Mál nr. 5/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 5/2009

Skil á leiguhúsnæði: Endurgreiðsla. Vanefndir leigusala vegna leigulækkunar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. febrúar 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2009, ódagsettar athugasemdir álitsbeiðenda, mótt. 16. mars 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 29. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 5. desember 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 4 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrstu sex mánuðina og að lokum þeim reynslutíma skyldi samningurinn breytast í ótímabundinn leigusamning nema leigusali myndi ákveða annað.

Ágreiningur er um kostnað vegna skila á íbúðinni og um leigulækkun.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að kostnaður við skil á íbúð verði lækkaður.
2. Að álitsbeiðandi hljóti sömu leigulækkun og aðrir leigjendur í húsinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að í febrúar 2007 hafi álitsbeiðandi tekið á leigu umrædda þriggja herberga íbúð að X nr. 4 af C í eigu D. Þá hafi leigan verið 98.771 kr. og miðast við vísitölu neysluverðs. Álitsbeiðandi hafi lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 296.313 kr. sem lagt hafi verið inn á reikning sem bera skyldi vexti.

Álitsbeiðandi bendir á að vegna ástandsins í landinu hafi leigan sífellt farið hækkandi. Álitsbeiðandi hafi haft samband við D og spurst fyrir hvort hún mætti færa sig yfir í minni íbúð og hver kostnaðurinn yrði við það. Álitsbeiðanda hafa verið tilkynnt að það væri engin tveggja herbergja íbúð laus í húsinu en haft yrði samband þegar slík íbúð losnaði. Varðandi kostnaðinn var álitsbeiðanda sagt að það yrði komist að einhverri niðurstöðu með verð á skilum á gömlu íbúðinni sem kæmi vel út fyrir báða aðila. Þá hafi álitsbeiðandi spurst fyrir um uppsagnarfrest og var tjáð að hann væri þrír mánuðir.

Vorið 2008 hafi álitsbeiðandi fengið bréf um að gagnaðili væri búinn að kaupa C og hafi álitsbeiðandi haldið að umsókn sín um minni íbúð færi á borð til þeirra. Leigan hafi þá verið komin upp í rúmlega 150.000 kr. en álitsbeiðandi hafi ekki haft efni á því. Í nóvember 2008 hafi losnað íbúð á sömu hæð og hafði því álitsbeiðandi samband við gagnaðila og óskaði eftir að fá þá íbúð sem gekk eftir. Álitsbeiðandi hafi jafnframt spurst fyrir um kostnaðinn við flutninginn og fengið þau svör að það yrði málað en engar upplýsingar um fjárhæð. Gagnaðili hafi haldið að tryggingarféð myndi brúa bilið og að það yrði afgangur.

Þann 6. desember 2008 hafi álitsbeiðandi fengið afhenta lyklana að nýju íbúðinni. Þann 15. desember hafi álitsbeiðandi skilað gömlu íbúðinni og þá hafi verið gerð úttekt á íbúðinni af manni á vegum gagnaðila sem álitsbeiðandi hafi haldið að byggingarfulltrúi yrði að gera. Álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina mjög vel. Í úttektinni á íbúðinni hafi maðurinn haft á orði að íbúðin væri mjög fín, en hafi þó gert einhverjar athugasemdir. Álitsbeiðandi hafi fengið að vita það að tryggingarféð væri komið upp í 355.000 kr. en að vísu ekki fengið neitt yfirlit yfir það í hendurnar. Vegna nýju íbúðarinnar hafi álitsbeiðandi átt að greiða tryggingu upp á 218.000 kr. og tryggingarvíxil upp á tvo mánuði. Álitsbeiðandi hafi talið að mismunurinn myndi brúa skilagjaldið eða það sem þyrfti að gera og gott betur en það. Álitsbeiðandi hafi greitt fulla leigu í desember á gömlu íbúðinni.

Frá því að álitsbeiðandi fékk nýju íbúðina afhenta hafi henni legið á að fá að vita hver kostnaðurinn yrði og hafi hringt stöðugt í gagnaðila til að reyna að fá einhverjar upplýsingar. Álitsbeiðanda hafi ávallt verið tilkynnt að fjárhæðin væri ekki komin en á sama tíma hafi álitsbeiðandi verið beðin um að skrifa undir leigusamning á nýju íbúðinni sem hún gerði, enda ekki vitað betur, og það hafi verið tímabundinn leigusamningur í sex mánuði. Gagnaðili hafi sagt að hringt yrði í álitsbeiðanda þegar það væri komið á hreint hver kostnaðurinn yrði á skilum á gömlu íbúðinni.

Síðan hafi gagnaðili hringt og tilkynnt að álitsbeiðandi skuldi sér rúmlega 5.000 kr. til að ná fullu tryggingarfé. Þá hafi mismunurinn á tryggingunni og mismunurinn á leigunni ekki brúað kostnaðinn við skilin. Álitsbeiðandi hafi því þurft að borga leigu á nýju íbúðinni frá 6. desember sem hann hafi fengið afhenta þann dag og leigu á gömlu íbúðinni til 15. desember sem álitsbeiðanda minni að hafi verið um 30.000 kr. Álitsbeiðandi hafi að vísu ekki fengið neitt yfirlit yfir það svo hún veit ekki alveg hver upphæðin sé. Álitsbeiðandi hafi fengið reikninginn í hendurnar fyrir hinni íbúðinni og hafi þurft að greiða 11.400 kr. í úttekt, 89.000 kr. í málun, 19.920 kr. í þrif eftir málun, 9.960 kr. í bónvinnu, 500 kr. í ljósaperur og 900 kr. í innihurðalykla sem hafi ekki verið í íbúðinni þegar hann leigði hana. Samtals 131.680 kr.

Álitsbeiðanda hafi vitanlega verið brugðið því hún hefði aldrei skipt um íbúð hefði hún vitað hver kostnaðurinn yrði. Álitsbeiðandi hefði frekar sagt upp íbúðinni og reynt að finna sér ódýrari íbúð.

Eftir viðræður aðila hafi álitsbeiðandi ákveðið að hún vildi ekki eiga lengur viðskipti við gagnaðila og beðið um að fá að fara úr nýju íbúðinni. Gagnaðili hafi tilkynnt álitsbeiðanda að hún yrði að vera í sex mánuði, þ.e. uppsagnarfrestinn, en bað álitsbeiðanda að hringja í sig eftir einhverja daga og þá væri búið að skoða þetta. Þegar álitsbeiðandi hafi haft samband hafi gagnaðili sagt álitsbeiðanda að hún þyrfti að vera út maímánuð en jafnframt að það sé verið að fara að lækka leiguna og álitsbeiðandi fái að vita um það innan skamms. Í þessu samtali hafi álitsbeiðandi bent gagnaðila á það að það sé mjög mikill raki í íbúðinni og að hún hafi áhyggjur af því að raftæki sín myndu skemmast við þetta, það sé sífellt móða á gluggunum og ólíft inni í íbúðinni.

Rúmlega tveimur vikum eftir þetta samtal hafi álitsbeiðandi fengið bréf um það að leigan myndi lækka á íbúðunum í blokkinni en ekki hjá álitsbeiðanda þar sem hún væri búin að segja upp íbúðinni. Það kalli álitsbeiðandi mismunun og sé engan veginn rétt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í júlí 2008 hafi hann keypt leigufélagið C og tekið yfir allar skyldur þess með það í huga að sameina leigufélögin.

Hvað varðar skyldur við flutning á íbúð og kostnað vegna þessa og vegna flutnings milli íbúða þá hafi álitsbeiðandi í nóvember 2008, þegar hún kom til að undirrita viðaukasamning vegna lækkunar á húsaleigu, spurt hvort hún geti fengið minni íbúð og að álitsbeiðandi hafi verið búin að nefna það áður við starfsfólk C. Vel hafi verið tekið í erindið en engar upplýsingar um slíkt samkomulag eða loforð hafi fylgt með gögnum hennar frá fyrri eiganda um kostnað og í ljósi þess að nýir eigendur og aðrir starfsmenn hafi verið komnir að félaginu hefði verið eðlilegt að álitsbeiðandi spyrðist fyrir um það aftur.

Í nóvember hafi álitsbeiðandi fengið þau svör að hún geti fengið að flytja sig á milli í minni íbúð án hefðbundins uppsagnarfrests. Jafnframt hafi álitsbeiðandi fengið að vita að mismunurinn á tryggingarfé muni að öllum líkindum brúa kostnaðinn sem sé um andvirði eins mánaðar leigu. Þetta sé þó ávallt aðeins breytileg tala eftir skilum og ástandi íbúðar. Þetta gangi síðan eftir þar sem mismunur á tryggingarfé sé 138.778 kr. en kostnaðurinn við skilinn 131.680 kr. sem er því lægra en áætlað hafi verið.

Með því að leyfa álitsbeiðanda að fara á milli strax verði gagnaðili sannarlega fyrir tjóni þar sem leigan hafi lækkað en samkvæmt samningi hefði álitsbeiðandi átt að vera út sex mánuði nema nýr leigjandi hefði fengist. Gagnaðili taki því áhættu á því að vera með tóma þriggja herbergja í stað tveggja herbergja. Ætla megi að ávinningur álitsbeiðanda af því sé að minnsta kosti um 100.000 kr., miðað við lækkað leiguverð í nóvember, samkvæmt útreikningum gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi því sagt upp íbúð nr. 404 þann 5. desember með áætlaða afhendingu 15. desember. Íbúðinni hafi síðan verið skilað 12. desember og greiddi álitsbeiðandi leigu aðeins til og með 12. en ekki til 15. desember eins og álitsbeiðandi haldi fram. Sama dag, þ.e. 5. desember, hafi álitsbeiðandi skrifað undir nýjan samning fyrir íbúð nr. 402 og fengið afhenta lykla samdægurs. Gagnaðili kannist ekki við að álitsbeiðandi hafi fengið þá í póstkassann þann 6. desember eins og álitsbeiðandi haldi fram enda hafi það verið laugardagur. Hins vegar hafi lyklarnir verið afhentir í póstkassa samkvæmt ósk álitsbeiðanda fyrir lok vinnudags. Það hafi verið álitsbeiðanda mikið kappsmál að fá íbúðina fyrir helgi til að hefja flutning, en verið var að ljúka standsetningu þennan dag. Formleg skil á fyrri íbúð ásamt úttekt hafi svo átt sér stað 12. desember.

Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi gæti því flutt sig með auðveldum hætti milli íbúða. Óhjákvæmilega greiði álitsbeiðandi því leigu af tveimur íbúðum í sjö daga og mögulega hefði hún getað tekið sér styttri tíma til að flytja, til dæmis skilað íbúðinni á mánudeginum 8. desember og notað helgina til að flytja. Tryggingarféð hafi flust á milli og taki mið að nýjum skilmálum um tryggingu, þ.e. andvirði tveggja mánaða í peningum (219.040 kr.) og andvirði tveggja í formi tryggingarvíxils sem álitsbeiðandi hafi ekki enn skilað. Ekki hafi verið talin ástæða að halda stíft í hefðbundið verklag um að ganga að fullu frá tryggingu þar sem álitsbeiðandi væri að fara á milli og saga hennar hjá félaginu væri í lagi. Kostnaður álitsbeiðanda þessa aukadaga sé 14.473 kr.

Álitsbeiðandi hafi hins vegar því miður ekki fengið formlegt uppgjör, annað en munnlegt, en úr því hafi nú verið bætt og sent álitsbeiðanda í pósti. Skýrist það að hluta til af því að álitsbeiðandi hafi ekki greitt umræddan mismun, rúmar 7.000 kr., en reiknað hafi verið með að álitsbeiðandi kæmi til að ganga frá málinu og fengi þá uppgjörið um leið eins og venja sé, en eðli málsins samkvæmt sé flækjustigið ívið meira þegar svona breyting sé í gangi og bíða þurfi eftir reikningi iðnaðarmanna sem og jólafríi. Við nákvæmari yfirferð á uppgjörinu hafi gagnaðili hins vegar séð villu þar sem miðað hafi verið við janúarvísitölu og sé það leiðrétt til samræmis við samning, miðað við vísitölu neysluverðs í desember og sé mismunurinn þá 7.375 kr. en ekki 4.964 kr. eins álitsbeiðanda hafði verið kynnt. Búið sé að kynna fyrir álitsbeiðanda aðrar lykilfjárhæðir í uppgjöri símleiðis og kostnaðaruppgjörið vegna skilanna skoðað með henni á skrifstofu gagnaðila.

Í samtali aðila í janúar, þegar álitsbeiðandi kom til að spyrja út í úttektina og lýsti óánægju sinni með kostnaðinn, sé ekki rétt farið með. Í samningi álitsbeiðanda komi skýrt fram hvað verði gert og hvernig því skuli háttað. Leigjendum sé ekki boðið að mála íbúðir en sé íbúð óaðfinnanleg við skil er hún ekki máluð aftur og íbúi því ekki rukkaður fyrir það sem ekki sé gert. Gagnaðili hafi útskýrt hins vegar fyrir álitsbeiðanda að það væri slæm reynsla af því þegar íbúar máluðu sjálfir enda hvatinn til að vanda verkið sjaldnast mikill. Í leigusamningi sé skýrt tekið á kostnaði við flutning og sé úttektin 12. desember samþykkt af álitsbeiðanda sem hafi afrit af henni. Álitsbeiðandi hafi ekki gert neinar athugasemdir við úttektina, hvorki efnislegar né hver framkvæmdi hana.

Þrátt fyrir að í 69. gr. húsaleigulaga sé fjallað um úttekt byggingarfulltrúa þá leyfir gagnaðili sér að fullyrða að það þekkist varla að hann framkvæmi úttektina hjá leigufélögum í landinu. Úttekt hjá leigufélögum sé yfirleitt framkvæmd af viðurkenndum skoðunarmönnum fasteigna sem séu annaðhvort launamenn eða sjálfstæðir verktakar. Lykilatriðið hér er að leigjandi sé viðstaddur, hafi andmælarétt, áriti úttekt til marks um samþykki sitt og úttektin sé framkvæmd af hæfum einstaklingi með þekkingu á verkefninu.

Heildarkostnaður við íbúaskiptin sé eðlilegur að mati gagnaðila. Greitt sé fyrir lögboðna úttekt 11.400 kr., málningu 89.000 kr., þrif 19.920 kr., bónun gólfa kr. 9.960, auk 1.400 kr. fyrir perur og lykla en skýrt sé tekið á þessum atriðum í 14. gr. leigusamnings.

Eftir móttöku íbúðar nr. 402 hafi álitsbeiðandi ekki gert neinar athugasemdir um þrif eða ástand hennar innan þess frest sem tilgreindur er í 16. gr. húsaleigulaga. Hefðu athugasemdir borist hefði verið tekið strax á þeim enda greiði gagnaðili þriðja aðila fyrir þrif og hefði hann verið krafinn um úrbætur. Ef slíkt gerist sé ávallt brugðist við eða íbúa boðnar bætur í staðinn, eftir skoðun. Gagnaðili gefi því lítið fyrir það að íbúðin hafi almennt verið illa þrifin og álitsbeiðandi hafi þurft að þrífa mikið. Þá hafi einnig verið farið í viðhaldsheimsókn til hennar 15. desember án þess að sett hafi verið út á önnur atriði en þau sem var gert við.

Athugasemdir hafi hins vegar verið gerðar, þó að athugasemdafresti liðnum, um raka í íbúðinni og því haldið fram að skúffur í eldhúsi hefðu verið óhreinar. Nákvæm dagsetning þessa fundar finnist ekki en ætla megi að hann hafi átt sér stað um miðjan janúar auk þess sem kostnaðaruppgjör eldri íbúðar sé dagsett 9. janúar 2009 og hafi legið fyrir á þessum fundi.

Álitsbeiðandi hafi komið athugasemdunum sínum á framfæri þegar hún kom til að sækja uppgjörið, einungis kostnaðaryfirlitið en annað hafi enn verið munnlegt og á minnismiðum að svo stöddu enda höfðu skiptin farið vel fram og ekki legið á málinu. Enginn formlegur fundur hafi verið bókaður og því ekki rétt farið með að fram hafi farið sérstakur fundur með framkvæmdastjóra. Við þetta tækifæri hafi framkvæmdastjóri gagnaðila hins vegar komið í afgreiðsluna ásamt starfsmanni sínum, þar sem álitsbeiðandi og maki tjáðu óánægju sína með kostnaðinn og um leið fór fram umræða um leiguverð og þau sagst geta fengið aðra ódýrari íbúð og spurðu út í hver uppsagnarfrestur væri. Hvarflar að gagnaðila að verið sé að reyna að finna að málum til þess eins að losna undan samningi. Málin hafi verið rædd, forsendur fyrir kostnaði, lögin, samningurinn og fleira þessu tengt.

Gagnaðili taki ávallt athugasemdum um raka í húsnæði alvarlega og við þetta tækifæri fari einnig fram yfirveguð umræða um raka og loftun í íbúðarhúsnæði.

Gagnaðili telur sig því hafa brugðist við hratt og örugglega við athugasemdum sem bornar hafi verið fram og boðið lausn sem síðan hafi ekki verið þegin, þrátt fyrir tvær tilraunir. Það sé í samræmi við 17. gr. húsaleigulaga. Þá hafi ekki borist frekari kvartanir út af raka eins og áður segir.

Gagnaðili bendir á varðandi uppsagnarfrest að á umræddum fundi hafi álitsbeiðandi einnig lýst yfir óánægju sinni varðandi frestinn sem hún taldi að hafi átt að vera þrír mánuðir. Þessu til staðfestingar hafi álitsbeiðandi sagst eiga leigusamning sem staðfesti það og hafi henni verið boðið að koma með hann, og ef svo væri þá héldi það. Álitsbeiðandi hafi ekki geta framvísað þessum samningi enda telur gagnaðili að hann sé ekki til.

Í samningi álitsbeiðanda, dags. 2. febrúar 2007, sé ekkert getið um þriggja mánaða uppsagnarfrest heldur fari hann eftir 56. gr. húsaleigulaga. Hins vegar var það svo lengi vel að íbúar hafi getað reiknað með að losna fyrr en eftir sex mánuði enda mikil eftirspurn og barist um íbúðir hjá félögunum. Algengt hafi verið að fólk gæti losnað um leið og nýr leigjandi fengist. Gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda það og hafi íbúðin verið auglýst sem slík, þ.e. að hún sé laus fljótlega. Rangt sé farið með að gagnaðili hafi játað því að hún hefði þriggja mánaða uppsagnarfrest enda standi ekkert slíkt í samningi álitsbeiðanda. Breytingin á eignarhaldi félagsins hafi engin áhrif á réttindi eða skyldur leigutaka eða leigusala.

Í umræddri heimsókn álitsbeiðanda og maka hafi þeim verið tjáð að gagnaðila þætti það miður að þau skyldu upplifa þessi íbúðaskipti svona neikvætt, hins vegar fylgdu íbúðaskiptum ávallt einhver kostnaður, beinn og óbeinn. Álitsbeiðanda hafi verið boðið að flytja strax sem hefði sparað álitsbeiðanda peninga. Til viðbótar hafi álitsbeiðanda verið boðið að sleppa við úttektarkostnað þegar hún færi úr núverandi íbúð, 11.400 kr. Einnig gæti álitsbeiðandi haft áhrif á að ástand íbúðar væri gott við skil en gagnaðili gæti engu lofað og það væri í raun úttekt viðurkennds skoðunarmanns fasteigna sem skæri úr um það hvort til dæmis málningarvinna væri í lagi.

Á umræddum fundi í janúar hafi álitsbeiðandi spurt einnig út í uppsagnarfrest og hafi gagnaðili tjáð henni að í raun væri enginn breyting á því hjá álitsbeiðanda. Hún hefði verið með sex mánaða frest og í nýjum samningi séu fyrstu sex mánuðirnir tímabundnir, síðan breytist samningurinn sjálfkrafa í ótímabundinn samning. Samkvæmt samningi séu þessir sex mánuðir byrjaðir að telja, þ.e. frá undirritun hans, 5. desember 2008, og séu því lok hans þann 5. júní 2009. Uppsögn því í raun óþörf en eðlilegt að tilkynna með einhverjum fyrirvara um það hvort leigjandi ætli að vera áfram eða ekki.

Einhverjum dögum eftir framangreindan fund hafi álitsbeiðandi hringt og spurt aftur út í uppsagnarfrestinn þar sem hún ætli að segja upp samningnum. Gagnaðili hafi sagst ætla að skoða málið til að setja sig betur inn í það. Gagnaðili telji hins vegar að um einhvern misskilning sé að ræða og hugsanlega hafi álitsbeiðandi ekki áttað sig á að mánuðirnir sex væru þegar farnir að telja niður. Gagnaðili hafi síðan tjáð álitsbeiðanda að hann myndi miða uppsögn/lok samnings nú að því að fyrri íbúð hefði verið sagt upp með sex mánaða fyrirvara, þ.e. verið sagt upp í nóvember og því gætu þau verið laus í lok maí 2009 í síðasta lagi nema ef íbúðin leigðist út fyrr, óski álitsbeiðandi þess. Með þessu móti sé álitsbeiðanda sleppt við fimm daga í júní.

Varðandi lækkun á leiguverði sem álitsbeiðandi hafi ekki fengið hafi gagnaðili í samtali sínu við álitsbeiðanda, þegar hún hafi óskað eftir því að losna fyrr undan tímabundnum samningi, tjáð henni að gagnaðili væri aftur að endurskoða leiguna til lækkunar (sem væri þá í annað sinn) en útfærslan á því lægi ekki að fullu fyrir en því myndi fylgja einhver breyting á samningnum. Á þessum tíma hafi formleg uppsögn ekki borist og ábending gagnaðila til álitsbeiðanda því óbeint sú hvort hún myndi endurskoða ákvörðun sína ef verðið lækkaði.

Þegar ákveðið hafi verið að lækka leigu enn frekar og ganga á framlag leigugjaldsins til viðhalds hafi verið ákveðið að lækkunin myndi einungis ganga til þeirra sem ekki hefðu sagt upp leigunni. Allir íbúar, líka þeir sem þegar höfðu sagt upp, hafi fengið eins bréf. Leigjendum sem þegar höfðu sagt upp hafi verið gefinn kostur á að draga uppsögn sína til baka og njóta þá seinni lækkunarinnar en ef íbúð yrði sagt upp á árinu þá myndi leiguverðið fara í fyrra horf út uppsagnartímann en ekki afturvirkt. Fleiri ákvæði hafi verið í viðaukanum við leigusamning og fólki því í sjálfsvald sett til dæmis hvort það vildi borga hærra og hafa ábyrgð á tækjum sem fylgja íbúðum.

Gagnaðili lítur ekki svo á að honum beri að lækka leiguverð á öllum íbúum skilyrðislaust. Félagið sé frjálst og óháð og samið sé um leigu á hverri íbúð fyrir sig á hverjum tíma þrátt fyrir að leigan sé almennt sú sama í sams konar íbúð. Fyrri lækkunin í nóvember 2008 hafi náð til allra leigjenda án skilyrða tengdri uppsögn. Febrúarlækkunin hafi hins vegar verið með skilyrðum tengdri uppsögn. Leikur einn hefði verið að lækka einungis verð á nýjum samningum. Lækkunin feli einnig í sér þann hvata að segja ekki upp húsnæðinu. Gagnaðili líti því svo á að það sé allt að vinna og engu að tapa fyrir leigutakann.

Gagnaðili telur að þetta mál snúist fyrst og fremst um það að skorast undan samningi með fyrirslátt um kostnað og galla þegar undirliggjandi ástæða sé sú að álitsbeiðanda hafi boðist íbúð á hagstæðari kjörum. Með erindi sínu til kærunefndar líti gagnaðili þannig á að álitsbeiðandi hafi hafnað öllum tilboðum gagnaðila til að liðka fyrir í málinu og ganga lengra en sér ber.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hún því að hafa fengið lyklana afhenta 5. desember. Hið rétta sé að hún hafi fengið lyklana afhenta 6. desember, ekki í póstkassann heldur hafi maðurinn komið sem var að vinna í íbúðinni með lyklana til álitsbeiðanda á laugardeginum, en maki álitsbeiðanda hafi tekið við lyklunum.

Í sambandi við uppgjörið hafi gagnaðili sagt að álitsbeiðandi væri ekki búin að greiða umræddan mismun, sem sé alveg rétt, en í samtali álitsbeiðanda við starfsmann gagnaðila hafi álitsbeiðandi haldið að rætt hafi verið um að bæta þessu á næsta reikning, þ.e. fyrir janúarmánuð. Þá hafi álitsbeiðandi ekki séð neitt um þetta og hafi ekki haft hugmynd um það að hún ætti að koma niður eftir að greiða þetta. Í vikunni sem leið hafi álitsbeiðandi fengið bréf um það hver mismunurinn væri og að hún ætti að leggja hann inn á reikning gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi ekki haft hugmynd um það að byggingarfulltrúi ætti að taka úttekt á íbúðinni þegar það var gert þess og vegna hafi hún ekki sett neitt út á það, en finnist samt eitthvað loðið við það að starfsmaður á vegum gagnaðila geri úttekt á íbúðinni og sé þannig ekki hlutlaus aðili.

Gagnaðili hafi sagt að honum finnist heildarkostnaðurinn við íbúaskiptin eðlilegur, en álitsbeiðandi undrist af hverju það hafi ekki verið tilkynnt fyrir breytingarnar hver kostnaðurinn yrði. Hefði álitsbeiðandi vitað að kostnaðurinn færi yfir 100.000 kr. hefði hún aldrei skipt um íbúð.

Á þessum umrædda fundi í janúar hafi álitsbeiðandi sagt að hún hefði aldrei farið í aðra íbúð hefði hún vitað hver kostnaðurinn yrði. Þá hafi framkvæmdastjórinn bent á að álitsbeiðandi hefði hvort sem er þurft að vera uppsagnarfrestinn í gömlu íbúðinni sem var sex mánuðir en álitsbeiðandi haldi því fram að það hafi verið þrír mánuðir. Gagnaðili hafi beðið álitsbeiðanda um að koma með leigusamning upp á þrjá mánuði sem álitsbeiðandi hafi ekki gert því hún hafi engan þannig samning í höndunum. Álitsbeiðandi hafi farið í vikunni sem leið á skrifstofu D og spurt hve langur uppsagnarfrestur hafi verið á íbúðunum og var þá upplýst að hann væri þrír mánuðir. Þar sem álitsbeiðanda hafi áður verið sagt þetta haldi hún fast í það að uppsagnarfresturinn hafi verið þrír mánuðir.

Álitsbeiðandi skilur ekki af hverju gagnaðili hafði tilkynnt að leigan væri að lækka ef hún myndi ekki lækka. Álitsbeiðanda hafi þótt óskemmtilegt að sjá íbúðina auglýsta á 93.000 kr. en greiði sjálf 113.000 kr. á mánuði.

Álitsbeiðandi kveður það rangt sem gagnaðili haldi fram að hún sé að skorast undan samningi. Álitsbeiðandi telji illa farið með sig peningalega séð við þessi íbúðaskipti og eftir að álitsbeiðandi hafi fengið þessa reikninga og reynt að tala við gagnaðila hafi álitsbeiðandi farið að leita sér að öðrum stað til að búa á.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann fyrri sjónarmið og bendir meðal annars á að ljóst sé að aðilar séu ekki á einu máli um hvað fram hafi farið í samskiptum og augljóst að um einhvern misskilning sé að ræða sem gagnaðili harmi. Álitsbeiðandi hafi greinilega ekki gert sér grein fyrir kostnaði við flutning þrátt fyrir að hafa verið upplýst um það bæði í samningi og samtali og séu væntingar hennar að mati gagnaðila óraunhæfar.

Álitsbeiðandi hafi staðfest í álitsbeiðni að kostnaður við að fara milli brúist að öllum líkindum með mismuninum milli tryggingarfjár íbúða. Á fyrri íbúð sé tryggingarféð andvirði þriggja mánaða húsaleigu en á nýrri íbúð andvirði tveggja mánaða. Mismunurinn sé því um einn mánuður. Álitsbeiðandi hafi því verið upplýst um kostnaðinn.

III. Forsendur

Í málinu liggja fyrir tveir húsaleigusamningar. Í þeim fyrri, dags. 2. febrúar 2007, um leigu á þriggja herbergja íbúð að X nr. 4 segir að í upphafi sé um að ræða tímabundinn samning í sex mánuði frá 10. febrúar 2007 með framlengingarmöguleika. Að þeim tíma liðnum breytist leigusamningurinn í ótímabundinn leigusamning nema leigusali ákveði annað, meðal annars í ljósi fenginnar reynslu af skilvísi og umgengni leigjanda. Í þessum samningi kemur fram að umsamin upphafsleiga sé 98.771 kr. á mánuði. Um skil á húsnæðinu er fjallað í 13. og 14. gr. leigusamningsins.

Í síðari húsaleigusamningi um tveggja herbergja íbúð í sama húsi, dags. 5. desember 2008, eru sömu ákvæði um leigutímann en sagt að leigutíminn hefjist 5. desember 2008.

Í báðum samningunum kemur fram að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala í sambærilegu ástandi og það var í við upphaf leigutímans, þó að teknu tilliti til þess sem telja má að leiði af venjulegri og forsvaranlegri notkun. Jafnframt segir þar sem fjallað er nánar um skilin að leigjandi skuli skila íbúðinni tandurhreinni að leigutíma loknum í sama ástandi og hann tók við henni. Þá skuli fara fram úttekt áður en íbúð er skilað. Tekið er fram að leigjandi greiði kostnað samkvæmt verðskrá yfir skilaúttekt, sílenderskipti, þrif eftir málningarvinnu og bón. Þá er tilgreint að undantekningarlaust verði íbúðin og geymsla máluð af fagmönnum á kostnað leigutaka. Loks eru ítarleg ákvæði um hvernig þrífa skuli íbúðina.

Í 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli að jafnaði halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið. Álitsbeiðandi tók íbúðina á leigu í febrúar 2007 og skilaði henni til leigusala um miðjan desember 2008. Ekkert hefur komið fram um að mála hafi þurft íbúðina vegna atriða sem álitsbeiðanda verði um kennt. Að áliti kærunefndar var gagnaðila því ekki heimilt, gegn ófrávíkjanlegu ákvæði húsaleigulaga, að krefja álitsbeiðanda um kostnað vegna málningar að fjárhæð 89.000 kr., enda verður ekki samið um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.            

Samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga skal byggingarfulltrúi, húsnæðisnefnd eða starfsmaður hennar framkvæma úttekt leiguhúsnæðis í upphafi eða við lok leigutíma. Úttekt í samræmi við þetta fór ekki fram heldur fékk gagnaðili skoðunarmann á sínum vegum til að gera úttektina. Að því gættu að álitsbeiðandi var viðstödd úttektina, undirritaði hana og hreyfði ekki andmælum verður úttektin lögð til grundvallar um ástand hins leigða. Í sundurliðun kostnaðar vegna skila á íbúðinni er úttektargjald sagt 11.400 kr. Þar sem ekki kemur annað fram en að hér sé um heildargjald að ræða ber með vísan til 70. gr. laganna að skipta þeim kostnaði að jöfnu milli aðila. Ber álitsbeiðanda því aðeins að greiða 5.700 kr. vegna þessa liðar.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um lækkun húsaleigu á þeirri forsendu að leiga hafi lækkað hjá öllum öðrum leigutökum í húsinu nema hjá henni þar sem hún hafi sagt húsnæðinu upp. Gagnaðili ákvað einhliða að lækka leigu hjá leigutökum til að koma til móts við lækkun almennt á húsaleigu. Var gagnaðila frjálst að koma þannig til móts við leigjendur með þessu móti og um leið hvetja þá til áframhaldandi viðskipta við gagnaðila. Hins vegar bar honum engin skylda á grundvelli húsaleigulaga að láta slíkt einnig ná til leigusamnings álitsbeiðanda sem var að ljúka með uppsögn af hennar hálfu. Er því þeirri kröfu álitsbeiðanda hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lækka beri kostnað vegna úttektar vegna málningar 89.000 kr. og vegna úttektargjalds 5.700 kr. Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 29. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson