Mál nr. 34/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 17. ágúst 2023

í máli nr. 34/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 310.393 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum frá 1. mars 2023.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 8. apríl 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. apríl 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Frekari gögn bárust frá sóknaraðila 12. maí 2023 og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 19. maí 2023. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. maí 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. maí 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 31. maí 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. júní 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 9. júní 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. júní 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 14. júní 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 3. júlí 2023.

Með tölvupósti 12. júlí 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari skýringum frá varnaraðila sem bárust 13. júlí 2023. Gögn og skýringar varnaraðila voru send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 10. ágúst 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning frá 27. febrúar 2022 til eins árs, sem kæmi til með að framlengjast sjálfkrafa eftir það, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að með skilaboðum 3. mars 2023 hafi varnaraðili upplýst að hún væri vægast sagt ósátt við það hvernig íbúðinni hefði verið skilað í lok febrúar. Hún hafi reiknað út hve mikið hún teldi sóknaraðila skulda sér og dregið af tryggingafénu. Sóknaraðili hafi þegar mótmælt þessu og sé ekki kunnugt um að varnaraðili hafi borið ágreining aðila undir kærunefnd en liðnar séu meira en fjórar vikur frá því hún hafi hafnað kröfunni. Málinu hafi því ekki verið vísað til nefndarinnar innan frests.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafi vitað að yrðu skemmdir á einhverju í íbúðinni þá færi tryggingin upp í þær skemmdir. Íbúðin hafi ekki verið hrein við lok leigutíma og myndbandið sem sóknaraðili hafi lagt fram sýni ekkert nema yfirborðsþrif. Til dæmis hafi kóngulóarvefir verið í öllum ljósum. Varnaraðili hafi fengið konu til að þrífa og það tekið hana tvo daga. Hundur sóknaraðila hafi eyðilagt mikið í íbúðinni. Sófar og rúm hafi verið migin út og gólfið verið upphleypt á mörgum stöðum. Það hafi þurft að henda einni dýnu úr barnarúminu, yfirdýnu úr öðru rúmi og reynt hafi verið að djúphreinsa sófa. Það hafi ekki dugað til og þurft að henda þeim.

Þvottavélin hafi verið mygluð að innan. Þrátt fyrir þrif hafi verið vond lykt úr henni og það hafi þurft að henda henni. Ryksuga og lampi hafi verið brotinn. Varnaraðili taki á sig kostnað vegna sófa og þvottavélar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi verið hrein við lok leigutíma. Hafi varnaraðila þótt íbúðin óhrein hefði verið eðlilegt að hún upplýsti um það svo sóknaraðili gæti lagað.

Hundur sóknaraðila hafi ekki eyðilagt neitt í íbúðinni að undanskilinni einni svampdýnu. Hann hafi aldrei pissað á húsgögn og gólfið ekki verið ónýtt eftir hann. Gólfið hafi verið lélegt og upphleypt. Þá hafi hann ekki farið í leðursófann en sófinn hafi ekkert verið notaður á leigutíma. Sprungurnar í sófanum séu ekki eftir hundinn heldur hafi þær verið til staðar við upphaf leigutíma.

Þá gerir sóknaraðili ýmsar athugasemdir við almennt ástand íbúðarinnar. Einnig nefni hún að hún hafi ekki óskað eftir íbúð með húsgögnum en tekið þessa íbúð þar sem fátt hafi verið í boði.

Kostulegt sé að varnaraðili hafi talið upp ónýtar svampdýnur sem hafi einhverjar verið sundurskorna og ljótar fyrir. Barn hafi pissað í gráa sófann. Sóknaraðili hafi leigt hreinsivél til að þrífa hann.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi tekið á sig allar stóru skemmdirnar og endurgreitt helming tryggingarfjárins. Gólfið hafi ekki verið upphleypt á mörgum stöðum.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. Varnaraðili hefur endurgreitt 310.393 kr. en heldur eftirstöðvunum eftir á þeirri forsendum að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og ýmsar skemmdir orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 28. febrúar 2023 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Með skilaboðum 6. mars 2023 tilgreindi varnaraðili ýmsar skemmdir sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og upplýsti að tryggingarféð gengi upp í kostnað vegna þeirra, sem og þrifa á hinu leigða. Af samskiptum aðila má ráða að ágreiningur hafi á þeim tíma verið uppi um bótakröfuna og gerði sóknaraðili kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 289.607 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 28. febrúar 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 289.607 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 17. ágúst 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson