Mál nr. 26/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 26/2003

Skipting kostnaðar: Rafmagn og hiti í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 14. maí 2003, beindi Steinunn Helga Lárusdóttir, f.h. stjórnar húsfélagsins Njálsgötu 49, Reykjavík, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Ellen Alma Tryggvadóttur og Ómar Aage Tryggvason, Njálsgötu 49, Reykjavík, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. maí 2003.  Samþykkt var að óska eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda varðandi álitsbeiðni þeirra. Kærunefnd bárust frekari upplýsingar frá álitsbeiðendum með bréfi, dags. 23. júní 2003. Á fundi nefndarinnar 25. júní 2003 samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 16. október 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 26. ágúst 2003, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Njálsgötu 49, Reykjavík, sem er steinsteypt fimm hæða hús, kjallari þrjár hæðir og ris, byggt árið 1946. Álitsbeiðandi er húsfélagið Njálsgötu 49 en gagnaðilar eigendur eignarhluta á fyrstu hæð og í kjallara. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðilum beri að greiða sinn hluta í sameiginlegum kostnaði vegna  rafmagns og  hita.

Í álitsbeiðni kemur fram að greiðslur í hússjóð eigenda skiptist almennt í þrennt: Kostnað við sameiginlegan hita, kostnað við sameiginlegt rafmagn og annan kostnað og kostnað vegna viðhalds. Álitsbeiðandi segir allar greiðslur í hússjóð hafa verið innheimtar í samræmi við eignarhlutföll í húsinu utan greiðslur eignarhluta gagnaðila vegna hitakostnaðar, þar sá eignarhluti sé með sér mæli. Kostnaðarskipting þessi byggist á útreikningi verkfræðistofu er gerður hafi verið í tengslum við gerð eignaskiptasamnings. Síðastliðið ár hafi gagnaðilar hins vegar neitað að greiða sinn hluta af sameiginlegum kostnaði.

Álitsbeiðandi segir gagnaðila ósáttan við að þurfa að greiða fyrir sameiginlegan hita, en greiðsluhlutfall hans sé aðeins 1,9%. Aðila greini á um hvort rétt sé að gagnaðilar greiði yfir höfuð nokkuð fyrir hita.

Hvað varðar rafmagnskostnað vegna þvottahúss þá bendir álitsbeiðandi á að íbúum hússins sé í sjálfsvald sett hvort þeir hafi vélar sínar í þvottahúsi eða í sinni séreign. Engu að síður þurfi að greiða kostnað vegna rafmagns eftir hlutfallseign.

Álitsbeiðandi mótmælir þeirri fullyrðingu gagnaðila að aldrei hafi verið gert ráð fyrir notkun eignarhluta gagnaðila á sameiginlegu þvottahúsi. Rafmagnstafla þvottahússins hafi ekki borið fleiri tengla en fjóra, en nú standi til að endurnýja töfluna og fjölga tenglum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundi árið 1994 hafi verið samþykkt að endurnýja allar hita- og rafmagnslagnir hússins og setja tengla í þvottahús. Þetta hafi hins vegar aðeins verið gert hjá gagnaðilum en ekki hjá öðrum eigendum og gangaðilar einir borið kostnað vegna þessa. Sett hafi verið nýtt hitaveituinntak fyrir eignarhluta þeirra, rafmagnslagnir endurnýjaðar og sett upp lekaliðatafla. Síðan hafi gagnaðilar þurft að búa við leka við baðvegg, sem stafi frá ónýtum rörum á efri hæðum og ekki hafi verið sinnt um viðgerð þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir. Á árinu 2000 hafi síðan lekið vatn í stofu gagnaðila og hafi tryggingamatsmenn verið sammála um að lekinn hafi stafað frá ofni á efri hæðum. Gjaldkeri gagnaðila hafi hins vegar neitað að taka þátt í kostnaði vegna þessa þar sem tjónið væri inn í íbúð gagnaðila. Sumarið 2000 hafi kærendur skipt um glugga en gjaldkeri gagnaðila neitað að taka þátt í kostnaði vegna þess. Einnig hafi gjaldkeri neitað að taka þátt í kostnaði vegna nýs þröskuldar og dyrakarma á útidyrahurð kæranda. Hins vegar hafi hússjóður tekið þátt í málun glugga á efri hæðum.

Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið segjast gagnaðilar hafa fengið nóg og neitað að greiða meira í hússjóð nema þá sannanlega þeirra hlut samkvæmt eignarhlutfalli og reikningum. Halda gagnaðilar því fram að aðrir eigendur ætli nú að ráðast í endurnýjun hitalagna, sem gagnaðilar hafi lokið og hafi nú verið lagt á sérstakt hússjóðsgjald til að fjármagna þær framkvæmdir.

Gagnaðilar benda á að í sameiginlegu þvottahúsi sé eingöngu tenglar fyrir sex þvottavélar og í  þvottahúsinu standi sex vélar eigenda efri hæða. Gagnaðilar hafi þvottavélar sínar í þvottahúsi inn í íbúð sinni. Vilja gagnaðilar helst afsala sér umræddum eignarhluta. 

III. Forsendur

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 telst sameign í fjöleignarhúsi vera allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna, svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur beri kostnað og áhættu af þeim.

Kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss telst sameiginlegur kostnaður sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um skiptingu kostnaðar vegna sameignar í fjöleignarhúsum er fjallað í 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í A-lið 1. mgr. 45. gr. er sett fram meginreglan um skiptingu kostnaðar en þar semur fram að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði ákvæðisins, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Samkvæmt B-lið 1. mgr. 1. gr. 45. gr. skiptist m.a. kostnaður vegna viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja að jöfnu. Sama gildir um kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti sem og allan sameiginlegan rekstrarkostnað, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar.

Samkvæmt eignaskiptasamningi fyrir Njálsgötu 49, dags. júní 1999, er eignarhluti gagnaðila fjögurra herbergja íbúð á tveimur hæðum með sérinngangi. Í kjallara eru herbergi setustofa, geymsla og þvottahús. Af samþykktri teikningu má ráða að innangengt er úr þvottahúsi gagnaðila inn á gang í kjallara og stigagang upp á efri hæðir. Í eignaskiptasamningum kemur enn fremur fram að í sameign allra eigenda hússins, þ.m.t. gagnaðila, sé stigagangur hússins auk þvottahúss og gangs í kjallara. Að mati kærunefndar er það skýrt að að stigagangur upp á efri hæðir og sameignlegt þvottahús í kjallara sé í sameign allra eigenda hússins, þ.m.t. gagnaðila.

Aðila málsins greinir á um skyldu gagnaðila, annars vegar til að taka þátt í hitunarkostnaði vegna sameignar og hins vegar um skyldu hans til að taka þátt í rafmagnskostnaði vegna sömu sameignar.

Í málinu liggur fyrir að í íbúð gagnaðila er sér inntak fyrir hitaveitu og sér mælir er fyrir heitt vatn. Af gögnum málsins verður einnig ráðið að tekið hafi verið tillit til þessa við ákvörðun hlutfalls eignarhluta gagnaðila í hitaveitukostnaði og það hlutfall sem komi fram í eignaskiptasamningi sé hlutfall eignarhlutans í hitunarkostnaði sameignar. Greiða gagnaðilar því ekki hlutdeild í sameiginlegum hitunarkostnaði annarra eignarhluta heldur einungis hlutdeild í hitunarkostnaði sameignar. Samkvæmt  meginreglu 43. gr. sbr. 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ber eigendum sameignar að taka þátt í hitakostnaði hennar. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum sé skylt að greiða sinn hluta í hitunarkostnaði sameignar. Kærunefnd telur þó rétt að benda á að skv. 5. tölul. B-liðar 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994 er hitunarkostnaður á sameign jafnskiptur á milli eigenda.

Hvað varðar rafmagnskostnað vegna sameignar leiðir það sömuleiðis af 43. gr. sbr. 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að gagnaðilum er skylt að taka þátt í rafmagnskostnaði sameignar. Jafnframt á það sama við um rafmangskostnað vegna sameignar og hitunarkostnað að hann er jafnskiptur milli eigenda, sbr. 5. tölul. B-liðar 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða hluta í sameiginlegum kostnaði vegna  rafmagns og  hita í sameign.

Reykjavík, 16. október 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson