Mál nr. 36/2015

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 9. september 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 36/2015:

Kæra A og
B

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

C hefur, f.h. A og B með kæru, dags. 24. júní 2015, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júní 2015, á umsókn um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærendur sóttu um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 22. mars 2015. Umsóknin byggðist á kauptilboði, dags. 27. febrúar 2015, í íbúð kærenda að fjárhæð 15.500.000 krónur. Fyrirvari var í tilboðinu um að Íbúðalánasjóður aflétti eftirstöðvum áhvílandi veðskulda af eigninni. Umsókn kærenda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 28. apríl 2015, meðal annars á þeirri forsendu að ekki væri um óvænta greiðsluerfiðleika að ræða. Kærendur óskuðu eftir endurskoðun á synjun Íbúðalánasjóðs og var erindi þeirra lagt aftur fyrir greiðsluerfiðleikanefnd. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júní 2015, var umsókn kærenda synjað á ný.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 25. júní 2015. Með bréfi, dags. 3. júlí 2015, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 9. júlí 2015. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. júlí 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 22. júlí 2015.

II. Sjónarmið kærenda

Í kæru til úrskurðarnefndar er greint frá því að kærendur hafi verið komin í töluverð vanskil við Íbúðalánasjóð í júlí 2013 vegna minni atvinnu og tekjulækkunar á heimilinu. Kærendur hafi leitað leiða til að leysa úr þeirra fjárhagsvanda í samvinnu við Landsbankann og sent inn greiðsluerfiðleikamat með samantekt af fjárhagsupplýsingum og útskýringum á greiðsluerfiðleikum. Íbúðalánasjóður hafi fallist á að veita kærendum lán fyrir vanskilum ásamt því að frysta annað lánið í tólf mánuði til að laga fjárhagsstöðu þeirra. Hluti af samkomulaginu hafi verið að kærendur fengju fjárhagsaðstoð frá foreldrum annars þeirra með afnotaskiptum á eignum sem myndi spara þeim um 22.700 krónur á mánuði. Þeim hafi þótt sparnaðurinn vera of lítill til að raska búsetu foreldranna til svo langs tíma og því ákveðið að leigja fasteign sína út. Þannig hafi þau reynt að standa skil á lánunum eftir bestu getu. Kærendur benda á að ekki liggi fyrir skriflegt samkomulag varðandi afnotaskiptin og að það væri ekki varanleg lausn á þeirra greiðsluvanda.

Kærendur taka fram að þegar þau hafi fengið tilboð í fasteign þeirra í febrúar 2015 hafi þau komið greiðsluerfiðleikamati til Íbúðalánasjóðs. Þau hafi notað greiðsluerfiðleikamatið frá árinu 2013, sem hafi verið samþykkt á þeim tíma, en lagað það örlítið miðað við breyttar forsendur. Kærendur hefðu verið með það í huga að Landsbankinn myndi yfirfara matið betur áður en það færi til Íbúðalánasjóðs. Í fyrra synjunarbréfi sjóðsins komi fram að umsókn þeirra hafi verið hafnað þar sem fram komi í greiðsluerfiðleikamatinu að greiðsluerfiðleikar stafi af offjárfestingu, umframeyðslu og tekjulækkun vegna stöðvunar á eigin rekstri og fæðingarorlofs. Íbúðalánasjóður haldi því fram að þessar ástæður séu ekki óvæntir erfiðleikar, væntanlega þar sem þær forsendur séu frá árinu 2013. Eina breytingin sem kærendur hefðu gert á greiðsluerfiðleikamatinu væri varðandi ráðstöfunartekjur þeirra og að þau hefðu eignast annað barn. Í kjölfar synjunar Íbúðalánasjóðs hafi kærendur sett upp nýtt greiðsluerfiðleikamat sem hafi tekið mið af núverandi stöðu þeirra en sjóðurinn hafi synjað umsókn þeirra aftur með vísan til sömu forsendna og áður.

Kærendur telja að Íbúðalánasjóður hefði átt að samþykkja umókn þeirra þar sem óvænt tekjutap hafi verið viðvarandi frá árinu 2013 og framfærslukostnaður hafi þar að auki hækkað frá þeim tíma og aukið á vandann. Einnig telji þau að mikið fall á markaðsverði eignar þeirra hljóti að falla undir ófyrirséð atvik þar sem ástand eignarinnar sé ekki lakara en frá því að þau  keyptu hana. Greiðsluerfiðleikaúrræðið sem þau hafi fengið hafi ekki verið til þess fallið að leysa fjárhagsvanda þeirra varanlega og ekkert úrræði sem sé í boði hjá Íbúðalánasjóði sé betur til þess fallið að laga fjárhagsvanda þeirra en að fá að selja eignina á markaðsverði með afléttingu veðs umfram söluverðs. Kærendur benda á að þau hafi átt lögheimili í fasteign þeirra en séu ekki búsett í eigninni vegna fjölskyldustærðar.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að í greiðsluerfiðleikamati sem unnið hafi verið af Landsbankanum sé greint frá því að greiðsluerfiðleikar kærenda stafi af offjárfestingu og umframeyðslu en ekki af óvæntum ástæðum eins og tilskilið sé í reglum stjórnar frá því í desember 2014.

Mál kærenda hafi verið tekið fyrir í greiðsluerfiðleikanefnd sjóðsins 20. apríl 2015 en afgreiðslu hafi verið frestað til frekari vinnslu. Málið hafi aftur verið tekið fyrir í nefndinni 22. apríl 2015 og beiðninni hafnað að svo stöddu þar sem skýringar kærenda hafi ekki verið í samræmi við umsókn þeirra um greiðslufrest á árinu 2013. Þá hafi mál kærenda verið tekið fyrir aftur 27. apríl 2015 og beiðni þeirra verið synjað á þeirri forsendu að ekki væri um óvænta greiðsluerfiðleika að ræða. Kærendur hafi farið fram á að mál þeirra yrði tekið fyrir að nýju og því hafi greiðsluerfiðleikanefnd sjóðsins fjallað á ný um málið þann 1. júní 2015 en ekki hafi þótt skilyrði til að breyta fyrri ákvörðun nefndarinnar.

IV. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kærenda um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu fasteignar, sem samþykktar voru á fundi stjórnar þann 3. desember 2014, kemur meðal annars fram að umsókn skuli lögð fyrir greiðsluerfiðleikanefnd sjóðsins til samþykktar eða synjunar. Samkvæmt b-lið 7. gr. reglnanna er það gert að skilyrði að greiðsluerfiðleikar umsækjanda stafi af óvæntum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu, atvinnuleysi eða af öðrum ófyrirséðum atvikum. Umsókn kærenda var synjað á þeirri forsendu að ekki hafi verið um óvænta greiðsluerfiðleika að ræða.

Samkvæmt gögnum málsins fengu kærendur frystingu á láni þeirra hjá Íbúðalánasjóði í júlí 2013 ásamt því að vanskilum var skuldbreytt í nýtt lán. Skilyrði fyrir frestun afborgana og skuldbreytingu vanskila eru meðal annars þau að greiðsluerfiðleikar stafi af óvæntum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu, atvinnuleysi eða af öðrum ófyrirséðum atvikum. Ljóst er að kærendur uppfylltu því skilyrði um óvænta greiðsluerfiðleika á árinu 2013.

Í greiðsluerfiðleikamati frá 21. maí 2015 kemur fram að greiðsluerfiðleika kærenda megi upphaflega rekja til minni atvinnu og lægri tekna. Þá hafi fjölskyldan stækkað og framfærslukostnaður því aukist verulega. Í kæru til úrskurðarnefndar vísa kærendur til þess að óvænt tekjutap hafi verið viðvarandi frá árinu 2013. Að framangreindu virtu getur úrskurðarnefndin ekki fallist á að núverandi greiðsluerfiðleikar kærenda stafi af óvæntum erfiðleikum líkt og áskilið er í b-lið 7. gr. reglna stjórnar Íbúðalánasjóðs um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Kærendur áttu því ekki rétt á afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júní 2015, um synjun á umsókn A og B um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal