Mál nr. 22/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 22/2006

Sameign. Gluggar. Fundargerð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. júní 2006, beindi A, X nr. 15, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 15, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar en mótt. 27. júlí 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. ágúst 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. september 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlið X nr. 15. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðilar eru eigendur neðri hæðar. Ágreiningur er um fimm atriði, en nefndin taldi að rétt væri að taka þrjú þeirra til efnislegrar meðferðar. Þau varða umgengni í sameiginlegu þvottahúsi, kostnaðarskiptingu vegna gluggaskipta og undirritun fundargerðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að gagnaðilar þrífi niðurfall í sameiginlegu þvottahúsi.
2. Að gagnaðilar greiði sinn hluta í kostnaði vegna gluggaskipta í íbúð álitsbeiðanda.
3. Að gagnaðilar undirriti útprentaða fundargerð.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fyrir þremur árum keypt efri hæðina og fyrir einu og hálfu ári hafi gagnaðilar keypt neðri hæðina. Álitsbeiðandi greinir frá því að niðurfall í þvottahúsi sé oft hálfstíflað vegna hundahára en það hafi aldrei gerst þegar fyrri eigendur hafi búið á neðri hæðinni. Hvað gluggana varðar hafi þeir verið orðnir svo slæmir í íbúð álitsbeiðanda að ekki hafi lengur mátt bíða með að skipta um þá. Álitsbeiðandi hafi íhugað að selja íbúðina síðastliðið haust fyrst ekki hafi tekist að fjármagna gluggaskiptin þar sem lá við neyð vegna ástands á gluggunum. Þetta geti fasteignasalan Y vottað því álitsbeiðandi hafi haft samband við hana en hún hafi verðlagt íbúðina á sínum tíma og gert athugasemd við gluggana varðandi söluhæfi. Álitsbeiðanda hafi síðar áskotnast fé til að skipta um glugga þessa. Greindi álitsbeiðandi gagnaðilum frá því í nóvember 2005 að skipt yrði um glugga hjá sér með vorinu og í íbúðinni séu upphaflegir gluggar. Húsið var byggt árið 1947 svo gluggarnir voru illa farnir. Þannig hafi gluggaskiptin ekki átt að geta komið neinum á óvart. Í febrúar 2006 hafi verið unnið við að skipta um viðkomandi glugga og meðan á því stóð hafi gagnaðilar aldrei gert neina athugasemd. Nú sé búið að skipta um alla glugga nema þrjá en tvo þeirra þurfi að sérsmíða. Álitsbeiðandi hafi átt alla ramma tilbúna sem nú sé búið að skipta um svo einungis hafi þurft að kaupa glerið í þá, vinna við gluggalista, kaupa þéttingar og fleira og koma þeim síðan í. Því hafi kostnaðurinn ekki verið eins mikill og hann hefði ella getað orðið en álitsbeiðandi sé búin að greiða smiðnum fyrir vinnuna sem sé nú lokið. Reikningurinn hljóði upp á 358.186,50 kr. (vinna við viðgerð á gluggum 191.4000 kr., gler og efni 96.300 kr., vsk. 70.486,50 kr.) og hafi hún farið fram á að gagnaðilar greiddu 50.000 kr. í þessum reikningi strax í nóvember og ekki hafi verið gerð athugasemd við það. Í febrúar 2006 hafi álitsbeiðandi sagt gagnaðilum að gluggavinnan væri langt komin og ítrekaði 50.000 kr. við gagnaðila og að þar með verði þau laus allra mála. Hafi gagnaðilar ekki vilja greiða nema sjá reikning. Hafi smiðurinn þá útbúið reikning og álitsbeiðandi fengið gagnaðilum ljósrit af honum. Það hafi ekki verið ætlun álitsbeiðanda að rukka gagnaðila samkvæmt eignarhlutfalli í húsinu en þau eigi 33,3% og álitsbeiðandi 66,7%. Þó eigi álitsbeiðandi eftir að greiða meira vegna þeirra glugga sem verið sé að sérsmíða þannig að hluti gagnaðil ætti í raun að vera hærri en 50.000 kr. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að gagnaðilar sögðust hafa rætt við Húseigendafélagið og þar hafi þeim verið tjáð að þar sem þau hafi ekki samþykkt viðgerðina skriflega þurfi þau ekki að greiða neitt og hafi þau tilkynnt álitsbeiðanda að það muni þau ekki gera. Geri álitsbeiðandi kröfu um að eðlileg samskipti milli íbúðareigenda í tvíbýli haldi, að traust sem hún hafi borið til nágranna sinn haldi og að þau greiði sinn hluta til fulls samkvæmt eignaskiptasamningi. Ekki hafi gömlu gluggarnir verið beysnir og orðnir talsvert fúnir. Í þeim hafi verið mixað gler og meira að segja hafi ytra glerið verið dottið af einum glugganum svo þar hafði verið einfalt gler. Því hafi í raun ekki verið valkostur að skipta um gluggana heldur neyðarúrræði. Þessi kostnaður hafi verið tekinn fyrir á húsfundi sem haldinn var 8. júní 2006 en þar neituðu gagnaðilar alfarið að taka þátt í viðkomandi kostnaði. Þá hafi álitsbeiðandi ritað ítarlega fundargerð eftir uppkasti sem gert hafi verið á húsfundinum hinn 8. júní 2006. Hún hafi beðið gagnaðila að undirrita útprentunina en hún hafi fengið blað til baka þess efnis að uppkastið væri í fullu gildi. Krefjist álitsbeiðandi þess að gagnaðilar undirriti ítarlegri fundargerð sem gerð hafi verið eftir uppkasti fundarritara á fyrrnefndum fundi sem D lögfræðingur hafi setið og lagt sitt af mörkum fyrir hönd gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram varðandi þrif á niðurfalli að þegar þau hafi búið í húsinu um skamma hríð hafi það einu sinni komið fyrir að niðurfall í þvottahúsi stíflaðist. Eitt sameiginlegt niðurfall sé í þvottahúsi sem taki við afrennsli frá þvottavélum beggja eigenda hússins. Hvort sú stífla hafi orsakast af hundahárum, ló frá þvotti eða hárum annarra íbúa hússins skuli látið ósagt en bent sé á að niðurföll eigi það til að stíflast líka þar sem engir hundar eru. Álitsbeiðandi hafi bent gagnaðilum þá á að niðurfallið væri stíflað og sagt hvað þyrfti að gera til að losa stífluna, þ.e. hvernig umrætt niðurfall væri úr garði gert. Eftir það hafi gagnaðilar hreinsað stífluna úr niðurfallinu. Síðan hafa gagnaðilar ætíð gætt þess að hreinsa niðurfallið áður en það stíflast og benda á að eins og standi sé í lagi með niðurfallið. Séu þau algerlega sammála því að niðurfallið beri að hreinsa reglulega og sinni því reglulega nú. Telji gagnaðilar því óþarfa að taka þetta mál til sérstakrar umfjöllunar hjá kærunefndinni. Auk þess telja þau að eðlilegt hefði verið að fjalla um verkaskiptingu við þrif í þvottahúsi á nýliðnum húsfundi. Ef óánægja sé með verkaskiptingu í fjöleignarhúsi sé rétt að taka það fyrir á húsfundi og leita þannig fyrst leiða til að leysa málin innanhúss áður en farið sé með málið til opinberra aðila.

Hvað varði gluggaskipti á efri hæð séu mótmæli þeirra varðandi kröfu um greiðslu fyrir gluggaviðgerðir tvíþætt. Í fyrsta lagi telja þau að ákvörðunin um að ráðast í framkvæmdirnar hafi verið tekin með ólögmætum hætti og sé því ekki bindandi fyrir þau. Í öðru lagi telja þau að þótt svo væri ekki hafi reikningurinn fyrir framkvæmdirnar ekki verið nægilega skýrt sundurliðaður svo unnt væri að byggja kröfu á honum. Benda gagnaðilar á að í III. kafla laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi fram að einstökum eiganda sé óheimilt að taka ákvörðun eða gera ráðstafanir um sameiginleg málefni upp á sitt einsdæmi og að allir eigendur eigi rétt á að taka þátt í ákvörðunum varðandi sameignina (sjá 39. gr. og 2. mgr. 36. gr.). Undantekningar frá þessu sé þegar nauðsynlegt sé að aðhafast strax til að forðast yfirvofandi tjón eða þegar aðrir íbúar hafa þráast við og neiti að taka þátt í nauðsynlegu viðhaldi. Ákvörðun um að endurnýja glugga á 2. hæð hússins hafi verið tekin einhliða af álitsbeiðanda og ekki verið borin undir gagnaðila. Eftir að viðkomandi framkvæmdum var lokið hafi álitsbeiðandi krafið gagnaðila um greiðslu sem hún hafi metið hæfilega 50.000 kr. Farið hafi verið fram á greiðsluna munnlega og hafi það verið fyrstu samskipti sem íbúarnir hafi átt vegna framkvæmdanna. Þegar gagnaðilar hafi farið fram á að fá að sjá reikninga vegna framkvæmdanna hafi þeim verið afhent gamalt rifið umslag sem á hafi verið ritaðar handskrifaðar tölur. Á umslaginu hafi ekki verið neitt reikningsnúmer, ekki nafn framkvæmdaraðila né annað en nokkrar krassaðar tölur. Reikningur sem merktur sé sem málsskjal nr. 1.5 hafi ekki verið sýndur gagnaðilum fyrr en löngu síðar. Í þessu tilfelli hafi ekki verið um það að ræða að aðgerðir hafi verið svo aðkallandi vegna yfirvofandi tjóns að ekki gæfist tími til að halda húsfund. Álitsbeiðandi hafi vanrækt að ræða um framkvæmdirnar við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi hvorki óskað eftir húsfundi né rætt framkvæmdirnar við gagnaðila fyrr en eftir að framkvæmdunum hafi verið lokið. Gagnaðilar telji sig ekki bundna af ákvörðun sem tekin hafi verið með þessum hætti, sbr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Benda gagnaðilar á að í 2. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna komi fram að allur ytri gluggaumbúnaður sé sameign. Þegar eigendur fjöleignarhúss greiði hlut sinn í endurnýjun glugga í séreign sé því nauðsynlegt að það liggi ljóst fyrir hver kostnaðurinn hafi verið við ytri gluggaumbúnaðinn. Það sé með öðrum orðum nauðsynlegt til að hægt sé að innheimta rétta upphæð hjá hverjum og einum eiganda hússins að reikningur sé sundurliðaður með þeim hætti að fram komi hver kostnaður hafi verið við ytri gluggaumbúnaðinn og hver kostnaðurinn hafi verið við annað sem ekki sé sameiginlegt. Af þeim reikningi sem hér sé lagður fram sé ómögulegt að ráða hvaða hluti kostnaðarins sé sameiginlegur og hver ekki. Þannig komi til dæmis ekki sérstaklega fram hvað listarnir utan með gluggunum kostuðu né hvað glerið sjálft, sem ekki sé sameiginlegt, kostaði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að sjálfsagt sé að fá betur sundurliðaðan reikning frá viðkomandi smið vegna gluggaskipta á efri hæð. Einnig sé augljóst að fyrstu samskipti vegna glugga hafi ekki verið um miða með nokkrum upphæðum sem lagður hafi verið á þvottavél neðri hæðar í þvottahúsi, enda hefði þá þurft að skrifa frekari útskýringar á miðann. Ekki fari maður fram á að fólk leggi inn upphæðir hjá sér án útskýringa. Þá greinir álitsbeiðandi frá því að það sé alveg ljóst að hún hafi talað við nágranna sína áður en farið var í framkvæmdir, enda allt annað óeðlilegt. Fyrri eigendur er bjuggu niðri hafi farið í framkvæmdir með álitsbeiðanda, bæði var þá sett upp grindverk í garðinum og eins var húsþak málað. Í báðum tilfellum hafi álitsbeiðandi séð að mestu um framkvæmdir en þeir hafi borgað sinn hluta. Í byrjun hafi eigendur beggja hæða talað sig saman um kostnað og hvernig staðið yrði að málum, ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur enda eðlilegt að svokallað heiðursmannatal standi. Hafi álitsbeiðandi talið að samtal milli hennar og gagnaðila sem fram fór í nóvember stæði alveg eins og þau samskipti sem hún hafi átt við fyrri eigendur. Nauðsynlegt hafi verið að skipta um gluggana því gler í svefnherbergisglugga hafi verið orðið laust vegna fúa í tréverki og glamrað í vindi. Ytra gler og ytri karmur hafi einnig verið dottinn af á öðrum borðstofuglugganum svo þar var einungis einfalt gler. Gluggaskiptunum sé ekki enn lokið. Hvað varði fundargerð mótmælir álitsbeiðandi algjörlega einhverjum rangfærslum af sinni hálfu og leggur fram blað sem fylgiskjal þar sem fundarritari vottaði réttar færslur af hennar hálfu.

III. Forsendur

I.

Í greinargerð gangaðila kemur fram að þeir séu álitsbeiðanda fyllilega sammála um að niðurfall í kjallara beri að hreinsa reglulega og segjast gera það. Verður því að álíta að ekki sé ágreiningur um þetta atriði. Ber því að vísa þessum kröfulið frá nefndinni.

II.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur, eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til. Því er ómótmælt hér að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatökunni og verður því að telja að gagnaðila sé rétt að neita greiðslu. Þess ber þó að geta að unnt er að bæta úr eða staðfesta ákvörðun, sem annmarki er á, á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 3. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

III.

Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar skal fundargerð lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Hún skal síðan undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Í máli þessu er óumdeilt að álitsbeiðandi ritaði fundargerð eftir uppkasti sem gert hafði verið á húsfundi. Þannig var ekki gætt þeirra atriða sem umrædd málsgrein fjallar um. Telur kærunefnd að gagnaðilum beri ekki skylda til að undirrita fundargerðina þannig til komna. Hins vegar telst hún sönnunargagn um það sem fram fór á fundinum að því marki sem gagnaðilar mótmæla ekki efnislega því sem álitsbeiðendur telja að þar hafi gerst.

IV. Niðurstaða

1. Kærulið þessum er vísað frá nefndinni.
2. Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi framkvæmdir við glugga álitsbeiðanda og að gagnaðilar geti því neitað að greiða sinn hlut þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
3. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé ekki skylt að undirrita fundargerð þá sem álitsbeiðendur rituðu eftir húsfund.

Reykjavík, 13. september 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason