Mál nr. 82/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 82/2020

Bílastæði. Aðkeyrsla að bílskúr.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 29. júlí 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. ágúst 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. ágúst 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um nýtingu á sameiginlegri lóð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að hluti lóðarinnar frá 6 til 12 metrum frá austurmörkum hennar sé sameign og báðir eigendur hafi jafnan rétt til nýtingar hennar og að geyma þar bíl eða tjaldvagn falli undir eðlilega nýtingu á lóðinni.

Álitsbeiðandi óskar einnig eftir ráðgjöf um það til hvaða úrræða hann geti gripið haldi gagnaðili áfram að hindra nýtingu hans á sameigninni.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili leggi bifreið sinni fram við götu og hindri þannig aðgang og nýtingu sameiginlegrar lóðar þar fyrir innan. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að fá að nýta þessa sameign en gagnaðili hafi hafnað því að færa bifreið sína með þeim rökum að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu séu aðeins tvö bílastæði á lóðinni og því hafi íbúar neðri hæðar ekki rétt til að nýta svæðið þar fyrir innan. Sá hluti lóðarinnar sé aðeins til að komast að ruslageymslu og hitakompu og þar sé einnig aðkoma að bílskúrnum sem sé séreign gagnaðila.

Álitsbeiðandi eigi lögheimili á höfuðborgarsvæðinu og sé sjaldan á D. Hann ferðist oft á einum bíl en stundum tveimur. Gagnaðili sé með þessu að brjóta lög um fjöleignarhús en samkvæmt 3. mgr. 34. gr. laganna eigi allir eigendur jafnan rétt til að hagnýta sameign. Hagnýting sameignar sé öll eðlileg notkun, svo sem lestun og losun bifreiðar, þvottur og þrif á bifreið, léttar viðgerðir eða geymsla, enda hafi þessi hluti lóðarinnar verið nýttur sem bílastæði af fyrri eigendum. Samkvæmt 35. gr. laganna verði einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur. Álitsbeiðandi meti stöðuna þannig að gagnaðili hafi eignað sér hluta sameignar og tálmað öðrum eigendum að hagnýta hann og hafa afnot af honum. Gagnaðili geti ekki upp á sitt einsdæmi breytt hagnýtingu lóðar. Fyrri eigendur íbúðar gagnaðila ásamt álitsbeiðanda hafi nýtt þessa sameign í sátt og samlyndi og þegar þörf hafi verið á hafi bílar verið færðir til að veita aðgang að bílskúr.

Gatan sem húsið standi við sé einstefnugata með akstursstefnu til norðurs. Aðstæður í götunni séu þannig að skáhallt á móti húsinu sé barnaleikvöllur. Gatan sé þröng og allt of fá bílastæði í götunni. Iðulega sé bílum lagt upp á gangstétt sem byrgi sýn bílstjóra og barna í götunni. Það sé öryggisatriði að eigendur húsa í götunni reyni að koma því við að fækka bílum á gangstéttum og fjölga bílastæðum á eigin lóðum. Bæjarfélagið hafi verið liðlegt að leyfa eigendum húsa í götunni að opna lóðir sínar og útbúa fleiri bílastæði á lóðum sínum (til að fækka bílum á götunni), enda sé ekkert í lóðarleigusamningum sem banni eigendum að leggja bílum á lóðum sínum, fái þeir leyfi frá bænum til þess. Þá hafi bærinn lækkað brúnir gangstétta til að auðvelda aðkomu inn á lóðirnar.

Viðtekin venja sé hér á landi að aðkeyrsla að bílskúrum svo langt inni á lóðum sé nýtt sem bílastæði og að sérafnotaréttur lóðar fyrir framan bílskúr sé bílastæði þótt þess sé ekki getið í eignaskiptayfirlýsingu. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins sé kvöð um tvö opin bílastæði en tekið fram að eigandi bílskúrs skuli þó hafa rétt til aðkomu að bílskúr.

Í greinargerð gagnaðila er farið fram á að kröfu álitsbeiðanda verið hafnað. Verði talið heimilt að nýta umdeildan hluta lóðarinnar sem bílastæði eða stæði fyrir tjaldvagn, kerrur og annað slíkt þá sé það einungis heimilt eiganda bílskúrsins. Þá sé þess krafist að aðkeyrsla að bílskúr gagnaðila skuli ávallt vera opin fyrir hann og að öðrum sé óheimilt að leggja þar bifreiðum eða öðru sem teppi aðkomu að honum.

Sá hluti lóðarinnar sem álitsbeiðandi vísi til í kröfu sinni liggi meðfram mörkum lóðarinnar og meðfram norðurhlið hússins en þar séu hurðir að hitakompu, tveim ruslageymslum, annarri sem tilheyri efri hæð og hinni sem tilheyri neðri hæð, og bakdyrainngangur að íbúð gagnaðila.

Það sé skilningur gagnaðila að aðeins séu tvö bílastæði skilgreind á lóðinni og séu þessi tvö stæði á norðausturhorni lóðarinnar sem séu staðsett um það bil 6 metra í vestur frá austurmörkum og 6 metra í suður frá norðurmörkum lóðar, eins og skilgreint sé í eignaskiptayfirlýsingu og sjá megi af teikningum sem fylgi henni. Ekki sé því heimilt að nota sem bílastæði þann hluta lóðarinnar sem nái frá um það bil 6 metrum í vestur frá austurmörkum að 12 metrum frá austurmörkum á milli norðurmarka lóðarinnar og hússins. Hvað þetta varði vísist til 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að óheimilt sé að nota sameiginleg rými til annars en þau séu ætluð.

Í þessu sambandi sé til þess að líta að svæðið sé nokkuð þröngt og það þurfi að vera hægt að hafa greiða leið að ruslageymslum íbúða, hitakompu og bakdyrainngangi gagnaðila. Því sé óheppilegt að bifreiðar, tjaldvagnar eða annað slíkt sé staðsett á þessu svæði til lengri tíma. Einnig eigi íbúð gagnaðila rétt til aðkeyrslu um svæðið til þess að komast að bílskúrnum sem sé staðsettur fyrir innan. Þetta sé eina leið hans að bílskúrnum og þetta sé einnig eina leið hans í þann hluta garðsins sem sé hans séreign samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili þurfi að eiga greiða leið að þessum séreignarhlutum. Svæðið eigi aðeins að nýta sem aðkomu að ruslageymslum, hitakompu og bakdyrainngangi gagnaðila.

Gagnaðili telji að eigi að viðurkenna að nota megi umþrætt svæði sem bílastæði sé það aðeins heimilt eiganda bílskúrsins. Sú krafa styðjist við rétt hans til aðkomu um aðkeyrslu að bílskúrnum norðan hússins. Til þess að gagnaðili geti nýtt sér þennan rétt verði hann að geta gengið að því vísu að ekki standi bílar, tjaldvagnar, kerrur eða annað sem teppi aðkomu hans um þessa aðkeyrslu að bílskúrnum. Krafan styðjist einnig við 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús en samkvæmt því ákvæði teljist bílastæði fyrir framan bílskúra, samkvæmt eðli máls, til séreignar eigenda bílskúra. Gagnaðili eigi samkvæmt þessari grein einkabílastæði fyrir framan bílskúr sinn. Því ætti gagnaðili einn að eiga rétt til að leggja þar bílum, tjaldvagni, kerrum og öðru. Það að bílskúr standi á lóð feli í sér ákveðna kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans, svo sem fjallað sé um í áliti kærunefndar nr. 25/2019. Sú kvöð sé að eigandi bílskúrsins eigi einkarétt til að nýta bílastæðið fyrir framan hann, sbr. 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, og eigi rétt til að hafa aðkomu að honum. Það leiði af eðli máls. Í þessu sambandi sé einnig til þess að líta að bakdyrainngangur að íbúð gagnaðila sé staðsettur við þetta svæði en ekki inngangur að íbúð álitsbeiðanda. Einnig sé þetta eina aðkoman að þeim hluta garðsins sem sé séreign gagnaðila. Af þeim sökum sé eðlilegt að aðeins eigendur íbúðar efri hæðar nýti svæðið til að leggja þar bílum eða öðru.

Kafa gagnaðila um að aðkeyrsla að bílskúrnum skuli ávallt vera opin fyrir eiganda bílskúrsins og að öðrum sé óheimilt að leggja þar bifreiðum eða öðru sem teppi aðkomu að honum, styðjist við sömu sjónarmið og tilgreind hafi verið hér að framan. Til þess að gagnaðila sé unnt að nýta rétt sinn til aðkomu að bílskúrnum um aðkeyrsluna verði leiðin að vera greið og ekki gangi að aðrir leggi þar bílum eða láti standa tjaldvagna, kerrur eða annað sem teppi leiðina.

Rétt sé að taka fram að gagnaðili viðurkenni rétt álitsbeiðanda til aðkomu að ruslageymslu og hitakompu norðan á húsinu, enda líti hann svo á að lóðin fyrir framan inngangana, þ.e. frá 6 metrum að 12 metrum í vestur frá austurmörkum lóðar norðan við húsið, sé tilgreind sameign í eignaskiptayfirlýsingu vegna þessa. Álitsbeiðanda sé aftur á móti óheimilt að leggja þar bifreiðum, tjaldvögnum eða öðru sem teppi leiðina að bílskúr gagnaðila svo sem hér hafi verið fjallað um.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að krafa hans sé sú að eigendur hafi jafnan rétt til að hagnýta sameiginlega lóð og eðlileg nýting sé meðal annars að geyma þar bíl. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu sé skýrt tekið fram að norðausturhluti lóðarinnar sé óskipt sameign, 12 metra frá austurmörkum og 6 metra frá norðurmörkum. Það sé líka tekið fram að eigendur bílskúrsins hafi rétt til aðkomu að eignarhluta sínum.

Forsaga málsins sé sú að álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að fá að leggja tveimur bílum í eigin eigu á sameiginlegri lóð/bílastæði yfir eina helgi og óskað eftir að gagnaðili legði sínum bíl á stæði á sameign sem sé sunnar á sameign lóðar, þessa helgi. Sambýlismaður gagnaðila hafi ekki brugðist vel við því. Það hafi aldrei staðið til að nota þessa sameign sem langtímageymslu á tjaldvagni eða hindra aðkomu gagnaðila.

Gagnaðili vísi til 35. gr. laga um fjöleignarhús. Á ljósmynd sem hann hafi sent sé augljóst að ekki sé um skrúðgarð að ræða og að hellulagt bílastæði sé frá bílskúr sem nái lengra en 6 metra og nái vel inn á sameign fyrir framan útidyratröppur á norðurhlið hússins. Um margra ára skeið hafi atvinnustarfsemi fyrri eiganda efri hæðar og viðskiptavinir hans lagt bílum sínum fyrir framan bílskúrinn. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína og einnig þegar gagnaðili hafi keypt íbúð sína hafi allt svæðið norðan við húsið verið notað sem bílastæði. Tekið sé undir það að eðlilegt sé að eigandi bílskúrsins hafi rétt til aðkomu að sinni séreign. Í lögum um fjöleignarhús komi hvergi fram að eigendur bílskúra eigi að hafa greiða og ávallt opna aðkomu að bílskúrum sínum og sé þess ekki heldur getið í eignaskiptayfirlýsingu. Sjálfsagt sé að færa til bíla sé þörf á því og hafi stundum gerst þegar fyrri eigendur efri hæðar hafi búið í húsinu og þau samskipti aldrei valdið neinum ágreiningi.

Svæðið sé ekki þröngt en þar sem það sé þrengst sé það yfir þrír metrar. Sé bíl vel lagt sé aðkoma að sorpgeymslu ekkert vandamál. Auðvelt sé að ganga meðfram bíl, bæði að sérinngangi gagnaðila að norðanverðu og að hitakompu/lagnaherbergi.

Krafa gagnaðila um að hann hafi einn heimild til að nýta þinglýsta sameign sé í hæsta máta óeðlileg og yfirgangur og ekki í samræmi við 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús sem hefjist á þeim orðum að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur. Varðandi rétt eiganda bílskúrs til einkabílastæðis fyrir framan hann, sé sá réttur nú þegar til staðar og í samræmi við 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu sé hluti lóðar, þ.e. 6 metrar út frá bílskúr, séreign og þar af leiðandi bílastæði samkvæmt eðli máls.

Varðandi það að umrætt svæði sé aðkoma gagnaðila að bakdyrainngangi sé vert að vísa til 1. og 6. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Af þeim ákvæðum sé ljóst að lögin tryggi að allir eigendur hússins hafi jafnan aðkomurétt að sameign. Eins og sjá megi á ljósmynd, sem gagnaðili hafi lagt fram, séu sameiginlegar útitröppur bæði að sérinngangi hans og hitakompu/lagnaherbergi. Varðandi aðkomu gagnaðila sé ekkert sem hindri hana.

Vegna kröfu gagnaðila um að öll aðkeyrsla að bílskúrnum skuli ávallt vera opin og öðrum sé óheimilt að nýta hana sé vísað til 4. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili geti ekki helgað sér rétt umfram það sem getið sé um í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu en þar segi: „Tvö bílastæði séu austan hússins og séu þau óskipt, eigandi matshluta 20 skuli þó hafa rétt til aðkomu að honum  norðan matshluta 01.“ Þar segi hvorki að aðkoma að honum eigi ávallt að vera opin né að hann geti gengið að því vísu að ekki sé verið að nota sameign þegar gagnaðila beri að garði. Þá hafi ekki verið settar kvaðir á nýtingu á bílastæðum.

III. Forsendur

Deilt er um notkun á aðkeyrslu að bílskúr gagnaðila. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 2. maí 2005, segir um lóðina:

Lóðin er 552,0 m² að stærð, eigandi neðri hæðar hefur einkarétt til að nota þann hluta lóðarinnar sem liggur sunnan við húsið að suðurmörkum lóðarinnar og takmarkast í vestri af línu sem hugsast dregin frá suðurmörkum í beina línu í norður 1,5 metra vestan við vestasta gafl hússins og að honum. Að austan ráða lóðarmörk að línu sem hugast dregin frá þeim til vesturs að húsinu 13 metra norðan suðurmarka lóðarinnar. Í norðaustur horni lóðarinnar verður lóðin áfram óskipt 12 metra í vestur frá austurmörkum og 6 metra í suður frá norðurmörkum lóðarinnar. Annan hluta lóðarinnar en að framan er lýst hefur eigandi efri hæðar einkanot af. Á lóðinni standa tveir matshlutar, 01 íbúðarhús og 02 bílskúr. Tvö bílastæði eru austan hússins og eru þau óskipt, eigandi matshluta 02 skal þó hafa rétt til aðkomu að honum að aðkeyrslu norðan matshluta 01.

Þá er tekið fram í eignaskiptayfirlýsingunni að kvöð sé um að lóðarhafi sé skyldugur til að hafa tvö opin bifreiðastæði á norðausturhorni lóðar.

Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Óumdeilt er að gagnaðili á stæðið sem er fyrir framan bílskúr hans.

Deilt er um hvort aðilar eigi báðir rétt til að hagnýta hluta lóðar, sem er einbreið aðkeyrsla að bílskúr gagnaðila, sem bílastæði eða geymslusvæði undir tjaldvagna og þess háttar. Í eignaskiptayfirlýsingunni segir að tvö óskipt bílastæði séu austan hússins en að eigandi bílskúrsins skuli þó hafa rétt til aðkomu að honum um aðkeyrslu norðan hússins. Til að gagnaðili geti haft not af bílskúr sínum og einkastæði er álitsbeiðanda, eðli máls samkvæmt, ekki heimilt að nýta einbreiða aðkeyrslu að bílskúrnum, enda er ekki unnt að aka að eða frá bílskúrnum hafi bifreið verið lagt í aðkeyrsluna. Að mati kærunefndar telst öll aðkeyrslan að bílskúrunum sérafnotaflötur eiganda bílskúrsins. Að þessu virtu er það álit kærunefndar að öll aðkeyrslan sé sérafnotaflötur gagnaðila og þar af leiðandi sé öðrum eigendum óheimilt að nýta hana sem bílastæði. Á sérafnotafleti sem þessum sé kvöð um umferðar- og aðkomurétt, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt um aðkomu að bílskúr og bílastæði viðkomandi. Þannig telur kærunefnd að þótt aðkeyrslan sé sérafnotaflötur gagnaðila felur það ekki í sér séreignarrétt heldur einungis afnotarétt, þ.e. þá kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa.

Að öllu framangreindu virtu er kröfu álitsbeiðanda þess efnis að hluti lóðarinnar frá 6 til 12 metrum frá austurmörkum hennar sé sameign, að báðir eigendur hafi jafnan rétt til eðlilegrar nýtingar hennar og að eðlileg nýting á lóð sé meðal annars að geyma þar bíl eða tjaldvagn, hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 8. október 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson