Mál nr. 119/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 119/2022

Útidyr: Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2. nóvember 2022, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort útidyr sem ganga að séreignarhluta álitsbeiðanda falli undir sameign eða séreign.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að útidyr, þ.m.t. útidyrahurð, á norðurhlið á eignarhluta álitsbeiðanda teljist til sameignar og að kostnaður vegna viðhalds og annað sem að henni lúti sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni segir að á húsfundi 13. desember 2021 hafi verið ákveðið að skipta um útidyrahurð á stigagangi í sameign á norðurhlið hússins. Þar sem útidyrahurð á norðurhlið séreignarhluta áltisbeiðanda sé orðin gömul og úr sér gengin hafi álitsbeiðandi lagt til á fundinum að skipt yrði um þá hurð líka. Því hafi verið hafnað af hálfu annarra eigenda með þeim rökstuðningi að um væri að ræða „sérinngang inn í séreignarhluta sem ekki nýtist öðrum húseigendum“ og lagt til að álitsbeiðandi vísaði ágreiningnum til kærunefndar húsamála.

Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús falli útidyr, þó ekki svaladyr, undir sameign fjöleignarhúss. Húsið sé fjöleignarhús, dyrnar umþrættu séu útidyr og þær séu ekki svaladyr. Ekki hafi verið samið um frávik frá framangreindri lagareglu.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign fjöleignarhúss allt ytra byrði húss, þar á meðal útidyr, en ákvæðið undanskilur sérstaklega svaladyr sem eru þó hluti af ytra byrði húsa. Í 6. tölul. 5. gr. laganna segir að undir séreign falli hurðir, sem skilji séreign frá sameign svo og svalahurðir, en húsfélag hafi ákvörðunarvald um gerð og útlit. Hefur þessu ákvæði verið beitt um hurðir inn í íbúðir úr sameiginlegum stigagöngum. 

Í málinu er um að ræða útidyrahurð sem gengur beint að eignarhluta álitsbeiðanda. Kærunefnd telur ljóst að hún tilheyri ytra byrði hússins. Að mati nefndarinnar falla allar útidyr, nema svaladyr, undir sameign, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, og eru þær þannig frábrugðnar þeim hurðum sem falla undir séreign í skilningi 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Þá ber að hafa hliðsjón af því að allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign tilheyra sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, þannig að skýra ber 6. tölulið 5. gr. laganna þröngt. Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að útidyrahurðin, sem er órjúfanlegur hluti útidyranna, falli undir sameign. Þá er kostnaður vegna viðhalds á henni sameiginlegur að virtum viðeigandi ákvæðum laga um fjöleignarhús um ákvörðunartöku vegna viðhalds.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 13. febrúar 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson