Mál nr. 69/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 69/2023
Lögmæti skilyrða fyrir hundahaldi í fjöleignarhúsi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 3. júlí 2023, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 4. september 2023, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. febrúar 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti skilyrða fyrir hundahaldi sem koma fram viðaukum sem lagðir voru til grundvallar við atkvæðagreiðslu á húsfundi 22. maí 2023 um samþykki fyrir hundahaldi í húsinu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að skilyrði fyrir hundahaldi í húsinu sem koma fram í viðaukum sem lagðir voru fram á húsfundi 22. maí 2023 séu ólögmæt.
Í álitsbeiðni segir að tveir eigendur hafi viljað fá sér hund. Boðað hafi verið til húsfundar til að gera breytingar húsreglum frá því að þurfa samþykki allra yfir í samþykki á grundvelli gildandi reglugerðar Reykjavíkurborgar um dýrahald. Þörf fyrir samþykki allra vegna dýrahalds í húsinu hafi ekki verið þinglýst á sínum tíma en einn eigenda hafi viljað meina að sú regla væri í gildi engu að síður. Þess vegna hafi verið gengið til atkvæðagreiðslu um að breyta reglunum til samræmis við téða reglugerð þannig að samþykki 2/3 hluti þurfi til. Fyrrnefndur eigandi sé mótfallinn dýrahaldi þar sem hún telji það ógna heilsu hennar en hún hafi ekki sýnt fram á það með viðeigandi gögnum. Einn hundur sé í húsinu sem hafi verið í að verða tvö ár án vandræða. Fyrrnefndur eigandi hafi þann hund undanþeginn en komi í veg fyrir dýrahald hjá öðrum eigendum. Á húsfundi 22. maí 2023 hafi fyrrnefnd tillaga um breytingar á samþykki fyrir dýrahaldi verið samþykkt. Báðir eigendur sem hafi viljað fá sér hund höfðu fengið samþykki 2/3 eigenda á undirskriftarlista fyrir fundinn. Sá eigandi sem sé mótfallinn dýrahaldinu hafi þá lagt fram tvo viðauka á fundinum sem hún hafi tekið saman en þeir hafi ekki verið tilgreindir í fundarboði. Þá hafi hún ætlað að fara með öll gögn fundarins til þinglýsingar þegar eftir húsfundinn. Álitsbeiðandi hafi árangurslaust óskað eftir þinglýstum skjölum hér um frá eigandanum sem og sýslumanni en frá embættinu hafi þær upplýsingar fengist að engin gögn tengd þessu máli hafi borist til þinglýsingar.
Téðir viðaukar hafi hlotið samþykki sex eigenda gegn tveimur á fundinum en þeir hafi þó ekki verið lesnir upp á fundinum. Þeir eigendur sem hafi ætlað að fá sér hund hafi ekki samþykkt viðaukana. Einn fundarmanna hafi verið þar í umboði tveggja eigenda og hafi þeir því ekki haft neinar upplýsingar um viðaukana.
Í greinargerð gagnaðila segir að vísað sé til 3. mgr. 33. gr. f. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en húsfélögum sé frjálst að leggja til meiri annmarka en reglur kveði á um.
Á fyrsta húsfundi gagnaðila hafi verið samþykkt að samþykki allra þyrfti fyrir dýrahaldi. Allir núverandi eigendur hafi verið á þeim fundi að undanskildum tveimur nýjum eigendum. Á húsfundi 22. maí 2023 hafi verið samþykkt að falla frá því að samþykki allra þurfi fyrir dýrahaldi yfir í að samþykki 67% þurfi en að samþykktum þeim skilyrðum sem lögð hafi verið fram af einum eiganda á fundinum. Fundarmönnum hafi staðið til boða að lesa skilmálana á fundinum en þeir hafi ekki verið lesnir upp. Atkvæðagreiðsla hafi síðan farið fram þar sem samþykki fimm eigenda hafi fengist en einn hafi setið hjá. Þeir tveir eigendur sem hafi ekki setið fundið hafi veitt formanni gagnaðila umboð og höfðu upplýst hvernig þeir hafi viljað að kosið yrði.
Á fyrsta húsfundi gagnaðila hafi verið veitt samþykki fyrir einum hundi sem hafi búið í húsinu án vandkvæða. Gagnaðili geti ekki tjáð sig um heilsuógn eins eiganda enda hafi hann enga kunnáttu til þess. Sá eigandi hafi tekið að sér að fara með gögnin af fundinum til þinglýsingar en gagnaðili hafi engar upplýsingar fengið um afdrif þess.
Haldnir hafi verið tveir húsfundir um þessi mál. Sá fyrri hafi verið haldinn 8. maí 2023 þar sem engin atkvæðagreiðsla hafi farið fram og sá síðari 22. sama mánaðar þar sem atkvæðagreiðsla hafi farið fram með þeim hætti sem lög um fjöleignarhús kveði á um.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 2. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að þegar svo hátti til geti húsfélag eða húsfélagsdeild með samþykki 2/3 hluta eigenda veitt annaðhvort almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds eða einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Húsfélagið geti bundið slíkt leyfi skilyrðum.
Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 2. mgr. er kveðið á um að valdsvið
húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varði hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Þá segir í 3. mgr. að húsfélag geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Á húsfundi 22. maí 2023 var borin upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að hundahald þurfi samþykki 67% eigenda að uppfylltum nánar tilteknum skilyrðum sem tilgreind voru í viðaukum sem lagðir voru fram á fundinum. Greiddu fimm eigendur atkvæði með tillögunni en tveir á móti.
Samkvæmt téðum viðaukum er leyfi fyrir hundahaldi í húsinu meðal annars háð því að eigandi hundsins standi straum af kostnaði við auka þrif á sameign aðra hvora viku sem og djúphreinsun á teppi eftir þörfum eða einu sinni til tvisvar á ári. Einnig er þar kveðið á um þrif í íbúð viðkomandi eiganda og skyldu hans til að fara með hundinn á námskeið og í atferilsþjálfun sem og að hreyfing hans þurfi að vera regluleg og góð.
Kærunefnd telur að þótt heimilt sé að setja skilyrði fyrir hundahaldi í húsinu verði þau að vera í samræmi við hlutverk húsfélaga og markmið laga um fjöleignarhús. Í 39. gr. laganna segir að eigendur eigi rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum sem varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þá segir í 2. mgr. 57. gr. laganna að valdsvið húsfélag sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varði hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd skilyrði um þrif á séreign, skyldu til hundanámskeiðs, atferilsþjálfunar og tiltekinnar hreyfingar á viðkomandi hundi í andstöðu við hlutverk húsfélaga og tilgang fjöleignarhúsa, enda er þar gengið langt í að binda hagnýtingu séreignar skilyrðum, auk þess sem gerðar eru strangar kröfur til hundahaldsins utan hússins, en slíkt fellur augljóslega utan valdsviðs húsfélags. Að leggja aukakostnað á hundaeiganda vegna þrifa á sameign er ekki skilyrði í skilningi 33. gr. e heldur frávik frá kostnaðarskiptingu sem ber að fara með samkvæmt 46. gr. fjöleignarhúsalaga. Ekki verður séð að staðið hafi verið að ákvörðunartöku með þeim hætti sem þar greinir. Verður því litið svo á að skilyrðin í umræddum viðaukum séu ólögmæt.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda eins og greinir í forsendum fyrir niðurstöðunni.
Reykjavík, 5. febrúar 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson