Mál nr. 8/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 8/2009

Tímabundinn leigusamningur: Ólögmæt uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. apríl 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Er greinargerð hafði ekki borist að loknum fresti 4. maí 2009, utan þess að móðir gagnaðila hafði símasamband til að kynna sér hvernig mál nefndarinnar gengju fyrir sig, ritaði kærunefnd gagnaðila annað bréf, dags. 11. maí 2009, þar sem gefinn var vikufrestur til að koma greinargerð að í málinu. Engin viðbrögð urðu af hálfu gagnaðila og var honum því ritað bréf, dags. 20. maí 2009, þar sem tilkynnt var að málið yrði tekið fyrir á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 29. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 29. ágúst, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda X nr. 14. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2008 til 31. ágúst 2009 og nam fjárhæð leigu 80.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um greiðslu húsaleigu.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að gagnaðili greiði þá tvo mánuði sem eftir stóðu af uppsagnartíma, að fjárhæð 160.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi greitt í upphafi einn mánuð fyrirfram auk fyrstu leigu, alls 160.000 kr. Gagnaðili hafi hins vegar svikist um að ganga frá ábyrgðaryfirlýsingu banka sem tryggingu.

Í byrjun október 2008 hafi gagnaðili haft samband símleiðis og sagst vera að flytja út þar sem læki úr svefnherbergislofti. Álitsbeiðandi hafi haft samband við íbúa á efri hæð hússins sem hafi komið í veg fyrir lekann, eftir að húsasmíðameistari hafði fundið ástæður hans. Álitsbeiðandi hafi boðið gagnaðila afslátt af leigu októbermánaðar vegna þessara óþæginda en gagnaðili hafi ekki gengið að því. Þessi verki hafi lokið í lok október 2008. Þegar álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila til að láta vita að viðgerð væri lokið hafi gagnaðili verið fluttur út. Umræddur leki hafi einungis komið fram í miklu vatnsveðri og þá aðeins ef vindur stóð þannig á húsið. Þannig hafi ekki verið um viðvarandi leka að ræða.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi á þeim stutta tíma sem hann bjó í húsnæðinu neglt nagla upp um alla veggi og valdið skemmdum á blöndunartækjum sturtu. Álitbeiðandi hafi viljað fá þriggja mánaða uppsagnartíma greiddan. Þar sem einn mánuður hafði verið greiddur að fjárhæð 80.000 kr. standi eftir tveir mánuðir, samtals 160.000 kr. Álitsbeiðandi hafi gert ítrekaðar tilraunir til að fá þetta greitt og boðið að lokum að aðeins helmingur fjárhæðar yrði greiddur en gagnaðili hafi ekki gengið að þeim kjörum. Þá hafi álitsbeiðanda ekki tekist að hafa samband við gagnaðila síðan í desember 2008.

III. Forsendur

Samningur aðila um leiguhúsnæðið var tímabundinn frá 1. september 2008 til 31. ágúst 2009. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Þrátt fyrir að í máli þessu liggi fyrir tímabundinn húsaleigusamningur gaf álitsbeiðandi gagnaðila kost á að losna undan samningnum með tveggja mánaða uppsagnarfresti. Gagnaðili hafi hins vegar neitað því samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni.

Í ljósi þess að ekkert kemur fram í gögnum málsins hvort álitsbeiðanda hafi tekist að fá nýja leigjendur í húsnæðið telur kærunefnd að gagnaðila beri að greiða tveggja mánaða uppsagnarfrest að fjárhæð 160.000 kr. svo sem er krafa álitsbeiðanda.

Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðanda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda þá tvo mánuði sem eftir stóðu af uppsagnartíma, að fjárhæð 160.000 kr.

Reykjavík, 29. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson