Mál nr. 7/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 7/2009

Tímabundinn samningur: Riftun, efnahagsþrengingar, fjárhagslegur skaði, nýir leigjendur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótt. 16. mars 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. mars 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. apríl 2009, athugsemdir gagnaðila, dags. 20. apríl 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. apríl 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 29. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 11. ágúst 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 36 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2008 til 15. ágúst 2010. Ágreiningur er um uppsögn, fjárhagslegan skaða og nýja leigjendur.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að uppsögn álitsbeiðanda á hinum tímabundna húsaleigusamningi verði tekin til greina með tilliti til breyttra aðstæðna í þjóðfélaginu frá því í ágúst 2008.
2. Að álitsbeiðandi beri ekki fjárhagslegan skaða af undirritun leigusamningsins frekar en orðið er.
3. Að gagnaðili samþykki nýja leigjendur að íbúðinni frá og með 1. maí 2009.

Í álitsbeiðni kemur fram að vegna þess ástands sem skapast hafi í efnahagsmálum þjóðarinnar hafi álitsbeiðandi ekki lengur möguleika á aða greiða uppsetta húsaleigu og hafi því verið knúin til að rifta tímabundnum húsaleigusamningi sem gert var með bréfi til gagnaðila, dags. 29. janúar 2009.

Greinir álitsbeiðandi frá því að hún sé hjúkrunarfræðingur, einstæð móðir með þrjú börn, og launin hrökkvi ekki lengur til lífsviðurværis þar sem yfir- og aukavinnu sé tæplega að fá eftir þá atburði sem orðið hafi í september 2008. Gagnaðili sé ekki sammála að aðstæður í íslensku þjóðfélagi síðustu mánuði séu næg ástæða til að fara fram á riftun húsaleigusamningsins fyrr en umsamið hafi verið og vísi til þess að segja hefði mátt samningnum upp af sérstökum ástæðum sem tilteknar hefðu þá verið í samningnum. Yfirvofandi efnahagslegt hrun fjármálastofnana landsins hafi almenningur ekki getað vitað um í ágúst 2008 þegar fyrrnefndur leigusamningur hafi verið undirritaður í góðri trú.

Álitsbeiðandi telur þessa atburði einstaka og aðstæður allar gjörbreyttar til hins verra og hefur því reynt, með viðræðum við gagnaðila, að fá leiguna lækkaða og að leigufjárhæð verðbætist ekki mánaðarlega út frá byggingarvísitölu, hvoru tveggja án árangurs. Álitsbeiðandi hefur því sett auglýsingar í miðla til að finna nýja leigjendur að íbúðinni. Nokkur fjöldi hafi komið að skoða íbúðina og sýnt áhuga á að leigja hana en öllum hafi verið hafnað af gagnaðila.

Bendir álitsbeiðandi á að hún styðji aldraða móður sína, sem býr erlendis, fjárhagslega en það hafi reynst erfitt vegna gjaldeyris- og gengismála.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi aðgang að góðri vinnu erlendis og hafi í hyggju að flytja búferlum á meðan ástand hér á landi sé ótryggt, en sé í raun haldið í gíslingu vegna undirritunar húsaleigusamningsins í ágúst 2008.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrædd íbúð hafi verið auglýst til leigu í júlí 2008. Ásett leigufjárhæð hafi verið 160.000 kr. á mánuði, bundin byggingarvísitölu. Þetta hafi verið í fyrsta sinn sem íbúðin var leigð út og lögð áhersla á langtímaleigu. Fjöldi fólks hafi óskað eftir að fá íbúðina leigða, enda var hún öll nýuppgerð og í fyrsta flokks ástandi. Álitsbeiðandi hafi orðið fyrir valinu sem leigjandi þar sem hún hafi haft fasta og örugga vinnu, talið leigufjárhæð sanngjarna og að hún réði vel við leigugreiðslur. Greinir gagnaðili frá því að íbúðin hafi átt að leigjast frá 1. ágúst 2008, en þegar til kom hafi álitsbeiðandi ekki getað losað fyrri leigusamning sinn strax, og gagnaðili hafði þá þegar tilkynnt öllum öðrum sem sóttust eftir íbúðinni að hún væri þegar leigð, því hafi gagnaðili fallist á að leigan yrði frá miðjum ágúst í stað byrjun mánaðarins. Í samráði við álitsbeiðanda hafi verið gerður tímabundinn samningur til tveggja ára enda hafi álitsbeiðandi ekki haft áform um annað en vera hér á landi til frambúðar og hugði ekki á íbúðarkaup. Það hafi meðal annars verið ástæða þess að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir valinu sem leigjandi, þar sem gagnaðili hafi ekki viljað sóa tíma í ör leigjendaskipti samhliða þeim kostnaði og óþægindum sem því óhjákvæmilega fylgi. Engin ákvæði hafi því verið sett um uppsögn á leigutímabilinu, hvorki vegna flutninga erlendis né annars. Langtímaleiga hafi einnig verið talinn hagur álitsbeiðanda.

Gagnaðili upplýsti að í byrjun desember hafi álitsbeiðandi kvartað um þá hækkun á leigu sem hafi orðið vegna hækkunar á byggingarvísitölu í kjölfar bankahrunsins og sagst hafa fundið ódýrari íbúð sem hún vildi taka á leigu. Gagnaðili hafi engan veginn getað fallist á að gengið yrði frá gerðum samningum eftir svo stuttan tíma en fallist á að bíða tímabundið með vísitöluhækkun fyrir desember. Einnig hafi gagnaðili boðist til að draga að rukka greiðslu fyrir netnotkun íbúðarinnar, en vegna fyrirséðrar mikillar „niðurhalningar“ af netinu á vegum sona álitsbeiðanda hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda að hækka hámarksnotkun af eigin neti og leyfa aðgang að því gegn því að álitsbeiðandi greiddi helming kostnaðar, sem hafi verið mun minna en ef álitsbeiðandi hefði sjálf verið í áskrift. Þessi kostnaður hafi enn ekki verið rukkaður.

Í janúar hafi álitsbeiðandi aftur farið fram á að borga ekki vísitöluhækkun og hafi áfram verið fallist á það. Þótt beiðnin hafi verið gerð fyrir hvern mánuð fyrir sig hafi gagnaðili litið svo á að sennilega myndi hún falla frá vísitölubindingu leigunnar, en ekki viljað binda sig til þess nema hvern mánuð í senn þar sem þróun peningamála hafi verið og sé öll mjög óljós og álitsbeiðandi engan veginn ein um óljósa framtíð.

Þann 2. febrúar 2009 hafi gagnaðili móttekið uppsagnarbréf, dags. 29. janúar 2008 (sic), þar sem leigunni hafi verið sagt upp með þriggja mánaða fyrirvara. Gagnaðila hafi þá fundist brostin forsenda þess að rukka ekki vísitöluhækkun þar sem álitsbeiðandi virtist ekki ætla sér að standa við gerðan samning þrátt fyrir að komið hafi verið til móts við óskir hennar í öllum atriðum varðandi greiðslutilhögun. Bankinn hafði þá sent rukkun um sömu leigugreiðslu og áður, án vísitöluhækkunar. Við leiðréttingu hafi bankinn sent gagnaðila útreikning á vísitöluhækkun sem rukka ætti inn samkvæmt samningnum fyrir febrúar og mars, en gagnaðili beðið þá um að hækkuninni yrði ekki beitt nema fyrir einn mánuð í senn. Þetta hafi verið gert án þess að álitsbeiðandi færi fram á slíkt. Álitsbeiðandi hafi borið brigður á útreikninga bankans og beðið um sönnun á útreikningum. Hún hafi fengið afhentan allan tölvupóst sem farið hafi fram milli gagnaðila og bankans. Það komi því nokkuð á óvart að í fylgigögnum þeim sem gagnaðili fékk frá kærunefnd fylgi ekki afrit af þessum tölvupósti sem sýni að gagnaðili hafi gert sér far um að beita ekki samningi samkvæmt ýtrustu kröfum. Því sé sérkennileg sú fullyrðing álitsbeiðanda að enginn árangur hafi verið af viðræðum við gagnaðila um að leigufjárhæð verðbættist ekki samkvæmt vísitölu þegar slíkt hafði verið gert í u.þ.b. helming þess tíma sem leiga hafði verið greidd.

Hvað varði uppsögn tímabundins leigusamnings feli samningurinn í sér skuldbindingar fyrir báða aðila, sem hvorugur gæti hlaupið undan. Gagnaðili væri hins vegar tilbúin að falla frá samningnum ef álitsbeiðandi gæti útvegað aðra leigjendur í sinn stað, með samþykki gagnaðila á leigufjárhæð og fólki. Álitsbeiðandi hafi fullyrt að öllum sem hafi skoðað íbúðina hafi verið hafnað af gagnaðila. Fæstir hafi haft samband við gagnaðila, einungis fjórir til fimm aðilar eða hópar. Allir hafi gefið upp að líklega væri íbúðin föl fyrir um 100–120.000 kr. samkvæmt upplýsingum álitsbeiðanda. Atvinnuaðstæður flestra hafi verið þannig að gagnaðili taldi hæpið að nokkur þeirra gæti staðið undir leigugreiðslum.

Af framansögðu sé ljóst að það sé fyrst og fremst gagnaðili sem komi til með að bera fjárhagslegan skaða af riftun leigusamnings, en til þessa hafi álitsbeiðandi engan fjárhagslegan skaða borið vegna samningsins.

Í mars hafi tveir karlmenn viljað skoða íbúðina og tími verið ákveðinn kl. 11.00 í samráði við álitsbeiðanda. Mennirnir hafi ekki mætt á umræddum tíma en par sem enginn hafi átt von á kom klukkan rúmlega 11 og fékk að hlaupa gegnum íbúðina á nokkrum mínútum. Þau virtust hafa lítinn áhuga enda nýbyrjuð að kanna markaðinn og hafi ætlað að sjá hvað byðist best. Gagnaðili hafi beðið uppi og reynt þaðan að hafa símleiðis samband við þá sem höfðu tilkynnt komu sína. Þeir hafi til þessa ekki svarað símaboðum. Korteri síðar hafi gagnaðili farið niður og beðið um að fá að líta á íbúðina meðan beðið væri eftir símsvarinu, en gagnaðili hafi aldrei komið inn í íbúðina síðan hún fór í leigu. Álitsbeiðandi hafi neitað að hleypa gagnaðila inn, sagðist eiga eftir að borða morgunverð og þurfa frið yfir helgina þar sem hún hefði unnið til hálf tólf kvöldið áður. Álitsbeiðandi gæti því ekki sýnt gagnaðila íbúðina alla helgina en ætlaðist til að gagnaðili færi úr vinnu næsta mánudag til að koma heim og skoða íbúðina um miðjan dag, sem hentaði henni en gagnaðila ómögulega vegna vinnu og funda þann dag.

Í lok mars hafi leiga sem greiða átti 1. mars enn ekki verið greidd og engin svör hafi fengist um hvort eða hvenær leigan yrði greidd, né heldur hvort innágreiðsla yrði innt af hendi. Eins og kunnugt sé hafi bankinn, sem tryggja á leigugreiðslur, farið á hausinn og ekki náðst í neinn þjónustufulltrúa sem hugmynd hafi um málið, enda búið að segja flestum starfsmönnum þar upp.

Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi sent kærunefnd ógildan samning, dags. 11. ágúst 2008, sem bankinn hafi ekki viljað viðurkenna vegna orðalags um tryggingu bankans fyrir greiðslum hennar og gagnaðili því orðið að breyta, réttur samningur fylgi því með greinargerðinni sem álitsbeiðandi hafi þinglýst 15. ágúst 2008 vegna húsaleigubóta.

Hvort gagnaðili kjósi að leysa álitsbeiðanda frá samningnum og semja um styttri leigutíma en samningurinn segi til um að uppfylltum ákveðnum skilyrðum hljóti alfarið að vera ákvörðun gagnaðila. Gagnaðili fari þess á leit að kærunefndin gefi yfirlýsingu um að téður húsaleigusamningur frá 15. ágúst 2008 sé í fullu gildi til 15. ágúst 2010 og óuppsegjanlegur af hendi álitsbeiðanda til þess tíma.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hún sé sammála því að uppsett leiguverð hafi ekki verið óvenju hátt miðað við almennt leiguverð á leigumarkaði árið 2008, óvenjulegt sé að þessi fjárhæð sé bundin byggingarvísitölu. Sú staðreynd og afleiðingar hruns efnahagslífs á Íslandi sé kjarni þess ágreinings sem orðið hafi um leigusamninginn. Hefðu þessir atburðir ekki átt sér stað væri enginn ágreiningur um réttmæti téðs leigusamnings. Á leigumiðlunum fáist þær upplýsingar að eðlilegt væri að fermetrinn kosti 1.000 kr., aðeins meira í 101, en á móti komi að íbúðin sé í kjallara. Reikningur fyrir apríl hafi ekki skilað sér, væntanlega þar sem bankinn sé farinn á hausinn.

Varðandi þá aðila sem gagnaðili hafi vísað frá sé einungis hægt að taka undir með gagnaðila að því leyti að ekki sé tækt að leigja svona huggulega íbúð á 50.000 kr. sem virðist vera eina tilboðið sem gagnaðili hafi fengið. Það sem veki furðu álitsbeiðanda sé að ekki skuli vera minnst á til dæmis starfsmann finnska sendiráðsins eða vísindamann frá Svíþjóð sem hafi þurft íbúð frá og með júní reyndar, eingöngu her atvinnulausra og námsmanna. Álitsbeiðandi hafi á tilfinningunni að áhugi sé ekki mikill hjá gagnaðila, hvorki fyrir því að samþykja nýja leigjendur né bjóða upp á leigu sem sé raunhæf í dag.

Bendir álitsbeiðandi á það að fjárhagslegur skaði gagnaðila byggist réttilega á því að missa mögulega af tekjum vegna þess að ekki finnist nýr leigjandi sem sé tilbúinn að borga 188.269 kr. og upp úr á þessu ári og því næsta. Fjárhagslegur skaði álitsbeiðanda felist í því að enga yfirvinnu sé lengur að fá og því fari laun hjúkrunarfræðings öll í að greiða fyrir húsaleigu íbúðarinnar.

Rangt sé að álitsbeiðandi hafi látið þau boð ganga til tilvonandi leigjenda að íbúðin væri föl fyrir 100–120.000 kr., álitsbeiðandi hafi alltaf gefið upp þá fjárhæð sem hún greiði sjálf. Hins vegar sé alveg mögulegt að atvinnulausir og námsmenn geti lagt saman tvo og tvo og fengið þannig út eðlilegt verð í dag fyrir 120 m² kjallaraíbúð.

Í athugasemdum gagnaðila og viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda eru ítrekaðar kröfur og færð frekari sjónarmið fram fyrir málsástæðum en ekki þykir þörf á að rekja það nánar sem þar kemur fram.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi byggir á því að hún hafi ekki átt möguleika á að greiða umsamda húsaleigu vegna efnahagsástands sem skapast hafi í þjóðfélaginu haustið 2008 enda sé hún einstæð móðir með þrjú börn. Því hafi hún sagt upp tímabundnum leigusamningi frá 11. ágúst 2008.

Sú aðalregla gildir skv. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að tímabundnum leigusamningi lýkur á umsöndum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Álitsbeiðanda var því óheimilt að segja samningnum upp á leigutímanum.

Til skoðunar kemur hins vegar hvort beita megi ákvæði 11. gr. húsaleigulaga í tilviki álitsbeiðanda. Þar kemur fram að heimilt sé að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Um það atriði gilda ákvæði laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.

Kærunefnd telur, eins og mál þetta liggur fyrir nefndinni, og að því gættu að samningurinn er aðeins til tveggja ára, að ekki séu efni til að honum verði vikið til hliðar í heild eða að hluta. Að þessari niðurstöðu fenginni verður kröfum álitsbeiðanda hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri öllum kröfum álitsbeiðanda í málinu.

Reykjavík, 29. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson