Mál nr. 22/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2023

í máli nr. 22/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar úr tryggingu varnaraðila samtals 351.340 kr. vegna skemmda á hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 3. mars 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd sama dag ásamt fylgiskjölum. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila ásamt gögnum með bréfi, dags. 15. mars 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. apríl 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. apríl 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi sama dag og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. apríl 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 13. apríl 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Leigusamningur var endurnýjaður 13. september 2022 og segir varnaraðili upp samningnum 30. september 2022. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður tjón hafa orðið á hinu leigða á leigutíma. Varnaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 30. september 2022. Samkvæmt leigusamningnum hafi verið þriggja mánaða uppsagnarfrestur. Íbúðinni hafi verið skilað í desember og í kjölfarið, þann 20. desember 2022, hafi sóknaraðili fengið úttektaraðila frá E ehf. til að gera ástandsskoðun á íbúðinni. Við ástandsskoðun hafi komið í ljós að þörf væri á að spartla og mála veggi, skipta um parketlista, skipta um skemmda fjöl í parketi, lakka borð í eldhúsi og þrifum á stólum í eldhúsi. Kostnaður við viðgerðir og þrif hafi hljóðað upp á 351.340 kr. Reynt hafi verið að semja við varnaraðila um upphæð fyrir kröfu í tryggingu. Sóknaraðili hafi fyrst boðið varnaraðila að taka 2/3 af tryggingunni upp í skemmdir og því næst 1/3 til að reyna að ná sanngjarnri niðurstöðu. Ekki hafi náðst samkomulag og hafi varnaraðili neitað að fara yfir skemmdir á eigninni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa flutt úr íbúðinni og skilað lyklum 28. desember 2022. Sóknaraðili hafi fyrst gert kröfu í trygginguna 24. febrúar 2023 og því fjögurra vikna frestur til þess að sækja í trygginguna löngu liðinn. Síðast hafi verið gerð ástandsskoðun á íbúðinni 24. maí 2021, áður en varnaraðili hafi flutt inn 29. ágúst 2021. Sóknaraðili hafi viðurkennt í vitna viðurvist að skemmdir á parketi hafi verið eftir að hann hafi misst lóð á parketið. Sóknaraðili hafi einnig sagt í vitna viðurvist að stórfelldar skemmdir hafi verið á veggjum eftir fyrrum leigjanda og hafi sóknaraðili fengið greitt úr tryggingu þess aðila vegna þeirra skemmda. Sóknaraðili hafi búið sjálfur í íbúðinni frá því að fyrrum leigjandi hafi flutt út og þar til varnaraðili hafi flutt inn og því hafi skemmdir sem um ræði hafa verið eftir sóknaraðila. Ítrekað sé að fjögurra vikna frestur sóknaraðila til að sækja í trygginguna hafi verið liðinn og því ætti að loka málinu.

IV. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að samkvæmt úttektaraðila hafi ekki verið fullgengið frá málningarvinnu í íbúðinni og því sé hún ekki ábyrg fyrir smáskemmdum í gluggakistu. Sóknaraðili hafi ætlað að rukka 35.000. kr. fyrir það að þrífa stólana vegna þess að tveir stólar hafi ekki verið fullkomlega hreinir. Varnaraðili hefði getað þrifið þá betur hefði henni verið gefinn kostur á því. Það hafi ekki getað kostað 35.000 kr. að þrífa þá. Það sé eðlilegt að eldhúsborð veðrist örlítið við daglega notkun til lengri tíma en samt sem áður hafi borðinu verið skilað í sama ástandi og varnaraðili hafi fengið það í. Sóknaraðili hafi aldrei sent myndir af þessum hlutum og hafi, í minningu þeirra sem hafi hjálpað til við að flytja og þrífa íbúðina, ekkert sést hvorki á borðinu né stólunum. Þess fyrir utan sé fjögurra vikna frestur sóknaraðila til að sækja í trygginguna liðinn en lyklum hafi verið skilað 28. desember.

VII. Niðurstaða          

Í málinu er deilt um hvort sóknaraðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingafé sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Sóknaraðili heldur eftir 351.340 kr. á þeirri forsendu að tjón hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. 40. gr. laganna segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Ljóst er af gögnum málsins að varnaraðili skilaði leiguhúsnæðinu 28. desember 2022. Þó var það, samkvæmt fyrirliggjandi gögnum, fyrst með skilaboðum til varnaraðila 8. febrúar 2023 sem sóknaraðili gerði kröfu í tryggingafé hennar. Kærunefnd fær ekki ráðið af gögnum þessa máls að sóknaraðili hafi fyrir þann tíma eða með öðrum hætti gert kröfu í tryggingarféð. Breytir þar engu um að tafir hafi orðið á úttekt úttektaraðila. Þar sem varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingaféð innan fjögurra vikna, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber henni þegar af þeirri ástæðu að skila varnaraðila tryggingafénu ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 28. desember 2022 reiknast dráttarvextir frá 26. janúar 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 351.340 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 26. janúar 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson