Mál nr. 25/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 25/2006
Eignarhald: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. júní 2006, beindi A, f.h. B, X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 12, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 11. júlí 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. júlí 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. júlí 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. september 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10–12, alls 24 eignarhlutar, og var byggt árið 2003 samkvæmt upplýsingum Fasteignamats ríkisins. Húsið er á fjórum hæðum auk kjallara en þar er sameiginleg bílageymsla. Sérstakt stæði í bílageymslu tilheyrir hverjum eignarhluta í húsinu. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0101 í X nr. 10 en gagnaðili er eigandi 0106 í X nr. 12. Ágreiningur er um bílastæði í bílageymslu merkt B05.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að bílastæði í bílageymslu hússins X nr. 10–12, merkt B05, teljist í séreign álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að með kaupsamningi, dags. 14. apríl 2003, hafi álitsbeiðandi keypt íbúð nr. 0101 í X nr. 10 af Y ehf. og hafi kaupsamningnum verið þinglýst þann 25. apríl 2003. Í kaupsamningnum komi fram að bílastæði nr. B05 fylgi íbúðinni. Þá segi jafnframt að seljandi geri þá breytingu á skiptasamningi að eigninni fylgi bílastæði merkt fötluðum nr. B05 í stað B01. Skiptasamningurinn sem vísað er til í kaupsamningnum sé frá 2002 og hafi verið þinglýst þann 12. desember 2002. Í þeirri eignaskiptayfirlýsingu sé gert ráð fyrir að stæði nr. B01 í sameiginlegri bílageymslu tilheyri íbúð álitsbeiðanda en stæði nr. B05 tilheyri íbúð í X nr. 12 nr. 0106 þ.e. eign gagnaðila. Vegna þess að álitsbeiðandi falaðist sérstaklega eftir stæði nr. B05, þar sem það sé ætlað fötluðum, hafi verið nauðsynlegt að gera breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins í samræmi við það eins og Y ehf. hafi lofað með áðurnefndum hætti í kaupsamningnum. Til samræmis við loforð um að breyta eignaskiptayfirlýsingu hússins liggi fyrir ný eignaskiptayfirlýsing gerð í febrúar 2005. Þar segi orðrétt á blaðsíðu 3: „Eignaskiptayfirlýsing þessi kemur í stað eignaskiptayfirlýsingar frá því í október 2002. Breyting nú felst í því að bílastæði B01 sem áður tilheyrði íbúð 0101 tilheyrir nú íbúð 0106 og bílastæði B05 sem áður tilheyrði íbúð 0106 tilheyrir nú íbúð 0101.“ Hin nýja eignaskiptayfirlýsing hafi ekki fengist undirrituð og þar með ekki heldur verið þinglýst vegna ágreinings aðila máls þessa um eignarhald á bílastæðum í bílageymslu. Með kaupsamningi, dags. 17. desember 2003, hafi gagnaðili keypt íbúð nr. 0106 af Y ehf. Hafi samningnum verið þinglýst 23. desember sama ár. Þau mistök virðast þá hafa átt sér stað að gagnaðila hafi verið selt bílastæði nr. B05 en ekki hafi verið tekið mið af því að Y ehf. hafi áður selt álitsbeiðanda stæðið.
Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi ekki viljað virða rétt álitsbeiðanda til bílastæðis nr. B05 og lagt bifreið sinni í það. Þá hafi hann ekki fengist til að undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið sem taki mið af þeim breytingum sem gerðar hafi verið þegar álitsbeiðandi eignaðist bílastæði nr. B05. Hafi tilraunir álitsbeiðanda, seljanda hússins og fasteignasölunnar Z ehf., sem annaðist sölu íbúða í húsinu, til að ljúka málinu og fá gagnaðila til að virða séreignarrétt álitsbeiðanda verið án árangurs. Húsfélagið hafi ekki viljað blanda sér í ágreining aðila þrátt fyrir beiðni þar um.
Í álitsbeiðni kemur einnig fram að álitsbeiðandi byggi kröfu sína á því að með kaupsamningi frá 14. apríl 2003 sem þinglýst hafi verið 25. sama mánaðar hafi hún orðið eigandi bílastæðis nr. B05 í bílageymslu X nr. 10–12 en í kaupsamningnum segi einfaldlega að bílastæði nr. B05 fylgi hinni seldu eign. Kaupsamningur gagnaðila hafi hins vegar verið gerður og þinglýst síðar eða í desember 2003.
Að lokum tekur álitsbeiðandi fram að þegar skorið sé úr um hver teljist eigandi og hafi þar með nýtingarrétt bílastæðis nr. B05 í bílageymslu X nr. 10–12 verði óhjákvæmilega að líta til meginreglna eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum að fasteignum. Leiði þessar reglur og þá einkum ákvæði þinglýsingarlöggjafarinnar um forgangsáhrif þinglýsingar, sbr. ákvæði III. kafla þinglýsingalaga, nr. 39/1978, svo og meginreglu 1. mgr. 29. gr. laganna, til þess að álitsbeiðandi eignaðist „umþrætt“ bílastæði með kaupsamningi, dags. 14. apríl 2003, og hafi sá eignarréttur notið verndar gagnvart síðari viðsemjendum eiganda alls hússins á þeim tíma, Y ehf., við þinglýsingu kaupsamningsins frá 25. apríl 2003. Á grundvelli þessara lagareglna hafi gagnaðili ekki síðar getað öðlast séreignarrétt á bílastæði nr. B05 þegar Y ehf. hafi selt honum fyrir mistök umrætt bílastæði. Bílastæði nr. B05 hafi þá þegar verið hluti af þinglýstri séreign álitsbeiðanda í húsinu X nr. 10–12 og hafði hann því einn ráðstöfunarrétt yfir bílastæðinu en ekki fyrri eigandi þess, þ.e. Y ehf.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi þann 17. janúar 2003 gert kauptilboð í íbúð nr. 0106 í fjöleignarhúsinu X nr. 10–12. Íbúðin sé sérútbúin fyrir fatlaða og samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu og fylgi henni tvöfalt bílastæði í bílastæðakjallara hússins, nr. B05. Tilboðið hafi verið undirritað og samþykkt af eigendum hússins. Í byrjun apríl 2003 hafi gagnaðila verið tilkynnt að væntanlegur kaupandi að annarri íbúð í húsinu falaðist eftir bílastæði hans. Hafi fulltrúi fasteignasölunnar Z ehf. farið fram á að gagnaðili gæfi eftir bílastæði sitt. Hann hafi ekki fallist á það, en sagst þurfa að skoða málið betur. Þegar fasteignasalinn hafi ítrekað erindið hafnaði gagnaðili því, enda myndi það rýra endursöluverð íbúðar hans umtalsvert að henni fylgdi þrengra bílastæði þar sem íbúðin sé sérútbúin fyrir fatlaða. Eigendur hússins hafi engu að síður gert kaupsamning við álitsbeiðanda þann 14. apríl 2003.
Kaupsamningur gagnaðila og seljanda hafi verið undirritaður 17. desember 2003 og hann móttekinn til þinglýsingar hinn 23. desember sama ár. Samkvæmt samningnum fylgi íbúð gagnaðila bílastæði nr. B05. Kaupsamningur gagnaðila sé í samræmi við þinglýsingarvottorð eignar hans og þinglýstan eignaskiptasamning og það hafi einnig verið þegar honum var þinglýst. Afsal til gagnaðila hafi verið gefið út þann 4. janúar 2005 og þinglýst 11. janúar 2005 án athugasemda. Kaupsamningur álitsbeiðanda hafi verið í ósamræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu. Með vísan til 23. gr. laga um fjöleignarhús varð slíkri eignayfirfærslu jafnframt ekki þinglýst, enda sé bílastæðið B05 enn þinglýst eign gagnaðila og hafi hann aldrei samþykkt eignayfirfærsluna. Þinglýsing álitsbeiðanda á kaupsamningi sínum um íbúð nr. 0101 hafi því engin forgangsáhrif að því er varði bílastæði nr. B05. Einnig bendir gagnaðili á að skv. 3. mgr. 33. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, teljist forgangsáhrif skjals sem þinglýst sé, en ógilt að lögum, ekki fyrr en frá því tímamarki er annmarki skjalsins eyðist. Þar sem nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki enn verið þinglýst hafi forgangsáhrif kaupsamnings álitsbeiðanda, að því er varði umþrætt bílatæði, aldrei hafist. Að lokum bendir gagnaðili á að álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um að gagnaðili átti rétt til umþrætts bílastæðis og glögglega hafi komið fram í kaupsamningi hennar og eignaskiptayfirlýsingu að stæðið tilheyrði ekki íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi geti því ekki talist grandlaus um eldri óþinglýstan rétt gagnaðila í skilningi þinglýsingalaga.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að aðgengi að íbúð gagnaðila bendi ekki til þess að hún sé sérútbúin fyrir fatlaða eins og gagnaðili haldi fram. Þá byggi gagnaðili málatilbúnað sinn á því að skilyrði 1. mgr. 23. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, séu ekki uppfyllt í málinu. Tilvísun gagnaðila til 1. mgr. 23. gr. laganna sé mótsagnakennd við kröfu hans um að viðurkennt verði að bílastæði nr. B05 teljist séreign hans, svo og við annan málatilbúnað að baki kröfu. Samkvæmt athugasemdum með greinargerð frumvarps þess er síðar varð að lögum um fjöleignarhús segi að 23. gr. fjalli um eignayfirfærslu, sölu á hluta séreignar til annarra eigenda í sama húsi. Hér hátti svo til að þinglýstur eigandi alls hússins á tilteknu tímabili, Y ehf., seldi álitsbeiðanda íbúð nr. 0101, ásamt bílastæði nr. B05 sem upphaflega hafi staðið til að tilheyrði annarri íbúð seljanda, þ.e. 0106. Gera verði ráð fyrir, miðað við eðlilegan skilning á umræddu lagaákvæði, að til þess að á reyni hvort skilyrðum 1. mgr. 23. gr. sé fullnægt verði að ganga út frá því að sá sem yfirfærir eignarrétt hafi átt þinglýsta eignarheimild fyrir því sem hann seldi og að því skilyrði sé jafnframt fullnægt að eignarhlutum hússins fjölgi ekki við eignaryfirfærsluna, því þá heyri tilvikið undir 2. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús. Annars komi ekki til álita að beita ákvæðinu. Með því að bera 1. mgr. 23. gr. laganna fyrir sig felist þá viðurkenning á að Y ehf. hafi haft þinglýsta eignarheimild til yfirfærslunnar en ekki hafi verið leitað samþykkis einfalds meirihluta á húsfundi fyrir eignayfirfærslunni. Rétt sé í þessu sambandi að árétta ummæli í álitsbeiðni um að húsfélagið X nr. 10–12 hafi ekki viljað blanda sér í ágreining aðila, þrátt fyrir beiðni þar um. Þannig að ekki hafi reynt á ákvæði 23. gr. laga um fjöleignarhús af því tilefni einu. Þá segi enn fremur í greinargerð að með vísan til 23. gr. laganna hafi eignayfirfærslu á bílastæði nr. B05 ekki verið þinglýst enda bílastæðið enn þinglýst eign gagnaðila og hann hafi aldrei samþykkt eignayfirfærsluna. Nú hafi málum hins vegar verið háttað á þann veg að álitsbeiðandi hafi keypt umrætt stæði af þá þinglýstum eiganda stæðisins, Y ehf. Þess vegna sé því hafnað að bílastæðið hafi verið þinglýst eign gagnaðila þegar álitsbeiðandi öðlaðist lögvernd eignarréttar síns til stæðisins með þinglýsingu kaupsamnings síns. Þá þurfi sérstakt samþykki gagnaðila ekki til þeirrar sölu, enda geri 1. mgr. 23. gr. laga um fjöleignarhús ekki ráð fyrir því.
Þá bendir álitsbeiðandi á að á því sé byggt í greinargerð að þar sem nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi enn ekki verið þinglýst hafi forgangsáhrif kaupsamnings álitsbeiðanda aldrei hafist með vísan til 3. mgr. 33. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Álitsbeiðandi telji að skilyrði fyrir beitingu 2. mgr. 33. þinglýsingalaga séu ekki uppfyllt svo að ákvæðið komi til álita í máli þessu. Samkvæmt orðalagi 33. gr. fyrrnefndra laga, þ.á m. tilvísun til 2. mgr. til 28. gr. samningalaga, nr. 7/1936, sé átt við ógildingarannmarka samningaréttarins, sbr. einkum III. kafla samningalaga, nr. 7/1936, með síðari breytingum. Kaupsamningur álitsbeiðanda sé ekki haldinn slíkum ógildingarannmörkum og sé þar með ekki ógildur í skilningi 3. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga.
Að lokum mótmælir álitsbeiðandi því sem gagnaðili taki fram um að álitsbeiðandi hafi ekki verið grandlaus um eldri óþinglýstan rétt sinn í skilningi þinglýsingalaga. Álitsbeiðandi hafi upphaflega gert kauptilboð í íbúð nr. 0101 þann 28. janúar 2003. Þar segi meðal annars að bílastæði nr. 0B5 (sic) fylgi íbúðinni. Seljandi/tilboðshafi hafi verið byggingaraðili hússins og þinglýstur eigandi eignarhluta 0101 og 0106 á þessum tíma, Þ ehf. Hafi álitsbeiðandi þá engar upplýsingar um að Þ ehf. hafði nokkrum dögum áður samþykkt kauptilboð gagnaðila sem ekki hafi verið þinglýst. Í kaupsamningi álitsbeiðanda hafi ekkert annað komið fram en að umþrætt bílastæði væri selt henni og að þinglýstur eigandi þess hygðist breyta eignaskiptayfirlýsingu hússins í samræmi við þá eignayfirfærslu. Það hafi ekki orðið fyrr en um ári eftir að álitsbeiðandi flutti inn í húsið, þá löngu eftir þinglýsingu kaupsamnings hennar, að gagnaðili tók að leggja í bílastæðið, að álitsbeiðanda var fyrst kunnugt um að gagnaðili héldi því fram að hann væri eigandi stæðisins.
Í frekari athugasemdum gagnaðila tekur hann fram að álitsbeiðandi dragi það í efa að íbúð gagnaðila sé sérútbúin fyrir fatlaða. Í því skyni bendi álitsbeiðandi á myndir af aðgengi að íbúð gagnaðila og álitsbeiðanda. Vill gagnaðili benda á að unnt sé með lágmarkstilkostnaði að breyta aðgengi að íbúð hans. Hann hafi þó ekki hlutast til um slíkt þar sem hann sé sjálfur ekki fatlaður. Það sem meiru varði sé umbúnaður innandyra, en allar dyr inni í íbúð gagnaðila séu 90 sm breiðar. Vísar gagnaðili til þess sem segir í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 10–12, en þar komi fram að íbúð gagnaðila sé „sérhönnuð fyrir fatlaða“. Það sama komi fram í óþinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sem gerð var í febrúar 2005. Í hvorugri eignaskiptayfirlýsingunni segi neitt um að íbúð álitsbeiðanda sé sérútbúin fyrir fatlaða. Þá bendir gagnaðili á að samkvæmt skýru orðalagi 23. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, verði eignayfirfærslu á hlutum séreignar innan fjöleignarhúss ekki þinglýst nema þinglýst sé breyttri eignaskiptayfirlýsingu. Það hafi ekki verið gert þótt seljanda íbúðar álitsbeiðanda hafi átt að vera það í lófa lagið hafi vilji hans staðið til þess. Þvert á móti hafi verið gerður kaupsamningur við gagnaðila, sama efnis og samþykkt kauptilboð hans frá því í byrjun janúar, þar sem tvívegis komi fram að hið umþrætta bílastæði skuli fylgja íbúð hans. Áréttar gagnaðili að þegar rætt sé um grandleysi í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, verði að miða tímamark grandleysis við dagsetningu þess skjals sem þinglýst sé. Við undirritun kaupsamnings síns hafi álitsbeiðandi ekki geta talist grandlaus um eldri óþinglýstan rétt gagnaðila, bæði vegna þess að ítrekað hafi verið leitað til hans og hann beðinn um að afsala sér bílastæði sínu til álitsbeiðanda og vegna þess sem segi berum orðum í kaupsamningi hennar. Í kaupsamningi álitsbeiðanda segi: „Eigninni tilheyrir: [...] bílastæði í sameiginlegri bílageymslu, (Y)/(0025), merkt B01 [...].“ Síðar í samningnum komi fram athugasemd um að seljandi muni gera þá breytingu á skiptasamningi að eigninni fylgi bílastæði nr. B05. Samkvæmt eðlilegum skilningi á texta kaupsamningsins fjalli hann um kaup á bílastæði nr. B01. Þetta hlyti að hafa átt, í það minnsta, að gefa álitsbeiðanda tilefni til að kanna hvernig málum væri háttað, en almennt séu gerðar ríkar kröfur til rannsóknarskyldu kaupanda í íslenskum rétti.
Að lokum leggur gagnaðili áherslu á það sem hann telji skipta meginmáli. Hann gerði skriflegan kaupsamning um kaup á íbúð ásamt því bílastæði sem samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu tilheyrði íbúðinni. Kaupsamningnum hafi verið þinglýst án athugasemda. Bílastæðið sé þinglýst eign gagnaðila samkvæmt þinglýsingarvottorði íbúðar hans og eigi það að tilheyra íbúð hans samkvæmt nefndri eignaskiptayfirlýsingu. Gild eignayfirfærsla á umþrættu bílastæði til annarra en gagnaðila hafi aldrei farið fram, enda hafi hann aldrei fallist á slíkt.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina X nr. 10-12, dagsettri í janúar 2002, sem þinglýst var á eignina 12. desember, s. á. segir að íbúð 0101 í X nr. 10, tilheyri bílastæði í bílageymslu nr. B01 og að íbúð 0106 í X nr. 12 tilheyri bílastæði nr. B05 í sömu bílageymslu.
Í málinu liggur fyrir að þann 17. janúar 2003 gerði gagnaðili kauptilboð í íbúð nr. 0106, eigandi Y ehf., og var því tilboði tekið. Gagnaðili heldur því fram að í byrjun apríl s.á. hafi fasteignasala sem annaðist söluna óskað eftir því að hann gæfi eftir viðkomandi bílastæði þar sem annar aðili falaðist eftir því. Þessu hafi hann hafnað.
Með samningi dagsettum 14. apríl 2003 keypti álitsbeiðandi íbúð 0101 í X nr. 10 af sama aðila. Í kaupsamningi þar sem eigninni er lýst segir að henni fylgi bílastæði B05. Hins vegar er þar að finna aðra setningu sem segir að eigninni tilheyri bílastæði B01. Ljóst er þó að ætlunin var að íbúðinni fylgdi stæði B05 þar sem sérstaklega er tekið fram í samningnum að seljandi muni gera breytingar á gildandi eignarskiptasamningi þannig að eigninni fylgi bílastæði merkt fötluðum, þ.e. B05 í stað B01.
Þegar álitsbeiðandi keypti íbúð sína 14. apríl 2003 lá þegar fyrir samþykkt tilboð gagnaðila frá 17. janúar 2003 án fyrirvara um að bílastæði, sem samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu tilheyrði þeirri íbúð, gerði það ekki. Þegar af þeirri ástæðu hafði fyrirvari í kaupsamningi álitsbeiðanda annars efnis enga þýðingu gagnvart gagnaðila sem samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og samþykktu kauptilboði var orðinn eigandi að umræddu bílastæði. Ber því þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílastæði í bílageymslu hússins X nr. 10–12, merkt nr. B05 tilheyrir íbúð 0106 og telst séreign gagnaðila.
Reykjavík, 13. september 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason