Mál 67/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2022

í máli nr. 67/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 95.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða honum 500.000 kr. í miskabætur.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 15. júlí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. ágúst 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. ágúst 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. ágúst 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 1. september 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. september 2022. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 5. september 2022 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 8. september 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2022 til 31. janúar 2023 um leigu sóknaraðila á stúdíóherbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfu sóknaraðila um miskabætur.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður mánaðarlega leigu hafa verið ákveðna 95.000 kr. Hann hafi greitt þá fjárhæð fyrsta mánuðinn en næsta mánuð hafi varnaraðili hækkað leiguna í 105.000 kr. Mánuði síðar hafi hann hækkuð hana í 125.000 kr. á þeirri forsendu að annar einstaklingur væri að farinn að leigja með sóknaraðila. Vinkona sóknaraðila hafi stundum komið í heimsókn en hún hafi verið með leigusamning um annað húsnæði. Sóknaraðili hafi sagt varnaraðila að hann ætlaði ekki að láta bjóða sér þetta. Hann hafi greitt leigu fyrir hálfan mánuð og flutt út. Tryggingarféð hafi ekki verið endurgreitt.

Sóknaraðili fari fram á miskabætur þar sem þetta hafi valdið honum andlegu álagi og þar sem hann sé oft mjög kvíðinn hafi þetta haft verulega slæm áhrif á hann.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa sagt að hann hafi ætlað að borga aðeins hálfan mánuð þar sem hann hafi ætlað að vera farinn úr hinu leigða um miðjan mánuð líkt og sjá megi af smáskilaboðum aðila.

Við skoðun á hinu leigða hafi vaskar og niðurföll verið stífluð, svefnsófi hafi verið ónýtur, eldhúsdót óhreint og eitthvað ónýtt, ísskápur hafi verið óþrifinn sem og skápar og sturtubotn. Þá hafi herbergið verið óþrifið. Þar sem varnaraðili hafi ekki náð ólyktinni úr herberginu hafi hann misst leigjandann sem hafi ætlað að leigja herbergið á eftir sóknaraðila. Nýr leigjandi hafi ekki fundist fyrr en um mánaðamótin ágúst/september.

Varnaraðili hafi verið búinn að leyfa sóknaraðila og vinkonu hans að vera í herberginu í einn og hálfan mánuð áður en hann hafi ákveðið að hækka leiguna. Í leigusamningi segi að bætist annar einstaklingur við hækki leigan. Skýrt hafi verið tekið fram að um væri að ræða einstaklingsherbergi og sóknaraðila verið það ljóst. Þegar einstaklingur sofi meirihluta af tímanum í herberginu búi hann væntanlega þar. Þegar varnaraðili hafi sent tilkynningu um að hann hygðist hækka leiguna hafi sóknaraðili hringt og sagt að vinkona hans myndi ekki lengur dvelja í herberginu. Þess vegna hafi leigan verið aðeins verið hækkuð í 105.000 kr. þar sem hann hafi haldið að sóknaraðili væri að segja satt en annað hafi komið í ljós. Þegar ekkert hafi breyst hafi varnaraðili ákveðið að hækka leiguna í samræmi við leigusamninginn. Varnaraðili búi í húsinu og hafi því getað séð að þau byggju þarna bæði.

Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu í uppsagnarfresti.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við upphaf leigutíma hafi sturtubotn verið óhreinn sem og sófi.

Varnaraðili hafi hækkað leiguna undir þeim formerkjum að annar aðili væri að leigja herbergið með sóknaraðila. Það hafi ekki verið rétt heldur hafi verið um að ræða vinkonu hans sem stundum hafi komið í heimsókn.

Sóknaraðili hafi á endanum gefist upp á hegðun varnaraðila og komið sér út. Íbúðin hafi verið verulega óhrein við upphaf leigutíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að gögn málsins sýni að hann hafi upplýst sóknaraðila um allar hækkanir og hann gengið skemur en leigusamningur hafi kveðið á um.

Það hafi verið ákvörðun sóknaraðila að yfirgefa hið leigða. Tjón varnaraðila hafi falist í því að tryggingarfjárhæðin hafi ekki dugað til að bæta tjón sóknaraðila á hinu leigða. Varnaraðili sé tilbúinn að ljúka málinu með því að gera ekki frekari kröfur.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 95.000 kr. sem hann lagði fram við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. 

Í leigusamningi aðila segir í lýsingu á hinu leigða að um sé að ræða stúdíóherbergi (einstaklingsherbergi). Þá segir í 8. gr. að bætist annar aðili við í stúdíóherbergið verði leiga hækkuð í 125.000 kr. á mánuði.

Upp kom ágreiningur á milli aðila á leigutíma um dvöl vinkonu sóknaraðila í herberginu. Varnaraðili taldi viðveru hennar það mikla að fyrrnefnt ákvæði leigusamningsins tæki gildi um hækkun leigu. Sóknaraðili var því ósammála, enda hefði vinkona hans leigusamning um annað húsnæði. Að endingu sendi sóknaraðili smáskilaboð 31. maí 2022 og sagði að hann kæmi til með að greiða helming leigu næsta mánaðar og að hann ætli að flytja út fyrir miðjan mánuð. Varnaraðili svaraði 2. júní 2022 með skilaboðunum „Já ókei“ og 8. júní að það kæmi nýr leigjandi í herbergið 15. júní. Í greinargerð varnaraðila upplýsir hann þó að það hafi ekki gengið eftir og nýr leigjandi ekki fundist fyrr en um mánaðamótin ágúst/september.

Kveðið er á um heimildir leigjanda til riftunar í 60. gr. húsaleigulaga en kærunefnd telur enga þeirra eiga við í málinu, enda liggja engin gögn fyrir því til stuðnings að varnaraðili hafi vanefnt skyldur sínar sem leigusali. Þrátt fyrir það virðist óútkljáður ágreiningur aðila um dvöl vinkonu sóknaraðila í íbúðinni hafa leitt til þess að sóknaraðili flutti út. Er sóknaraðili tilkynnti varnaraðila þá fyrirætlan sína svarði varnaraðili „já ókei“ og tilkynnti síðar að nýr leigjandi kæmi inn 15. júní. Telur kærunefnd þannig að varnaraðili hafi samþykkt að sóknaraðili myndi flytja út og greiða leigu til 15. júní, sbr. og einnig til hliðsjónar sjónarmið þau sem búa að baki 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Er varnaraðila því óheimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna vangoldinnar leigu.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Sóknaraðili greiddi leigu til 15. júní og miðar úrlausn málsins við að hinu leigða hafi verið skilað þann dag. Í greinargerð varnaraðila gerir hann einnig kröfu í tryggingarféð vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og þrifa við lok leigutíma. Engin gögn styðja það aftur á móti að gerð hafi verið skrifleg krafa í tryggingaféð vegna þessa innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila á hinu leigða líkt og áskilið er, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Er varnaraðila því jafnframt óheimilt að halda tryggingarfénu vegna bótakrafna. Ber honum því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 95.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila hinu leigða 15. júní 2022 reiknast dráttarvextir frá 14. júlí 2022.

Vegna kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á rétti hans til miskabóta ber að líta til þess að hlutverk kærunefndar húsamála hvað varðar réttarsamband leigusala og leigjenda snýr að úrlausn ágreinings um gerð og/eða framkvæmd leigusamninga samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 44. gr. laga nr. 63/2016. Er það því ekki á valdsviði nefndarinnar að taka til efnismeðferðar kröfu sóknaraðila um miskabætur og er henni því vísað frá.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 95.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 14. júlí 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um miskabætur er vísað frá.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson