Mál nr. 30/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2003

Skipting kostnaðar: Stigagangur. Ruslageymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. júní 2003, mótteknu 13. júní 2003, beindi Benedikt. S. Pétursson, f.h. Agötu ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Hlíðarsmára 8, Kópavogi, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 13. júní 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila hefur ekki borist kærunefnd, en gagnaðili lagði hins vegar fram frekari gögn í málinu, móttekin 7. júlí 2003. Á fundi nefndarinnar 16. október 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Hlíðarsmára 8, sem er atvinnuhúsnæði, fjórar hæðir auk kjallara, alls 15 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð en gagnaðili er húsfélagið Hlíðarsmára 8. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna sameiginlegs stigagangs og ruslageymslu.

Í álitsbeiðni kemur fram að í eignarhluta álitsbeiðanda að Hlíðarsmára 8 sé rekið veitingahús með sérinngangi af götu. Eignarhlutinn noti þar af leiðandi ekki sameiginlegan inngang, stigagang eða lyftu og hafi sér sorpgám. Noti hann því ekki sorpgeymslur hússins.

Álitsbeiðandi segist með erindi, dags. 3. mars 2003, hafa farið fram á það við gagnaðila að húsgjald hans yrði lækkað. Erindi hans hafi verið synjað með bréfi dags. 14. maí sl.

Álitsbeiðandi telur C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 eiga við um notkun sína á sameigninni, en þar komi fram að kostnaði skuli að jafnaði skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Not álitsbeiðanda af sameigninni séu eingin, en álitsbeiðandi hafi ekki aðgang að stigagangi og ekki lykil að sorpgeymslu. Telur álitsbeiðandi kostnaðarskiptingu þá er nú er við líði ósanngjarna og óeðlilega.

Í málinu liggur synjunarbréf gagnaðila á kröfum álitsbeiðanda, þar sem fram koma helstu sjónarmið gagnaðila. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi afnota- og umgengnisrétt um sameign til jafns við aðra eigendur hússins, þótt gagnaðili hafi á því skilning að sá réttur nýtist álitsbeiðanda takmarkað.

Ekkert komi fram í þinglýstum heimildum um húsið sem bendi til þess að um hin umdeilda sameign geti talist sameign sumra í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Bendir gagnaðili m.a. í því sambandi á að í álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi því verið hafnað að lyfta gæti talist í sameign sumra, þ.e. eigenda efri hæða.

Hvað varðar undantekningarreglu C-liðar 45. gr. um skiptingu kostnaðar í samræmi við not hvers og eins, bendir gagnaðili á að um undantekningarreglu sé að ræða sem hafi þröngt gildissvið. Telur gagnaðili að hún eigi ekki við í tilviki álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Samkvæmt 6. gr. sbr. 6. tölul. 8. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Í 8. tölulið 8. gr. kemur síðan fram að til sameignar teljist allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar. 

Sameign í fjöleignarhúsum skiptist samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 í sameign allra, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og sameign sumra, sbr. 7. gr. sömu laga. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál.

Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga nr. 26/1994. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-lið 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C-lið 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B-lið er taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Í eignaskiptasamningi er ekki kveðið sérstaklega á um eignarhald stigahúss eða sorpgeymslu hússins, en í samningnum er þessi rými skilgreind sem samnotaeiningar og tengirými.

Af samþykktri grunnmynd af jarðhæð hússins sem fylgdi þinglýstum eignaskiptasamningi má sjá að innangengt er úr eignarhluta álitsbeiðanda inn í sameiginlegan stigagang. Álitsbeiðandi hefur fengið samþykkta teikningu hjá byggingaryfirvöldum af grunnmynd veitingastaðar þar sem fram kemur að lokað sé á milli rýmanna. Ekki verður séð að þessi breyting hafi verið borin undir aðra íbúa hússins til samþykktar. Af því leiðir að stigagangur hússins telst sameign allra sbr. 6. gr. sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994, en ekki sameign sumra svo sem álitsbeiðandi byggir kröfu sína á.  Hefur það í för með sér að allur kostnaður vegna stigagangsins skiptist milli eigenda eftir reglum 45. gr. laga nr. 26/1994, þ.m.t. kostnaður vegna lyftu.

Í ljósi þess að innangengt er úr eignarhluta álitsbeiðanda inn í sameiginlegan stigagang er ekkert því til fyrirstöðu að umgangur sé gegnum sameiginlegan stigagang úr eignarhluta gagnaðila. Almennt verður að telja illmögulegt að mæla slíkan umgang með óyggjandi hætti og þar af leiðandi not eignarhlutans í skilningi C-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Er það því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að skipta eigi kostnaði vegna sameiginlegs stigagangs og inngangs á grundvelli C-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Ber álitsbeiðanda þar af leiðandi að taka þátt í umræddum kostnaði á grundvelli A- og B- liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í eignaskiptayfirlýsingu kemur fram að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi hlutdeild í sorpgeymslu. Getur hann þar af leiðandi ekki firrt sig sameiginlegum kostnaði vegna reksturs hennar á grundvelli C-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í rekstri sorpgeymslu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna sameiginlegs stigagangs á grundvelli A- og B- liðar 45. gr. laga nr. 26/1994

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna sameignlegrar ruslageymslu.

Reykjavík, 16. október 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson