Mál nr. 32/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 32/2003

Skipting kostnaðar: Einangrun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. júní 2003, mótteknu 20. júní 2003, beindi Ragnar Örn Emilsson, Eskihlíð 35, Reykjavík hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Eskihlíð 33, 33A og 35, Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. júní 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. júlí 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 16. október 2003 málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Eskihlíð 33, 33A og 35, Reykjavík, sem er byggt árið 1950 og er kjallari tvær hæðir og ris. Í húsinu er þrír stigagangar og alls 10 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar í Eskihlíð 35, Reykjavík en gagnaðili er húsfélagið Eskihlíð 33,33A og 35, Reykjavík. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að kostnaður vegna einangrunar þaks skiptist samkvæmt eignarhlutföllum.

Í álitsbeiðni kemur fram að í maí 2003 hafi verið ráðist í  að gera við rennur og þak hússins auk þess sem átt hafi að gera við glugga þar sem þess hafi verið þörf. Lagt hafi verið á stað með það fyrir augum að kostnaður skiptist eftir eignarhlutföllum. Eftir því sem liðið hafi á verkið hafi hins vegar komið í ljós að skemmdir hafi verið mun meiri en ætlað hafði verið í upphafi, þá sérstaklega á þaki húsa nr. 33 og 33A. Í kjölfar þessa hafi kostnaður vegna einangrunar þaksins hafi margfaldast.

Það hafi komið álitsbeiðanda á óvart þegar gagnaðili hafi látið þá skoðun sína í ljós að eigendum risíbúða bæri að greiða stærstan hluta einangrunarkostnaðar þaksins. Álitsbeiðandi hafi talið þennan kostnað sameiginlegan. Í því sambandi bendir álitsbeiðandi á að fyrir ofan íbúð hans sé geymsluloft sem ekki sé þinglýst eign tiltekins eignarhluta. Geymsluloftið teljist því í sameign allra eigenda. Stór hluti þaksins liggi að þessu lofti og því hljóti einangrun þess að vera sameiginleg.  

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að einagrun neðsta meters þaksins, yfir tómri súðinni, sé sameign en afgangur þaksins sé séreign. Undir mæni hússins liggi sameiginlegt rými utan við einangrun þakíbúðarinnar, en ekki innan við þakeinangrunina eins og álitsbeiðandi gefi í skyn.  Umrætt rými eigi að vera óeinangrað kalt loftrúm til að tryggja að þakið endist nokkra áratugi.           

III. Forsendur

Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver eigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta eignarhluta síns. Í 1. tölul. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl., teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e. klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur fyrir innan þakefni hússins teljist sérkostnaður eiganda þess rýmis sem fyrir innan er.

Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í risi. Eignarhluti hans er undir súð og sitt hvoru megin eru aflokuð afgangsrými. Jafnframt er aflokað afgangsrými rými undir mæni hússins sem er í sameign.  

Í málinu er ekki deilt um að kostnaður vegna einangrunar þaks í afgangsrými undir súð er sameiginlegur. Fyrir ofan risíbúð er sameiginlegt rými undir súð og einangrun þess er lögð ofan á loftklæðingu en ekki milli þaksperra. Að mati kærunefndar telst sú einangrun í sameign allra eigenda. Greiðist því kostnaður vegna hennar í samræmi við eignarhlutföll, skv. A-lið 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994.

Hvað varðar það sem eftir stendur af innra byrði þaksins frá sameiginlegu rými undir súð að sameiginlegu rými undir mæni, þá verður með hliðsjón af 2. tölul. 1. mgr. 4. gr. laga nr. 26/1994 að telja hana séreign álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að einangrun í sameiginlegu rými í mæni sé í sameign og kostnaður vegna hennar skiptist eftir eignarhlutföllum.

Það er álit kærunefndar að einangrun á innra byrði þaks sé séreign álitsbeiðanda.

Reykjavík, 16. október 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson