Mál nr. 113/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 113/2019

Hagnýting sameignar: Þvottavél. Geymsla persónulegra muna.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 7. desember 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. desember 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 7. janúar 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. janúar 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls fjóra eignarhluta. Aðilar eru eigendur íbúða á 2. hæð hússins. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að nýta hluta af rými í sameiginlegum stigagangi undir þvottavél. Einnig er ágreiningur um umgengni gagnaðila í sameign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja þvottavél úr skáp undir stiga í sameign.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja persónulega muni úr öðrum helmingi fataskáps sem sé staðsettur hjá hurð að íbúð álitsbeiðanda.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að geyma persónulega muni eins og jakka, skó, töskur og barnavagn fyrir utan dyrnar hennar í sameign.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fylgja þinglýstum eignaskiptasamningi.

Í álitsbeiðni kemur fram að utan frá sé gengið inn stigagang þar sem stigi leiði upp á 2. hæð hússins. Á stigagangi 2. hæðar sé fataskápur álitsbeiðanda megin og fatahengi fyrir utan íbúð gagnaðila. Við hlið hurðar gagnaðila sé lokuð geymsla, sem hafi verið framhald af stiga upp á 3. hæð. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé allt þetta rými hluti af sameign.

Allt frá því álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi vakið athygli hennar að í sameiginlegu rými væri geymsla með lás að utan. Það hafi einnig komið henni töluvert á óvart þegar hún hafi komist að því að inni í henni væri þvottavél í notkun.

Á teikningum sem fylgi eignaskiptayfirlýsingu sé rýmið sem nú sé lokuð geymla (sem gagnaðili nýti sem þvottahús) sýnt sem stigagangur upp á 3. hæð. Svo virðist sem þessi hluti af sameigninni hafi verið breytt eftir að stiganum upp á 3. hæð hússins hafi verið lokað. Hvenær þetta hafi verið gert sé álitsbeiðanda ókunnugt um og hafi hún ekki fundið neitt í eignaskiptayfirlýsingu sem útskýri málið. Þar að auki virðist ekki vera til staðar samþykki frá öðrum íbúum fyrir þessari breytingu. Því virðist allt benda til þess að ekki sé nein lögleg ástæða fyrir því að þessi hluti af sameigninni sé nýttur eingöngu af einum eiganda, án samþykkis annarra eigenda.

Gagnaðili geymi einnig yfirhafnir og skófatnað fyrir utan íbúð sína ásamt skóhillu og fatahengi, auk kerru á gangi. Eins og er hafi álitsbeiðandi afnot af einum helmingi skápsins sem sé hennar megin. Gagnaðili hafi eignað sér einkaafnot af öllu öðru sameignarrými á 2 hæð.

Gagnaðili haldi því fram að hún hafi keypt íbúð sína með geymslunni í stigaganginum og vísi til kaupsamnings því til rökstuðnings. Aftur á móti, eins og áður hafi komið fram, komi þessi geymsla hvergi fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og álitsbeiðandi hafi ekki séð sönnun þess að hún greiði fasteignaskatt af þessu rými. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni sé þetta rými ekki hluti af hennar eignarhluta.

Í greinargerð gagnaðila segir að rangt sé að rýmið sé sameign enda hafi ekki verið ágreiningur við neinn af fyrri eigendum eignarinnar og/eða núverandi eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, um að rýmið sé hluti eignar gagnaðila og henni til afnota sem þvottahús.

Gagnaðili hafi keypt íbúð sína árið 2014 og nýtt þvottahúsið með óbreyttum kaupum án athugasemda annarra eigenda eða húsfélagsins frá kaupum, sama eigi við um fyrri eiganda íbúðarinnar sem hafi átt hana frá árinu 2001.

Sérstaklega hafi verið lagt fyrir rafmagni inn í geymsluna sem sé á sérstökum mæli og hafi verið þannig í langan tíma. Hún sé eigandi og/eða hafi ein rétt til afnota geymslunnar/þvottahússins. Leiði það ekki beinlínis af gögnum um eignina sé ljóst að það hafi verið gerð mistök við gerð eignaskiptayfirlýsingar á árinu 2003 sem eðlilegt sé að verði leiðrétt, enda hafi uppfærsla hennar á sínum tíma ekki átt að hafa áhrif á eigna- eða afnotarétt einstakra eigenda þannig að breyting yrði á. Notkun sé enda óbreytt frá því sem hafi verið frá því fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Sé litið til krafna í erindi álitsbeiðanda í heild sinni sé um að ræða kröfur og hagsmuni sem varði mögulega alla eigendur þannig að málið verði ekki tekið til afgreiðslu eins og það liggi fyrir og þá án aðkomu húsfélagsins og/eða annarra eigenda þar sem um atriði sem lúti að réttindum og skyldum allra eigenda verði ekki fjallað án aðkomu þeirra með beinum eða óbeinum hætti. Þegar af þeirri ástæðu sé erindið ekki tækt til afgreiðslu og beri að vísa því frá eða að örðum eigendum verði gefinn kostur á að tjá sig um málið eða verða hluti þess.

Um fyrstu kröfu álitsbeiðanda sé litið svo á að þar sem málið byggi á kröfu um breytingu á ráðstöfun réttinda yfir sameign, þá þurfi allir eigendur eða húsfélag að koma að máli. Jafnframt sé eðlilegt að krafan sé höfð uppi á húsfundi og um hana fjallað þar formlega og afstaða húsfélags og/eða eftir atvikum einstakra eigenda liggi fyrir áður en málið komi til álita nefndarinnar.

Þá sé ekki að sjá að það sé á valdsviði nefndarinnar að verða við kröfum þeim sem gerðar séu og/eða að nefndin geti mælt fyrir um athafnaskyldu gagnaðila. Að öðru leyti sé vísað til þess sem fram komi að framan eða að nýting þessa hluta eignarinnar hafi verið óbreytt um áratugaskeið og í raun og veru ekki annað ljóst en að það rými sem ágreiningur sé gerður um sé hluti heildareignar gagnaðila enda hafi útreikningar á stærð eignarhlutans ekki verið yfirfarnir að því leyti.

Varðandi aðra kröfu álitsbeiðanda þá sé hún ólögmæt þar sem enginn ágreiningur sé um hver afnotin af skáp skuli vera eða hvernig þau hafi verið og það sé vandséð eigi á annað borð að breyta afnotum af hverju það varði þá ekki alla eigendur eignarinnar. Þá sé og eðlilegt að um breytingu á afnotum verði fjallað á húsfundi og krafan fái meðferð þar áður en komi til meðferðar nefndarinnar á kröfunni.

Varðandi kröfu um umgengni í sameign þá telji gagnaðili að það sé óljóst að það sé valdi nefndarinnar að mæla fyrir um að tiltekinn eigandi eða einn af fjórum skuli geyma eða ekki geyma hluti sem séu eða séu ekki í sameigninni núna. Eðlilegt sé að um umgengni verði fjallað á húsfundi og settar reglur um hana sé talið að við þá umgengni sem hafi verið verði ekki unað.

Meðfylgjandi séu myndir sem sýni að umgengni eigenda virðist vera nokkuð sambærileg og hafi þessi notkun ekki valdið vandamálum þannig að kvartað hafi verið undan eða fjallað um á húsfundi þótt hún kunni að vera nokkuð frjálsleg í öllum tilvikum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að lögin séu mjög skýr um það að eigendur fasteignar geti ekki eignað sér rými sem sé sameiginlegt og þeim sé óheimilt að selja slíkt rými sem einkaeign með sölu á fasteign. Samkvæmt lögunum sé sameign meginreglan. Komi það ekki skýrt fram í þinglýstum gögnum að ákveðið rými í húsi sé í séreign þá sé það sameign.

Þá hafnar álitsbeiðandi rökum gagnaðila um að þvottavélin sé á sérmæli og bendir á að rafmagn fyrir ljós í sameigninni sé til að mynda á mæli sem tilheyri íbúð hennar. Þá vísi gagnaðili í svokölluð mistök í eignaskiptayfirlýsingu án þess að vísa í staðreyndir eða rök fyrir því en bendi á sölusamning.

Gagnaðili telji ekki mögulegt að hægt að sé að gera breytingar á núverandi háttalagi mála án samþykkis frá öðrum eigendum. Í fyrsta lagi sé álitsbeiðandi ekki að gera kröfu um breytingu á reglubundnu háttalagi, heldur að lögum sé fylgt.

Rýmið í sameigninni sé merkt sem sameign sumra í eignaskiptayfirlýsingu. Þetta rými tilheyri því ekki öllum eigendum. Aðilar málsins séu einu eigendur hússins sem fari upp á 2. hæð dags daglega. Eigendur á 1. og 3. hæð séu með sérstigagang og sérinngang. Þar af leiðandi sé hvorki eðlilegt lagalega séð né praktískt af hálfu gagnaðila að halda því fram að það sé nauðsynlegt að fá leyfi frá öðrum eigendum um hvernig háttalag sé þeirra á milli.

Vegna mynda sem gagnaðili hafi lagt fram, sem teknar hafi verið fyrir utan íbúð álitsbeiðanda, skuli tekið fram að munir hennar hafi verið geymdir fyrir utan í stuttan tíma, í mesta lagi nokkra klukkutíma. Í einu tilfellinu hafi álitsbeiðandi verið að ryksuga íbúðina og í öðru tilfellinu hafi hún verið að bíða eftir að maður hennar færi með sorp í endurvinnslu. Töskurnar hafi verið geymdar tímabundið í sameigninni ásamt geymslukössum eftir leka í geymslu þeirra. Gagnaðili hafi á sama tíma geymt dót úr sinni geymslu sem jafnframt hafi orðið fyrir leka. Álitsbeiðandi leitist við að geyma ekki hluti í sameigninni í langan tíma en gagnaðili geymi hluti á borð við skó, jakka, kerru, óhreinan þvott og fleira, frammi á gangi allt árið um kring. Hún sé nánast búin að eigna sér allt rýmið á 2. hæð og hiki ekki við að færa dót álitsbeiðanda að hennar hurð telji hún að það sé á hennar svæði.

Í athugasemdum gagnaðila segir að lagðir séu fram tölvupóstar fjögurra fyrrverandi og núverandi eigenda íbúða í húsinu sem allir séu samhljóða um að kompa á stigapalli hafi alla tíð verið talinn hluti eignar gagnaðila og/eða ekki gerðar neinar athugasemdir við notkun hennar sem hluta af eignarhluta gagnaðila. Fullyrðingar álitsbeiðanda í þá veru að gagnaðili hafi lagt undir sig hluta sameignar séu því rangar enda liggi fyrir að notkun hennar sé í engu frábrugðin notkun fyrri eigenda í að minnsta kosti síðastliðin 22 ár og ekki í andstöðu við aðra eigendur í dag að álitsbeiðanda undanskilinni. Tölvupóstarnir renni einnig stoðum undir það sjónarmið að það að eignin sé ekki skráð sem hluti gagnaðila sem mistök. Ljóst sé að frekari ónákvæmni sé í samningi þar sem hjóla- og vagnageymsla í bakgarði sé skilgreint sem þvottahús í eignaskiptayfirýsingu.

Varðandi rafmagnsperu í sameign liggi fyrir að það sé sérstaklega fjallað um skiptingu orkukostnaðar vegna þessarar peru og það að peran sé á mæli íbúðar álitsbeiðanda sem megi innheimta hjá gagnaðila helming af 36,5 kw. árlega vegna hennar.

III. Forsendur

Gagnaðili gerir kröfu um frávísun málsins á þeirri forsendu að ágreiningur varði alla eigendur hússins og þar sem þeir séu ekki allir aðilar að máli þessu sé nefndinni ekki tækt að taka málið til úrlausnar. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Til þess að kærunefnd sé unnt að taka mál til úrlausnar verður þannig að vera til staðar skýr ágreiningur milli eigenda, en það er ekki óhjákvæmilegt skilyrði að máli sé beint gegn húsfélagi þótt ágreiningur kunni að varða aðra eigendur. Kærunefnd telur að til staðar sé skýr ágreiningur milli aðila þessa máls sem eru eigendur íbúða á 2. hæð hússins. Þessari kröfu gagnaðila er því hafnað.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig telst allt það húsrými sameign, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst vera séreign, sbr. 6. tölul. 8. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. laganna telst til séreignar afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls. Samkvæmt 1. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús fellur nánar undir séreign allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.

Samkvæmt gögnum málsins var lokað fyrir stiga upp á 3. hæð hússins í sameiginlegum stigagangi og þess í stað komið fyrir geymslu sem gagnaðili nýtir sem þvottahús. Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu, sem var innfærð til þinglýsingar 14. nóvember 2003, er umræddur stigagangur í sameign sumra, þ.e. eiganda íbúðar á 1. hæð og eigenda íbúða á 2. hæð. Þá hefur eigandi íbúðar á 3. hæð umgengnisrétt um hann að rafmagnstöflu og inntaki fyrir kalt vatn.

Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu er ekki gert ráð fyrir þvottahúsi í stigaganginum. Fram kemur í gögnum málsins að hagnýting sameignarinnar hafi þó verið með þessum hætti í það minnsta síðastliðin 22 ár og þannig jafnframt á þeim tíma sem eignaskiptayfirlýsingin var gerð árið 2003. Engar þinglýstar heimildir kveða aftur á móti á um að umræddur hluti sameignarinnar hafi verið gerður að séreign gagnaðila. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða kærunefndar að þessi hagnýting gagnaðila á sameigninni, þ.e. að nýta hluta hennar sem séreign sína, sé óheimil. Í þessu tilliti telur kærunefnd engu breyta þótt aðrir eigendur hafi ekki gert athugasemdir við umrætt fyrirkomulag eða að tekið hafi verið fram í kaupsamningi vegna kaupa gagnaðila á íbúðinni að umrædd geymsla fylgi íbúð hennar, enda er hagnýtingin ekki í samræmi við þær þinglýstu heimildir sem gilda um húsið.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að geyma persónulega muni eins og jakka, skó, töskur og barnavagn í sameiginlegum stigagangi hússins.

Í 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými til annars en það sé ætlað. Í 4. mgr. sömu greinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 1. mgr. 36. gr. sömu laga að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi verði ekki nýtt til geymslu persónulegra muna af neinu tagi. Aftur á móti geta eigendur samþykkt slíka notkun á sameigninni á húsfundi og þarf þá samþykki allra eigenda að liggja fyrir, sbr. framangreind 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Í málinu verður ekki ráðið að fjallað hafi verið um það á húsfundi hvort eigendum sé heimilt að geyma persónulega hluti á borð við skó, jakka, töskur og barnavagna í sameiginlegum stigagangi og telur kærunefnd því að rétt sé að tillaga þar um verði borin upp á húsfundi til umræðu og atkvæðagreiðslu. Að því virtu að samþykki húsfundar liggur ekki fyrir er fallist á kröfu sóknaraðila um að gagnaðila, sem og öðrum eigendum hússins, sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi þess.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja persónulega muni úr öðrum helmingi fataskáps sem sé staðsettur hjá hurð að íbúð álitsbeiðanda. Ætla má út frá gögnum málsins að notkun skápsins hafi verið skipt til helminga milli eigenda á 2. hæð. Vegna aukinnar notkunar gagnaðila á sameignarrýminu telur álitsbeiðandi aftur á móti sanngjarnt að hún fái ein að nota skápinn. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að skápurinn sé í sameign og að aðilar skuli því hafa jöfn afnot af honum. Það er því niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að eigna sér ein afnot af honum, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús.

Að lokum gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fylgja þinglýstum eignaskiptasamningi. Með hliðsjón af því að fallist hefur verið á kröfu álitsbeiðanda í lið I. hefur á sama tíma verið fallist á kröfu þessa og þarfnast hún því ekki sérstakrar umfjöllunar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að helga sér afnot af hluta af stigagangi og beri að fjarlægja þvottavél sem þar stendur.

Það er álit kærunefndar að skápur á stigagangi sé í sameign og aðilar eigi jafnan rétt til að nýta sér hann.

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi hússins.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson