum stæðum í bílageymslunni.
Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar sem eigi bílastæði nr. 5 og 6 noti þau enn sjálfir. Sé það rétt að afnotahafar stæðis nr. 6 hafi skipt um bílastæði við hjón sem enn séu ekki flutt í húsið vill álitsbeiðandi benda á hversu augljóslega hafi verið gengið framhjá honum. Álitsbeiðandi sem hafi staðfestingu stjórnvalda á þörf sinni hafi fyrst farið fram á að fá afnot af umræddu stæði fyrir mörgum mánuðum síðan. Þar sem eigendur bílastæðis nr. 6 hafi ekki þörf fyrir að nýta stæðið sjálf, sem staðfest með yfirlýsingu þeirra um að þau hafi skipt um stæði við verðandi íbúa í húsinu, ásamt því að þau hafi ekki stæðiskort sjálf, hljóti þeim að hafa verið skylt að skipta um stæði við álitsbeiðanda þegar farið var fram á það í upphafi. Hið sama gildi um afnotahafa stæðis nr. 5. Hér hljóti að gilda reglan fyrstur kemur fyrstur fær, ef fleiri en tveir hreyfihamlaðir eigendur sækist eftir afnotum af umræddum tveimur stæðum.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að þau séu þinglýstir eigendur íbúða sinna og beggja bílastæðanna. Fara þau fram á að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála og leggja fram yfirlýsingu frá öllum eigendum hússins, nema álitsbeiðanda, því til stuðnings. Í yfirlýsingunni kemur m.a. fram að þau vilji ekki trúa því að hægt sé að taka þinglýstar eignir af gagnaðilum með þessum hætti. Í ljós hafi komið eftir viðtal við tilgreindan starfsmann tæknideildar R að fyrir mistök hafi klausa um forgang hreyfihamlaðra að bílastæðum 5 og 6 orðið eftir þegar eignaskiptasamningi hafi verið þinglýst á sínum tíma. Á fjölmennum húsfundi 16. september 2010, eftir að fyrsta bréf álitsbeiðanda barst, hafi verið samþykkt samhljóða að taka klausuna burt. Greint er frá því að yngstu íbúar hússins séu komnir fast að sextugsaldri aðrir séu þaðan af eldri. Meðalaldurinn sé líklega í kringum 70-75 ár. Nokkrir íbúanna séu því orðnir lasburða og eiga erfitt með gang. Þá mætti búast við endalausum illdeilum og kröfum íbúa um ókomna framtíð ef fallist yrði á kröfur álitsbeiðanda og það vilja íbúarnir ekki. Í yfirlýsingunni er ítrekað að öll bílastæðin séu þinglýst á hvern íbúa fyrir sig og séu ekki sameign allra íbúa. Klausan í eignaskiptasamningnum hafi lent þar fyrir mistök og vilja íbúarnir að hún fari úr eignaskiptasamningnum. Þá ítreka þau að þau vilji halda frið í húsinu.
Af hálfu sonar gagnaðila, eigenda bílastæðis nr. 5, er á það bent á að umræddur eignaskiptasamningur hafi verið gerður áður en verktaki seldi íbúðir í húsinu. Hafi ákveðin bílastæði í bílakjallara verið frátekin fyrir hreyfihamlaða og það hafi verið ástæða þess að foreldrar hans hafi fengið bílastæði nr. 5 sem þau eiga og nota.
Gagnaðilar, eigendur bílastæðir nr. 5, greina frá því að álitsbeiðandi telji það algjört grundvallaratriði að gagnaðilar hafi stæðiskort til að fá að nota bílastæði sem þau séu þinglýstir eigendur að. Gagnaðilar séu ósammála þessu og benda á að 1. gr. reglugerðar nr. 369/2000, um útgáfu og notkun stæðiskorta fyrir hreyfihamlaða, sbr. 1. gr. reglugerðar um breytingu á reglugerð um útgáfu og notkun stæðiskorta fyrir hreyfihamlaða, nr. 369 30. maí 2000, nr. 592/2002, segi: „Stæðiskort fyrir hreyfihamlaða veitir, í sambandi við flutning á þeim sem fengið hefur slíkt kort útgefið, heimild til að leggja ökutæki hvar sem er á landinu í bifreiðastæði sem ætlað er fyrir fatlaða og auðkennt er með þar til gerðu umferðarmerki. Handhafa stæðiskorts fyrir hreyfihamlaða er jafnframt heimilt að leggja ökutæki í gjaldskyld bifreiðastæði án sérstakrar greiðslu en þá skal sérstaklega gætt ákvæða 1. mgr. 5. gr.“ Bílastæði í bílakjallara séu ekki merkt sérstaklega fyrir fatlaða og stæðiskort gefi því ekki rétt á því að leggja í þau. Að auki séu þetta venjuleg bílastæði, þ.e. miklu mjórri en þau sem sérstaklega séu gerð og merkt sem stæði fyrir hreyfihamlaða. Bílastæði fyrir hreyfihamlaða þurfi að vera 380 – 400 cm á breidd. Ef álitsbeiðendur séu með stæðiskort sé þeim frjálst að nota sérmerkt bílastæði fyrir hreyfihamlaða sem sé beint við aðalinnganginn í húsið. Gagnaðili muni sækja um stæðiskort á næstu dögum.
III. Forsendur
Af hálfu gagnaðila er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd húsamála starfar á grundvelli 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994, og skal nefndin láta í té rökstudd álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu. Er því ekki fallist á kröfu gagnaðila að málinu verði vísað frá.
Með álitsbeiðni fylgdi eignaskiptayfirlýsing hússins, dags. maí 2000. Samkvæmt henni tilheyrir hverri íbúð sérafnotaréttur af einu bílastæði í bílageymslu. Tekið er fram að val á bílastæði verði gert í fyrsta kaupsamningi hverrar íbúðar. Hreyfihamlaðir skulu hafa forgang að bílastæðum 5 og 6. Eigendur þessara bílstæða sem ekki séu hreyfihamlaðir, skulu skipta um stæði við hreyfihamlaða íbúa hússins, ef þeir óska þess. Eignaskiptayfirlýsingin er undirrituð af byggingaraðila hússins. Samkvæmt upplýsingum frá sýslumanninum á R var hinn 29. nóvember 2001 gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 25. Henni var þinglýst 22. október 2002 og tók hún því við af hinni fyrri. Samkvæmt henni tilheyrir hverri íbúð sérafnotaréttur af einu bílastæði í bílageymslu sem sé skráð í yfirlýsingunni. Breytingu á skiptingu stæða verði að gera með viðbótaryfirlýsingu. Hreyfihamalaðir skulu hafa forgang að bílastæðum 5 og 6. Eigendur þessara bílstæða sem ekki séu hreyfihamlaðir, skulu skipta um stæði við hreyfihamlaða íbúa hússins, ef þeir óska þess. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að íbúð 401 fylgi sérafnotaréttur af bílastæði merktu B06 og íbúð 502 fylgi sérafnotaréttur af bílastæði merktu B5. Gagnaðilar eru á meðal þeirra sem skrifa undir eignaskiptayfirlýsinguna.
Kærunefnd hefur borist yfirlýsing höfundar eignaskiptayfirlýsingar hússins, dags. 16. september sl. Í yfirlýsingunni kemur m.a. fram að ákvæðið um forgang hreyfihamlaðra á tveimur stæðum hafi verið samið í samráði við byggingaraðila hússins og átti að bæta aðstöður hreyfihamlaðra. Bílastæðin uppfylla ekki ákvæði byggingarreglugerðar um bílastæði fyrir hreyfihamlaða. Slík bílastæði séu utanhúss, aðgengileg öllum. Í ljós hafi komið að aðstæður geri umrædd bílastæði ekki betri en önnur stæði þar sem steyptur veggur á annan veginn og súlur á hinn veginn hindri að stæðin teljist heppileg fyrir hreyfihamlaða. Þá séu stæðin ekki nægilega breið og séu önnur stæði í bílageymslunni jafn heppileg. Telur hann að umrætt ákvæði sé ekki nauðsynlegt og ætti að fella það niður. Þá liggur fyrir í málinu yfirlýsing allra annarra eigenda hússins, en álitsbeiðanda, þar sem fram kemur að eigendurnir vilja fella ákvæðið niður.
Fyrir liggur að í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins er kvöð um að hreyfihamlaðir skulu hafa forgang að bílastæðum 5 og 6 og skulu eigendur þessara stæða, sem ekki séu hreyfihamlaðir, skipta um stæði við hreyfihamlaða íbúa hússins ef þeir óska þess. Undir eignaskiptayfirlýsinguna skrifa báðir gagnaðilar. Þá kemur fram í kaupsamningum gagnaðila að íbúðunum fylgja umrædd stæði en hreyfihamlaðir íbúðareigendur skulu hafa forgang að umræddum bílastæðum. Það er álit kærunefndar að eigendur hússins séu bundnir af þessari kvöð og verði kvöðin ekki felld niður nema með samþykki allra eigenda hússins og þurfi þá að gera viðeigandi breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Gagnaðilar, eigendur íbúðar 0502 og bílastæðis nr. 5, hafa sent kærunefnd afrit af stæðiskorti fyrir hreyfihamlaða og er handhafi þess E. Með vísan til þess verður ekki á kröfu álitsbeiðanda fallist er varðar bílastæði nr. 5.
Af hálfu gagnaðila, eigenda íbúðar 401 og bílastæðis 6, hafa ekki verið lögð fram gögn um hreyfihömlun en í greinargerð þeirra kemur fram að þau hafi skipt á bílastæðinu við hjón sem séu að flytja í húsið en eiginmaðurinn sé mjög veikburða og noti hækjur. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum, eigendum bílastæðis nr. 6, sé skylt að virða fyrirmæli í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins og skipta um stæði við álitsbeiðanda tilheyri stæðið ekki hreyfihömluðum íbúa hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að á kröfu álitsbeiðanda verði ekki fallist er varði stæði nr. 5.
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum, eigendum bílastæðis nr. 6, sé skylt að virða fyrirmæli í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins, og skipta um stæði við álitsbeiðanda tilheyri stæðið ekki hreyfihömluðum íbúa hússins.
Reykjavík, 22. september 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson